社会实践房地产.doc

沈阳职业技术学院2010年暑期社会实践报告沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析 工商管理系08连锁经营与管理01班沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析目前，住房是重大的民生问题，也是全社会关注的焦点问题。众所周知，我国房地产业经历近十年发展的“黄金期”，自去年底开始出现变化，全国大部分城市房价增幅回落，交易量明显萎缩，房地产市场出现低迷状态。最近一个时期，已有近40个城市相继出台了刺激房地产市场健康发展的“救市”措施。11月初，沈阳市政府结合我市实际制定出台了进一步活跃房地产市场的若干意见，旨在按照科学发展观的要求，对房地产市场进行宏观调控，促进房地产市场健康发展。“新政”的出台无疑给我市房地产市场发展带来新的机遇和发展空间，为原本比较平稳健康的市场注入了新的活力。因此，未来几年我市的房地产市场将会更加活跃，健康稳定持续发展。 沈阳市房产局局长 纪凯活动目的：调查沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势的调查，主要对我市房地产公司的了解包括地产公司、物业公司、房地产销售公司和房产中介公司等。了解关于房地产开发、管理、销售的基本常识和知识与选房、购房、租房的一些详细知识。使参加人员对于未来相关房地产也有一定认识，并对沈阳市未来发展进行展望。相关背景：近年来，沈阳市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动国民经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。房地产业作为民国民经济支柱产业，其发展健康与否对国民经济发展起着举足轻重的作用。特别是现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种背景下，在现有的规模基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，成了社会各界关注的问题。时 间：2010年7月16日至2010年7月20日地 点：沈阳市房产经理有限公司、沈阳市万科地产有限公司、沈阳市21世纪房产中介公司。人 员：队 长：08连锁经营与管理01班 王 峰副队长：08财务信息管理班 孙晓雪08连锁经营与管理01班 黄冰冰队 员：09国际贸易班 王 洋 09市场营销01班 胡瑛麒陈 迪张嘉慧 09市场营销02班 金业彭 09会计班 赵丹贺 09建筑工程管理班 温迦赫调查手段：网上查找资料；公司实地考察、访问等实践过程：一、沈阳市房地产市场的发展现状 近年来，随着国家住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施以及沈阳城市建设步伐的加快，沈阳市房地产市场呈现出投资高速增长，市场成交活跃，价格稳中有升的良好发展态势。 1、房地产开发投资规模不断扩大，住宅的主导地位进一步加强。2009年房地产开发完成投资342.6亿元，比1998年增长了8.6倍，年均增长45.8%。1998年2009年，全市房地产开发新开工面积累计达到了7824.0万平方米，平均每年新开工558.9万平方米。施工面积也以年均28.9%的速度逐年增长，2009年达到2805.3万平方米，比1998年增长3.6倍；商品房屋竣工面积为806.1万平方米，比1998年增长2.4倍，年均增长22.5%，平均每年竣工房屋431.3万平方米。 在房地产开发投资中，商品住宅投资由1998年的20.1亿元增加到2009年的233.3亿元，增长了10.6倍，平均每年增长50.5%，比房地产开发投资增速高4.7个百分点；占房地产投资的比重由1998年的56.5%提高到2009年的68.1%，主导地位得到了进一步加强。2009年施工面积中商品住宅占71.1%，比1998年提高7.4个百分点；竣工面积中商品住宅占88.9% ，比1998年提高8.6个百分点。 2、购置土地大幅增长，土地价格不断攀升。1998年以来，沈阳市房地产开发购置土地面积逐年递增且增幅较大，11年中累计购置土地面积达5569.6万平方米，年均增长69.5%。1998年购置土地面积49.8万平方米，2009年增加到1181.1万平方米。在房地产开发购置土地面积大幅度增加的同时，土地交易价格也不断攀升，带动土地购置费上涨较快。据统计，2009年全市房地产开发企业土地交易平均价格由1998年的602元/平方米提高到971元/平方米，年均增长8.3%；土地成交价款由1998年的3.0亿元上涨到114.7亿元，年均增长83.5%。 3、商品房销售日趋活跃，价格稳中有升。1998年全市商品房实际销售面积仅有120.5万平方米，到2009年达524.3万平方米，增长3.4倍。1998年2009年，商品房实际销售面积累计达到3460.8万平方米，年均销售247.2万平方米。其中住宅实际销售面积由1998年的99.1万平方米增加到2009年的978.0万平方米，增长3.9倍。 商品房的市场消费需求趋旺，带动了商品房价格的稳步上升。2009年，商品房实际销售平均价格为每平方米3920元，比1998年上涨了1490元，年均增长3.1%。其中，商品住宅实际销售平均价格由1998年的2311元上涨到2009年的5704元，年均增长3.6%。 4、房地产二、三级市场良性互动，推动房地产市场健康发展。近年来，沈阳市在优先发展房地产二级（增量房）市场的同时，积极放开和培育房地产三级（存量房）市场，使沈阳市存量房市场交易日常活跃，进一步满足了不同消费群体的需要。而房地产二、三级市场的良性互动，激活了整个房地产市场。据统计，2009年存量房交易面积597.2万平方米，比1998年增长12.4倍，年均增长54.2%；交易金额117.5亿元，比1998年增长34.9倍，年均增长81.7%。二、三级市场的互为补充，消费者实现了“小房换大房，旧房换新房”的迫切愿望，形成了顺畅的住房梯次消费，推动了整个房地产市场的健康发展。 5、相关房产公司简介：沈阳万科股份有限公司实施品牌战略，促进企业规模化经营 沈阳作为老工业基地改造的重要城市，与沿海经济发达地区相比，房地产业起步较晚，行业集中度偏低，要采取措施扶持优势房地产企业，实施品牌战略，促其尽快做大做强，从而带动全市房地产行业的健康发展。同时，努力拓宽房地产企业融资渠道，扶持绩优企业上市发行股票，募集国内外资金，解决投资高速增长与资金不足的矛盾，增强房地产发展商的资本实力。 万科地产与中国房地产业同步，沈阳万科则在沈阳房地产发展史上写下了浓墨重彩的一页。自1993年进入沈阳市场以来，沈阳万科先后开发了“万科城市花园”、“万科紫金苑”、“万科花园新城”“万科金色家园”、“万科四季花城”“万科新榆公馆”、“万科城”、“万科兰乔圣菲”、“万科新里程”九个中高档项目。去年10月兰乔圣菲低调开放，高调瞩目，作为沈阳公司开发史上第一个高档别墅项目，获得了客户中肯和热烈的高度鉴评。项目的成功取得与热烈开放，为沈阳公司2010年的全面发展奠定了良好的基础。沈阳万科坚持规范运作，也得到了政府与社会的高度肯定，这也的确是给万科一个信任与肯定的答复。 自1999年以来，公司连续荣获沈阳市“商品房销售质量信得过单位”和市、区“纳税先进单位”称号。 历经十余年耕耘，沈阳万科经历了起步、创业、发展三个历史跨越，逐步走向理性与成熟。沈阳万科在开发实践中坚持精品路线，致力于专业化、规模化发展，始终保持对时代前沿科技的敏锐追求。在项目运作中集合万科集团的整体资源与合力，由万科集团建筑技术研究中心集合国内外设计名家联手主创，以其精致优美的前瞻性园区规划、环境设计及居室设计主张，严格的建筑工程质量把握，贯穿始终的高科技概念，齐备的园区配套设施、极尽完善的专业化物业管理，营造环保、科技、亲和、人性化、品位独到的居住社区。未来的发展中，沈阳万科房地产开发有限公司将秉承“建筑无限生活”的企业理念，实现企业持续快速健康发展。二、沈阳市房地产市场未来发展前景分析商品房入市量将逐步放大 随着我市25条房产新政的实施，以及县域房地产市场的全面启动，商品房入市量将继续保持增长。“新政”当中有近一半的政策直接惠及房地产开发企业，其中：土地净地出让、适当降低出让项目首付款比例，分块出让、分期付款、分割发证、减缓征收部分税负、加大金融扶持力度、搞好与银行对接等政策将极大地增强开发企业的信心，更多实力强的开发企业会云集沈阳，预计近几年我市的商品房入市量将会逐步放大。 商品房销售量将保持增长 由于25条房产新政的出台，加之市房产局“十项便民举措”的实施，市场观望氛围将得到明显缓解。随着沈阳经济区的迅速发展和县域房地产市场的全面启动，以及房屋拆迁、外来人口的增加、货币化补贴的实施等，将会进一步刺激刚性需求的增加。因此，近几年我市商品房销售量将会保持增长势头。 存量房市场将全面回暖 25条房产新政推出的暂缓征收个人存量房转让所涉及的营业税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加、土地增值税和印花税等一系列优惠政策，使存量住房交易完全进入开放状态，市场反应迅速，交易火爆。从新政实施后近3周的统计数据看，存量住房销售量翻倍增长，最大增幅达到300%以上。这种增长趋势和发展状态，预示着近几年我市存量房销售量将大幅增长。 房屋价格将平稳上涨 从总体上看，目前我市房屋价格基本与广大城市居民经济实力相适应。通过对2008年我市房价构成剖析，土地成本约占30%，建安成本约占35%，各种税费约占17.5%，项目的管理费、营销费约占7.5%，开发商利润约占10%左右。这种房价基本上是以成本结构为导向的，没有泡沫。所以近期我市房价不存在“拐点”，基本走势仍然会保持平稳运行、稳中有升的态势。 三、买房租房注意事项：1、买房第一：新房验收“三书”“一证”“一表”“三书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书“一证”是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，“一表”是指竣工验收备案表。购房者收楼前确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收楼。 第二：户外环境要看清 小区及住宅楼内的环境配套是否到位对入住质量能否有保障非常重要，因此，验楼的第一关当然是看环境。业主最好拿着购房合同或开发商在售楼时的广告等文字承诺，现场查验，同期建设、同期交房的房子，车库、会所、绿化、景观园林等应全部可见。 第三：检查地面丝丝不漏 如是未装修地面，地面应光整、起伏小。可在室内地面上泼洒一层水，若水向一面聚集，说明地面有倾斜。如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。第四：逆光看墙体 一看墙体有无裂缝，墙体出现裂逢的原因很多，可能由于装修功夫不到家，也可能由于房屋基础结构不稳而出现。这些裂缝多出现在不同材料的交接部位，如主力墙、梁、柱与间墙的交接处。二看层高。三看墙角，墙体转角线以直为好，可带个三角尺测量墙角直角的准确度。墙面与地面的交接处应有踢脚线，踢脚线的铺贴要平整顺直，厚度要相等，一般为115厘米，高度以1215厘米为宜。 第五：门窗材质挺重要 首先看户门是否与发展商的承诺相符，注意户门周边密闭性是否好，如果门框间缝隙较大，应该要求调整，试试锁是否好用；看门开启是否自如，关闭严不严。 第六：插孔探头点清 如今新建商品房住宅往往配有各种线路插孔，一般性用电与大家电的用电采用不同的线路和插孔，另外，还配有电视、宽带网络的插孔，很多小区还配备了可视对讲、窗磁、门磁、家庭保安自动控制系统等，购房人应对照合同将其一一点清，并分清其用途。 第七：厨卫重点是防水 厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。最后做一次24小时闭水试验，看是否漏水。 第八：裂缝千万别放过 查看墙面、梁柱、阳台时，要注意是否有裂缝。第九：看业主有没有巧立名目乱收费虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别发展商到交房时仍巧立名目进行收费。另外，在查看了房屋后，准备签收房屋验收单之前，一定要先签订物业管理公约，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合。一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时要求开发商做出相应的维修或赔偿。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、盖章。2、租房注意事项：第一.承租者在签订租房合同时，务必要做好严格的物业校验，与房东或者上一个承租者结清水、电、燃气等费用，否则，承租者将会承担上一个承租者留下来的相关费用。第二.承租者需严格核实房东身份，通过查看房本确定出租房是否为房东本人，确定是否有出租的权利，二来谨防二房东出租房，以免承租者未来与其发生纠纷。如果房本户主不是出租者本人，那承租者需了解到出租者与户主的关系。第三.“定(订)金”的收取数额要受租期的