TOD案例研究.ppt

案例研究 5 Part 全球视野 找寻开发模式 TOD模式 概念以公共交通为导向的新城开发模式 以围绕地铁 轻轨等城市公共交通展开 以公共交通场站为中心 建立400 800米为半径的城市中心的公共化配置土地资源和公共资源的开发模式 主要特征高效 土地使用效率 服务设施使用效率 城市运作效率 活力 24小时活力都市 公共交通使用频繁 可持续 土地资源集约化 服务设施集约化 减少机动车带来的环境压力 城市良性发展 模式概述 以公共交通为导向进行城市综合开发 利用交通最大化土地 物业价值 对新城发展带动效果明显 国际案例之 城市轨道交通枢纽驱动的站城一体化活力新城 日本 涩谷未来之光ShibuyaHikarie 涩谷未来之光 项目概况 涩谷首个城市更新项目 集商业 办公和公共配套于一体的TOD综合体 被誉为年轻人之街 是日本国内外各种流行元素的发祥地 底层 商业 中层 创意空间 剧院 高层 办公空间 地下 地铁站 涩谷未来之光 开发背景 由于当时地铁线路建造时期不一 部分线路换乘不便 且占据相当规模的城市用地 对项目进行站城一体化以期提升现有空间利用价值 2012 2027 2009 开发前 开发后 涩谷未来之光 片区功能设置 涩谷站周边片区开发由5个项目组成 涵盖商业 商务 文化 产业 居住 教育6大功能 皆围绕地铁站点分布 目前涩谷站周边开发共有五个项目构成 涵盖商业 商务 文化 产业 居住 教育6大功能 五大片区围绕地铁站点分布 皆可享受交通便利性 涩谷MarkCity写字楼 酒店 地下商业139520 开发策略 项目以TOD PPP混合滚动开发 通过优化交通及建设文化设施 获取容积率奖励 在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心 开发模式 项目通过TOD模式提升车站交通功能优化 并通过PPP在urbancore集中设置文化设施 作为奖励 政府将项目容积率从8 15提升到13 7 规划设计 涩谷是谷地 项目因地制宜 建立立体的空间步行系统 将人流水平转移的同时 实现垂直移动 拉动项目人流 公建文化配套 许可开发 容积率奖励 滚动开发 涩谷未来之光 交通整合 作为TOD模式的重要支撑 对现有交通重新整合 实现车站枢纽跟周边地区集约和互动 提升轨道交通利用率 同时对集约空间二次开发 涩谷未来之光 涉谷原本有六个不同线路汇聚的车站里 围绕这个区域 把另外两个早期建设的车站进行移位 实现有效的换乘 很好地节约了用地 车站地形断面图及步行体系图 规划理念 引入城市公共空间 电梯和垂直交通取代街道 由单一的交通 商业功能转型为国际创意性办公 娱乐 观光 等综合性中心城区 涩谷未来之光 注 整个建筑地上商业为7层 地下商业为两层 8层为创意空间 9层是多功能展览空间 11层是空中大堂 13 16层是剧场 17 34层是办公 由于复杂的城市需求和有限的城市空间 涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式 形成了竖向的城市商业配套综合体 业态定位 主力客群定位更新为30岁左右 创意 IT人群 引入百老汇和多功能的生活空间 丰富区域业态和消费结构 增加目的性消费 涩谷未来之光 涩谷一直是学生聚集区 为吸引新的年龄层人流过来 项目中的办公专门为创意 IT等企业打造 引入30 40岁年龄群喜爱的百老汇剧院和多功能的活动空间 日常上下班外的目的性消费增加 逐渐丰富整个涩谷的业态和消费结构 创意超市 创意空间 百老汇剧场 艺术餐厅 个人办公空间 褶皱空间 外立面折边设计 并通过绿化 分节的内外衔接 形成柔软的脚边建筑 体现人性化尺度 打造区域内标志性建筑物 涩谷未来之光 绿化外墙 褶皱立面 绿化外墙 设计要点 迎合周围环境的脉络 改变其裙房部分的形态 创造出与街道一体化连续的建筑 空中建筑 通过分散设置公共开放空间 并在4F 10F屋顶设置独栋 亭阁等建筑 创造出瞩目点 营造多首层 高价值的垂直空间 涩谷未来之光 公共开放空间分散设置在多层 非盈利型功能楼层 文化 艺术场所 4层屋顶平台独栋建筑 多首层垂直空间直接表现不同功能的建筑 空间布局 街区公共空间以 urban core 形式集中统一 使城市与建筑相连 创造出连续性 柔滑立体的城市空间 涩谷未来之光 urban core是城市核心的意思 项目把不同标高的城市街道直接接入建筑的内部 加上地铁出入的站厅层 从B3F 4F 创建了5个首层的商业价值 涩谷新文化街区断面图 urbancore动线结构图 启示 项目基于TOD模式 对土地集约化利用 通过与地铁站无缝联结设置多首层概念 设置目的性消费业态的公共空间 剧院等引入客流 并在建筑上有褶皱立面 空中建筑进行垂直空间打造亮点 其开发模式及空间打造打造均值得借鉴 案例精华 国际案例之 TOD模式下全功能 大体量 已完工的近郊城市更新项目 日本 二子玉川综合体Futako Tamagawa 二子玉川 项目概况 基于 城市到自然 的开发理念 以地铁交通枢纽为核心 打造成东京近郊 多功能于一体的大型城市综合体 二子玉川 开发背景 选在地铁沿线开发获得区位优势 明确项目定位和人群定位 结合生态环境 打造大型综合体 产生片区辐射和影响力 开发商背景 开发动机 开发目标 项目由东急电铁株式会社开发 集团是东京最大的私营铁路公司 早年主营业务为地铁开发 自2000年以来 开始拓展铁路投资相关的多种服务和房地产开发业务 成为最先推行铁路与新城镇业务共同开发模式公司之一 东京铁路开发密集 新的铁路线开发成本高 而铁路沿线交通聚集大量人流和活动 通过房地产开发及物业配套可创造地块价值 二子玉川站属于田园都市线 是东京最拥挤的通勤线路之一 是通往市中心的主要干线 交通便利 人流量大 东急电铁株式会社旨在将 花园城市 理念贯彻到本项目开发中 打造高端自己型地产 并在郊区提供各类型商业配套 办公中心 活动中心 基础设施等 项目原貌 项目地块之前为11 2公顷的游乐园旧址 现进行再开发 差异化定位 本项目具有明确的定位 定位于创新行业和创新工作者 与东京中心区常规白领企业楼所不同 并且 提供针对年轻人的新型购物设施 利用优质综合方法吸引目标群体 二子玉川 区位交通 项目位于东京西南部世田谷区 公共交通及城市交通线路发达 是东京主要发展区位之一 交通线路项目紧邻多条城市主要干道 能便捷通达城市主要区域 无缝隙连接二子玉川地铁站 公共交通便利 为项目带来大量人流 地块区位项目位于东京都世田谷区中心大井町线二子玉川站 片区人口繁多 紧邻的涩谷 新宿等繁华区域 二子玉川 物业功能 分五大片区开发 物业功能丰富 功能排布依据物业价值 距离交通枢纽远近分别为商业 酒店 写字楼 住宅 同时还规划有公园和生态走廊 提升项目整体生态氛围 二子玉川站枢纽 二子玉川 产品组成 物业功能齐全 以地铁上盖物业为核心 最大化商业价值 同时通过生态走廊串联整个项目 酒店 商业 公共广场 住宅 公园 生态走廊 购物中心 二子玉川 开发模式 采取长期规划 长续经营 滚动开发和政府互动几种策略 前期做足功课 开发期通过多种方式减轻开发压力 谋取利益最大化 协同多方业主完成物业分配方式 同时设置了协同管理的机制 只出售住宅物业 其他物业持有经营 看重长远利益 长续经营 滚动开发 商业和住宅先行开发 在形成片区商业和居住气氛的同时 通过销售住宅实现资金回现 并投入到后期商业 写字楼 酒店物业开发中 政府补贴 A 土地所有者X 协会成员B 土地租客W 业主C 建筑租客 商业 住宅 商业 住宅 商业 写字楼 商业 写字楼 酒店 2010年4月 2010年7月 2010年11月 2015年 为政府开发城市设施配套 获得大量公共补贴 3 55亿美元 这些资金都被