中国建筑增值税会计核算规定-地产业务.doc

中国建筑股份有限公司增值税会计处理规定地产业务1 增值税相关会计核算1.1 会计核算基本原则总部各部门、事业部、区域公司、办事处、技术中心、职工食堂、集采中心和以股份资质承接工程项目的单位等是不同会计核算主体，均应按照会计准则、增值税会计处理规定（财税201622号）、股份公司会计核算制度、增值税相关规定设置会计科目并进行增值税税款核算。1.2 会计科目设置公司在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”十个二级明细科目核算增值税相关业务。小规模纳税人只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“转让金融商品应交增值税”和“代扣代交增值税”三个二级明细科目。在“其他应收款”科目下设置“待认证进项税额”、“待抵减销项税”、“待扣减应纳税”三个二级明细科目，“待认证进项税额”核算一般计税方式下暂估资产、成本费用等待确认的增值税进项税额；“待抵减销项税”核算一般计税方式下土地拆迁、补偿及土地价款等待抵减的销项税；“待扣减应纳税”核算简易计税方式下与分包结算等待扣减的应纳税额。在“应收账款”科目下设置“待转增值税额”明细科目，核算按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点而待结转的增值税额，该科目下设“一般计税”、“简易计税”两个三级明细科目进行辅助核算。1.2.1 应交增值税公司在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”、“小规模纳税人”十一个三级明细科目核算增值税一般计税方式相关业务。1.2.1.1 进项税额核算各单位购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额，用蓝字登记；因销售退回应冲销的进项税额，用红字登记。该科目按17%、13%、11%、6%四档增值税税率与5%、3%、1.5%三档征收率进行辅助核算。1）17%税率下设“固定资产”、“有形动产租赁”、“水泥”、“钢材”、“砂石料”、“商品混凝土”、“其他”等明细进行辅助核算，核算本期认证相符抵扣的适用17%税率的进项税额。2）13%税率核算本期认证相符抵扣的适用13%税率的进项税额。3）11%税率下设“货物运输服务”、“建筑安装服务”、“不动产租赁服务”“购入不动产”、“受让土地使用权”、“基础电信服务”、“通行费”、“其他”服务等明细进行辅助核算，分别核算本期认证相符抵扣的适用11%税率的进项税额。4）6%税率下设 “增值电信服务”、“金融服务”、“保险服务”、“生活服务”、“设计勘察”、“取得无形资产”、“其他”服务等明细进行辅助核算，分别核算本期认证相符抵扣的适用6%税率的进项税额。5）5%征收率下设 “购入不动产”、“租入不动产”、“通行费”、“其他”服务等明细进行辅助核算，核算本期认证相符抵扣的适用5%征收率的进项税额。6）3%征收率下设 “固定资产”、“砂石料”、“混凝土”、“其他货物及加工、修理修配劳务”、“运输服务”、“电信服务”、“建筑安装服务”、“金融保险服务”、“有形动产租赁服务”、“生活服务”、“取得无形资产”、“通行费”和“其他”等明细进行辅助核算，核算本期认证相符抵扣的3%征收率的进项税。7）1.5%征收率下设“向个人租房房租支出”明细进行辅助核算，核算本期认证相符的其他个人出租住房税务机关代开的增值税专用发票对应的进项税额。（其他个人出租住房适用优惠政策减按 1.5%征收税额，票面不显示税率，税率栏以“*”列示， 税额=含税销售额/（1+5%）1.5%，金额=价税合计-税额的进项税。）1.2.1.2 销项税额抵减核算各单位按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；同时，“主营业务收入”、“主营业务成本”等相关科目应按经营业务的种类进行明细核算。1.2.1.3 已交税金核算各单位当月已缴纳的应交增值税额，并用蓝字登记；退回多缴的增值税用红字登记。1.2.1.4 转出多交增值税核算各单位月度终了转出当月多交的增值税税额。1.2.1.5 减免税款核算各单位按现行增值税制度规定准予减免的增值税额，如购买专用设备和技术维护费。按规定直接减免的增值税用蓝字登记，应冲销直接减免的增值税用红字登记。1.2.1.6 出口抵减内销产品应纳税额核算实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规定计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额。1.2.1.7 销项税额核算各单位销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额，并用蓝字登记；因销售退回应冲销的销项税额，用红字登记。该科目按17%、13%、11%、6%、其他（境外适用）五档增值税税率进行辅助核算。1.2.1.8 进项税额转出核算各单位购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额。该科目下设“免税项目”，“集体福利、个人消费”，“非正常损失”，“按简易计税方法征税项目”， “红字专用发票信息表注明的进项税额”，“上期留抵税额抵减欠税”，“免抵退税办法不得抵扣的进项税额”，“上期留抵税额退税”，“纳税检查调减进项税额”，“其他”十个明细科目进行辅助核算。1）“免税项目”核算免征增值税项目耗用外购货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产已抵扣的进项税额；2）“集体福利、个人消费”核算用于“集体福利或者个人消费”所耗用的外购货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产已抵扣的进项税额；3）“非正常损失”核算因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质造成的外购货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产及其分担的运费已抵扣的进项税额；4）“按简易计税方法征税项目”核算按简易计税方法征税项目取得增值税专用发票上注明的进项税额；5）“免抵退税办法不得抵扣的进项税额”本单位适用“免、抵、退”税办法的出口货物因征退税率差计算的金额；6）“纳税检查调减进项税额”核算税务、财政、审计部门检查后调减的进项税额；7）“红字专用发票信息表注明的进项税额”核算本单位收到供货方或提供劳务方开具的增值税专用发票负数上对应的税额；8）“上期留抵税额抵减欠税”核算经税务机关同意的可以使用上期留抵税额抵减欠税的金额；9）“上期留抵税额退税”核算本单位实际收到上期留抵税额的退税额；10）“其他”核算本单位以上明细科目不包含的需要转出进项税额的情形。1.2.1.9 出口退税核算一般纳税人出口货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产按规定退回的增值税额。出口货物退回的增值税，用蓝字登记；进口货物办理退税后发生退货或者退关而补缴已退的税款，用红字登记。1.2.1.10 转出未交增值税核算各单位月度终了转出当月应交未交的增值税额。1.2.2 未交增值税核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额。该科目下设“当月应交未交”、“当月多交”、“当月预缴”、“当月缴纳以前期间未交”四个三级明细科目进行核算。1.2.3 预交增值税核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。该科目下设“转让不动产”、“不动产租赁”、“建筑服务”、“销售房地产”和“其他”五个三级明细科目进行核算；并设置5%、3%和2%三档增值税预征率进行辅助核算。1.2.4 待抵扣进项税额该科目核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。该科目下设“海关缴款书”、“不动产40%”、“辅导期发票”两个三级明细科目进行核算：1.2.4.1 “不动产40%”科目核算一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。1.2.4.2 “辅导期发票”科目核算实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。1.2.5 待认证进项税额该科目核算一般纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。该科目下设“增值税专用发票”和“海关缴款书”两个三级明细科目进行核算；包括：1.2.5.1 “增值税专用发票”核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额。1.2.5.2 “海关缴款书”核算一般纳税人已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。1.2.6 待转销项税额该科目核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。该科目下设“一般计税”和“简易计税”两个三级明细科目进行核算；1.2.7 增值税留抵税额该科目核算兼有销售服务、无形资产或者不动产的原增值税一般纳税人，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额按照现行增值税制度规定不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额中抵扣的增值税留抵税额。1.2.8 简易计税该科目核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。该科目下设“计提应纳税”、“扣减应纳税”、“预缴税款”和“缴纳税款”四个三级明细科目进行核算；并设置5%、3%和2%三档增值税征收率进行辅助核算。1.2.9 转让金融商品应交增值税该科目核算增值税纳税人转让金融商品发生的增值税额。1.2.10 代扣代交增值税该科目核算纳税人购进在境内未设经营机构的境外单位或个人在境内的应税行为代扣代缴的增值税。1.3 具体会计核算1.3.1 一般计税方法下会计核算1.3.1.1 购进业务处理1）甲供工程：购进材料设备，取得扣税凭证且已认证抵扣的，按可抵扣的进项税额借：原材料/开发成本建筑安装费等应交税费应交增值税进项税额贷：银行存款或应付账款2）支付运输费：取得扣税凭证且已认证抵扣的，按可抵扣的进项税额借：开发成本建筑安装费等应交税费应交增值税进项税额贷：银行存款或应付账款3）采购低值易耗品、办公品：取得扣税凭证且已认证抵扣的，按可抵扣的进项税额借：低值易耗品/管理费用/开发成本开发间接费等应交税费应交增值税进项税额贷：银行存款或应付账款4）采购固定资产：取得扣税凭证且已认证抵扣的，按可抵扣的进项税额借：固定资产/在建工程应交税费应交增值税进项税额贷：银行存款或应付账款5）采购不动产/不动产在建工程借：固定资产/在建工程应交税费应交增值税进项税额应交税费待抵扣进项税40%不动产贷：银行存款或应付账款6）购进水、电、燃气、暖气：取得扣税凭证且已认证抵扣的，按可抵扣的进项税额借：管理费用/开发成本开发间接费等应交税费应交增值税进项税额贷：银行存款或应付账款7）接受投资转入设备、材料：取得扣税凭证且已认证抵扣的，按可抵扣的进项税额借：原材料/开发成本建筑安装费等应交税费应交增值税进项税额贷：实收资本8）接收建筑业服务：取得扣税凭证且已认证抵扣的，按可抵扣的进项税额借：开发成本建筑安装费等应交税费应交增值税进项税额贷：银行存款或应付账款9）接受设计服务：取得扣税凭证且已认证抵扣的，按可抵扣的进项税额借：开发成本前期工程费应交税费应交增值税进项税额贷：银行存款或应付账款10）接受住宿服务：取得扣税凭证且已认证抵扣的，按可抵扣的进项税额借：管理费用/开发成本开发间接费等应交税费应交增值税进项税额贷：银行存款11）发生差旅费，根据差旅支出：借：管理费用/开发成本开发间接费等贷：银行存款12）进口材料、设备：根据海关进口增值税专用缴款书借：原材料/开发成本建筑安装费等应交税费应交增值税进项税额贷：银行存款/应付账款13）通过招拍挂取得国有土地使用权进行经营开发：根据取得的财政票据借：土地征用费及拆迁补偿费/开发成本贷：银行存款/应付账款14）以接盘形式购入未完工房地产项目进行开发：取得扣税凭证且已认证抵扣的，按可抵扣的进项税额借：土地征用费及拆迁补偿费/开发成本应交税费应交增值税进项税额贷：银行存款/应付账款1.3.1.2 进项税转出业务处理1）购进材料、设备、劳务、服务改用于简易项目借：固定资产/原材料/开发成本建筑安装费、前期工程费等贷：应交税费应交增值税进项税额转出2）购进无形资产或不动产改用于建议项目借：无形资产/固定资产贷：应交税费应交增值税进项税额转出应交税费待抵扣进项税40%不动产3）购进材料、设备、劳务、服务改用于集体福利借：福利费/固定资产贷：应交税费应交增值税进项税额转出4）购进无形资产或不动产改用于集体福利借：无形资产/固定资产贷：应交税费应交增值税进项税额转出应交税费待抵扣进项税40%不动产5）购进材料、设备、劳务、服务改用于个人消费借：福利费/营业外支出贷：应交税费应交增值税进项税额转出1.3.1.3 销售环节业务处理1）收到预收款：根据定金收据（未开发票）借：银行存款贷：预收账款预交税款时借：应交税费预交增值税销售房地产3%贷：银行存款2）销售额账务处理：确认售房收入借：银行存款/预收账款贷：主营业务收入应交税费应交增值税销项税额月末，以拆迁补偿费用、土地价款抵减销售额，凭拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料、财政票据借：应交税费应交增值税销项税额抵减贷：主营业务成本财税2016年43号第三条：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。中华人民共和国土地增值税暂行条例等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。3）不动产租赁业务取得预收款或租金收入借：银行存款贷：预收账款/其他业务收入应交税费应交增值税销项税额在不动产所在地预交税款借：应交税费预交增值税不动产租赁3%贷：银行存款4）销售“营改增”前未抵扣进项税款的固定资产借：银行存款贷：固定资产清理应交税费简易计税计提应纳税款1.3.1.4 应纳税款期末处理1）月末结转借：应交税费应交增值税转出未交增值税贷： 应交税费未交增值税当月应交未交借： 应交税费未交增值税当月多交贷：应交税费应交增值税转出多交增值税借：应交税费未交增值税当月多交贷：应交税费预交增值税销售房地产 不动产租赁2）次月缴纳税款借：应交税费未交增值税当月缴纳以前期间未交贷：银行存款备注：如果当期一般计税“未交增值税”为借方余额，即预交增值税大于应交未交增值税，则考虑将其结转到简易计税使用。1.3.2 简易计税方法下会计核算1.3.2.1 购进业务处理（与营业税一致，省略）1.3.2.2 预收款业务处理1）收到预收款：根据定金收据（未开发票）借：银行存款贷：预收账款2）预交税款时借：应交税费简易计税预交税款5%贷：银行存款1.3.2.3 销售业务处理借：银行存款/预收账款贷：主营业务收入应交税费简易计税计提应纳税5%1.3.2.4 不动产租赁业务处理1）取得预收款或租金收入借：银行存款贷：预收账款/其他业务收入应交税费简易计税计提应纳税款5%2）在不动产所在地预交税款借：应交税费简易计税预交税款3%贷：银行存款1.3.2.5 应纳税款期末处理1）月末结转借：应交税费简易计税计提应纳税贷： 应交税费简易计税缴纳税款（差额） 应交税费简易计税预交税款2）次月缴纳税款借：应