小谈中国房地产发展.doc

小谈中国房地产发展由经济学供需曲线分析房产政策引发的供需变化中国目前已取代美国，成为全球最大的房地产投资市场。全球最大的房地产商业咨询公司美国高纬物业3月2日的一份报告显示，2009年中国房地产投资规模增长了一倍，达到创纪录的1562亿美元，约占当年全球房地产投资总规模(3677亿美元)的42%。对于中国房产近些年的惊人发展速度，有多种解释，经济的快速发展，改革开放的大市场、国外的投资、政策的引导等，但无论如何，房产经济是需要由市场引导的，必有买卖；因此，我们就经济学中供需曲线引发的供需平衡来简单探讨下房产政策带来的供需调整。近些年房产政策频频出台，我们简单从05年开始整一遍：2005年3月份 政策目标：加息，抑制需求 政策内容：最低首付款可由现行的20%提高到30%；有地区推出提高中低价普通商品房，居住不满一年出售的房屋，征收现购入价减去原价5%的税率。 由此而产生上海16家银行全线停止一年内个人住房贷款转按揭服务；提高第二套贷款利率，至6.73%。 2005年3月 政策目标：稳定房价“旧八条” 政策内容：房价的涨幅与各地方政府官员职位升迁直接挂钩。 2005年4月5日 副总理曾培炎调控市场需求，调整产品结构等四点要求。 2005年4月27日 “新八条”打击炒房，炒地。加强对普通房和经济适用价格调控。超1年未动工的，征收土地闲置费；2年则无偿收回。 2005年6月1日 个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施 2006年房地产政策回顾 5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。 5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，被称为九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，对套型面积、小户型所占比率、新房首付款等作了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。 5月31日，国税局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，规定6月1日后，个人购买不足5年的住房对外销售，将被全额征收营业税。 7月6日，建设部颁发关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，明确90平方米标准为单套住房建筑面积。 7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。 7月11日，建设部联合其他5部委下发关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”。 7月24日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知，九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入严格监管之下。 7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，宣布从8月1日起在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 8月1日，国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行。 9月5日国家外汇管理局、建设部联合发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。 9月5日，新华社受权全文播发国务院关于加强土地调控有关问题的通知。 2007年房地产新政 1月25日，国税总局，关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过，中华人民共和国物权法 3月29日，商务部，关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见 3月29日，建设部、国家发改委、工商总局等八部委，房地产市场秩序专项整治工作方案 5月23日，商务部、国家外汇管理局，关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 8月7日，国务院，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 9月21日，国土资源部，招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 9月27日，中国人民银行、中国银监会，关于加强商业性房地产信贷管理的通知 9月30日，国土资源部，关于认真贯彻国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控通知 11月7日，国家发改委、商务部，外商投资产业指导目录（2007年修订） 11月14日，财政部，廉租住房保障资金管理办法 11月27日，建设部、发改委等七部门，廉租住房保障办法 11月19日，国土部、财政部、央行，土地储备管理办法 11月30日，建设部、发改委等七部门，经济适用房管理办法 12月11日，央行、银监会，关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 2008年1月9日，国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 2008年2月4日，央行公布经济适用住房开发贷款管理办法 2008年3月11日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于国务院机构改革方案的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。 两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”。 2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO（initial public offerings，首次公开发行股票）或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。 2008年4月8日，住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷。 2008年4月16日，国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。 2008年4月16日，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。 2008年 9月 16日和10月 8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。 10月15日和10月9日分别下调人民币存款准备金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点。 10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。 10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。 央行自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。 财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。 11月10日，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。温家宝部署了落实中央政策措施的七项工作； 11月12日，国务院召开会议研究决定了扩大内需、促进经济平稳较快增长的四项措施 11月24日，中国建设银行公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 11月26日，中国人民银行宣布，将再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率 央行同时还宣布，从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。09年四大方面调整：货币政策：3月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。12月23日，央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策。未来可能实行差别化信贷政策。财税政策：二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对明年房地产市场采取 “有保有压”的政策。契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。土地政策：五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志