天津市2008年8月份房地产市场情况分析.doc

天津市2008年8月份房地产市场情况分析综述：本月天津市土地市场与房地产市场运行较为平稳。土地市场仍以出让工业用地为主，市内6区仅出让了10004.2平方米的居住、商业用地。房地产市场总体价格水平略有上涨，较7月份环比上涨3.96%，但成交量下降幅度明显，全市仅为31.78万平方米，较7月份环比下降了21.5%，是成交量连续下降的第三个月。在成交量连续下降的情况下，市场回暖难度较大。本月央行和银监会联合公布了金融促进节约集约用地通知“要求，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。”此通知的出台后，开发商只有通过其他的融资渠道进行融资，如增加权益融资比例或向基金、保险公司、养老基金等非金融机构来进行债务融资。增加了开发商获取土地的难度，特别是中小开发商面临的困难会更大。从长期来看会对土地的供应产生影响，开发商会减少土地的需求量，最终会减少房地产的供应量。一、 天津市土地市场分析天津市8月份共出让土地35宗，土地出让面积295.9万平方米，其中商业用地25.1万平方米，居住用地33.4万平方米，工业用地237.4万平方米，各自所占比例为8%、11%、81%。本月出让的经营性土地中，仍然以工业用地为主，商业、居住用途地块占总出让地块的20%。7月份出让工业用地面积为199.4万平方米，较7月份环比上涨19.1%，工业用地的出让势头并没有放慢，有加速增长的趋势。 在出让用地中，远郊5区、滨海新区两大区域，出让土地面积最多，占总出让面积的85.07%。市内6区本月仅出让2宗土地，分别位于河东区、河北区，出让土地面积仅为1604.7平方米、8399.5平方米。在天津近郊4区出让的地块中，东丽区出让土地面积最大，约50.5万平方米，其次为津南区9.8万平方米，西青区、北辰区仅有少量土地出让。2008年8月份天津市出让地块统计表序号地块编号具体位置出让面积 （平方米）用 途容 积 率成交价格土地单价 （元/平方米）每亩价格 （万元/亩）楼面地价 （元/平方米）总建筑面积1津塘（挂）2008-9 塘沽区滨河路西侧、安阳北道南侧12850.2商服7.543603393 226 452 963772津塘（挂）2008-10 塘沽区滨河西路东侧、安阳北道南侧16594.8商服75404 3256 217 465 1161643津武（挂）2008-070 武清区三号路北侧、团结路西侧14542商服2.431002132 142 888 349014津塘（挂）2008-6 塘沽区众泰路东侧、万顺道南侧6308.2商服720543256 217 465 441575津塘（挂）2008-7 塘沽区众安路东侧、万顺道南侧9702.1商服630703164 211 527 582136津塘（挂）2008-8 塘沽区滨河路西侧、安阳北道北侧7691.7商服624333163 211 527 461507津塘（挂）2008-4 塘沽区河南路西侧10202.9商服114611432 95 1432 102038津南（挂）G2008-33 津南区北闸口镇5727.15工业1193337 22 337 57279津开（挂）2008-012 天津经济技术开发区西区环泰北街南侧、夏青路东侧526078.94工业1.515888 302 20 201 78911810津开（挂）2008-019 天津经济技术开发区西区中南六街南侧、泰嘉路东侧205983.44工业1.56221 302 20 201 30897511津开（挂）2008-020 天津经济技术开发区西区环泰北街南侧、泰嘉路西侧101358.55工业1.53061 302 20 201 15203812津静（挂）2008-39 静海县开发区16620.19工业0.6430259 17 431 997213津塘工（挂）2008-8 天津临港工业区A16道南侧50171.1工业0.73190636 42 908 3512014津塘工（挂）2008-7 天津临港工业区A20道北侧75919.9工业0.74821635 42 907 5314415津开（挂）2008-021 天津经济技术开发区西区中南五街南侧、泰嘉路东侧217431.74工业1.56566 302 20 201 32614816津东新（挂）2008-130 河东区新开路与华兴道交口处1604.7居住型公寓、停车楼13.6365022746 1516 1672 2182417津丽（拍）2008-01 东丽区东丽湖北侧305548.09居住、商业1.3710402325 155 1788 39721318津南（挂）2008-08 津南区咸水沽镇27200.46居住、商业3.4200007353 490 2163 9248219津宝（挂）2007-19 宝坻区马家店镇津围公路东侧146658.2商业1.55580380 25 254 21998720津北辰保（挂）2008-129 北辰区津保高速公路北侧2986.4商服213904654 310 2327 597321津空加（挂）2007-30 空港物流加工区15024.2商服3.5815542 36 155 5258522津静（挂）2008-18 静海县开发区北区800024.7工业0.718250228 15 326 56001723津空加（挂）2008-10 天津空港物流加工区55219.1仓储11600290 19 290 5521924津西青（挂）G2008-06 天津市西青开发区四期B区20179工业0.7689341 23 488 1412525津塘工（挂）2008-6 塘沽区庐山道以北、东江路以西6456.2工业0.7325503 34 719 451926津塘工（挂）2008-3 天津临港工业区A16道北侧30194.2工业0.61882623 42 1039 1811727津北宜（挂）2008-117 河北区宜爽东路宜清花园、盛怡园内8399.5商业249205857 391 2929 1679928津武（挂）G2008-078 武清区曹子里乡花城产业区花城中路东侧12352.8工业0.6320259 17 432 741229津武（挂）G2008-101武清城区泉达路西侧24854.8工业0.7690278 19 397 1739830津静(挂)2008-23静海县开发区内,物海道东侧13303.14工业0.8340256 17 319 1064331津静(挂)2008-26静海县开发区内,广海道西侧115007.97工业0.62970258 17 430 6900532津宝（挂）2008-16宝坻经济开发区内13333.41工业0.7300225 15 321 933333津宝（挂）2008-20宝坻区方家庄镇九园公路西侧15203.96工业0.7330217 14 310 1064334津宝（挂）2008-21宝坻区高家庄镇宝平公路西侧46799.99工业0.71040222 15 317 3276035津宝（挂）2008-32宝坻区大白庄镇九园公路北侧21333.33工业0.7480225 15 321 14933二、 天津市房地产市场分析本市7月份商品房销售40.5万平方米，8月份完成商品房销售31.8万平方米，较7月份环比下降21.5%。除2月份（春节）商品房销售21.16万平方米外，本月销售量最低。房地产销售旺季即将到来，即业内人士所称的“金九银十”，但从本月份商品房销售量来看，9、10月份的商品房销量很难大幅提高。天津市各大区域成交量列前三位的是近郊4区、远郊5区、市内六区，分别占总成交面积的比例为25%、30%、25%。天津各行政区中，西青区交易量最高占总交易量的14%，其次为南开占总交易量的12%。天津市四大区域中，近郊4区成交住宅面积10.1万平方米，占总成交面积的32%，近郊4区的成交量继续领跑其他各区。天津市8月份商品住宅成交均价为6893元/平方米，较7月份成交均价6630元/平方米，环比上涨3.96%；和平区成交均价最高为171366元/平方米，其次为南开区、河西区、开发区3区，成交均价分别为11296元/平方米、10432元/平方米、8640元/平方米。需要指出的是和平区成交均价，较7月份（14177元/平方米）环比上涨了20.87%。在其他各区价格持平或略有下降的情况，其还能快速增长，充分体现了区位决定房地产价值的客观规律。近郊4区房地产价格差异逐渐缩小，本月各区的价格差异已不到500元/平方米。西青区价格走势趋于平稳，均价6636元/平方