操作规范及操作流程.doc

南京众和物业管理有限公司运行管理部 众和物业 2011/4/8目录第一章、 概述第二章、 运行管理部部门职责及各岗位职责第三章、 运行管理部规章制度、操作规范及操作流程3.1 机房管理规范 3.2 地源热泵系统操作规程 3.2.1 系统供暖、制冷原理 3.2.2 系统安全操作规程 3.2.3 地源热泵系统运行的技术要求 3.2.4 地源热泵系统运行的节能要求 3.3 地源热泵系统运行维护 3.3.1 主要设备单机维护保养 3.3.2 末端设备维护保养 3.3.3 控制系统的维护保养 3.3.4 地源资源的检测 3.3.5 设备备品、备件库存计划制度 3.4 常规运行调节总体方案 3.5 项目运行管理规章制度 3.5.1 工程综合管理制度 3.5.2 设备综合管理制度 3.5.3 供电设施管理制度 3.5.4 运行值班制度 3.5.5 电梯管理制度 3.5.6 事故报告制度 3.5.7 突发事件应急处理预案 3.5.8 技术资料管理制度 第四章、 附表：各类运行记录表单第一章 概述 资源与环境是人类赖以生存和发展的基础，是我国社会可持续发展的保证。树立科学发展观，积极推进节能减排工作是建设“资源节约型、环境友好型”社会的首要任务。地源热泵系统作为可再生能源利用的一种重要形式，通过热泵机组将蕴藏于岩土体、地下水或地表水等可再生资源中难以直接利用的低品位热能提取出来，为建筑物供热、供冷，有效地节约了矿物燃料、土地等资源，具有明显的经济、环境和社会效益。从2000年以来，地源热泵的开发利用在全国得到普遍推广应用，并且每年以10%15%的速度增长。据国家地质调查局的资料显示，至2005年末，我国浅层地温能应用面积已达到约3000万。2005年以来，我国地源热泵的应用明显加快，进入了大规模推广阶段。在地源热泵技术、生产、使用等快速发展的同时，对地源热泵系统的运行维护需求也在不断加大。地源热泵系统不仅仅需要优秀的设计、优质的施工，还需要优良的运行管理和维护，才能让系统发挥最佳的使用效果，延长使用寿命，从而大大节省投资费用和运行费用。众和物业作为丰盛新能源全资子公司，成立运行管理部，第二章运行管理部部门职责及各岗位职责一、运行管理部职责1、建立健全设备和系统操作规程、常规运行总体方案、机房管理规章等相关规章制度；2、建立健全岗位责任制、专职人员负责、安全卫生制度、运行值班制度、巡回检查制度、维修保养制度、事故报告制度和突发事件应急处理预案等规章制度；3、组织运行和管理人员认真学习各项规章制度并考核，定期检查有关规章制度的执行情况。定期召开部门会议，总结执行规章制度情况；4、招募必要的专职或兼职管理技术人员，建立相应的运行管理和维修班组，购置相应维修设备和检测仪表等，并建立健全管理和操作人员的培训、考核档案；5、建立完整的技术资料档案。系统的设计、施工、验收、检测、维修和评定等技术文件以及设备和系统运行记录、事故分析及其处理记录、设备和系统部件的大修和更换情况记录、年度运行总结和分析等资料都有序分类保存；6、建立完整的系统运行维护保养制度。建立健全主要设备单机维护制度、末端设备维护保养制度、控制系统的维护保养制度地源资源检测制度及设备备品、备件库存计划制度等。二、各岗位相关人员岗位职责运行管理部经理岗位职责：1、认真贯彻落实运管部服务宗旨，明确运管部的管理目标，领导本部门全体人员，认真履行其职责，做到“热心、爱心、耐心、精心、用心”做事；2、认真处理每天工作单，妥善及时处理工程中遇到的问题，决策果断，处事严谨。3、判定运管部人员编制、岗位责任制和工作守则。负责部门人员的上岗培训，思想教育，行政管理，违纪查处；4、制定各项设备设施管理要求和操作规程，建立健全岗位责任制、专职人员负责、安全卫生制度、运行值班制度、巡回检查制度、维修保养制度、事故报告制度和突发事件应急处理预案等规章制度，组织部门人员认真学习和考核，并张贴在方便阅读之处，做到人人清楚，时时可见；5、制定、审定各项工作计划，各专业设备、设施维修保养计划，提出设备购置、更新、维修、改造等方案和年度、月度预算报告，监督调查计划执行情况；7、协调本部门和外部之前的关系，相互合作，及时处理好投诉；8、负责审核购置、更新改造、维修保养合同，外协加工等预算，监督合同执行情况，搞好竣工验收。严格审批备品，备件申购，控制库存和费用支出；9、负责、督促建立健全工程设备技术档案，分类装订成册，并专门保管。做好本部门人员的档案，及案例的收集和整理工作；10、健全运管部有关消防制度和安全制度，对不安全的隐患，提出整改时间和措施，确保人员、设备安全；11、搞好能源管理与控制，做好费用和能耗报表的分析，每周进行一次评议。跟踪所有能耗消耗，制定切实可行的节能措施；12、搞好宣传教育，定期组织学习，注重监督检查，结合实际对下属进行业务培训，提出岗位培训具体要求，年终进行业务考核；13、主持召开部门工作例会，小结每日工作，对工作作出实事求是地分析评估，下达次日工作任务；14、负责本部门的人员管理、工作安排、人员调动、班次调动。运用奖惩手段，不断激励员工的工作热情；15、坚持动态管理，坚持巡视检查制度，及时消除事故隐患。不定期抽查各班组值班记录，人员遵守规则制度以及卫生工作等情况；16、每月评议编报的各项工作计划落实情况，与相关人员分析讨论每年度任务完成情况并写出书面总结呈报部门经理；17、随时接受领导下达的特种工作指示和其他部门提出的工作，积极并组织实施。参加公司安排的和外面的培训，提高自身素质和能力。资料保管员岗位职责：1、直接对工程部主管负责，完成主管布置的各项工作；2、管理运管部办公室业务，收发文件、信函，并及时整理登记归档统计并使之保管妥善有序；3、编制每月办公用品、设备材料计划，并做好领用发放和管理；4、做好部门各种会议准备和记录，并根据会议精神或总监有关指示，为主管草拟有关文件、通知等文件；5、负责打印、草拟业务发文，对外信函，做到文字通顺，内容规范；6、负责运管部所有图纸、技术资料的保管、建账及借阅工作；7、做好每月人员出勤统计，考勤报表及工资奖金报表，并做好奖金福利领取、发放工作；8、有义务参加公司安排的培训，尽快提高自身素质和能力。尽快熟悉和掌握本部门相关岗位工作及知识；9、完成领导交办的其它工作任务。暖通运行工岗位职责： 1、负责小区地源热泵机组等设备运行，做到“热心、爱心、耐心、精心、用心”做事；2、按规定进行定期巡视检查，根据外界天气变化及时进行空调机组工况调节，努力使空调区域的温度、相对温湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录；3、必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告值班工程师或专业工程师，发生紧急故障，应立即停机，报告值班工程师或专业工程师，组织力量及时处理；4、按保养规程做好机房内分管设备、阀门、管道、水泵日常及月度保养工作，确保重点设备处于良好的技术状态，防止跑、冒、滴、漏现象存在；5、设备开、停必须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修停止通知后，应立即挂检修牌，若因没有挂上牌造成事故，追究当班责任；6、当班人员必须对所有运行记录表检查并签名，除清楚记录运行参数外，必须记录清楚巡检范围内的设备开、停时间，停台修理原因和停台开始及恢复正常状态时间。每天向值班工程师上报运行情况并累计当天设备运行台时；7、当班人员必须严守岗位责任，服从指挥，不得擅自开机，严守操作规程，不得擅自离守，上班不准打瞌睡和干与工作无关的事情；8、做好水质检测的器具、药品，太阳能防冻液等的使用保管工作；9、严格按照设备操作规范进行操作，严禁设备带病、超温、超压、超时、超负荷工作。10、请假、不休需提前向领导报告，并由领班安排合适的替班人，经主管批准方可生效。上班时按规定做好值班室内外的清洁卫生工作；11、完成上级交办的其它工作。电气运行工岗位职责： 1、严格执行电气运行管理规程，按程序操作电气设备，保持设备运行正常，做到“热心、爱心、耐心、精心、用心”做事； 2、遵守公司内的各项规章制度，同时接受有关劳动纪律、专业知识、技能的督导检查； 3、负责小区内所有电气设备、设施的定期和不定期的巡视、检查、维修、清扫工作； 4、负责小区内公共区域照明办公区域照明及泛光照明，巡视检查及维修工作； 5、对待工作认真负责，对所管辖设备设施做到心中有数，控制范围清晰了解，以备在紧急情况下有条不紊的进行工作； 6、供电系统发生紧急停电，值班人员需保持镇静，按规程执行操作； 7、因特殊原因停电而影响业主用电时，须先请示经理，批准后方可进行工作。 8、如因外部原因造成停电，应及时向上级领导报告，同时向有关用户解释。 9、根据指令和工作表的要求，填写操作表和执行操作任务； 10、在工作现场工作时，应遵守有关规定和工作程序，工作完毕清理工作现场，因客观原因暂停工作时，需告知有关部门和本部门主管； 11、紧急情况需带电作业时，应有监护人和足够的空间穿戴绝缘防护用具，确认安全后方可进行作业； 12、认真填写各种记录、报表，字迹清楚、整洁，并做好交接班工作； 13、努力做好三电工作，即计划用电、安全用电、节约用电，提高配电系统的功率因数； 14、变配电室内的各种安全绝缘用具，检修工具、仪表等摆放整齐，每班交接清楚，不准外借； 15、在设备突发故障时，需全力投入抢修，并报告上级领导，不能有任何怠慢或延误； 16、完成上级交办的其它工作。暖通维修工岗位职责：1、 定期对暖通系统和设备进行检查、保养，发现问题及时处理；2、 严格按程序要求进行计划检修，确保检修工作的质量和安全；3、 认真仔细地做好每天的维修记录；4、 严格遵守公司的各项制度，坚守岗位，不做与工作内容无关的事情；5、 努力学习本专业知识，熟悉设备结构，性能及系统情况，不断提高维修水平；6、 尊重领导服从安排，完成上级主管交代的其它工作。电气维修工岗位职责：1、 完成各机房的电气设备及照明线路用具的巡视、检查、维修工作；2、 完成各机房电气设备的维护、保养、照明器具的更换工作；3、 完成电气设备的安装工作；4、 完成日维修工单的维修任务，当日工作当日完成；5、 严格遵守各项操作规程和规则制度；6、 完成上级领导指派的其它工作。第三章、 运行管理部规章制度、操作规范及操作流程3.1 机房管理规范 1、机房内上墙文件齐全。岗位职责、上岗证书、操作规程、岗位责任制度等文件上墙。 2、设备房门处须设置挡鼠板，挡鼠板应为500mm高金属材质。 3、指定人员进行机房管理，并定期打扫、清洁，物品摆放整齐无杂物。 4、参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入、并且签字登记。 5、机房内应配备温度计，各种计量仪按规定定期检测，保证表处于完好状态。 6、设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完好，文件有效，记录清晰、完整。 7、配备足够的灭火器和应急灯，通风良好、消防报警设备完好。 8、机房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识。管道保温完好。重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。3.2 地源热泵系统操作规程 3.2.1 系统供暖、制冷原理冬季供暖原理图：地下水源土壤源地表水源（海水、湖泊）其他水源（污水厂、工厂、电厂等）蒸发器暖气片能源（电）冷凝器压缩机膨胀阀热 泵机 组冬季供热：通过热源和蒸发器之间（水或其他换热液体）的循环，将热源中热量传递给蒸发器，使蒸发器内制冷剂吸热气化，成为低温低压的气体，通过压缩机的工作，变成高温高压的气体进入冷凝器，再通过用户末端和冷凝器之间（水或其他换热液体）的循环，将热量带走，制冷剂放热液化，通过调节装置（膨胀阀）回到蒸发器。整个过程是以消耗少量的电能（高品位能）为代价，将热源环境中的热能（低品位能）转移并提升温位，以达到用户端的热能需求 ，所以热泵系统是热能的转移提升装置。系统所得到的输出热能和系统所耗电能（主要是水泵和压缩机工作用电）比值一般大于4.0，即制热性能系数COP4.0）。热 源地辐射采 暖风 机盘 管用户末 端热水 系统循环水泵循环水泵夏季制冷原理：地下水源土壤源地表水源（海水、湖泊）其他水源（污水厂、工厂、电厂等）冷凝器暖气片能源（电）蒸发器压缩机膨胀阀热 泵机 组夏季制冷：通过用户末端和蒸发器之间（水或其他换热液体）的循环，将用户末端中热量传递给蒸发器，使蒸发器内制冷剂吸热气化，成为低温低压的气体，通过压缩机的工作，变成高温高压的气体进入冷凝器，再通过冷凝器和冷源之间（水或其他换热液体）的循环，将热量带走，制冷剂放热液化，通过调节装置（膨胀阀）回到蒸发器。整个过程是以消耗少量的电能为代价，将用户末端中的热能转移到冷源，以达到用户端的热能降低的目的，系统所得到的制冷输出量和系统所耗电能比值一般大于3.0，即制冷能效比COP3.0）。冷 源地辐射采 暖风 机盘 管用户末 端热水 系统循环水泵循环水泵 3.2.2 系统安全操作规程电源控制操作要求：1、 主电源的电压应符合 380/22010%，3ph 50hz的要求，三相电压的不平衡度 1%。2、 电源的机序要符合黄、绿、红的要求，避免压缩机出现发转现象。3、 系统首次开机时，请预先通电24小时以上，以使压缩机内的润滑油得到充分的加热。4、 只有所有压缩机全部关闭后才可以关闭电源，以免造成机组的长期不可自动恢复的损害，影响系统下次运行。5、 机组在长期不使用时请保持控制电源带电，以使潜水泵得到自动防锈蚀控制和冬季的水系统自动防冻控制。6、 机组在长期不使用时可以将润滑油加热器的断路器和压缩机保护器的熔断器断开，以防出现误操作，最大程度保证安全。7、 主电源和备用电源互相切换时，务必要正确操作进行切换。启动前准备工作：（1） 电源检查，必须符合电源控制操作要求。（2） 检查冷冻水系统各阀门开启正常位置，启动冷冻水泵，检查水系统压力正常（表针不应剧烈抖动）。（3） 检查地源侧水系统各阀门开启正常，启动地源侧水泵，检查水系统压力正常（表指针不应剧烈抖动），夏季进水不应低于25度，冬季进水不应低于5度。在夏季热失衡时，应根据记录数据及时开启冷却塔，以确保机组正常运行。（4） 机组制冷系统检查，压缩机油电加热器应预热8小时以上并油高于环境温度1525；机组制冷系统阀门的开启情况检查；机组制冷系统温度对应压力及高低压平衡检查；机组整天外观无漏点、无障碍物、无松动等检查；机组监控计算机无报警，冷冻水温度设定检查，设定温度点一般制冷不应低于7、制热不应高于43；启动时的检查：（1）除检修外，不应将压缩机设置于手动开启状态运行机组；（2）将机组开关置于开机位置；计算机自动启动压缩机2分钟内，计算机根据蒸发压力控制制冷剂回路通段以防液击，观察高低压建立情况。压力稳定后，高压在1219bar，低压在3.55.5bar.压缩机油位应在油视镜1/3以上，振动和噪声无异常。（3）满载时冷冻水进出温度差应在44.5，冷却水进出温度在2535之间，冷却水进出水温差在44.5。定时巡检和数据记录：（1）每小时巡视检查机组运行情况，记录机组运行数据，包括：机组高压、低压、机组工作状态、排气温度、冷冻水进出水温度、冷却水进出水温度、冷却水泵进出口压力、冷冻水泵进出口压力、流量、环境温度等。（2）当机组保护性停机时，应及时查阅报警记录，并记录内容。（3）对于机组报警的复位应谨慎处理，不得随意复位报警。停机：（1）将机组开关置于停机位置后，机组计算机自动根据程序停机。（2）在机组停止后方可停止地源侧水泵。（3）停机后不应断开机组主电源，以维持压缩机油加热器的工作。（4）季节转换需长期停机时，放掉水管及机组管热器内的水以防止冰冻。3.2.3 地源热泵系统运行的技术要求（1）对热泵机组的制冷剂泄漏定期检查，有报警装置的应定期检测和维护，与末端系统联锁的应保证联动正常，保证系统安全、正常工作。（2）地源热泵系统设备的电气控制及操作系统应安全可靠，电源符合设备要求，接线牢固，接地措施符合标准，无过载运转现象。（3）地源热泵机组的水流开关应定期检查，确保工作正常。（4）地源热泵机组、水泵和风机等设备的基础应稳固，传动装置运转正常，轴承冷却润滑良好，无过热现象，轴封密封良好，无异常声音或振动现象。（5）电驱动的地源热泵机组，要定期检查机组的安全阀、压力表、温度计、液压计等装置以及高低压保护装置、电动机过载及缺相运行保护、冷凝器断水保护、低温防冻保护、排气温度保护、油压保护等安全装置必须齐全，定期校验，确保正常工作。热泵机组的冷冻油应油标醒目，油位正常，油质符合要求。（6）地源热泵机组的运行不得有超温、超压现象。定期检查、记录热泵机组冷凝器和蒸发器的水流阻力，若发现其数值超过机组额定阻力值，应及时采取清洗措施。3.2.4 地源热泵系统运行的节能要求（1）运行管理部每年进行一次地源热泵系统能耗和供热（冷）量统计。电驱动地源热泵机组满负荷及部分负荷制冷（热）性能系数（COP）应符合公共建筑节能设计标准的要求。（2）地源热泵系统的使用功能和符合分布发生变化时，或热泵系统存在明显的温度不平衡时，运行管理部应对热泵水系统平衡调试。（3）多台并联运行的同类设备（包括地源热泵机组），应能根据实际符合情况，自动或手动调整运行台数，使输出的容量（如冷量、热量、水量、风量、压力等）与要求其提供的参数相匹配。（4）具备调速功能的设备，应使其输出能力可自动随控制参数（如供冷量、供热量、供水量、压力等）等的变化而变化。（5）地源热泵系统地源水（地表水、地下水和中间循环介质）的水泵宜采取变流量措施，以减少单机运行时水泵无谓消耗电能。（6）当地源热泵系统为间歇运行方式时，应根据每天的天气情况末端符合情况，在充分考虑建筑蓄热性能的条件下，确定合适的开停机时间。（7）地源热泵系统在供冷工况下，应避免将冷水出水温度调在7以下运行。当主机负载不大，满足系统冷量需要的条件下，可适当提高热泵机组的出水温度，以提高制冷机效率。（8）加强管路保温措施的检查和维护，以减少冷、热量的损失。对技术落后、老化、低效率高能耗的设备，逐步实施淘汰。3.3 地源热泵系统运行维护 3.3.1 主要设备单机维护保养压缩机 制冷压缩机的主要作用是从蒸发器中抽吸气态制冷剂，以保证蒸发器中具有一定的蒸发压力和提高气态制冷剂的压力，从而使气态制冷剂在较高的冷凝温度下被冷却剂冷凝液化。压缩机的日常检查维护：（1）检查机组运行情况，查阅运行记录及机组报警内容；（2）检查压缩机外部情况，压缩机底座是否固定；（3）检查压缩机润滑油油质，必要时更换润滑油；（4）清洗或更换润滑油过滤器；（5）清洗压缩机油底壳；（6）检查和清洁压缩机吸气滤网；（7）检查系统干燥情况，更换干燥过滤芯；（8）检测压缩机的绝缘电阻值及运行电流值，运行后检查压缩机、水泵运行电压、三相运行电流值；（9）校验螺杆压缩机喷液温度传感器。压缩机的保养：（1）压缩机的外观检查，目测压缩机外观，检查压缩机进出口阀门的链接可靠性，是否有泄漏情况；实验时应该注意压缩机运行的声音来判断是否正常；（2）电压及电流测量，用钳形电流表工作电压，运行电流。测量运行电流时电缆应位于测量环路的中心。运行电压范围为380V(10%)，运行电流不应该大于电机铭牌的额定输入电流；（3）绝缘电阻的测量，在机组切断电源的情况下，用兆欧表检测压缩机的三相对地阻值是否符合标准。如果机组长时间未启用，则应该先将机组的曲轴箱电加热启动，加热机组的油腔，使机组油内的氟利昂蒸发，提高测量电阻的准确度。注：严禁在真空状态下测量绝缘度，防止绝缘层被击穿引起事故。压缩机电机的绝缘标准为不低于500兆欧，实际测量值应大于100兆欧为合格，热态和冷态下绝缘值大于8兆欧才允许运行；（4）油品的测定方法：I、从机组内提取少许冷冻油装入容器，取一滴装入酸试剂瓶观察酸度，与比色卡进行对照。符合比色卡对照颜色的不需要更换冷冻油；II、从机组内提取少许冷冻油装入容器，尽量减少在空气中暴露时间，然后用PH试纸判别油的酸碱度。符合油酸碱度要求的不需要更换冷冻油；III、用吸水纸检查油中的杂质，如有碳析出或其它杂，应更换冷冻油。冷凝器 冷凝器的清洁保养工作非常重要，应保持冷却水质良好，冷却水应该定期进行化学处理，保证传热管内不结垢，保养可以分机械清洗保养和化学清洗保养。机械清洗方法：1、关闭冷却水进出口阀门； 2、拆开冷凝器前后端盖； 3、清理冷凝器端盖、水室腔内结垢和锈蚀； 4、用管路清洗机清洗传热管路； 5、清洗完后用清水冲洗，直到达标准，然后盖好端盖。保养标准：保养后水室、传热管目测整体干净，管壁无明显结垢。注意事项：1、采用什么方式清洁，要根据冷凝器换热管形式来确定，防止内肋管损坏； 2、化学清洗一定要均匀； 3、清洗剂的浓度和清洁时间要按照厂方说明书； 4、用清水冲洗时一定要干净，彻底，不要有残留；蒸发器 壳管式蒸发器主要有以下几种维修保养情况：1、 蒸发器外漏 现象：系统漏氟导致高低压压力偏低，在泄漏处往往有油渍，容易产生低压报警； 主要原因：蒸发器氟侧垫片不严或损坏；蒸发器法兰垫片或损坏；蒸发器中心内六角螺栓密封破坏； 处理：先采用紧固的方法，如果紧固后仍然没有效果，只能针对性的更换垫片；如果中心螺栓漏，先退出内六角螺栓加紧铜垫片紧固；2、 蒸发器内漏现象：由于多系统机组共用一个蒸发器，在内漏的情况下，会导致一个系统的制冷剂被压入到另一个系统，往往表现为压力不稳定，一个系统压力整体偏高，另一个系统压力偏低；主要原因：蒸发器氟侧垫片中间隔离带破坏，导致2个独立系统串通；处理：更换氟侧垫片；注意：一般情况下，任何垫片被拆动后，无论表面看上去是否有损伤，都需要更换。 3、蒸发器漏水蒸发器漏水往往会导致制冷系统进水，是危害最大的故障，对整个系统有严重的影响，因此，维修的重点是保证堵住漏点和干燥处理，这种故障产生时的应急处理应该是：保护压缩机和系统尽量少受水的浸泡；特别提醒，应防止冬季时水冻结破坏系统其他部件。 现象：蒸发器运行时压力一般在300kpa-550kpa，当冷媒水压力大于上述压力时，水会直接进入系统有可能造成：视液镜颜色指示发黄；膨胀阀冰堵造成低压报警；压缩机吸气侧滤网冰堵造成低压报警；压缩机绝缘低下；当冷媒水压力小于蒸发器压力时，先导致制冷剂泄漏，机组低压，然后开始进水； 主要原因：传热铜管损坏：水系统流量过大，导致铜管振动损坏；水系统杂质磨损铜管损坏； 铜管胀接端松脱； 产生腐蚀泄漏； 处理：如果铜管的破坏数量在总数5%以内，采用堵头封堵；如果超过5%以上，只能更换同型号的蒸发器芯或整台蒸发器； 3.5 项目运行管理规章制度 3.5.1 工程综合管理制度（一）仓库管理制度1.总则为了规范仓库内各种材料、备品、备件的储存和使用，特制订本制度2.采购与登记（1）保证每月的材料供应。库管员应及时提出采购计划和建议。（2）登记材料入库和领用情况。建立各种账目包括出、入库记录，做到账物相符。（3）设置备品、备件、材料物资、工具的明细账。每月按出库、入库记录，定期进行核对，并做好出、入库报表。每月定期进行盘点，填写“库存物品盘点表”，将结果报工部门经理并存档。3.管理(1) 仓库内各种材料、备品、备件，应按专业、规格、大小分门别类上货架、货台并且摆放整齐。(2) 材料摆放位置应粘贴或悬挂制作好的卡片，货位应有材料标签注明，库存应设有平面布置图。(3) 维修更换及损坏的物品应交回库房，并由库管员与公司采购部门共同处理。(4) 库房钥匙必须由专职人员负责掌握，禁止其他人员拿钥匙到库房取物。未经库管员同意，任何人禁止进入仓库。(5) 任何人不得将公用财产据为己有。发现材料丢失或人为损坏时，应及时报告经理，按有关规定进行处理。(6) 库房内严禁吸烟，并配置灭火器，保持库内整洁。4.领用（1）工具设备按工作要求，每个技工配备常用、必备的手用工具；各班组配备本专业常用工具及仪表；机械设备、贵重仪器仪表有库房统一管理。（2）个人领用工具及更新配置要经部门经理批准，填写“工具领用登记表”后，由领用人签名备案，才能发放。（3）日常维修所用低值易耗材料，以旧换新，领用人填写“领料单”，由当值主管（工程师）签字批准后发放。价值较高的材料、新安装设施以及对客户服务所用的维修材料，必须经部门经理签字批准才可发放。5.借用（1）部门管理工具包括仪器仪表和机械设备，经各专业主管批准，并到仓库管理员处办理手续后才能借用。使用者应掌握工具的基本性能及操作要领，使用前应认真阅读使用说明书，严格按操作规程操作。（2）机械设备、仪器仪表用完后，必须清理干净，并由仓库管理员当场验证完好后方可收回。6.附则（1）本制度由公司运行管理部负责制订和解释。（2）本制度自颁布之日起施行。（二） 值班管理办法1.总则（1）为加强运行管理部值班管理，特制订本办法。（2）运行管理部所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。2.值班（1）运行管理部值班人员按运行管路部制订的统一值班表轮流值班，不得迟到、早退、无故缺勤。如确需调班，必须报经理、主管同意，安排替班，保证值班人员落实。（2）值班人员必须坚守岗位，不得擅离职守，值班中如因工作需要或其他特殊原因临时离岗，必须报经理、主管同意，安排符合条件的人员替岗。就餐时间，实行轮换就餐制，主管安排人员临时替班，并规定值班人员就餐时限，就餐时不得喝酒。（3）值班人员应根据操作规程及岗位责任制的要求，严格执行巡检制度，认真巡视所管设备的运行情况，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行，并按要求认真如实地填写相关记录。（4）在设备出现故障时，值班人员应立即采取措施。如一时不能处理或由于技术原因无法处理，应及时报告主管。（5）值班人员在值班期间不得做与工作无关的事情。（6）值班人员每天必须打扫所管区域的卫生，保持清洁。3.交接班（1）交接班双方必须提前1015分钟做好交接班的准备工作，正点进行交接。（2）交接班的准备工作主要包括：交班者向接班者交代设备运行状况、方式，设备检修及变更情况；接班者要查看设备运行记录，清点仪表、工具、钥匙，检查设备状况。（3）交接班时间发生接班人员未到岗、人数不齐或接班人员净胜状态不良（喝酒、疲倦、伤病），交班人员不得离岗，应及时报告主管安排好人员接班，办完交接班手续后才可离岗。（4）交接班时，由于设备故障未处理完、重大设备启停或设备运行异常，应停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员协助处理，并及时报告主管。待设备安全正常后，办完交接手续，交班者才可离岗。（5）交接班时，如发现设备记录与设备设备运行情况不符或未如实填写，应停止交班，由交班人员说明原因，同时报告主管，进行现场处理。（6）每班交班前，交班者应负责打扫卫生，做到交班时室内整洁。如发现卫生未打扫应停止交班，由交班人员打扫完后再进行交班。（7）交接班时，必须严肃认真，精力集中，做到交接清楚，双方在交接班记录本上签字。4.附则（1）本办法由公司运行管理部负责制订和解释。（2）本办法自颁布之日起施行。（三）交接班管理制度1.总则为了规范交接班双方人员的交接班工作，特制订本制度2.交接班（1）值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。（2）交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交接班。交接班的准备工作包括：查看运行记录；介绍运行状况和方式以及设备检修、变更等情况；清点仪表、工具；检查设备状况等。交班时，双方在值班日志上签字。3.不得交接班的情况（1）在事故未处理完或重大设备启动或停机时。（2）交接班准备工作未完成时。（3）接班人数未达到规定人数的最低限度时。（4）班长或由主管指定替代人未到时。（5）接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。4.附则（1）本制度由公司运行管理部负责制订和解释。（2）本制度自颁布之日起施行。（四）巡视检查管理制度1.总则为了保证设备的正常运行，及时发现并消除故障隐患，特制订本制度。2.对巡视人员的要求（1）巡视人员必须按规定的时间、路线和项目对所管理的设备进行巡视检查。（2）巡视人员外出巡视，必须携带通信工具，随时与主管或值班员保持联系。（3）巡视人员没戏巡检均须在相应的运行记录上，依次如实地做好记录。（4）巡视人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上按时签到。（5）巡视人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。3.发现问题的处理办法（1）发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、温度表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应及时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下的运行。（2）发现有不正常的噪声、压力、温度、湿度、振动、泄漏等又不能迅速排除的，必须立即报告值班员和主管，同时采取适当的保护措施，防止事故发生或扩大，并由专业主管负责组织协调，进行维修。（3）主管每周对巡视检查情况进行抽查，发现问题追查原因，如属于人为造成的，应追究当事人的责任。4.附则（1）本制度由公司运行管理部负责制订和解释。（2）本制度自颁布之日起施行。（五）维修电工操作规程1.总则为了规范维修电工的操作，特制订本规程2.具体要求（1）电工工作时，必须按照市劳动局、供电局的高低压规定，进行安装和操作。（2）在地下室、厨房等湿场地工作，或在上、下夹层工作时，都要先切断电源，在不能停电的情况下，至少有两人在场一起工作。（3）停电维修时，应先通知有关部门及时悬挂标志牌，以免发生危险。（4）上梯工作时，应放稳靠妥；高空作业时，应系好安全带。（5）清扫配电箱时，其金属部分必须用胶布包裹好。（6）打墙孔时，必须戴防护眼镜。（7）拆线路时，应包扎好线头。（8）开闭开关时，尽量把配电箱门锁好，利用箱外手柄操作，手柄在箱外时，人体不应正对开关。（9）楼宇应采用接零保护，任何机器设备必须有良好的接零保护，绝对不得疏忽，以确保安全。3.附则（1）本规程由公司运行管理部负责制订和解释。（2）本规程自颁布之日起施行。（六）停电操作规定1.总则为了规范停电程序，进一步做好用电管理，特制订本规定2.停电程序（1）申请1）作业单位将申请停送电理由、作业地点、影响范围、停电起止时间等写成书面报告，交运行管理部经理报物管中心经理批准。2）作业单位把经批准的报告送交配电室负责人。（2）停电1)配电室负责人填写并签发工作票，交配电室值班员，配电室值班员按工作票停电。2）停电前配电室值班员须采取有关安全措施，并向工作负责人交代，同工作负责人一起检查停电范围和安全措施，移交工作现场。3）双方签名后，工作票交给工作负责人，允许开始工作。（3）恢复送电1）工作完成后，工作负责人到配电室将工作票交给配电室值班员，双方签名后，工作结束，恢复送电。2）必要时配电室值班员在送电前应先到现场检查，工作负责人应待送电成功后离开配电室。3.附则（1）本规定由公司运行管理部负责制订和解释。（2）本规定自颁布之日起施行。3.5.2 设备综合管理制度（一）设备日常管理规定1.总则为了规范供水、供电及机电设备的日常使用和维护，特制订本规定。2.具体规定（1）供水、供电及机电设备是经过周密考虑而设计的，业主及使用人不得随意更改，如未获批准擅自更改，而造成经济损失的由业主及使用人负责。（2）各楼宇均装有公共电视天线，为保持楼宇的外观，请勿增设户外天线。（3）不能将垃圾、菜叶、杂物等投入厕所及下水道，如因使用不当，导致堵塞厕所或损坏下水道，一切修理费用由业主或使用人自行负责。（4）不得在屋楼内的公共地方摆放家具、货物、神位，不得烧香，不得乱涂乱画，如属小孩所为，由监护人负责。（5）爱护公共设施（如电梯、对讲机），不要在电梯内嬉戏，不要乱按对讲机和电梯开关键，如属人为损坏，当事人负责修理费用，并视损坏程度接受罚款。（6）若长时间离开住所，请关好水、电开关，如因跑水、漏电造成经济损失，由业主或使用人自行支付。3.附则（1）本规定由公司运行管理部负责制订和解释。（2）本规定自颁布之日起施行。（二）设备管理制度1.总则为了保持设备安全、正常、经济地运行，特制订本制度。2.运行管理（1）机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由运行管理部专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证。（2）智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。（3）值班员应严格按照安全操作管理规程进行操作。3.维护保养（1）机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。（2）做好设备运行和维修记录，建立设备台账，定期对设备进行清洁。（3）维修人员必须按照有关操作管理进行维修。（4）维修设备时，先准备好材料并采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故发生。4.安全管理（1）设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故的发生。（2）在电源干线、低压配电柜上进行操作时，必须由专人监护，操作必须用绝缘工具并悬挂标示牌。（3）供配电设备房必须具有灭火器材。5.附则（1）本制度由公司运行管理部负责制订和解释。（2）本制度自颁布之日起施行。（三）大宗设备使用管理制度1.总则为了是操作者更好地使用大宗设备，保证设备正常运行，特制订本制度。2.使用前的准备工作（1）对员工进行教育主要包括：一、技术教育，包括应知应会教育、安全教育等；二、业务管理教育，包括经济责任制及岗位经济责任制、设备使用维护制度、设备事故管理制度等。（2）对员工进行技术培训，帮助操作者掌握设备的结构性能、使用维护、日常检查内容、安全操作等方面的知识，并明确各自的岗位技术经济责任。（3）设备投入使用前应编制技术资料。这些技术资料是设备使用的依据和指导文件，它包括设备操作维护规程、设备润滑卡片、设备日常检查和定期检查卡片。（4）配备用于检查及维护必需的仪器、工具。（5）全面检查设备的安装、精度、性能及安全装置，向操作者点交设备附件。3.操作纪律和要求（1）操作纪律1）实行定人定机，凭操作证操作设备。2）经常保持设备整洁，按规定加（换）油。3）遵守安全操作规程和交接班制度。4）管好工具和附件，不损坏、不丢失。5）发现故障应停机检查，自己不能处理的，通知检查人员。（2）操作要求1）整齐。工具、工件、附件放置整齐，安全防护装置齐全，线路管道完整。2）清洁。设备内外清洁，各滑动面、丝杆、齿轮、齿条无油污和碰伤，无泄漏，渣物除净。3）润滑。按时加（换）油，油质正确，油具、油杯、油毡、油线清洁齐全，油标明亮。4）安全。实行定人定机和交接班制度，熟悉设备结构，遵守操作规程，精心保养，防止事故。4.报告管理（1）报告领班（技术员）。出现下列情况应报告领班（技术员）：1）主要设备非正常操作的开停。2）主要设备除正常操作外的调整。3）设备发生故障或停机检修。4）维修材料的领用。5）零部件改造、代换或加工修理。6）运行人员短时间暂离岗位。7）维修人员工作去向。8）对外班组联系。（2）报告经理（工程师）。出现下列情况必须报告经理（工程师）：1）重点设备发生故障或停机检修。2）采用新的运行方式。3）主要设备发生故障或停机检修。4）系统故障及检修。5）重要零部件改造、待换或加工修理。6）成批和大件工具、备件和材料领用。5.事故管理（1）设备事故的发生与划分。1）事故的发生。因设备的非正常损坏，引起业主投诉或造成经济损失，如停水、停电、停止供暖/供冷、水泵造成物业损坏、火灾等，均为设备事故。2）事故的划分。设备事故可分为一般事故、重大事故、特重大事故三类，其划分标准为：一般事故：设备零件损坏，其修复费用在500元以上。重大事故：设备损坏，其修复费用在2000元以上；另外，虽然未达到以上标准，但情节严重的，也可以列为重大事故。特大事故：造成死亡、三人或三人以上重伤者为特大事故；情节严重、性质恶劣的其他事故也可列为特重大事故。（3）设备事故的处理。1）事故发生后，操作人员应立即采取措施，及时果断抢救，防止事故扩大，同时立即将事故向上级报告，各部门、各班组应在24小时内将事故报告单填写好，交主管副总经理并报告总经理。2）事故发生后，按其性质严肃处理，做到三不放过：事故发生原因不查清楚不放过；事故责任者未处理和员工未受教育部放过；没有防范措施不放过。上述要求未做到将对主管部门经理进行处罚。3）事故造成设备损失及修复情况，应详细记录在设备资料档案中，并报告主管部门。4）对排除隐患避免重大事故者应予奖励；对造成事故责任者，应查明原因进行处分。6.检查评比设备实行分级检查评比：（1）班组进行自检，及时填写设备评定表。（2）部门对所属班组定期进行检查，每月最少一次，并进行评比，评比与奖金结合起来。（3）公司品质部每月对全公司进行一次重点检查评比。（4）检查评比结果由总经理办公室统计，作为评奖考核依据。（5）考核内容按照设备管理制度及公司品质部相关管理要求进行，还要评出设备完好班组及部门，并颁发流动红旗作为竞争标准，逐一评定，如有任何一点达不到要求，就不能评为先进班组。（6）在设备检查评级中，发现存在问题或缺陷，应及时处理或提出措施编入整改计划中，使设备迅速恢复良好状况。7.附则（1）本制度由公司运行管理部负责制订和解释。（2）本制度自颁布之日起施行。（四）设备检查管理制度1.总则为保持不同设备安全、正常、经济运行，特制订本制度。2.总体要求（1）拟订计划。运行管理部必须拟订对设备的季度、年度保养计划。（2）制定制度。运行管理部根据不同设备性能、作用和运行情况，制定检查制度，包括检查内容、检查表格、检查时间要求。（3）检查方式。采取运行检查、维修检查、巡视检查、停机检查等不同形式的检查方式，以确保设备良好运行。3.责任（1）运行检查由各专业人员负责，每天按规定时间对所管辖设备的运行状况（包括温度、电流、电压、压力、水位、阀门声响、振动情况等）进行全面检查。每次检查按部门制定的运行和巡视检查记录表格做好记录。发现异常或事故隐患必须及时排除，重要问题立即汇报。（2）主管、水电工、能源运行工根据责任范围进行巡视检查。工程主管主要着重于较重要的机电部位及设备进行巡视检查，并督促各工种人员维护好重要设备，确保设备正常运行。（3）主管必须保证设备安全使用，每天、每周均对设备的安全状况、线路、零部件等进行检查，发现故障隐患及时排除，确保安全，并向部门经理汇报每周工作。（4）工程助理与主管互相配合，对配电柜、空调机组、电梯等要制订停机检查程序，再根据检查结果进行详细全面检修、调度，以保证供暖、送冷、供电设备及电梯运行无误。4.外包检查（1）外包维修保养项目如热泵机组、电梯、消防设备、机械维修检查等项目，由外包维修商负责。外包维修商必须先到运行管理部办理所需手续才可到设备安装地点进行维修保养工作。（2）外包检查内容包括设备的性能、故障部位、故障原因等，须填写维修检查记录表。维修中修理的部位、更换的零部件、修理后的运行效果也做好记录，交由工程管理部存档。5.附则（1）本制度由公司运行管理部负责制订和解释。（2）本制度自颁布之日起施行。（五）设备保养管理制度1.总则为了防止设备意外损坏而按照预订计划，进行全面的预防性检查、维护、保养和维修，从而保