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物业管理试题库物业管理试题库 一 常识 30 题 二 法规 179 题 三 保安管理 35 题 四 停车场管理 24 题 五 消防管理 186 题 六 维修管理 28 题 七 给排水管理 53 题 八 供配电管理 173 题 九 中央空调管理 93 题 十 电梯管理 106 题 十一 智能化管理 48 题 十二 清洁 绿化管理 61 题 十三 创优工作 21 题 十四 礼仪规范 7 题 十五 社区工作 7 题 一 常识 001 物业 是粤港方言对房地产的称呼 它最早在香港被普遍使用 其含义是 单元性 的房地产 被称为物业的单元性房地产可大可小 一栋商业楼宇 一组标准 厂房 一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业 002 物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中 物业与房地产是一个词 Real estate 或 Real property 在我们通常使用上 房地产一词是 一个宏观的概念 物业一词则是个微观的概念 003 世界物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于 19 世纪 60 年 代的英国 当时是英国工业空前发展高涨的时候 一名叫奥克维亚 希尔 女 的 住宅业主 率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法 并取得出 人意 料的成功 首开物业管理之先河 004 我国 大陆 的物业管理起源于 1981 年 3 月 10 日 深圳市成立我国 大陆 首家 物业管理公司 标志着我国 大陆 物业管理工作摆脱行政 福利型传统计划 经济 下的管理模式 走上了专业化 企业化 经营性的市场运作轨道 005 我国 大陆 第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司 006 号称 深圳市物业管理第一村 的是深圳市 东湖丽苑 商品住宅小区 由 深圳 市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作 007 深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是 1983 年由深圳市物业管理公司 对特区内第一栋涉外商品写字楼 国际商业大厦实施物业管理 008 深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是 1985 年 由深圳市 鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理 009 深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是 1990 年 由深圳市莲 花物业 管理有限公司对深圳市微 福利房住宅小区 莲花二村实施综合一体化物业 管理 010 我国第一家实行招投标的物业是 1993 年 由深圳市住宅局主持 在住宅局 所属莲 花物业管理公司 万厦居业公司 大众物业管理公司中 对莲花北 景田西 两住 宅小区实施邀请招投标活动 011 真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是 1996 年 12 月 对 深圳市福利房住宅小区 鹿丹村的面向社会的公开招标活动 最后由深圳万 科物业管理有限公司中标 012 物业管理市场的特点是 1 具有双重职能的市场 要素市场 消费市场 2 对前 级市场房地产开发市场 营销市场 具有积极的激励作用 3 劳务市场 4 双 向选择 013 物业管理的要素市场是自用的居住用房管理 服务 014 物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理 服务 015 在房地产市场体系中 物业管理市场处于最后一级 016 物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务 017 物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人 承租 人提供商品性劳动服务的市场关系 是双方按合同建立起来的平等的互助互 利的 交换关系 018 物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理 对业主和 非业主使用人 承租人提供服务 从而取得报酬 019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策 文件 引导和推动规范化管理和规模化经营 继续加快物业市场化进程 加大政府 监管 力度 提高物业管理的科技水平 继续探索 继续创新 020 物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门 市住宅局物业监管处 及各区人民政府住宅行政管理部门 区建设局物业管理科 021 物业管理市场的委托关系主要有委托管理型 自主经营型 022 物业委托管理型的特征是开发商 业主 业主委员会 采用招投标或协议的 方式 通过 物业管理委托合同 委托专业化的物业管理企业 按照 统一管理 综合 服务 的原则 提供劳务商品的市场交换关系 023 物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合 统一管理 综合服 务 平等竞争 024 物业管理招投标的原则是公正 公平 公开 实事求是 合情合理 早期介 入 025 物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟 规则的完善 市 场信息网络的建立 026 物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标 协议 自管 027 目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评 大厦 工业区 住宅小区 028 目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容 大厦 工业区各九项 包括 基础管理 房屋管理及维修养护 共用设备管理 共用设施管理 保安及车 辆管 理 环境卫生管理 绿化管理 精神文明建设 管理效益 两者具体内容 评分侧 重不同 住宅小区八项 包括 基础管理 房屋管理及维修养护 共用设施 设 备管理 保安 消防及车辆管理 环境卫生管理 绿化管理 精神文明建设 管 理效益 029 深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性 社团法 人 030 深圳市物业管理行业协会的主要职责是 1 制定物业管理行业行为准则及道 德规 范 2 组织物业管理行业从业人员的业务培训 考试 3 受理对会员的投诉 组 织调查 并向有关部门提出处理意见 4 向市主管部门反映物业管理行业的 意见 建议和要求 维护物业管理行业的合法权益 5 调解行业内部的争议 6 协助市 区主管部门开展物业管理服务质量评优活动 7 办理主管部门委托的其他事 项 二 法规 001 城市新建住宅小区管理办法 是建设部 1994 年 3 月 24 日第 33 号令 并于 1994 年 4 月 1 日批准施行 002 深圳市物业管理的主要法律依据是 条例 及 细则 003 深圳经济特区物业管理行业管理办法 是经市政府二届第 101 次常务会议 审议通 过 于 1998 年 7 月 20 日发布并实施 004 条例 是 1994 年 6 月 18 日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十 三次会 议通过 于 1994 年 11 月 1 日起施行 005 条例 是 1999 年 6 月 30 日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十 三次会 议修正 006 细则 是深圳市政府二届三十五次常务会议通过 1996 年 9 月 20 日由深 圳市市 长李子彬发布 深圳市人民政府令 第二十五号施行 007 条例 是以住宅小区类物业为基础编写的 008 条例 所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备 设施和 公共场地 009 物业管理是指由专业机构或公司 按照合同或契约 接受业主 用户 的委 托 按照市场经营方式 运用现代管理方法和技术 为使物业充分发挥其使用价 值和 经济效益而对物业本身及其业主 用户 进行管理并提供综合服务 条例 使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施 设备 公共场 地和住宅区的绿化 环境卫生 公共秩序等项目进行维护 修缮和整治 使 之保 持正常状态的行为 010 物业专营公司是指接受物业管理公司委托 承担住宅区的机电设备 清洁绿 化 园林绿化 维修工程 保安服务等专项管理业务的机构 011 住宅区是指以住宅为主 并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区 012 住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定 013 业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人 014 入住是指入住人收到书面入住 入伙 通知并办理完结相应手续 015 入住人在规定期限内未办理入住的视为入住 物业管理单位可从此时起收取 相应 的管理费 016 业生公约是指由业主承诺的 对全体业主具有约束力的 有关业主在住宅区 使用 维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则 017 自用部位是指用户门以内 毗连部位以外的全部自用部位 设施和设备 包 括自 用阳台 门 窗 防盗网 室内自用隔墙 墙 板 面等 018 共用部位是指结构相连或具有共有 共用性质的部位 设施和设备 包括 房屋 的承重结构部位 包括基础 屋盖 梁 柱 墙体等 抗震结构部位 包 括构造 柱 梁 墙等 外墙面 楼梯间 公共通道 门厅 屋面 本体共用排烟 道 管 电梯 机电设备 本体消防设施等 019 毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位 设施和设备 020 住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主 承租人和其他非 业主 使用人共同使用和维护 021 住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合 属地管理与行业管理相 结合 的模式 022 业主 承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理 023 业主 承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施 维护 住宅区公共利益 024 业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到 50 以上或自第一个业主入住起 满两 年 025 业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系 法律关系 026 分期开发的住宅区如何选举业主委员会 分期开发的住宅区 经已入住的过 半数 投票权的业主申请 区住宅主管部门可以召集临时业主大会 在分期开发期 间成 立临时业主委员会 临时业主委员会的权利 义务与业主委员会的权利 义 务相 同 027 业主大会由本住宅区的业主组成 028 业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行 029 业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理 书面委托代理人参加 法 定代理人参加 030 业主大会每年至少召开一次 031 组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会 召开日 期和内容送达每名业主 032 业主如何要求召开业主大会 经持有住宅区全体业主 10 以上投票权的业主 提议 业主委员会应在接到该项提议起 20 日内就该项提议召开业主大会 033 经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理 在 20 日内 业主委员会未 召集业 主大会 由提议的业主向区住宅主管部门申请 区住宅主管部门可以责令或 限期 业主委员会召集业主大会 034 业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过 035 业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式 各类房屋按建筑面积每 10 平方米 为 1 票 不足 10 平方米的 5 平方米及 5 平方米以上的计算为 1 票 不足 5 平方 米的不计票 036 业主大会的职权包括 1 选举 罢免业主委员会组成人员 2 监督业主委员 会的 工作 3 听取和审查业主委员会的工作报告 4 决定住宅区内关于业主利益 的重 大事项 5 修改业主公约 6 改变和撤消业主委员会不适当的决定 7 批准 业主 委员会章程 037 业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生 业主委员会主任 副主任由 业主 委员会在其委员中选举产生 业主委员会可聘请派出所 居民委员会等有关 单位 的人员担任业主委员会委员 业主委员会可聘请执行秘书 1 至 2 名 负责处 理业 主委员会日常事物 038 业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定 并 经业 主大会批准 039 业主委员会实行差额选举方式 040 业主委员会委员的人数一般为 11 人至 17 人 经业主大会决定可适当增减 但最 低不得少于 5 人 041 入选业主委员会委员的人员应热心公益事业 责任心强 有一定的组织能力 和必 要工作时间 042 业主委员会每届任期三年 043 业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任 044 业主委员会成员的工作性质委员为兼职 主任可专职 045 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集 并应在会议召开 7 天 前将 会议通知书及有关材料送达每位委员 046 业主委员会召开会议时 可以邀请政府有关部门 居民委员会 物业管理公 司等 单位的人员和非业主使用人代表参加会议 047 业主委员会向业主大会负责并报告工作 048 业主委员会的职权有 1 召集和主持业主大会 2 审议和决定住宅维修基金 和公 用设施专用基金的使用 3 采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进 行物 业管理 并与其订立 变更或解除委托管理合同 4 审议物业管理公司制定 的对 本住宅区的年度管理计划 住宅区配套工程和重大的维修工程项目 5 审议 住宅 区物业管理服务费的收费标准 6 监督物业管理公司对本住宅区的物业管理 工作 049 业主委员会的职权中 其中 3 4 5 项规定的事项须报业主大会批准 050 业主委员会的义务包括 1 执行业主大会各项决定 2 遵守和履行物业委托 管理 合同 3 不得从事各种投资和经营活动 4 对物业管理公司的正当经营和管 理活 动予以支持和配合 051 业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动 052 业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则 053 业主大会和业主委员会应接受市 区住宅主管部门的指导和监督 业主大会 的决 定等不得与宪法 法律 法规和规章相抵触 054 物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理 055 物业委托管理合同应包括的内容 委托管理事项 管理标准 管理权限 管 理期 限 管理费收支 利润及风险 监督检查 违约责任及其他权利义务条款 056 住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案 057 开发建设单位对住宅区前期的物业管理是 开发建设单位应当从住宅区入住 前 6 个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理 058 前期管理的费用由开发建设单位自行承担 059 开发建设单位在住宅区开始入住 2 年内可以决定住宅小区的物业管理事宜 060 在住宅区开始入住 2 年内成立业主委员会的 不可以终止物业管理公司与开 发建 设单位签定的委托管理合同 但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理 合同 并行使本条例规定的各项职责 061 住宅区入住 2 年后 业主委员会应依 条例 规定聘请物业管理公司对住宅 区进 行管理 原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理 062 物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括 房屋的使用 维修 养护 消防 电梯 机电设备 路灯 连廊 自行车房 棚 园林绿化地 沟 渠 池 井 道路 停车场等公用设施的使用 维修 养护和管理 清洁卫生 车辆行驶 和停 泊 公共秩序 市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事 项 063 物业管理公司的权利是 根据有关法律 法规 结合实际情况 制定本住宅 区物 业管理办法 依据委托管理合同和有关规定收取管理费用 制止违反住宅区 物业 管理规定的行为 选聘专营公司承担专项经营业务 064 物业管理公司的义务是 以为业主服务为宗旨 注重社会效益 经济效益和 环境 效益 按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理 接 受业主委员会和业主的监督 组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展 社区 文化活动 按照法律 法规和市政府的有关规定从事经营活动 065 住宅区内车辆管理的规定包括 接受公安等部门的统一指导和监督 进入住 宅区 的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所 物业管理单位应与 车主 明确车辆保管关系或车位有偿使用关系 并按有关规定收取相应的保管费或 车位 使用费 066 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规 定的标 准 或者违反委托管理合同规定的 业主委员会或委托方可终止合同 067 物业管理公司因管理 维修 养护不善 造成业主损失的 应赔偿业主损失 068 物业管理公司违反有关法律 法规和政策规定的 由有关部门依法予以处理 069 物业管理公司享受国家第三产业优惠政策 070 有关业主公约的规定有 由市住宅主管部门统一制订示范文本 业主大会可 以根 据本住宅区的实际情况进行修改补充 并报市住宅主管部门和区住宅主管部 门备 案 业主公约应当符合法律 法规 政府有关规定和土地使用权出让合同的 规定 071 业主公约的主要内容包括 住宅区名称 地点 面积及户数 公共场所及公 用设 施状况 业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式 业主使用其住 宅和 住宅区内公共场所及公用设施的权益 业主参与住宅区物业管理的权利 业 主对 业主委员会及物业管理公司的监督权 住宅区物业各项维修 养护和管理费 用的 缴交 业主在本住宅区内应遵守的行为准则 违反业主公约的责任 其他有 关事 项 072 业主公约生效的条件是 业主公约在住宅区入住率达到 30 后 经已入住业 主中持 有过半数以上投票权的业主签订后生效 073 已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力 074 业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约 075 在移交住宅区的同时 开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设 资料包括 住宅区规划图 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 地下管网竣工图 住宅区各类房屋清单 出售房屋的产权范围或成本核算清 单 住宅区公用设施 设备及公共场地清单 住宅区未完工的房屋 公用设 施设备及公共场地的竣工日期 076 在业主委员会未成立时 由物业管理公司接管住宅区工程建设资料 并代为 保管 077 业主 承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有 未经市政府有 关部 门批准 不得改变房屋结构 外貌和用途 不得对房屋的内外承重墙 梁 柱 楼板 阳台 天台 屋面及通道进行违章凿 拆 搭 占 不得堆放易燃 易爆 剧毒 放射性等物品 但自用生活性燃料除外 不得利用房屋从事危害公共 利益 的活动 不得侵害他人的正当权益 078 室内部分的维修责任由业主负责维修 079 室内部分维修责任界限的划分是 业主大门内 水 电表闸 阀以内 080 室内部分的维修费用由业主 非业主使用人 租户 负责 081 共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修 082 共用部分的维修养护费用从房屋 本体 维修基金中支付 083 公用设施维修责任界限的划分是 住宅区的道路 路灯 沟渠 池 井 绿 化 娱乐场所 停车场 连廊 自行车房 棚 等住宅区公用设施由物业管理公 司统 一管理维修养护 084 公用设施的维修费用从管理服务费中支付 085 住宅区的水 电 煤气 通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责 维修 养护 费用由相关业务单位支付 086 房屋毗连部位的维修养护由谁负责 在房屋本体中不属于共用部位和自用 部位的 部位 设施和设备 毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人 共同 组织实施或委托物业管理公司组织实施 087 毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用 其中共有墙体 按两 侧均分后 由每侧业主按比例分担 共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业 主负 责 其结构部位由毗连层上下业主按比例分担 088 人为造成公用设施损坏 损失的 由损坏者负责修复 赔偿 089 房屋外观的整洁 统一由业主 承租人 非业主使用人和物业管理公司共同 维护 090 房屋的修缮 粉刷由业主委员会决定 091 房屋的天面 外墙每 10 年至少修缮 粉刷一次 092 房屋的空调架 防盗网等外观设施每三年至少修缮 粉刷一次 093 房屋的楼梯间的墙面 台阶 扶手等设施每五年至少修缮 粉刷一次 094 房屋的天面 外墙 空调架 防盗网 楼梯间的墙面 台阶 扶手等设施项 目到 修缮粉刷期确实不需要修缮和粉刷的 业主委员会可向市 区住宅主管部门 申请 延期修缮和粉刷 经市 区住宅主管部门同意 可以延期 095 房屋的修缮和粉刷等设施项目费用 外观设施由业主或承租人承担 其他费 用从 住宅本体维修基金中支付 096 房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时需即 时维 修 097 公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定的提取比例提取 并一 次性向业主委员会划拨 由区住宅主管部门设立专帐管理 使用办法由市政 府制 订 区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉 098 公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的建设总投资 2 提取 099 公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项 目 100 住宅区内禁止践踏 占用绿化地 占用楼梯间 通道 屋面 平台 道路 停车 场 自行车房 棚 等公用设施而影响其正常使用功能 乱抛垃圾 杂物 影响 市容观瞻的乱搭 乱贴 乱挂等 损毁 涂划园林艺术雕塑 聚众喧闹 随 意停 放车辆和鸣喇叭 发出超出规定标准的噪音 排放有毒 有害物质 经营业 主公 约所禁止的行业 法律 法规及市政府规定禁止的其他行为 101 住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与按比例提供给业主委员会 由物业 管理公司经营的商业用房 102 住宅区的专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按市政府规定以建造成 本提供 管理用房 以微利房价提供部分商业用房 103 住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主 104 物业管理用房的计算方法是 物业管理用房面积 平方米 人均管理用房 规划指 标 0 06 住宅区房屋总套数 住宅 单身公寓套数加上非住宅房屋每 100 平 方米建筑面积折一套 写字楼 商业面积 工业厂房等物业亦按每 100 平方 米建 筑面积折一套 户均人口数 3 75 105 物业管理用房包括办公用房 生活用房 库房等 不包括机电及保安人员值 班用 房 106 保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区 大厦 内相关公共场所解决 107 物业管理用房必须是正规用房 108 向业主委员会提供管理用房的期限在业主委员会成立 2 个月内提供 最迟不 超过 6 个月 商业用房 公用设施专用基金相同 109 提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的 3 高层 住宅区或别墅区按总建筑面积的 2 提供 110 提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支 并从 该商 业用房经营收入中收回 111 提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用 经营 其收 入用于弥补管理费的不足 112 住宅区的公用设施专用基金 住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业 主委员会应每三个月至少公布一次 接受业主的监督 113 业主 非业主使用人违反业主公约的 承担相应的民事责任 114 对未交纳物业管理服务费 住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费 用的 物业管理公司可要求业主限期交纳 115 对逾期不交纳物业管理费 本体维修基金的 可按日加收应交纳费用万分之 五的 滞纳金 并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交 连续六个月 不交 纳的 可向人民法院申请追缴 116 物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的 承担相应责任并 承担 相应损失 117 业主委员会 业主大会违反 条例 第二十二条 业主大会和业主委员会应 接受 市 区住宅主管部门的指导和监督 业主大会的决定 业主委员会章程的内 容或 业主委员会的决定不得与宪法 法律 法规和规章相抵触 规定的 市 区住 宅主管部门应当责令限期改正或撤消其决定 并通告全体业主 118 业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的 擅自扩大收费范围 提高 收费 标准 改变公用设施专用基金和住宅 本体 维修基金的用途 或未按规 定定 期公布收支帐目的 改变专用房屋的用途 未按规定使用的 管理制度 不健 全 管理混乱 造成对住宅区的房屋管理 维修 养护不善 经市 区主管 部门 认定应当予以处罚的 业主委员会有权予以制止并限期改正 逾期不改正的 业 主委员会可以终止委托管理合同 市住宅主管部门和有关行政主管部门应当 责令 其限期改正 并可处以 3000 元以上 10000 元以下的罚款 情节严重的 市 住宅 主管部门可以降低其物业管理资质等级 直至吊销其物业管理的经营项目 119 业主委员会进行投资和经营活动 市 区住宅主管部门应当责令限期改正 可以 并处 3000 元以上 10000 元以下的罚款 120 业主 非业主使用人或其他单位 个人未经市政府有关部门批准 不得改变 房屋 结构 外貌和用途 不得对房屋的内外承重墙 梁 柱 楼板 阳台 天台 屋 面及通道进行违章凿 拆 搭 占 不得堆放易燃 易爆 剧毒 放射性等 物品 但自用生活性燃料除外 不得利用房屋从事危害公共利益的活动 不得侵害 他人 的正当权益 违反上述第三十八条规定的 市 区住宅主管部门应当责令限 期改 正 恢复原状 可以并处 1000 元以上 5000 元以下的罚款 121 业主 非业主使用人或其他单位 个人违反住宅区内禁止践踏 占用绿化地 占 用楼梯间 通道 屋面 平台 道路 停车场 自行车房 棚 等公用设施 而影 响其正常使用功能 乱抛垃圾 杂物 影响市容观瞻的乱搭 乱贴 乱挂等 损 毁 涂划园林艺术雕塑 聚众喧闹 随意停放车辆和鸣喇叭 发出超出规定 标准 的噪音 排放有毒 有害物质 经营业主公约所禁止的行业 法律 法规及 市政 府规定禁止的其他行为的 市 区住宅主管部门应当责令限期改正 可以并 处 100 元以上 2000 元以下的罚款 122 写字楼 商住楼及工业厂房等物业可参照本 条例 执行 123 物业管理公司必须按照所持有的 物业管理资质 从事相应的物业管理工作 124 资质证书分为甲级 乙级 丙级 3 种 125 物业管理公司按持有的不同资质证书 进行物业管理工作 持有甲级资质证 书的 单位 可以管理各类物业并按甲级标准收取管理服务费 持有乙级资质证书 的单 位 可以管理 30 层以下的各类物业并按乙级标准收取管理服务费 持有丙 级资质 证书的单位 可以管理 9 层以下的各类物业 涉外住宅区 别墅小区除外 并按 丙级标准收取管理服务费 126 业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计 业主委 员会和 物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅 本体 维修基金和管理服 务费 的使用明细表和收支明细帐目进行审计 127 对物业公司审计的费用从管理费中支付 128 业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计的前提条件是在业 主委员 会与该物业管理公司之间的委托管理合同依法终止时 129 住宅区管理服务费总收入的主要来源有 1 部分商业用房租金 2 公用设施 设备 和公共场所 地 的经营收入 3 向业主收取管理服务费 4 住宅区的其他 合法 收入 130 住宅区管理服务费的基本开支有 1 住宅区公用设施 设备和公共场所 地 的日 常管理 维修和养护费用 包括材料费 公用水电费 设备损耗费 垃圾清 运费 绿化养护费等 2 业主委员会 管理处核定人员的津贴工资 福利及办公 经营 费用 3 就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用 4 住宅区公 用设 施 设备必要的保险费用和法定税费 5 住宅区必要的社区文化活动费用 131 管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险 财产保管保险费用 132 收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准由业主委员会 根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求 参 照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后 报业主大 会批准执行 133 住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字 并加盖 公章后每三个月至少张榜公布一次 年度帐目公布应由业主委员会主任和物 业管 理公司法定代表人签字并加盖公章后公布 134 住宅区公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主委员会 135 住宅区公用设施专用基金的主管部门市住宅主管部门和区住宅管理部门 136 住宅区公用设施专用基金所说的开发建设单位总投资含公用设施配套费 建 造成 本 137 住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的范围是 区内的非市政道路 路 灯 沟 渠 池 井 园林绿化地 地下排水管等 文化娱乐体育场所 停 车场 连廊 自行车房 棚 不包括产权不属于全体业主共有的物业 138 住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是 区内道路路面 路 基严 重损坏 造成无法通行的 路灯线路需要改造或重新敷设的 沟 渠 池 井 井壁 面 出现严重断裂或破损的 园林绿化地树木 草皮及雕塑 小品等 设施 需重新造植或更新改造的 文化娱乐体育场所需改造 改建或因房屋的基础 倾斜 造成裂缝或因结构等原因造成柱 梁 板墙 裂缝或严重损坏的 停车场 连廊 自行车房 棚 需要更新 改造 改建的 地下排水管网大修 更新 改造 等 上述范围之外的由市住宅主管部门确定 139 高层住宅区专用基金的使用比例 30 用于本体外公用设施 其余用于本体共 用设 施的重大维修工程项目 140 专用基金不属于业主委员会或物业管理公司的经营收入 141 专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时 只能使用基金的增 值部 分 如增值部分不足 从管理费积累中垫支或由业主分摊 142 物业管理公司需要使用专用基金时 应向业主委员会提供法定代表人签字盖 章的 使用申请 该项目有关图纸 预算资料 施工承接单位或人员资质资料 143 业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是 业主委员会在接到 物业 管理公司使用专用基金的申请后 14 日内召集业主大会审议 同意后 向区 住宅管 理部门报送有业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的 住宅 区公 用设施专用基金使用申请表 区住宅管理部门应在接到申请表后 14 日内 完成审 批并将款项拨到物业管理公司帐户 144 房屋 本体 维修基金属各类物业业主的共有资产 以每个单体物业为单位 由 该单体物业的所有业主按各自物业的建筑面积分担和享用 145 房屋 本体 维修基金的主管部门是市住宅主管部门 各区住宅主管部门对 辖区 内各类物业的本体基金的使用和管理指导和监督 146 业主缴交房屋 本体 维修基金规定 业主自该栋房屋竣工交付使用保修期 满后 的第一个月起 按月缴交本体维修基金 业主发生变更时原业主所交的本体 基金 不予退还 因开发单位的原因造成空置的房屋 其本体基金由开发单位缴交 147 房屋 本体 维修基金的收取标准执行市物业主管部门颁布的指导标准 指 导标 准每两年制订和发布一次 各业主委员会可根据房屋的使用状况和本体基金 积累 状况 经与物业管理公司协商后 对本体基金缴交标准作适当调整 148 房屋 本体 维修基金的使用原则是 按照取之于民 用之于民的原则 用 于房 屋本体共用部位的维修养护 149 房屋 本体 维修基金的使用范围是 共用部位的维修养护由管理处组织实 施 其费用从本体基金中支出 共用部位是结构相连或具有共有 共用性质的部 位 设施和设备 包括 房屋的承重结构部位 包括基础 屋盖 梁 柱 墙体 等 抗震结构部位 包括构造柱 梁 墙等 外墙面 楼梯间 公共通道 门 厅 公 共屋面 本体共用排烟道 管 电梯 机电设备 本体消防设施 公共天 线 本 体上下水主管道 共用防盗监控设施等 150 房屋 本体 维修基金的使用比例 本体基金的 30 用于房屋本体共用部位 的日 常维修和零星小修 其余的 70 用于房屋本体共用部位中修以上维护工程 含新 增和改造工程 下同 用于中修以上维护工程时 须经业主委员会或该栋 50 以 上业主书面同意 151 房屋 本体 维修基金维修标准 房屋共用部位的大 中 小修标准执行国 家建 设部有关标准 152 房屋 本体 维修基金不够支出时 经业主委员会决定 由全体业主分摊 单栋 房屋本体基金不够使用时 经业主委员会或该栋 50 以上业主书面同意 由该栋 各业主按规定分摊 153 物业管理公司之管理处对每年房屋 本体 维修基金的使用应于每年 12 月 31 日 前提出下年度使用本体基金的计划及预算 提交业主委员会审议通过 业主 委员 会应在收到管理处的计划及预算后 15 日内作出答复 逾期视为同意 急修 工程应 在 7 日内答复 逾期视为同意 154 如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中修以 上维修工程计划时 管理处认为有充足理由使用 或该项目实施与否涉及国 家或特区城市管理 房屋管理 园林绿化管理等有关规定的 可由物业管理 公司申请 经区住宅管理部门核准后实施 155 房屋 本体 维修基金使用之后的手续 日常维护和零星小修由管理处主任 签字 作为本体基金支出记帐凭证 中修以上工程应出具 施工项目清单 由委 员会主 任或该栋楼长 或 20 以上业主 管理处主任签字 作为本体基金支出 记帐凭 证 156 房屋 本体 维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专 记 帐管理 并设 立专用帐号存储本物业的本体基金 157 房屋 本体 维修基金的监督办法 本体基金的收支项目 由管理处每三个 月在 各栋房屋的显著位置公布一次 基金帐目列明基金应用的项目 部位 费用 支出 及证明人 基金余额 单体和全部 并接受有关部门和业主的监督和质询 158 业主不按规定缴纳基金的 管理处可按法规政策规定或委托管理合同 业主 公约 规定采取相应催缴措施 159 物业管理公司及其管理处在使用房屋 本体 维修基金有下列不规范行为之 一的 市 区住宅主管部门可依法规 规章规定予以处罚 1 擅自提高本体基金收 费标 准 2 改变本体基金的用途 挪作它用的 3 未按规定期限公布本体基金收 支帐 目的 4 拒绝接受业主委员会或业主查询的 160 物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的 业主可以拒缴本体 基金 161 对房屋 本体 维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金比例的 经业 主委 员会或所维修养护单栋房屋 50 以上业主同意 日常小修可以超出规定的 本体基 金比例 超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵 或经业主委员会决 定提 高本体基金收取标准弥补 162 房屋 本体 维修基金征收的具体标准是 本体基金征收标准应根据物业的 使用 年限及新旧程度 维修养护实际需要 并考虑群众的经济承受能力等因素制 定 本体基金可按如下标准向业主征收 注 房屋保修期内不得征收 多层住 宅 不 带电梯 每月每平方米建筑面积 0 15 元 高层商住楼 住宅楼 含带电梯 的多层 住宅 每月每平方米建筑面积 0 25 元 其他房屋 含写字楼 商业大厦 厂房等 的本体基金标准 参照上述规定标准执行 但经业主委员会或多数业主同意 征 收标准可适当上浮 但最高上浮幅度不得超过上述标准的 50 163 房屋 本体 维修基金使用的权限规定 动用本体基金 应履行规定的程序 和手 续 其中 日常维护和零星小修金额在 1000 元以下的 由物业管理处负责 人和本 栋房屋楼长共同签字后支付 用于中修以上维护工程或维修金额 1001 元以 上的 须经本栋房屋占 60 以上业主同意后方可使用 本体基金确实不够支出时 经 占 60 以上的业主同意 可由该栋房屋的业主分摊 164 在特区从事住宅区 工业区 商住楼 写字楼等各类物业及相配套的公用设 施 设备 公共场地的管理服务的单位 应遵守 深圳经济特区物业管理行业管 理办 法 165 物业管理服务应遵守社会化 专业化 企业化的原则 保持物业与城市环境 的整 洁优美 保障物业的安全使用 维护业主和其他非业主使用人的合法权益 166 何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业 物业由开发建设单位 自用 的 在一个物业管理区域内 多层物业总建筑面积低于五万平方米的 或高 层物 业总建筑面积低于二万平方米的 或多层 高层混合物业总建筑面积低于三 万平 方米的 前款物业管理区域的范围 由市主管部门会同有关部门划定 167 物业管理服务招标 可以采取公开招标 邀请招标的形式 168 物业管理服务投标书应当包括 物业管理处机构设立方案 运作流程及各项 管理 规章制度 管理服务人员配备方案 管理服务用房及其他物资装备配置方案 管 理服务费用收支预算方案 管理服务分项标准与服务承诺 社区文化服务方 案 管理服务模式设想等 169 物业管理企业提供物业管理服务 应当遵循国家有关的强制性标准 没有国 家强 制性标准的 应当符合市主管部门规定的行业标准 鼓励物业管理企业采用 国外 先进的管理服务标准 提高管理服务水平 170 物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分 之十 171 物业管理公司派出机构物业管理处下列项目支出列入物业管理成本 但不得 重复 计算 1 管理处管理人员的工资 福利 2 保洁消杀费 3 治安防范费 4 公用 配套设施日常维修养护费 5 园林绿地维修养护费 6 用于物业管理的固定 资产 折旧及经营 办公费用 7 公用部位水电费 8 电梯运行维修养护费 9 中央空 调费 172 对物业管理企业在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于 管理服务的经营性收入实行独立核算 除去管理服务的成本开支 物业管理 企业的佣金和依法应缴纳的税 费后 有结余的 应转入本物业管理区域下 年度的管理服务费用 不得擅自提取或挪作他用 173 物业管理企业在合理的时间内进行的物业管理活动包括对物业进行巡视 检 查 或对公用配套设施 设备 公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养 护或 改造 或按规定对物业的装修进行监管的 业主或非业主使用人应当提供方 便并 接受监管 不得无理拒绝或阻挠 具体巡视 检查的内容和时间 维修养护 或改 的项目及施工的时间 地点均应当提前公布 业主 非业主使用人与物业管 理企 业对前款维修养护或改造的项目有分歧的 由市 区主管部门决定执行 对 维修 养护或改造的费用有疑义的 可向物业管理企业提出质询 物业管理企业应 当在 收到质询后七日内予以答复 174 业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目 物业 管理的收支帐目有疑义的 可向市 区主管部门和价格行政管理部门投诉 市 区主管部门或市 区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处 并将查处结果书面通知投诉人 175 物业管理公司应交纳的税种有 营业税 城市建设维护税 教育费附加 企 业所 得税 增值税 印花税 176 营业税 城市建设维护税 教育费附加的税率为 营业收入的 5 营业税的 1 营业税的 3 177 收取的中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税 178 物业管理公司代收的水 电费收费项目要交增值税 179 物业管理费用收支公布的主要项目有 收入部分 管理费 房租 停车场收 入 有偿服务费等 支出部分 管理人员工资 福利 办公费 经营费 差旅费 水 电费 机电设备运转水电费 设备工具修理费 公共设施维修 绿化养护费 保 安费用 法定税率 保险费 管理佣金等 本季盈亏 上季结转 累积盈亏 三 保安服务管理 001 治安管理主要是 必须通过现行的科学技术手段与管理手段 依靠各种先进 设备与 工具 防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的 生命 财产与身心健康的行为与因素 比如电线短路 煤气泄露 电梯关人 水管 破裂 火警 偷盗 滋扰以及噪声等 还有如自然灾害 人为事故 流氓活动以及 各种 破坏活动的预防与阻止 确保业主或非业主使用人人身不受伤害 财物不受 损失 工作 生活秩序正常 002 治安管理的主要内容是 防扰乱秩序 防盗 防破坏 防流氓活动 防灾害 事故 003 治安管理的目的是人身不受伤害 财物不受损失 工作 生活秩序正常 004 物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队 伍实施 安保服务 005 保安人员入职的基本条件是身高 1 70 米以上 20 岁至 28 岁 高中以上文化 程度 身体健康 思想品德好 当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料 符 合计划生育规定 具备一定的军训基本功 有深圳户口的成年人担保 退伍 军人 党员优先考虑 006 保安人员岗前培训的主要内容包括 公司简介 物业管理法规学习 企业内 部的 有关管理制度 员工守则 工作纪律等 安全防火教育 ISO9002 质量体系 有关 安保方面文件的学习 普法学习 职业道德教育 军训 007 保安人员在岗培训的主要内容包括 安保操作规程 队列训练 擒拿格斗 体能 训练 消防灭火训练 交通指挥训练等 008 保安人员单兵队列考核标准是 军人军姿 停止间转法 齐步走与立定 正 步走 与立定 跑步走与立定 敬礼 009 保安人员擒拿技术动作的基本内容是 基本功 直打 侧打 勾打 弹踢 侧踹 勾踢 综合练习 擒敌拳等 010 保安人员军事体能测试标准是 百米跑 14 秒以内 俯卧撑 50 个以上 爬楼 20 层 60 秒以内 011 保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议 委托管理合同 业 主公约以外的协议 采取各种有效措施 对指定的人 财物 场所地以及 其他对 象所进行的看护和守卫活动 从宏观的涵义来看 对一个住宅小区 对一栋 或一 组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作 只不 过物 业管理单位不承担生命及财产的保险责任 012 保安守护工作主要有 保护人身安全 保护财产安全 维护客户单位内部正 常的 秩序 013 在守护过程中可能遇到的主要问题是 火灾 盗窃 破坏 扰乱秩序 业主 或非 业主使用人求助 014 巡逻保安服务的主要任务是 维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩 序 预防 发现 制止各种违法犯罪行为 及时发现各种可疑情况 抓获现行违 法犯 罪分子 警戒 保护刑事案件 治安事件和治安灾害事故现场 检查发现防 范方 面的漏洞 平息巡逻中突发事件和意外事故 015 遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是 及时予以制止 并尽量 将其 抓获 迅速报告公安机关 疏散无辜群众 016 遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是 控制 稳住领头者 疏散围观者 迅速 报告有关部门及公安机关 平息事件 协助客户单位处理问题 防止事态扩 大 017 遇有疯 傻 醉汉闯入守护目标的主要处理方法是 将其劝出守护目标范围 无 效时 通知其家属 单位及公安机关实施控制 监护 018 守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是 迅速向公安机关报案 保 护好 现场 安抚受害者 注意守护目标范围内可疑人员 如抓获犯罪嫌疑人 应 迅速 移交公安机关 防止其逃跑 遇闯卡车辆 应记下车牌号及车辆特征 必要 时报 告公安机关 019 发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是 留心观察 注意其行为 发展 并及时向有关领导报告 做好控制工作 020 遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是 遇夜间突然停电或守护灯 光突 然熄灭 特别加强门卫和要害部位的守护 在照明恢复前 严格控制人员进 出 021 遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是 问清 反映 者姓名 房号 单位 详细记录报告的内容 对当面报告者要记清其相貌 衣着 特征 对报告内容及时向有关领导汇报 022 保安巡逻工作的主要方法是 采取定线 不定线相结合的巡逻线路 采取点 与线 结合的方法 023 保安巡逻工作应注意的事项是 在时空控制上应注重系统管理 经常结合治 安方 面的情况 及时调整力量和巡逻方法 经常教育巡逻人员增强危险观念 要 求每 个巡逻人员在巡逻中 要全神贯注 细心观察 不忽视一点可疑迹象 不放 过