个人住房贷款全攻略.doc

个人住房贷款全攻略.txt“恋”是个很强悍的字。它的上半部取自“变态”的“变”，下半部取自“变态”的“态”。眼下最长用到的贷款方式有 一、公积金贷款;二、商业贷款一、公积金贷款。想知道什么是公积金贷款，就必须得清楚什么是住房公积金：住房公积金是职工及其所在单位每月按规定缴存，归职工个人所有的长期住房储金。如果说在自己所在的单位没有按时足额的缴纳住房公积金，或者说自己所在的单位压根就没有住房公积金，都是办理不了公积金贷款的。而就算单位有按时足额给职工缴纳个人住房公积金，那在办理公积金贷款的过程也是有规定的。并不是想贷多少都可以的，更不是想贷多久都行的。贷款额度：个人住房公积金贷款额度一般限制在购房总价款的80%以内，集资建房（房改房）最高不超过购房总价款的90%，商品房经济适用房80%，二手房70%以内，单笔贷款额度最高不超过40万元。贷款期限：商品房经济适用房房改房最长为30年，二手房为20年，男职工可贷到65岁，女职工可贷到60岁。二、商业贷款。商业贷款基准利率是由央行公布的，各商业银行可在基准利率的基础上，上浮或下浮一定的比例。目前，商业住房贷款的5年以年的基准利率为5.94%，上浮10%则为6.53%，下浮30%则为4.158%。因此商业银行的5年以上贷款利率的范围在6.53%-4.158%之间。如果你购买第一套房，那你可享受4.158%的贷款利率;如果你所购买不是第一套房，则只能享受85折优惠，即5.05%;如是要你购买的是商用房，在利率方面则不能享受优惠。不过，具体如何执行，还是要看各家银行。 （以上所提到的商业银行非商业银行一家银行，而是能够提供商业性质贷款的各家银行，例如工商银行、建设银行、兴业银行、中国银行、交通银行、包括今年11月份加入个人购房贷款行列的中国邮储在内的各家银行、商业性质的购房贷款具体的还可方式不同，就能直接影响到贷款人月供压力的大小。商业性质的贷款有两种还款方式。等额本金还款法与等额本息还款法。“等额本金还款法”目前采用的不算太多，它是贷款人在还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷。也说是说，虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。具体的计算公式为：月还款额=本金贷款期限(月)+(本金-已还本金)月利率。不难发现，每月的还款额并不固定，而是随着每月利息的变化而变化的，是一个递减的过程。选择这样方式还款，相对而言每个月的还可压力还是比等额本息还款的压力要大些。等额本息还款法：即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。这种方式的还款相对来说还款压力比较小。等额本息还款法计算公式：每月还款额=贷款本金月利率+贷款本金月利率（1+月利率）还款总期数-1 等额金还款法与等额本息还款法的比较。等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少，这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款的人群;而等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，但对于精通投资的人来说不失为一个好选择。通过上面的内容就可以不难看出，其实两种不同的还款方式，其实带给贷款人不同的只是还款压力的大小不同。而并非人们通常所说的，选择合理的还款方式，就可以节省交给银行的利息。许多人由于不了解银行的利息计算原理，误以为采用等额本金还款法就可以节省利息，实际上根本不是那回事。 贷款利息的多少由什么因素决定大家都知道，钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。银行利息的计算公式是：利息资金额利率占用时间。因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理！不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。所以选择什么样的还款方式，作为贷款人只需要考虑一点就可以了，即：自己需要还款压力小点的呢还是还款压力大了无所谓，也照样可以承受！问题：贷款人的公积金贷款额度不够，但还要继续购买房产怎么办？回答：可以采取公积金贷款与商业贷款相结合的贷款方式（或者干脆叫组合式的贷款吧，即两种形式的相互捆绑组合运用。就是同一个贷款人，同一套房子，在一种采用一种形式的贷款方式批的贷款额度的不够的时候，把另外一种形式的贷款也用在贷款人的身上。）反之也一样。但这种组合式的贷款相对来说非常麻烦，所用的贷款周期也就比较长，这对我们的工作人员来说，是个不小的考验，这两个领域的专业知识必须到达非常熟练的情况下，从而进行非常巧妙的对接。做到实实在在的解决贷款人所遇见的大麻烦！ 悬赏分：5 - 解决时间：2009-5-31 22:06 贷款总额48万，时间10年，利率5.94%。想知道总利息是多少？还有是怎么算出来的公式？ 问题补充：是等额本金还息方式的总利息计算方式。请专业人式帮忙！不要让我去那找这看的，只希望有个通俗易懂的公式。提问者： Aizazadi0 - 四级最佳答案所谓的等额本金法.每期还款=每期本金+每期利息每期本金=贷款总额/规定年数每期利息=(贷款总额-上年已还)*年利率每月还款=贷款总额/规定年数+(贷款总额-上年已还)*月利率第一年还款=480000/10+(480000-0)*5.94%=76512元第二年还款=480000/10+(480000-76512)*5.94%=71967.1872元第三年还款=480000/10+(480000-71967.1872)*5.94%=72237.1490803元自己算吧,算到第十年.后半段就是利息,自己加加.每年两万左右.没公式还真不行. 编辑本段复利计息复利计算公式在投资时，除了报酬率之外，还有一项很重要的决胜因素，就是-时间。许多人理财得法，并不是他们选择了获利多高投资工具，而只是利用一些稳健的投资管道，按部就班地来，但重要地，便是他们比别人早了几步开始。从投资的角度来看，以复利计算的投资报酬效果是相当惊人的，许多人都知道复利计算的公式：本利和=本金（1利率）期数。而对于复利的观念，若以一般所说的“利滚利”来说明最容易明白。也就是说把运用钱财所获取的利息或赚到的利润加入本金，继续赚取报酬。因此采用复利的方式来投资，最后的报酬将是每期报酬率加上本金后，不断相乘的结果，期数愈多（即愈早开始），当然获利就愈大。一般常与复利相提并论的评估方式是“单利”，指的是获利不滚入本金，每次都以原有的本金计利。举例来说，假定某投资每年有10%的获利，若以单利计算，投资100万元，每年可赚10万元，十年可以赚100万元，多出一倍。但如果以复利计算，虽然年获利率也是10%，但每年实际赚取的“金额”却会不断增加，以前述的100万元投资来说，第一年赚10万元，但第二年赚的却是110万元的10%，即是11万元，第三年则是12.1万元，等到第十年总投资获得是将近160万元，成长了1.6倍。这就是一般所说“复利的魔力”。进行投资理财时，很多时候应以复利盘算才不会与实际情况造成差距。举例来说，如果现在3万元可以买得到的东西，由于物价会上涨，每年平均通货膨胀率若以5%计算，五年后必须花38289元才买得到，这也是复利造成的效果。当我们在做财务规划时，了解复利的运作和计算是相当重要的，我们常喜欢用“利上滚利”来形容某项投资，获得快速、报酬惊人，比方说拿1000万元去买年报酬率20%的股票，若一切顺利，约莫三年半的时间，1000万元就变成2000万元。虽然复利公式并不难懂，但若是期数很多，算起来还是相当麻烦，有一个简单的“七十二法则”可以取巧。所谓的“七十二法则”就是-“以1%的复利来计息，经过七十二年以后，你的本金就会变成原来的一倍”。这个公式好用的地方在于它能以一推十，例如：利用5%年报酬率的投资工具，经过约14.4年（725）本金就变成一倍；利用12%的投资工具，则要六年左右（7212），才能让一块钱变成二块钱。因此，今天如果你手中有100万元，运用了报酬15%的投资工具，你可以很快便知道，经过约4.8年，你的100万元就会变成200万元。同样的道理，若是你希望在十年内将50万元变成100万元，就该找到至少报酬率7.2%以上的投资工具来帮助你达成目标；想在七年后加倍本金，投资率就应至少为10.3%才行。虽然利用七十二法则不像查表计算那么精确，但也已经十分接近了，因此当你手中少了一份复利表时，记住简单的七十二法则，或许能够帮你不少的忙。复利计算公式F=P*(1+i)N(次方)F:复利终值P: 本金i:利率N：利率获取时间的整数倍* 什么是复利 本金 利率 本息之和（复利现值） 如3% （复利终值）年金 利率 年金利滚利后的本息之和(如每年固定收入) 如3% （年金终值）复利现值是指在计算复利的情况下，要达到未来某一特定的资金金额，现在必须投入的本金。 所谓复利也称利上加利，是指一笔存款或者投资获得回报之后，再连本带利进行新一轮投资的方法。复利终值是指本金在约定的期限内获得利息后，将利息加入本金再计利息，逐期滚算到约定期末的本金之和。例如：本金为50000元，利率或者投资回报率为3，投资年限为30年，那么，30年后所获得的利息收入：按复利计算公式来计算就是：50000（13）30由于，通胀率和利率密切关联，就像是一个硬币的正反两面，所以，复利终值的计算公式也可以用以计算某一特定资金在不同年份的实际价值。只需将公式中的利率换成通胀率即可。复利现值是指在计算复利的情况下，要达到未来某一特定的资金金额，现在必须投入的本金。例如：30年之后要筹措到300万元的养老金，假定平均的年回报率是3，那么，现在必