芜湖市神山口商圈分析.doc

神山口商圈分析摘要：芜湖市神山口位于芜湖市弋江北路和赭山东路的交汇处。近些年来神山口商圈发展越来越迅速。当中山路步行街商圈还在受周边交通环境困扰，大家还在为满大街找车位停车而劳神时，神山口新商圈已借力日臻完善的便捷交通，越来越具有吸引力。此外，政府相关部门对神山口区域发展十分重视，后期可能会增加公交线路途经神山口，众多便利可预见神山口的日渐繁华。一、确定商圈的范围神山口商圈以万达广场为核心，以步行十分钟即一公里的距离作为半径画一个圈作为商圈：东边到达安徽工程大学、西边到达联盛广场、北边到达神山口烈士陵园、南边到达西洋湖小区。神山口商圈划分层次图二、商圈的类型得益于道路交通条件的改善，神山口商圈的人气正越来越旺。以万达广场为中心，周边的路网可以说是四通八达。紧邻的弋江路与赭山路和北京东路相连接，并与城东已经建成的道路形成一个较为完善的路网。从神山口到市区和城东政务新区，均只需5分钟的车程。而对于外地客人来说，向东就是去往芜湖县的芜屯路快速通道，而从神山口沿着弋江路行驶，不远就是芜宣高速的入口，而从南岸接线也可以经长江大桥上合巢芜高速。因为神山口商圈以万达广场为核心，商业行为集中的地区，其特色为商圈大，流动人口多、各种商店林立，繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动消费的特色，而且消费金额比较高。因此神山口商圈是一个商业区性质的商圈。三、商圈分析（一）人口规模及特征分析小区：公园新村：社区共有居民300余户，人口约1200余人新都花园：社区共有居民2001余户，人口约8000余人西洋里小区：社区共有居民2900余户，人口约9000余人东苑小区、浴牛新村小区、弋江北路铁路小区、高砻小区总人数：60000余人学校：安徽工程大学：教职工1300人，学生20000余人芜湖工业学校东区：教职工167人，学生1500余人芜湖师范学院分校区：教职工176人，学生1600余人芜湖铁路中学：教职工80人，学生1400余人芜湖市神东小学：教职工40人，学生300余人总人数：24800多人企业：杨场工贸有限责任公司、黄山园园林景观有限公司、芜湖运泰汽车维修公司、新锋装饰有限公司、芜湖市园林绿化工程公司、芜湖安徽路桥第三分公司、三丸电气有限公司、皖能电力安装公司、锦松锅炉化工设备公司、大唐京华厨具、恒力公司、新建实业总公司、芜湖市工艺美术标牌厂、安徽银联担保有限公司、官陡街道神东创业园、聚达汽车零部件公司、艺蕾铁画艺术有限公司、艺蕾铁画工艺美术厂。总人口数约为：84800余人其中学历：专科以下18%，大专生23%，本科生为46%，硕士12%，博士1%性别：男性43680人，占51.51%，女性41120人，占48.49%人口年龄比例：0-14岁人口10659人，占12.57% ；15-64岁人口71910人，占76.67%； 65岁及以上人口9124人，占10.76%。收入水平分布：1000元以下：15%；1000-2000元：40%；2000-3000元：30%；3000-4000元：10%；4000-5000元：3%；5000-6000元：1%；6000元以上：1%平均收入水平：2520元左右综上所述：芜湖市神山口商业圈以万达广场为轴心点，且人口密度较大，人口分布以中青年为主，收入水平略低于芜湖市平均收入水平，企事业单位分布相对集中，总的来说消费潜力比较大。（二）消费群体的分析（1）消费群体的分析消费者组成：学生工薪阶层老年人消费群体的特点：1、消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人2、其中在校大学生和工作中的年轻人占主要的比例3、其中女性消费者的比重大4、中老年人少（2）客流量分析1、整体：从长远发展来看，客流量将逞上升趋势2、影响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业圈的繁荣度、品牌的知名度、消费者个人偏好、收入水平。总的来说影响客流量大小的因素有：地理位置、交通条件、收入水平、个人偏好品牌知名度和忠诚度。（三）建设状况分析（1）公共交通：公交车站：神山口站、第五人民医院站、段家园站、连盛广场站、安徽工程大学站、二炮干休所站、西洋湖站公交路线:神山口站：7路 20路 21路 28路 38路 42路 88路 107路(晚) 112路(晚) 228路第五人民医院站：7路 21路 42路 45路 105路（晚）段家园站：15路 20路 27路 38路 45路 107路联盛广场站：7路21路空调; 28路环线 42路; 88路 安徽工程大学站：7路 21路42路 33路 228路 45路 105路（晚）二炮干休所站:15路西洋湖站：20路 45路 28路 38路 15路 107路（晚）对于神山口商业圈来说，位于向东和向北主干道的交界处，地理位置优越，但是由于道路较为狭窄且受到高架桥的阻隔其商业圈的交通便利性大大降低，若采用计分法计算：公交车站1分/个 公交线路2分/个，7+2*14=35分，但是我们对于神山口商圈的前景依然看好，随着火车站站前广场的建设和完善，神山口商圈的公共交通一定会更加的完善，人流量也会随之加大。（2）金融机构：商圈内金融机构布局不是十分合理，在其商业圈范围内主要有建设银行、交通银行、农业银行、中国银行、扬子农村商业银行。而在以万达百货和温州商贸城地段为中心的神山口商圈，其中心银行较少。（3）大型的百货商店：万达广场、联盛广场、绿地乐购、明珠家具城、神山口二手摩托、电动车交易市场，大型的购物中心和大型的批发零售中心是神山口商圈的的商业特色，它不仅仅是像步行街那样以衣服、鞋帽、电器等为主更是凸显神山口商圈的商品的批发零售业更为繁荣，类型也更多样化，但是随之而来的问题就是神山口商圈内商业类型多种多类不容易突出自身的特点，类比于步行街以穿和吃为两大主题，附加着文娱。（4）店铺种类及其布局：店铺种类繁多，有服饰、餐饮、建材、茶叶、摩托车和电动车类，每个类别的行业并不是互相交错的而是相互独立的形成一片。例如万达主打服饰和餐饮以及娱乐，而明珠家具广场则是专卖家具，二手车交易市场也是单独化、成片专业的二手车交易市场，这种看似种类繁多商业繁荣的局面实际上需要合理的规划和引导才能形成一个综合性的神山口商圈，否则起不到相互促进和带动效应。（四）社会因素状况分析1、公共设施及建设规划：1、公共设施及建设规划：神山公园，在其东北方更有前几年才兴建的新的市政务中心。还有公交线路的不断完善，交通便利性大大提高。万达广场的二期工程在建，旧城区的改建工程都在有条不紊的进行。将神山口发展成为城市未来核心商圈。2、旅游观光区：神山公园，雕塑公园等，影剧院，万达影院，中影国际影城，东方电影城等，休闲观光有生态公园等，娱乐设施有凡夫沙龙会所，金龙娱乐城等。3、人文状况：文教区有安徽工程大学，神东小学，铁路中学，二十六中学等，4、医疗场所：有第五人民医院，广济医院以及小型的卫生服务中心等。5、交通状况：神山口商圈道路越来越通畅、公交线路越来越完善，另一方面，即将建成的城际高速铁路也会助力神山口商圈的升级。建设中的宁安城际快速铁路，包括即将开工的芜湖新火车站，就在神山口商圈板块，他们建成后，会像一条活力十足的大动脉，将带来源源不断的人流。综上所述，神山口商圈的发展潜力很大，日后的神山口商圈会很繁华。（五）竞争者分析1、外部竞争者分析：万达广场2012年9月7日开业以来，就迅速确立了步行街之外，芜湖第二核心商圈的地位，形成了新的神山口商业圈。所以它的外部竞争者主要是中山路步行街的核心地带。华亿国际购物中心A、B座两大百货商场岿然屹立，商场里货品琳琅满目，顾客人流如织。下面我们将从几个方面来对两者进行分析。万达广场为核心的神山口商圈华亿国际购物为核心的步行街商圈业态业态十分健全。作为全国商业地产的知名品牌，万达广场由大型商业购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、室外步行街商铺、滨河酒吧街和高档住宅等多重高规格业态组成，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能于一体的第三代城市综合体华亿广场也具备了商场购物、餐饮、KTV、影院、电玩城、超市等各种业态。“ShoppingMall”、“城市综合体”等全新的商业业态应运而生具体到商场购物这一项，万达广场对以华亿为代表的步行街商场的影响是不大人流量开业当天万达广场共有23万人次的人流量，之后平均每天5、6万人次的人流量，分流一部分步行街商圈的客流量万达开业后，对位于步行街上的华亿国际购物中心的影响不大，人流量、营业额保持了平稳态势。步行街上除了影院等少数业态有所影响，商场、娱乐、餐饮等商家生意依然红红火火影响力在神山口形成了一个中心磁场效应，先是辐射周边80万高端常住人口的青睐，而后逐渐成为网罗400万芜湖人的消费潜力之地在镜湖区中山路步行街的核心地带，华亿国际购物中心A、B座两大百货商场岿然屹立，记者在商场里看到，这里货品琳琅满目，顾客人流如织位置万达广场位于城东新区和主城区交会处，不仅辐射老城区，更代表着未来新城的希望步行街位于老城区核心位置，代表了老城的繁荣。规模芜湖万达广场总用地面83867平方米，总建筑面积约30万平方米公司总建筑面积2.9万平方米，13层营业面积近20000平方米，45层为花园式公寓写字楼。经营风格在商业地产方面具有优势，产品主要是一些高档品和奢侈品。 华亿在百货零售业方面有丰富的经验和人脉，管理层对品牌的引进和管理有很好的认识，相当清楚皖江经济开发带周边人群的消费需求服务对象中高层顾客中低层顾客2、内部竞争者分析：神山口商圈中主要的两大商场就是万达广场与联盛广场，两者进入芜湖市的时间差不多，二者之间的距离较近，仅一千米左右。并且万达广场和联盛广场的主要经营项目十分相似。但是就目前的情况来看，联盛广场的发展进入了一个停滞阶段，商场内部许多店铺撤离。而万达广场后起之秀，发展十分迅速，逐渐成为神山口商圈的核心地带。下面从一些方面来分析这种现象产生的原因。（1）地理位置联盛广场位于赭山中路上，东前面紧挨万达广场，背靠华亿广场大润发超市，面对两大商场的挤压，周围竞争压力就比较大。而万达广场仅紧挨联盛广场，周围没有大型的商场，对面的温州商贸城因为产品低廉也对它丝毫构成不了威胁。（2）人流量虽然联盛广场位于芜湖市的火车站和汽车站的交汇处，人流量密集，但是这些人群都是一些旅客，他们在来往火车站和汽车站的过程中几乎不会停下来去往联盛广场，因此这一部分人很难成为联盛广场的潜在顾客。而万达广场周围商铺较多，紧挨大学校园，且周边小区较多，因此具有一定的人流量。（3）经营档次联盛广场和万达广场的经营范围都差不多，但是二者在商品的档次却有很大的不同。联盛广场的商品主要就是一些普通商品，商场内的店铺也是一些比较低档的产品，无法形成自己的品牌优势。而万达广场的主要是五星级酒店、甲级写字楼、室外步行街商铺、滨河酒吧街和高档住宅等多重高规格业态。品牌形象显著，容易提高对顾客的吸引力。总的来说，联盛广场在价格上没有华亿广场的大润发便宜，在品牌上有没有万达广场的优势，高不成，低不就。面对这种情况，联盛广场应该做出一些改变，改变自己的定位有自己的一些特点。如：可以将联盛广场打造成一个游乐为主要经营目标的商场，商场里增加一些游乐设施，成为人们休闲娱乐的好去处。万达广场应该继续现在的经营模式，主要走高品牌高档次高消费的市场定位。后期应该继续加大宣传，扩大其影响力。争取成为芜湖市最大的高档产品销售地，进而成为芜湖市的第一大商圈。(六) 商业发展潜力包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对商圈影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。在神山口商业圈，主要有2大商业广场，芜湖万达广场和联盛广场，芜湖万达广场总用地面积83867平方米，其中水面面积为15933平方米，实际出让面积67934平方米，总建筑面积约30万平方米，其中82000平方米销售面积。联盛广场总建筑面积约19万平方米，40000平方米销售面积。由于它们是大型的商业广场，里面进驻了很多不同种类的店面，以及服务设施，因此，它们的服务能力强，辐射范围大，基本涵盖了神山口地区。对于二者的商业经营情况：芜湖万达广场于2012年9月7日正式开业，是一个新兴的广场，里面已经有华润苏果，优衣库进驻，捷豹路虎也相继进驻，随后，万达百货开业，万达影院，以及内部的27加餐饮业也同期开业。开业当天引发芜湖的购物热潮，一度造成了神山口附近交通拥堵现象，随后，万达的客流进入相对缓和期，出去周末和节假日外，万达的客流相对于步行街而言较少，经营状况很一般。芜湖联盛广场的成立时间要早于万达广场，里面已经有乐天玛特，傣妹等店铺进驻，服务种类这内容很全面，但是，由于联盛广场接近华亿广场，加之神山口万达广场的兴起，现在，联盛广场的客流已经非常少，经营状况不佳。商圈饱和度：利用公式，IRS=CRE/RF 公式中IRS商业圈的零售饱和指数；C商业圈内的潜在顾客数目；RE商圈内消费者人均零售支出；RF商圈内商店的营业面积。 假设：在商圈内有20000多个家庭，48000个潜在顾客，每周在食品中支出100元人民币，万达广场有82000平方米销售面积，联盛广场有40000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为:芜湖万达：IRS=48000*100/82000=59联盛广场：IRS=48000*100/40000=120这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。商业潜力：就神山口的整体而言，是具有十分大的商业潜力的，神山口处于赭山路与北京路，弋江路交汇之处，东接安徽工程大学，南拥景观湖浴牛塘。紧邻芜湖首座市区高架，靠近火车站，汽车站，交通体系发达，人流量大，并且，随着芜湖市政务中心迁入鸠江区，以及附近绿地，西洋湖等小区的建立，在神山口附近的潜在消费者数量大，消费市场广阔，商业发展潜力大。但就神山口内部的布局而言，发展潜力会出现不均衡的现象：1、万达广场和联盛广场距离太近，彼此之间会出现激烈的竞争，不利于双方的共同发展，容易造成一边顾客众多，一边顾客冷清的现象；2、神山口附近小商铺林立，数目多，诸如二手车交易市场，小五金，小家电店铺一条街，汽车4S店，以及各式街头饭馆，大排档的分布，在一定程度上影响了人们对神山口的认知，降低了神山口商圈的形象，从而降低了神山口的吸引力。四、SWOT分析1、万达广场位于神山口商圈的中心点，属于核心商业区，具有得天独厚的区位优势。虽然距离步行街较近，但是近些年交通的迅速发展、人口数量的增加以及人民生活水平的提高，神山口商圈的地位显得越来越重要。2、在抽样调查的100人中，80%的人因为距离近、位于神山口附近、方便购买其他物品，以及商品经营范围、功能、种类繁多等原因选择万达广场。3、神山口商圈和步行街商圈以联盛广场为分界线，从某种程度上来说存在一定的威胁因素。4、来神山口商圈的消费者多以神山口附近居民为主，多为步行或者公交出行。5、因为万达广场为高档消费商城，所以年轻人消费者居多、多为享受型消费。6、神山口商圈内因为位于芜湖市城东，人口密度还是比较小的，高档小区也较少，消费类型比较单一优势劣势机会威胁神山口商圈1.以万达广场为核心辐射周边地区，其知名度足够吸引更多的顾客前来消费，且万达广场有停车场，内部经营环境好；2.神山口立交桥四通八达，交通非常便利；3.圈内有众多学校、住宅区、企事业单位等，消