房地产行业2009年度报告.doc

777 房地产 2008年12月18日注重资产的可获利能力，期待存量资产的流动东兴证券房地产 2009 年度报告投资摘要：2009 年房地产企业只有求得生存后才能谋求更好的发展。压力主要来自行业自身周期性调整和美国金融风暴影响二个方面。2009 年，行业需要渡过最艰难的低谷时期，而对于大多数房地产开发企业来说，在市场调整进入纵深阶段后是考验其抗风险能力的关键时期。2009 年房地产将筑底回暖。房地产市场在明年上半年见底已具备条件。预计房地产市场在 2009 年一季度见底，二季度末开始回暖，但回暖是以较缓慢的速度回升。2009年净利润将下降。明年房地产市场将触底，但上升回暖过程中仍然面临着外部经济下滑的重大压力。明年房地产上市公司净利润总额将出现负增长，预计 2009 年上市公司整体的净利润减少 40%左右投资策略：对于房地产行业来说，应先求生存后求发展。而对于投资来说，应该先求安全后求丰厚。全年应以房地产上市企业资产的有效使用性和资产的流动性为主线来进行投资。上半年更注重上市企业资产的有效使用性，下半年多关注资产的流动性。房地产行业2009年重点上市公司推荐与投资评级行业研究年度报告增持/维持郑闵钢东兴证券研究H北京市西城区金融大街 5 号新盛大厦 B 座 12 层邮编：100140房地产行业股价走势图相关研究1. 市场形势依然严峻，走进过渡期-房地产业2008年12 月投资策略2008 年 11月 30 日；2. 政策暖风吹短期冲击心理远期利好市场-房地产业 2008 年 11 月投资策略3. 市场将迎来实质性考验-房地产业 2008 年10月投资策略2008 年 9 月 26 日；4. 博弈已进入关键时期，关注市场热点变化-房地产简称07AEPS（元）08E09E07APE（倍）08E09E投资评级行业 2008 年9 月投资策略2008 年 8 月 29 日；保利地产1.301.031.5122.2514.569.93增持5. 调控促使进步，品牌价值华侨城 A0.570.35 0.37 17.621.5920.28增持突显房地产业 2008 年招商地产1.62张江高科0.31金融街0.681.060.420.391.2713.2712.5510.55增持0.6535.9520.2413.08增持0.5127.6921.3115.62增持中期策略报告2008年7月 9 日；6. 房地产行业：市场将有回暖，08年效益将进入关键时期2008年一季度研究报告2008 年 3 月 28 日。敬请参阅报告结尾处的免责声明目录行业研究年度报告U1U美国受金融风暴产生的影响还在继续U. 4U2U2009UUU1.1美国房地产行业仍处在不景气的通道中 . 41.2美国金融风暴冲击助推我国房地产行业向下调整 . 5年我国房地产行业仍将面临重大考验U. 62.1行业自身周期性调整进入全面阶段 . 62.2房地产企业将在困境中寻求突围 . 9UU3U行业调整进入最后阶段UU.11UU3.1房地产市场前景看好 . 113.2应对金融风暴，稳定楼市政策空前 . 133.3房地产价格基本进入可交易阶段 . 14UU4U投资策略UU. 17UUUU4.109 年行业盈利情况预测. 174.2首选商业地产和工业园区地产中的强势企业以求安全 . 184.3选择具有强大国资背景的企业以求更快地恢复发展 . 184.4把握时机，积极参与销售回暖的商品房开发公司 . 19UU5UUUUU重点公司U. 205.1保利地产 . 205.2招商地产 . 215.3华侨城A . 225.4张江高科 . 235.5金融街 . 24U图目录UUUUUUUU图 1美国房地产价格和景气指数. 4图 2美国新屋销售(千套)情况. 4图 3美国成屋销售（万套）情况. 4图 4美国出租房空置率(%)情况. 4图 52009 年GDP预测情况 . 5图 6消费者信心指数、消费者预期指数和消费者满意度指数 . 6图 72008 年每月商品房销售面积同比情况 . 6敬请参阅报告结尾处的免责声明Copyright 2008东兴证券第 2页共 25页UUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUUU行业研究年度报告图 82008 年每月商品房销售金额同比情况 . 6图 9 2001 年以来商品房新开工面积同比增长情况 . 7图 102001 年以来商品房施工面积同比增长情况 . 7图 112001 年以来商品房竣工面积同比增长情况 . 7图 122001 年以来商品房销售面积同比增长情况 . 7图 132004 年至 2008 年房地产开发投资情况 . 8图 142008 年每月的房地产开发投资及同比增长情况 . 8图 152008 年购置土地面积同比情况 . 8图 162008 年土地开发面积同比情况 . 8图 17全国房地产景气指数. 9图 18北京、广州、上海和深圳房屋销售价格指数 . 9图 192001 年流动资产周转率情况 . 10图 202001 年以来存货周转率情况 . 10图 212001 年以来每股收益情况 . 10图 222001 年以来净资产收益率情况 . 10图 232001 年以来净利润增长率情况 . 11图 242001 年以来主营业务收入增长率情况 . 11图 25房地产开发投资与总固定资产投资情况 . 12图 26房地产开发投资与国民总收入情况. 12图 27我国 1949 年以来人口城市化情况. 12图 2825 周岁新增青年示意图 . 12图 292009 年国房指数趋势预测图 . 15图 302009 年房地产上市净利润增减预测情况 . 17图 31房地产公司每股净资产情况. 18图 32房地产公司资产负债率情况. 18表目录表 1房地产部分财务指标比率. 10表 2各地政府出台的购房优惠政策. 13表 3全国商品房和全国商品住宅价格测算情况表 . 15表 41995 年以来商品房销售价格增减情况 . 16表 51983 年以来美国住宅价格同比情况 . 16表 6近几年A股和房地产公司毛利率情况. 17表 7部分国有大股东持股公司情况. 19表 8截止 2008 年三季度存货较多的部分公司情况 . 20敬请参阅报告结尾处的免责声明Copyright 2008东兴证券第 3页共 25页行业研究年度报告经过前几年的快速发展和 2008 年市场的重大调整，2009 年将是我国房地产行业近十年发展过程中最为重要和关键的一年，也是其近十年来所面临的实际压力和问题最为直接和严峻的一年。在这一年中，行业需要渡过最艰难的低谷时期，而对于大多数房地产开发企业来说，市场调整进入纵深阶段后是考验其抗风险能力的关键时期。在 2009 年，房地产企业只有求得生存后才能谋求更好的发展。10B美国受金融风暴产生的影响还在继续1.15B美国房地产行业仍处在不景气的通道中目前，美国的房地产仍不景气，房地产价格和景气指数已经从年初的 19 跌到 11月的9，在今年中已跌去一半多。美国新屋销售也在不断下降，年初的月销售新屋数为 44 千套，全年最高为每月 49 套，到三季度末销售已跌到 34 千套，下降了 23%。美国成屋的销售全年保持平衡，全年稳定在 500 万套左右，但与前几年相比也下降了30%左右。美国的出租房空置率相对比较稳定，近四年均在 10%左右。21B22B图 1 美国房地产价格和景气指数786858483828188美国房地产价格和景气指数资料来源：Wind资讯、东兴证券研究所图 3 美国成屋销售（万套）情况730680630580530480美国成屋销售（万套）资料来源：Wind资讯、东兴证券研究所图 2 美国新屋销售(千套)情况13012011010090807060504030美国新屋销售(千套)资料来源：Wind资讯、东兴证券研究所图 4 美国出租房空置率(%)情况11101010101010101010102004-12 2005-03 2005-06 2005-09 2005-12 2006-03 2006-06 2006-09 2006-12 2007-03 2007-06 2007-09 2007-12 2008-03 2008-06 2008-09美国出租房空置率(%)资料来源：Wind资讯、东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明Copyright 2008东兴证券第 4页共 25页 200 5- 01 200 5- 03 20 05 -0 5 20 05 -0 7 200 5- 09 200 5-1 1 200 6- 01 20 06 -0 3 20 06 -0 5 200 6- 07 200 6- 09 20 06 -1 1 20 07 -0 1 200 7- 03 200 7-0 5 200 7- 07 20 07 -0 9 20 07 -1 1 200 8- 01 200 8- 03 20 08 -0 5 20 08 -0 7 200 8- 09 200 8-1 1 2005 -0 1 20 05 -0 3 20 05 -0 5 2005 -0 7 20 05 -0 9 20 05 -1 1 200 6- 01 20 06 -0 3 2006 -0 5 20 06 -0 7 20 06 -0 9 2006 -1 1 20 07 -0 1 20 07 -0 3 20 07 -0 5 20 07 -0 7 20 07 -0 9 2007 -1 1 20 08 -0 1 20 08 -0 3 20 08 -0 5 20 08 -0 7 20 08 -0 9 20 05-01 20 05 -03 20 05- 05 20 05-07 20 05-09 20 05 -11 20 06- 01 20 06-0 3 20 06-05 20 06-07 20 06 -09 20 06-1 1 20 07-01 20 07-03 20 07 -05 20 07- 07 20 07-09 20 07-11 20 08 -01 20 08- 03 20 08-05 20 08-07 20 08 -091.26B美国金融风暴冲击助推我国房地产行业向下调整行业研究年度报告美国金融风暴的发生对我国经济增长产生重大冲击。我国房地产业作为国民经济的支柱产业，与我国的经济的发展有着密切的正向关系。因此，这种负面影响也传导到房地产行业，在一定程度上助推房地产行业向下调整。美国金融风暴对我国房地产业的重大负面影响主要体现在二个方面：一是在经济上直接降低了人们购买和投资商品房的能力；二是目前美国金融风暴仍存在风险加大的可能，由此降低了人们对房地产回暖的预期和信心。1.2.1 2009 年全国经济增长将下降到近年来低点受美国金融风暴的影响，我国的消费增长出现乏力、对外贸易的贡献度或将下降为零、国内投资也将急剧萎缩。由于这些因素变化所带来的影响，2009 年我国经济增长仍将出现下降。经我们预测，2009 年我国 GDP 将降低至 8%。23B图 5 2009 年GDP预测情况12%11.60%11.90%11%10%9%8%10.40%9.50%8%2005年GDP2005年GDP2008年GDP预测值资料来源：东兴证券研究所2007年GDP2006年GDP2009年GDP预测值2009年GDP预测值2007年GDP我国经济将面临很大的压力，商品房作为一个投资及消费商品也将受到很大的不利影响。1.2.2 2009 年全国消费仍处低谷受美国金融风暴的影响，居民消费下降。2008 年以来，消费者信心指数已从年初的 96.90 点下降到了 10 月份的 92.40 点；消费者预期指数从 98.60 下降到 94.20；消费者满意度指数从 91.20 下降到 89.80。消费者指数均已下降到近几年的低点。2009 年中，如果缺乏足够的政策支持力度，消费增速还将下滑，消费处于低谷。敬请参阅报告结尾处的免责声明Copyright 2008东兴证券第 5页共 25页24B图 6 消费者信心指数、消费者预期指数和消费者满意度指数101999795939189消费者信心指数消费者满意指数消费者预期指数资料来源：CEIC、东兴证券研究所21B2009 年我国房地产行业仍将面临重大考验行业研究年度报告消费仍将处在底部2008 年房地产行业处在调整中，尤其是下半年调整在加剧。目前，调整已深入到整个行业经营链上的各个环节。2009 年房地产行业所面临的压力严峻，除受到来自美国金融风暴的严重影响外，还要面对房地产行业自身周期性的调整。2.17B行业自身周期性调整进入全面阶段2.1.1 商品房销售下降加剧今年商品房销售一直处在下滑通道中，尤其是下半年商品房销售旺季不旺，每月销售面积同比下降趋势加剧，其中，8月份的销售面积和销售金额同比下降最大，分别达到 40.54%和 35.70%。10 月份全国房地产销售面积仅为 44022 万平方米，同比下降了 28.94%；全国房地产销售金额仅为 1711.49 亿元，同比下降了 34.23%。截止 10月，全国商品房累计销售面积同比下降了 16.51%。25B图 7 2008 年每月商品房销售面积同比情况图 8 2008 年每月商品房销售金额同比情况350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月商品房每月销售额(百万元) 2007年商品房每月销售额(百万元) 2008年商品房每月销售额(百万元) 2008年同比增减率10%0%-10%-20%-30%-40%-50%90,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月商品房每月销售面积(千平方米) 2007年商品房每月销售面积(千平方米) 2008年商品房每月销售面积(千平方米) 2008年同比增减率0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%资料来源：CEIC、东兴证券研究所资料来源：CEIC、东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明Copyright 2008东兴证券第 6页共 25页 20 06 年 1月 20 06 年 3月 20 06 年 5月 20 06 年 7月 20 06 年 9月 20 06 年 11 月 20 07 年 1月 20 07 年 3月 20 07 年 5月 20 07 年 7月 20 07 年 9月 20 07 年 11 月 20 08 年 1月 20 08 年 3月 20 08 年 5月 20 08 年 7月 20 08 年 9月2.1.2 商品房开发进入全面调整中行业研究年度报告2008 年以来，除商品房每月销售面积同比大幅下降外，商品房每月的新开工面积、施工面积和竣工面积的同比也都月月一路走低。10 月份，商品房新开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积同比增速分别为 7.33%、19%、9.09%和-16.51%，远低于 2001年至 2008 年八年间同月份平均值的 18.37%、19.20%、15.42%和 27.78%，并处八年以来的最低增长水平。26B图9 2001 年以来商品房新开工面积同比增长情况图10 2001 年以来商品房施工面积同比增长情况46%41%36%31%26%21%16%11%6%1%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房累计新开工面积同比增长 2001商品房累计新开工面积同比增长 2002商品房累计新开工面积同比增长 2003商品房累计新开工面积同比增长 2004商品房累计新开工面积同比增长 2005商品房累计新开工面积同比增长 2006商品房累计新开工面积同比增长 2007商品房累计新开工面积同比增长 200842%37%32%27%22%17%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房累计施工面积同比增长 2001商品房累计施工面积同比增长 2002商品房累计施工面积同比增长 2003商品房累计施工面积同比增长 2004商品房累计施工面积同比增长 2005商品房累计施工面积同比增长 2006商品房累计施工面积同比增长 2007商品房累计施工面积同比增长 2008资料来源：CEIC、东兴证券研究所资料来源：CEIC、东兴证券研究所27B图 11 2001 年以来商品房竣工面积同比增长情况69%59%49%39%29%19%9%-1%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图 12 2001 年以来商品房销售面积同比增长情况103%83%63%43%23%3%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-17%商品房累计销售面积同比增长 2001商品房累计销售面积同比增长 2002商品房累计竣工面积同比增长 2001商品房累计竣工面积同比增长 2003商品房累计竣工面积同比增长 2005商品房累计竣工面积同比增长 2007商品房累计竣工面积同比增长 2002商品房累计竣工面积同比增长 2004商品房累计竣工面积同比增长 2006商品房累计竣工面积同比增长 2008商品房累计销售面积同比增长 2003商品房累计销售面积同比增长 2005商品房累计销售面积同比增长 2007商品房累计销售面积同比增长 2004商品房累计销售面积同比增长 2006商品房累计销售面积同比增长 2008资料来源：CEIC、东兴证券研究所2.1.3 销售量下降严重，迫使房地产企业收缩投资资料来源：CEIC、东兴证券研究所截止 2008 年 10 月，房地产开发投资同比增长 24.62%，增长率已低于去年同期水平，比 9 月 26.55%的增长率也有较大回落。从分月情况来看，上半年由于 2007 年已开工项目或者已购土地仍需要投资，同比增长仍很高，但进入下半后房地产开发投资同比增长出现大幅下降，同比增长已从 6 月份的 37.54%下降到 10 月份的 11.01%，四个月中下降了 26.53 个百分点，同比增长下降了三分之二多。房地产开发投资减少，一是因为在建工程主体已在逐步完工，二是开发商新投入建设的项目数量在减少。敬请参阅报告结尾处的免责声明Copyright 2008东兴证券第 7页共 25页28B图 13 2004 年至 2008 年房地产开发投资情况2,400,0001,900,0001,400,000900,000行业研究年度报告图 14 2008 年每月的房地产开发投资及同比增长情况40000040%35000035%30000030%25000025%20000020%400,000-100,000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月150000100000500000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月15%10%5%0%房地产开发投资（百万人民币） 2004年房地产开发投资（百万人民币） 2005年房地产开发投资（百万人民币） 2006年房地产开发投资（百万人民币） 2007年房地产开发投资（百万人民币） 2008年资料来源：CEIC、东兴证券研究所每月房地产开发投资（百万人民币） 2007年每月房地产开发投资（百万人民币） 2008年2008年同比增长率资料来源：CEIC、东兴证券研究所在房地产开发投资增速下降的同时，土地购置和土地开发已出现负增长。虽然上半年每月的购置土地面积和开发土地面积同比增长还处在较高水平，但下半出现了大幅下降，并从 9 月份开始双双出现负增长。购置土地面积从上半年同比增长 35%以上直降到同比负增长 5.6%，开发土地面积也从上半年同比增长 20%以上直降到同比负增长 2.48%。10 月份，土地购置面积和土地开发面积及其增速仍在下降，其中：全国土地购置面积 27537 万平方米，同比下降2.86%，环比增长 10.40%，但增速低于上月 3 个百分点；土地开发面积为 17888 万平方米，同比下降 1.63%，环比增长 8.28%，增速低于上月 3.6 个百分点。土地购置和土地开发出现负增长说明企业已在转变策略。如果商品房销售市场不畅持续下去，商品房存货就得不到及时、有效的流通和变现，这将严重影响企业的正常经营并可能引发危机。随着缩减新开工计划，公司已开始将销售存量房屋资产作为今后的主要任务。29B图 15 2008 年购置土地面积同比情况350000300000250000200000150000100000500000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%图 16 2008 年土地开发面积同比情况250000200000150000100000500000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月25%20%15%10%5%0%-5%购置土地面积（千平方米） 2007年购置土地面积（千平方米） 2008年2008年同比增长率资料来源：CEIC、东兴证券研究所2.1.3 全国国房景气指数已创近五年新低开发土地面积（千平方米） 2007年开发土地面积（千平方米） 2008年2008年同比增长率资料来源：CEIC、东兴证券研究所2008 年国房景气指数持续回落，进入三季度回落加快。目前的“国房景气指数”已跌破 100，截止 2008 年 10 月为 99.68 点，比 9 月份下降 1.47 点，同比下降 5.73%。敬请参阅报告结尾处的免责声明Copyright 2008东兴证券第 8页共 25页行业研究年度报告从 10 月份的数据来看，在全国国房景气指数跌破 100 的同时，其它各项景气指标加速下滑，其中房地产开发投资景气指数同比下跌幅度最大，同比为-2.38%，较上月的-0.82%下跌了 191%；其次是房屋施工面积景气指数，同比为-2.2%，较上月的-0.94%下跌了 138%；商品房空置指数同比为-8.54%，较上月的-5.43%下跌了 57%；房屋销售价格指数同比为-7.21%，较上月的-4.96%下跌了 45%；土地开发面积景气指数同比为-2.63%，较上月的-1.94%下跌了 36%。30B图 17 全国房地产景气指数1161111061019691国房景气指数国房景气指数:房地产开发投资国房景气指数:土地开发面积国房景气指数:房屋施工面积国房景气指数:商品房平均销售价格国房景气指数:商品房空置面积房屋销售价格指数资料来源：CEIC、东兴证券研究所图 18 北京、广州、上海和深圳房屋销售价格指数125120115110105100959085房屋销售价格指数:深圳房屋销售价格指数:上海房屋销售价格指数:广州房屋销售价格指数:北京资料来源：CEIC、东兴证券研究所北京、广州、上海和深圳主要城市销售价格指数下跌幅度都较大。截止 11 月，北京、广州、上海和深圳这四个重点城市销售价格指数分别为 102.90、99.20、95.30和85.20，同比下降分别为 12.00 个点、9.60 个点、11.40 个点和 33.40 个点。环比下跌最大是北京，为 2.3 个点；最小是上海，为 1.20 个点。同比下跌最大是深圳，为 28.16个点；最小是上海，为 8.82 个点。2.28B房地产企业将在困境中寻求突围2.2.1企业资产的流转能力明显降低房地产市场销售量下降，不但影响了房地产开发公司的收入，也影响了企业资产的流动。截止 2008 年 9 月，房地产上市公司的流动资产周转率平均为 0.22，与去年的0.46 相比已出现明显的下降，降低了一倍；存货周转率为 0.19，与去年的 0.44 相比也出现明显的下降。企业资金周转慢已成为业内的普遍问题。此次调整从去年年底开始，已持续一年之久。到 2009 年，随着资金沉积越来越多，沉积的时间越来越长，企业的压力将快速递增，部分企业所能承受的极限被逼近。预计 2009 年上半年，业内兼并破产的发生率将加大。敬请参阅报告结尾处的免责声明Copyright 2008东兴证券第 9页共 25页 20 05 年 1月 20 05 年3 月 20 05 年 5月 20 05 年 7月 20 05 年 9月 2005 年 11 月 20 06 年1 月 20 06 年 3月 20 06 年 5月 20 06 年 7月 20 06 年9 月 2006 年1 1月 20 07 年1 月 20 07 年 3月 20 07 年5 月 20 07 年 7月 20 07 年 9月 20 07 年1 1月 20 08 年1 月 20 08 年 3月 20 08 年 5月 20 08 年7 月 20 08 年 9月 20 05 年 7月 20 05 年 9月 200 5年 11 月 20 06年 1月 20 06 年 3月 20 06年 5月 20 06年 7月 20 06 年 9月 200 6年 11 月 20 07年 1月 20 07 年 3月 20 07年 5月 20 07年 7月 20 07 年 9月 200 7年 11 月 20 08年 1月 20 08 年 3月 20 08 年 5月 20 08年 7月 20 08 年 9月 200 8年 11 月31B图 19 2001 年流动资产周转率情况60.00%55.00%50.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%流动资产周转率 SW房地产流动资产周转率 SW房地产开发流动资产周转率 SW园区开发0.850.650.450.250.05行业研究年度报告图 20 2001 年以来存货周转率情况存货周转率 SW房地产存货周转