吉林省房地产估价师《相关知识》担保型中间业务试题.doc

吉林省房地产估价师相关知识：担保型中间业务试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定 2、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40。该房地产的收益价格为万元。 A：368 B：552 C：561 D：920 E：工业用地的监测点评估价格3、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。 A：755.54 B：772.84 C：1400.88 D：1433.90 E：借款合同 4、重新评估一般应由_进行评估。 A交易双方 B房地产交易活动监督机构 C房地产管理部门 D交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构5、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元和4800元，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元。 A：4800 B：5124 C：5800 D：7124 E：工业用地的监测点评估价格 6、将借款本息视为现金流出的基本报表是_。 A全部投资现金流量表 B资本金现金流量表 C借款还本付息估算表 D投资计划与资金筹措表 7、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为_万元。 A695.83 B681.25 C715.83 D718.75 8、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用_发包。 A专业工程 B建筑工程全过程 C分部工程 D分阶段 9、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。 A：估价方法选用恰当 B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C：计算公式和计算过程正确无误 D：各种估价方法的测算结果一致 E：工业用地的监测点评估价格 10、某宗土地的总面积为5000，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元，工业用地报酬率为6；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元，商业用地报酬率为10。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。 A：4000 B：4004 C：4021 D：4037 E：工业用地的监测点评估价格11、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用_。 A条形基础 B独立基础 C箱形基础 D桩基础 12、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是。 A：不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付 B：约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效 C：定金和违约金只能选择其一适用 D：定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款 E：执行层的组织协调 13、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4，该建筑物的成新率为 A：75 B：79 C：81 D：84 E：工业用地的监测点评估价格14、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是_。 A20% B30% C40% D50% 15、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为85，则该宗房地产的收益价格为。 A：9412 B：9214 C：9124 D：9325 E：工业用地的监测点评估价格 16、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6，自有资本要求的年收益率为9，该类房地产的资本化率为。 A：60 B：69 C：88 D：90 E：工业用地的监测点评估价格 17、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价临街宽度【2004年考题】 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：混合深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格 18、中华人民共和国土地管理法规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。 A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 A：使用价值 B：市场价值 C：市场价格 D：理论价格 E：工业用地的监测点评估价格 20、由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响，这是由于其_的特性。 A不可移动性 B用途多样 C相互影响 D易受限制 21、运用_估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。 A抽检法 B平滑法 C指数加权法 D市场法 22、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是_。 A强制性 B无偿性 C自觉性 D固定性23、下列关于廉租住房的表述中，正确的是_。 A廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B廉租住房免征房产税 C廉租住房的供应以实物配租为主 D廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60% 24、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为_元。 A2400 B2580 C2607 D276025、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是_。 A专体讨论法 B问卷调查法 C观察法 D实验法二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、长期趋势法包括等方法。 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：年限法 E：指数修匀法 2、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。 A：土地取得成本 B：开发成本 C：管理费用 D：销售费用 E：销售税费3、针对不同用途的收益性物业可分为_。 A写字楼物业管理、商场物业管理 B承租人管理、租赁市场管理 C工业及货仓物业管理、人事管理 D商场物业管理、财务、人事管理 4、假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有_。 A待开发房地产的价值 B开发成本和管理费用 C销售税费 D投资者购买待开发房地产应负担的税费 E开发利润5、建筑物的功能折旧原因不包括_。 A自然环境恶化 B消费观念变更 C设备陈旧落后 D城市规划改变 E政府政策变化 6、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。 A：单项工程 B：单位工程 C：分部工程 D：分项工程 E：执行层的组织协调 7、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有_。 A竞争性 B垄断性 C外部性 D均衡性 E信息不对称性 8、零售商业物业的分类不是按_分类的。 A建筑规模 B经营商品的特点 C商业辐射区域的范围 D建筑范围 9、_负责一级房地产估价机构资质许可。 A国务院 B建设部 C中国房地产估价师与房地产经纪入学会 D省级政府建设行政主管部门 10、房地产估价师应履行的义务有。 A：遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范 B：在房地产估价报告书上签字 C：不准许其他人以自己的名义执行房地产估价师业务 D：不得同时受聘两个或两个以上房地产价格评估机构执行业务 E：接受职业继续教育，不断提高业务水平11、房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类其中，房地产自身因素可分为。 A：区位因素 B：实物因素 C：权益因素 D：社会因素 E：其他因素 12、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。 A：原土地出让方 B：市、县人民政府城市规划行政主管部门 C：市、县人民政府房地产管理部门 D：原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门 E：执行层的组织协调 13、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A：政府部门 B：建设部门 C：房管部门 D：开发企业 E：借款合同14、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。 A4580 B5580 C6580 D7580 15、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于【2006年考题】 A：卖方实际得到的价格(1-应由卖方缴纳的税费比率) B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费 C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 D：应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率 E：买方实际付出的价格(1-应由买方缴纳的税费比率) 16、写字楼分类过程中要考虑的因素包括。 A：物业所处位置 B：辐射区域的范围 C：建筑设备系统 D：建造年代 E：租户类型 17、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。 A：102 B：103 C：104 D：105 E：执行层的组织协调 18、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种_。 A房价收入比 B实际价格/理论价格 C房地产价格指数 D期内吸纳率/历年同期吸纳率 E房地产投资需求/房地产使用需求 19、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。 A：米 B：平方米 C：立方米 D：吨 E：樘 20、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是_的结合体。 A设备 B实物 C权益 D区地 E环境 21、下列费用不得计入经济适用住房价格的有。 A：行政事业性收费 B：水暖电气安装工程费及附属工程费 C：住宅小区经营性设施的建设费用 D：房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用 E：拆迁安置补偿费 22、质权的特征包括。 A：质权是一种担保物权 B：质权是一种用益物权 C：质权的标的物只能是动产或财产权利 D：质权须转移质物的占有 E：质权是就质物