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第四章房地产价格影响因素 lshaot 1 主要内容 第一节房地产价格影响因素概述第二节房地产自身因素第三节人口因素第四节制度政策因素第五节经济因素第六节社会因素 2 第一节房地产价格影响因素概述 1 房地产价格影响因素的总认识 理解即可 各种因素引起价格变动方向 变动程度不同各种影响因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的某些影响因素可以用数学模型量化 某些不可以 3 第一节房地产价格影响因素概述 2 房地产价格影响因素的分类第一种分类体系一般因素 如经济发展 货币政策 利率 汇率等区域因素 如城市规划调整 环境状况等个别因素 主要是自身因素 如区位 权益 实物等 第二种分类体系自身因素 区位因素 实物因素 权益因素 能够区分 外部因素 人口因素 制度政策因素 经济因素 社会因素 国际因素 心理因素 其他因素 4 第二节房地产自身因素 1 实物因素 与第二章对房地产的描述是一致的 土地实物因素 土地面积 土地形状 地形 地势 土壤 地基 土地条件 开发程度 建筑物实物因素 建筑规模 外观 建筑结构 设施设备 小区内部 装饰装修 层高和室内净高 空间布局 防水 保温 隔热 隔声 通风 采光 日照 维修养护情况及完损程度 5 第二节房地产自身因素 2 权益因素房地产的利用肯定要受到一定限制 限制主要包括 权利状况的设立和行使的限制 使用管制 相邻关系的限制 权利状况的设立和行使的限制权利是否完整 干净与否 是否是共有产权 共有房地产 如共有人较多可能影响成交价格低于正常价格 是否设立了他项权利 如设立地役权 可能降低供役地的价值 6 第二节房地产自身因素 使用管制主要的使用管制包括 农村地区的农用地转为建设用地 城镇地区的城市规划对土地用途 建筑高度 建筑密度 容积率的规定 容积率对地价影响大 规划调整容积率 原使用权人需要补地价 7 第二节房地产自身因素 相邻关系 指房地产的相邻权利人依照法律 法规的规定或按照当地习惯 相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系 相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制应当为相邻权利人提供的必要便利 3项便利 用水 排水 通行 建造修缮建筑物以及铺设管线不得损害相邻人的以下权利 3项义务 通风 采光和日照 弃置固体废物 排入污染物 挖掘土地 铺设管线等不得危及相邻房地产的安全 8 第二节房地产自身因素 3 区位因素房地产的区位是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和 不同性质的房地产对于区位的要求不一样 房地产区位是可变的 在完全竞争的市场条件下 各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力 向土地所有者租用土地 市场竞争 使得土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者 依据各个行业支付地租能力的差别 形成一个围绕市中心的同心圆分布 9 第二节房地产自身因素 区位因素可以分解为 1 位置 房地产移动后发生变化的因素就是区位因素 移动后不变化的 就不是区位因素 衡量距离的指标 4指标 空间直线距离 交通路线距离 交通时间距离应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测算 经济距离是将交通时间和交通费用统一起来考虑的距离 朝向楼层 容易混淆 楼层属于空间区位 注意区分层高 层高属于建筑物实物因素 10 第二节房地产自身因素 2 交通条件开辟新线路对价格的影响主要在立项之后 建成之前 建成之后的升值作用会停止从空间上看 离站点越远所受影响越小 离站点过近也有负面影响 主要是噪声 交通管制的影响主要包括在所有时间或某段时间的禁止通行 单行道 禁止掉头 左拐弯等 交通管制的房地产价格的影响 主要看这种管制的内容和房地产使用性质 可能有正面影响 也可负面影响 外部配套设施 学校 医院 邮局 银行 购物中心 休闲娱乐场所等 注意与实物因素中的内部设施的区分 周围环境和景观 大气环境 水文环境 声觉环境 视觉环境 卫生环境 人文环境 11 第三节人口因素 1 人口数量人口数量增加 对房地产的需求增加 房地产价格会上涨反映人口数量的相对指标 人口密度 人口密度高 该地区房地产求多于供 价格高 但是如果人口密度过高 生活环境恶化 房价会降低 12 第三节人口因素 2 人口结构是指一定时期内人口按照性别 年龄 家庭 职业 文化 民族等因素的构成状况 有人口年龄结构 人口家庭结构 3 随着家庭人口规模小型化 家庭平均人口数的下降 家庭数量增多 所需要的住房总量将增加 房地产价格有上涨趋势 人口素质 居民素质高 社会秩序佳 房地产价格上涨 13 第四节制度政策因素 房地产制度政策 包括 房地产所有制 房地产使用制 交易管理制度 价格政策 14 第四节制度政策因素 价格政策是政府对房地产价格的高低与涨落的态度及其采取的管制与干预方式与措施 高价格政策 放任不管 低价格政策 抑制政策 抑制房地产价格的措施 直接定价 最高限价 最低限价增加土地供应加快房屋建设 增加房地产供给规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率定价制定最高限价 限价房 建立房地产管理制度 遏制房地产投机炒作 15 第四节制度政策因素 金融政策制度包括 货币政策 信贷政策货币政策放松 房地产价格上扬 货币政策紧缩 房地产价格下跌紧缩信贷 包括 减少开发贷款 提高首付比例 提高贷款利率 降低房地产价格 严格控制开发贷款 购房贷款上调金融机构贷款基准利率提高最低购房首付款比例提高最高房地产抵押贷款成数延长或缩短最长购房贷款期限 16 第四节制度政策因素 税收制度政策 17 第四节制度政策因素 4 有关规划和计划政府的规划和计划是重要的公共政策 对房地产价格有影响的规划和计划很多 如国民经济和社会发展规划 城乡规划 土地利用总体规划 土地利用年度计划 土地供应计划 年度建设用地计划 住房建设规划等 这些规划和计划的编制 调整和修订 对房地产价格会有很大的影响 18 第四节制度政策因素 5 有关特殊政策 国家的发展战略 设立沿海开放城市 建立经济特区开发区等 19 第五节经济因素 经济发展 正向关系 衡量指标国内生产总值GDP 是一个国家或地区一定时期内国民经济生产活动总成果的计量 GDP增长说明社会总需求增加 预示着投资生产活跃 带动房地产的需求 引起价格上涨 20 2020 1 27 21 第五节经济因素 居民收入衡量指标有城镇居民人均可支配收入的增长 农村居民人均纯收入的增长收入真正增加 生活水平提高 对房地产需求增加 导致房地产价格上升 22 第五节经济因素 居民收入对房地产价格的影响程度 23 第五节经济因素 物价衡量物价水平的指标主要有 居民消费价格指数 CPI 生产资料价格指数 PPI 我国目前的统计口径中 房地产价格被列入固定资产投资 没有纳入两指数内核算 因此两指数的变动并不反映房地产价格的变动 只是间接影响 24 第五节经济因素 物价与房地产价格上涨的关系一般物价与房地产价格等比例变动 原因是通货膨胀 不是真正的房地产价格上涨由于建筑材料 人工等房地产投入要素的价格上涨 会增加开发建设成本 会推动房价上涨长期来看 房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率 这就是房地产的保值功能 25 第五节经济因素 房价与地价的关系在土地供给较充裕情况下 地价水平取决于房价水平 房价决定地价在开发用地由政府垄断供应或土地供给缺乏的情况下 竞争的存在以及预期政府减少土地供应将造成地价上涨或形成垄断的高地价 推动房价上涨 26 第五节经济因素 利率 注意 利率是经济因素 利率调整属于金融政策 从开发角度 开发贷款利率上升会增加项目融资成本 使总成本上升 使价格上升从需求角度 消费贷款利率上升会增加购买者的贷款偿还负担 从而会减少需求 使价格下降从收益法原理角度 利率提高会使折现率提高 使房地产价格下降V A i总体看 房地产价格与利率负相关 利率上升 房地产价格下降 27 第五节经济因素 汇率汇率是一种货币折算为另一种货币的比率 在国际投资中汇率波动影响房地产投资收益 当预期某国的货币会升值时 就会吸引国外资金购买该国房地产 导致价格上涨 28 第六节社会因素 1 政治安定状况一般地说 政治不安定则意味着社会可能动荡 这会影响人们投资 置业的信心 从而会造成房地产价格低落 29 第六节社会因素 2 社会治安状况房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件 则意味着人们的生命财产缺乏保障 因此会造成该地区房地产价格低落 30 第六节社会因素 3 城市化城市化 是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程 城市化过程中 农业劳动力向非农产业转移 分散的农村人口向城镇地域空间集聚 城镇建设促进城镇物质环境和景观拓展与更新 城市文明与城市生活方式传播和扩散 衡量指标 城市化率 指一个区域内城镇人口占总人口的百分比 城市化率越大 表明城市化水平越高城市化水平高 意味着人口向城镇集中 对城镇房地产需求增加 从而带动城镇房地产价格上涨 31 第六节社会因素 4 房地产投机房地产投机是指不是为了使用或出租而为了再出售而暂时购买房地产 利用房地产价格的涨落变化 以期从价差中获利的行为 即为卖而买 投机行为完全建立在对未来房地产价格预期的基础上 预期价格上涨 则会买入 32 第六节社会因素 房地产投机对房地产的影响有多重性 引起房地产价格上涨 引起房地产价格下跌 起着稳定房地产价格的作用 消极影响 造成市场剧烈波动在房地产节节上升期 投机者的抢购会造成一种虚假需求 推动价格进一步上涨 在价格下跌期 投机者的大量抛售 会使价格进一步下跌 当投机者判断失误或被极端情绪控制时 可能造成价格的剧烈波动 33 第六节社会因素 积极影响 平抑稳定 当房地产需求较小时 投机者购入房产 扩大需求 抄底 当房地产高价时 投机者抛售获利 增加供给 注意 城市化和房地产投资容易误解为经济因素 城市化 是生产生活方式的转变 是社会发展的必然趋势 房地产投机是社会一致性预期的结果 34 第七节国际因素 世界经济状况 世界经济发展良好 有利于房地产价格上涨 国际竞争状况 主要指国与国之间为吸引外资展开的竞争 低地价政策可以使房地产价格下降 但吸引资金的注入 会增加需求 从而导致价格上涨 政治对立状况 国与国的政治对立 可能会出现经济封锁 冻结贷款等情况 会导致房地产价格下跌军事冲突状况 战争使房地产价格下降 盛世置业 乱世藏金 35 第八节心理因素 影响房地产价格的心理因素 购买或出售时的心态 个人的欣赏趣味 时尚风气 跟风或从众心理 接近名家住宅的心理 讲究风水或吉祥号码 36 第八节心理因素 心理影响情况 1 房地产需求者想买 而拥有者惜售 则成交价一般高于市场价格 2 房地产购买者出于自身的特殊需要 在竞争中抬高价格 3 有债务纠纷的债务人为了快速脱身 会低价出售