基于供求模型的房价形成机理和政府的调控政策.doc

基于供求模型的房价形成机理和政府的调控政策分析近年来房价持续上涨已明显超过一般人特别是低收入家庭的承受能力。基于对我国房地产价格上涨的现状，从政府调控政策、供求关系两个方面进行初步的分析研究，为房地产市场的宏观调控提供理论和有效方法。S（开发商）D（消费者）E0QQ0P0P运用经济学供给需求供给模型为房价分析提供坚实的理论依据，对房价予以分析。以经济变量预期数量Q为横轴，市场价格P为纵轴，消费者的需求为D（消费者）线，开发商的供给为S（开发商）建立需求供给模型曲线。需求曲线和供给曲线相交于一点，此时，需求量等于供给量表示消费者愿意购买的数量等于开发商愿意出售的数量，即市场均衡点E0。进而均衡价格即为市场房价。而在现实生活中随着某些经济变量如消费者对市场价格的预期和生产商成本等的变动，供给曲线和需求曲线会向不同方向的发生移动，于是市场就有了不同房价。结合目前国内过高房价的现状，运用以上知识于以分析。经济学供需模型曲线变动主要涉及消费者、开发商和政府三个方面：1、消费者对住房的刚性需求在迅速增长，而且购买能力也相应的增加，使得房价升高。2、开发商垄断经营。房子作为一个商品而言，如何给他定价，正常情况下主要取决于它的成本和开发商的利润。而这一相加就是房价，即房价=成本+利润。但它对人们而言是一种刚性需求，同时又可以作为一种投资和投机产品，可以的将其出租，得到租金。所以投资投机的需求在整个市场需求里面占了不小比例，正是由于投资投机的需求的扩大，拉动了整个市场的需求的增大。导致房开发商对市场前景看好，增强对市场的预期，所以他们往往把房价定很高。3、政府收取过高的税费和土地出让金阻碍了住房供给的增加，间接地阻碍了降低房价。以下是从供给和需求两方面的分析：一、供给分析：近年来地方政府为了保证财政收入而收取过高的税费和土地出让费过高，导致开发商成本较高，因而再加上开发商的追逐利益进行投机炒作，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。使得正常市场价格急剧上升，供给曲线向左上方移动。消费者购买力下降，需求数量也相应的减少了。如供给曲线分析：假定2-1图中需求曲线D（消费者）保持不变，S1（开发商）是变动前的市场供给曲线，S2（开发商）是开发商成本增加的供给曲线。随着供给曲线向左上方的移动，均衡点由E0变为E1，结果消费者能够买的数量由Q0下降为Q1，而且价格由P0上升到P1。供给曲线分析：PP1P0QPQ0Q1E0E1D（消费者）S1（开发商）S2（开发商）二、需求分析：近年来，人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。并且总体需求呈旺盛趋势，带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少”的基本国情。消费型住房需求强劲增长，直接拉动房价的上涨。使得需求曲线向右上方移动。如供给需求分析：假定2-2图中供给曲线S（开发商）保持不变，D1（消费者）是变动前的市场需求曲线，D2（消费者）是消费者收入增加的需求曲线。随着需求曲线向右上方的移动，均衡点由E0变为E1，结果是消费者能够买的数量由Q0上升到Q1，而且价格由P0上升到P1。供给曲线分析：PP1P0Q0QQ1E0E1S2（开发商）D1（消费者）D2（消费者）如此下去市场必将出现混乱，滞后经济发展。面对如此严峻的房价问题，所以政府有必要采取一定政策控制房价。而现在政府为了降低银行风险，紧缩固定资产投资，减少土地供应，限定购房，打压房价。看似是在降低房价但实际上使房价火上浇油，造成了更大的风险。如供给需求分析：，D1（消费者）是变动前的市场需求曲线，S1（开发商）是变动前的市场供给曲线,。由于政府打压房价，减少土地供应，需求曲线向左下方的移动，供给曲线向右下方的移动，均衡点由E0变为E1，结果是消费者能够买的数量由Q0下降到Q1，而且价格由P0价格到P1。政府干预下的供给曲线分析：PP0P1Q1Q0QE0E1S1（开发商）S2（开发商）D2（消费者）D1（消费者）从曲线我们可以看出政府并没有从根本上就解决这个问题，虽然房价是低了，但可供消费者购买的数量严重的不足，进而可能消费者根本买不到房。政府殊不知，对房地产投资的进一步的增加，房屋供给增加。根据我的学的经济学知识，我认为政府应该增加保障房和经济房的供应，使得需求曲线向右上方的移动，供给曲线向右下方的移动，均衡点由E0变为E1，结果是消费者能够买的数量由Q0上升到Q1，而且价格由P0下降到P1。我认为的房价供给曲线分析：PP0P1Q0S2（开发商）S（开发商）E1E0QQ1D1（消费者）D2（消费者）这样的做法，根据市场的调节，不仅解决了房价过高的问题，而且可以提供足够的房子满足消费者需求。目前房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用。从以往的地产行业的问题突显来说，及时规范高效的政策出台和有效运做程度控制是目前国家地产行业的重中之重。今年往后是国家治理房地产市场的关键时期，相信政府以后会做出理性强有力的具体措施，来维护房产市场的整体稳定的。参考文献：1.杨文武.房价收入比指标研究【J】.统计研究，2003.2.包宗华.关于房价收入比的在研究【J】. 住房保障，2004，（1）.3.郑光辉.房价与地价因果关系实例分析.中国土地【J】.2