宁波北门户区核心商务区投资要略PPT课件.ppt

宁波北门户区核心商务区投资要略 恒威置业营销部09年10月 第一部分区域分析第二部分目标地块第三部分项目参考案例第四部分投资概算 第一部分区域分析 宁波北门户区规划面积15万平方公里 包括 核心商务区 狮子山旅游休闲公园与华东MALL 慈城新城其中核心商务区1 5平方公里 以中小民营企业总部办公为主 商务办公与特色会展为辅整体规划力求营造低密度 庭院式 休闲化等特色型商务区 以区隔东部新城 南部商务区等城市商务区形象 并暂时形成三足鼎立之势 裘市居住区 高桥项目 核心区 慈城新城 奥利匹克 高桥项目 华东MALL 梁祝 镇海新城 区政府 海曙西中心 第二部分目标地块 轻轨站 中策地块 独栋总部 创意工坊 五星酒店 商业 公寓 总部魔方 总部魔方 创意酷谷 艺术酒店 概念办公 独栋总部 未来发展 轻轨站 中策地块 独栋总部 创意工坊 五星酒店 商业 公寓 总部魔方 总部魔方 创意酷谷 艺术酒店 概念办公 独栋总部 未来发展 方案一 艺术酒店地块B 2 2 占地11 02亩 容积率1 0建筑限高20米建筑面积约7500 商业 公寓地块B 3 1 占地27 25亩 容积率4 0建筑限高50米建筑面积约72700 总用地38 5亩 约25690 总建筑面积8万 轻轨站 中策地块 独栋总部 创意工坊 五星酒店 商业 公寓 总部魔方 总部魔方 创意酷谷 艺术酒店 概念办公 独栋总部 未来发展 方案二总部魔方C 1区 占地26 7亩 容积率2 2建筑限高20米C 2区 占地26 8亩 容积率2 2建筑限高20米总占地53 5亩建筑面积约78500 轻轨站 中策地块 独栋总部 创意工坊 五星酒店 商业 公寓 总部魔方 总部魔方 创意酷谷 艺术酒店 概念办公 独栋总部 未来发展 方案三 商业 公寓地块B 2 2 占地11 02亩 容积率1 0 建筑限高20米建筑面积约7500 艺术酒店地块B 3 1 占地27 25亩 容积率4 0 建筑限高50米建筑面积约72700 总部魔方C 1区 占地26 7亩 容积率2 2 建筑限高20米C 2区 占地26 8亩 容积率2 2 建筑限高20米总占地53 5亩 建筑面积约78500 总用地92亩总建筑面积约16万 建议方案三 打造江北门户区集艺术酒店 总部魔方 商业街 酒店公寓于一体的综合广场前提 土地成本不是本项目投资的关键因素 项目投资决策主要决策点在于本项目的产品规划 以及结合宁波房地产市场环境及将来发展综合因素所带来的销售问题 即如何减轻直接投资压力获取超额回报 操作思路概要1 艺术酒店 总建筑面积7500 规模不大 土地 建造 装修按目前水平总投资约8000万元 但将是本综合体项目亮点之一2 商业街 青年公寓 按正常预售制实施3 总部魔方 商业物业住宅化方向规划 如以企业别墅 SOHO居家办公等方向拓展 旨在可快速实现销售及提升销售价格 商业 公寓 总部魔方 艺术酒店 第三部分项目参考案例 PART 1参考案例 宁波老外滩 宁波老外滩 通过保存历史建筑和街区风貌 植入新都市文化 将厚重的历史与发展的愿望完美结合在一起 这里的建筑具有浓郁的欧陆风格 代表了英 法 德 荷等多国建筑风格 与中国传统民居形成鲜明对比 如今的老外滩骨子里透出现代意味 是一个集吃 住 玩 休闲 购物 娱乐为一体的时尚消费中心 宁波老外滩 出租物业目前出租单位较多 单位从60平米至800平米不等 单位租金在2 5 7元 其他 物业费2元 平方米 月 出售物业目前出租的单位面积基本比较大 单位从264平米至1415平米不等 基本为1 3层物业 单价在3 4 3万元 美容美发 婚纱摄影 好味档 龙虾故事 E咖啡 老城川 歌途户外旅游运动 人民路业态掠影 中马路业态掠影 四季会 甬商会所 凌柯 生活 紫藤蘆 印度小厨 外滩3号 R家居 外马路业态掠影 半岛 城乡世家 伊瑞品味馆 PART 2参考案例 上海大宁国际 上海 大宁国际 办公 总建筑面积7200平方米 楼高11层 标准楼层面积1000平方米 办公 总建筑面积12850平方米 楼高16层 标准楼层面积1200平方米 分割单元面积从100平方米至390平方米 办公 总建筑面积8600平方米 楼高12层 标准楼层面积1000平方米 分割单元面积从67平方米至245平方米 SOHO 总建筑面积8700平方米 楼高15层 共80个单元 单元面积从74平方米至147平方米不等 一楼业态分布图 二楼业态分布图 零售业 餐饮业 休闲娱乐业 酒店 非商业用途 三楼业态分布图 四楼业态分布图 主流商家经营分析 各业态组合统计 注 统计对象不包括卖场型商家 注 统计对象剔出卖场型商业 注 上述数据为实地采样数据穷举汇总 2020 1 27 33 无论从经营店数或者经营面积而言 零售 餐饮 休闲三者主次地位基本保持一致 即以零售业为主 餐饮为辅 休闲娱乐为补充 从各业态平均经营面积来看 零售业保持在150平方米以下 餐饮业均值在250平方米左右 高值在400平方米左右 即中型餐饮为主流 休闲业经营面积跨度很大 部分如歌城 影城的商家对于面积需求很大 而美容spa则将经营面积锁定在300 500平方米的中型水准 从商家品质来说 各业态的主流商家品质均为中高档 切合其商业定位 从各主流商家对于商业选址要求来看 大型零售业偏好1F 3F整体经营 小型零售业则要求在底层人流旺盛处 餐饮业偏好1F或者1F 2F连租经营 休闲业偏好3F以上位置 从各主流商家对于商业面积要求来看 大型零售业偏好2000平方米以上 小型零售业偏好150平方米以下 餐饮业偏好300 500面积段 休闲业普遍在1000平方米以上 PART 3参考案例 宁波宁兴钻石广场 PART 4参考案例 水巷邻里 水巷邻里项目一期占地7 27公顷 其中 地上总建筑面积约为5 8万平方米 地下室总建筑面积约3万平方米 负责项目设计的加拿大A A I 国际建筑设计事务所 园区设计院在设计中 从交通布置 建筑风貌上均体现了与李公堤的呼应 对照相关效果图可以发现 水巷邻里中的古典建筑运用了很多苏州园林要素 粉墙黛瓦的各个单体建筑通过河道 水面串联起来 与 水巷邻里 的名称和谐统一 而在这些古典建筑中将相对应地布置桥梁博物馆 古董市场等体现苏州文化特色的项目 一个玻璃钢架结构形成的标志塔也将充分展现苏州古塔的风情 SUZHOUMARINECOVE 苏州水巷邻里 SHANGHAIXINTIANDI 上海新天地 小巷LANES 庭院PEDESTRIANWALKWAYS 细部DETAILS 1 NO 1国际会所2 香港新同乐酒楼3 迪欧咖啡4 嘉年华温泉俱乐部 9 零捌酒吧10好乐迪KTV乱世佳人嘉博酒吧20摩登时代酒吧19瓦诺斯酒吧 ONOLIFESTYLE贝贝咖啡比尔森酒吧Z7酒吧香樟花园 6君豪王子饭店7万好事红酒坊8上海小南国11大渔铁板烧大渔日本料理12查理仕牛排雪茄馆15代官山 21 汉璞艺术中心 PART 5参考案例 宁波金达利水上公园项目 H1挑高公寓 35M243套11 35 50M2317套83 50M220套5 H2挑高公寓 35M269套30 35 50M266套30 50M293套40 H4挑高公寓 35 50M2162套30 H3挑高公寓 35M24套34 35 50M220套66 挑高公寓 794套 35M2116套15 35 50M2565套71 50M2113套14 H3公寓户型套数比例 H3平层公寓 35M2126套34 35 50M2240套66 平层公寓 366套 35M2126套34 35 50M2240套66 2F商业 400M211套55 400 600M26套30 600以上3套15 第四部分投资概算 土地议定价格按位置 容积率 用途 大小等分为45万 60万 80万亩不等实际土地成交价格按起拍价格等比例核算如议定价格60万亩 起拍价格为150亩 成交价格180亩 最终价格为180 60 150 72万 亩实际支付拍卖成交价格180万 亩与起拍价格150万亩的差价30万直接返还土地成交后