《房地产专业知识与实务》讲义.doc

2009年经济中级房地产专业知识与实务讲义13章第十三章房地产税收2007年，2008年，单选5个，多选2个，共9分主要内容1.房地产税收的特征2.房地产税收的职能3.我国的房地产税收体系4.耕地占用税（2007年12月1日修改，2008年1月1日起施行）5.城镇土地使用税6.房产税7.城市房地产税8.契税9.土地增值税10.营业税11.城市维护建设税12.教育费附加13.企业所得税14.个人所得税15.印花税1.房地产税收的特征征税的对象特定税收体系复杂税源分布零散税收基础稳定税收主要归属地方2.房地产税收的职能保障财政收入，筹集公共建设资金发挥经济杠杆的调节作用抑制房地产投机行为调节收入水平，缩小贫富差距【例题多选题】【2007年真题】房地产税收的基本职能包括（ ）。A.保障财政收入B.筹集公共建设资金C.发挥经济杠杆的调节作用D.杜绝房地产投机行为，维护市场秩序E.调节收入水平，缩小贫富差距答案ABCE3.我国的房地产税收体系货物和劳务税类营业税所得税类土地增值税企业所得税个人所得税财产税类耕地占用税城镇土地使用税房产税城市房地产税契税其他税收城市维护建设税印花税中央税地方税耕地占用税城镇土地使用税房产税城市房地产税契税土地增值税中央地方共享税营业税企业所得税个人所得税印花税【例题单选题】【2007年真题】下列有关房地产的税种中，属于中央和地方共享的税种是（ ）。A.城镇土地使用税B.土地增值税C.房产税D.印花税答案D税种 特点 纳税人 计税依据 税额标准 应纳税额计算耕地占用税 强调保护耕地；实行一次性征收；分别规定单位税额；征收标准不同地区不同 在中国境内占用耕地建房或从事非农业建设的企业、单位和个人 计税依据是纳税人实际占用的耕地面积 以县为单位根据人均占有耕地数量和当地经济发展状况, 人均耕地1亩以下，1050元/；人均耕地12亩，840元/；人均耕地23亩，630元/；人均耕地超过3亩，525元/经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，税额标准可适当提高占用基本农田的，税额标准应当在规定的当地适用税额标准的基础上提高50% 应纳税额纳税人实际占用的耕地面积适用税额标准城镇土地使用税 对占用或使用土地的行为征税；征税对象是城镇土地；实行等级幅度税额；大、中、小城市税额标准不一 城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类企业、单位和个人 计税依据是纳税人实际占用的土地面积 根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税率大城市1.530元/.年；中等城市1.224元/.年；小城市0.918元/.年；县城、建制镇、工矿区0.612元/.年 应纳税额纳税人实际占用的土地面积适用税额标准房产税 属于财产税区别房屋的经营使用方式征税，对非出租的房屋按房产计税余值征收，出租的房产按租金收入征税按年征收，分期缴纳 房屋的产权人、经营管理单位、承典人、代管人或使用人 非出租房产，以房产原值一次性减除10%30%以后的余值出租房产按租金收入 按房产余值计价的税率为1.2%按租金收入计算的税率为12% 依照房产余值计算的应纳税额房产余值1.2%依照房产租金收入计算的应纳税额房产年租金收入12%城市房地产税 特点与房产税基本相同 仅适用于外商投资企业、外国企业，香港、澳门、台湾同胞和华侨投资兴办的企业，外国人，香港、澳门、台湾同胞和华侨由房屋所有权人、承典人、代管人或者使用人纳税 一是以房产价值为计税依据二是以出租房屋的租金收入为计税依据 依照房产价值计算的，税率为1.2%依照房租收入计算的，税率为18% 依照房产价值计算的应纳税额房产价值1.2%依照房租收入计算的应纳税额年房租收入18%税种 特点 纳税人 征税范围 计税依据 税额标准 应纳税额契税 属于财产税；由不动产承受人缴纳；各地税率不一样 中国境内转移土地、房屋、承受的各类企业单位和个人 国有土地使用权出让土地使用权转让房屋买卖房屋赠与房屋交换 成交价格市场价格价格差额 3%5% 应纳税额计税依据*适用税率土地增值税 以转让房地产取得的增值额为征税对象；实行超额累进税率；实行按次征收；增值额的准确确定较困难 出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人 国有土地地上建筑物及附着物不包括继承、赠与等方式无偿转让的房地产 以转让房地产取得的增值额为计税依据增值额转让收入扣除项 四级超率累进税率 【重要考点】土地增值税的计算扣除项目内容按房地产评估价格征收的情况税费的计算简化计算确定土地增值额和扣除项目数额确定增值程度增值额扣除项目R不超过50%时，应纳税额土地增值额30%R在50%100%时，应纳税额土地增值额40%扣除项目金额5%R在100%200%时，应纳税额土地增值额50%扣除项目金额15%R超过200%的，应纳税额土地增值额60%扣除项目金额35%【例题单选题】【2007年真题】已知某土地使用者在缴纳土地增值税时，被确定的扣除项目总额为8万元，增值额为10万元。则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为（ ）万元。A.3B.2C.3.6D.3.8答案D解析 土地增值额10万元，扣除项目8万元确定增值程度增值额扣除项目108=125%当增值程度在100%200% 的，应纳税额土地增值额50%扣除项目金额15%=1050%-815%=3.8税种 特点 纳税人 征税范围 计税依据 税额标准营业税 征收范围广计算简单同一行业税率固定 在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人 营业额 销售不动产的税率为5%城市维护建设税 税款专款专用属于附加税税率有区别 凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人 城市、县城、建制镇、工矿区 应纳税额实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额适用税率 纳税人在市区：7%纳税人在县城、镇：5%其它地区1%教育费附加 应纳税额 税种 特点 纳税人 征税范围 计税依据 税额标准 应纳税额企业所得税 中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织，不包括个人独资企业、合伙企业 应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除以前年度亏损 25%20%105% 个人所得税 所得人为纳税人 应纳税所得额=财产转让收入财产原值合理费用有关税金 20% 应纳税额=应纳税所得额*20%印花税 兼有凭证税和行为税性质；征收范围广泛；由纳税人自行完成纳税义务；税负数量小 中华人民共和国境内书立、领受本条例列举凭证的单位和个人立合同人立账簿人立据人领受人 合同；产权转移书据；营业账簿；权利、许可证照；其它土地租赁合同不缴纳印花税 从价计税从量计税 五档1、0.5、0.3、0.05、0.03 土地使用权出让转让合同和商品房销售合同采用0.5的税率，房屋租赁合同采用1的税率【重要考点】个人转让住房缴纳个人所得税以实际成交价格作为转让收入应纳税所得额房屋实际成交价格房屋原值转让过程中缴纳的税金有关合理费用房屋原值商品房购置该房屋时实际支付的房价相关税费自建住房实际发生的建造费用建造和取得产权时实际缴纳的相关税费经济适用住房（含集资合作建房、安居工程住房）原购房人实际支付的房价款相关税费缴纳的土地出让金已购公有住房原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，原购公有住房超标准面积实际支付的房价款按规定向财政部门或原产权单位缴纳的所得收益及相关税费城镇拆迁安置住房（四种具体情况）转让过程中缴纳的税金转让时实际缴纳的两税一费、土地增值税、印花税等合理费用实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税印花税暂行条例列举凭证有以下五类：（1）合同和具有合同性质的凭证；（2）产权转移书据；（3）营业账簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证。【例题1单选题】【典型例题】下列关于房产税的说法正确的是（ ）。A.产权属于全民所有的房产，房产税由经营管理单位缴纳B.房产税采用从量 计税C.房产税的计税依据分为按计税价值 计税和按租金收入计税两种D.对于非出租的房产，以房产原值一次减除50% 后的余值为计税依据答案 A【例题2单选题】【2007年真题】下列情况中，不属于契税征税对象的是（ ）。A.国有土地使用权出让B.土地使用权转让C.农村集体土地承包经营权转移D.房屋买卖与赠与答案C【例题3单选题】【2007年真题】下列关于城市维护建设税基本特点的说法中，错误的是（ ）。A.税款专款专用B.属于附加税C.根据纳税人所在地不同有不同的税率D.征税对象是城市居民答案D【例题4单选题】【2007年真题】提高或者降低某地区的城镇土地使用税税额标准需要经过（ ）批准。A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府答案B【例题5多选题】【2007年真题】下列计算房产税应纳税额的公式，正确的有（ ）。A.依照房产余值计算缴纳，应纳税额房产计税余值1.2%B.依照房产租金收入计算激纳，应纳税额=租金收入1.2%C.依照房产余值计算缴纳，应纳税额”房产计税余值 12%D.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额租金收入12 %E.依照房产租金收入计算缴纳.应纳税领房产计税原值 12%答案AD【例题6单选题】【2008年真题】耕地占用税的基本特点不包括（ ）。A.强调对耕地的保护B.实行一次性征收C.以省级行政区域为单位，分别规定单位税额D.税额标准在不同地区不一样答案C解析耕地占用税以县级行政区为单位。【例题7单选题】【2008年真题】契税属于（ ）。A.货物和劳务税类B.财产税类C.所得税类D.其他税收类答案B解析契税属于财产税。【例题8单选题】【2008年真题】房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为（ ）。A.应纳营业税额=营业额税率B.应纳营业税额=营业毛利润税率C.应纳营业税额=营业净利润税率D.应纳营业税额=销售成本税率答案A解析对于营业税而言，按照营业额和适用税率计算应纳税额，计算公式为：应纳税额=营业额适用税率。【例题9单选题】【2008年真题】征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是（ ）。A.财政拨款B.政府性基金C.接受捐赠的收入D.行政事业性收费答案C解析企业所得税收入总额中以下收入为不征税收入：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入。【例题10单选题】【2008年真题】某企业在某大城市拥有一宗面积为3 000平方米的土地使用权，容积率为l.5，城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为（ ）元。A.4 500B.10 000C.15 000D.22 500答案C解析城镇土地使用税的应纳税额纳税人实际占用的土地面积适用税额标准3000515000（元）。注意城镇土地使用税按土地面积计算，不按建设面积计算，因此容积率在本题中是迷惑项。【例题11多选题】【2008年真题】房地产税收的特征包括（ ）等。A.征税对象特定，即土地和房屋B.征收体系复杂，税种数量多C.税源集中于城市D.税收基础稳定E.税收收入主要归中央财政答案ABD解析本题考查房地产税收的特征。选项C应该是税源分布零散；选项E应该税收收入主要归地方。【例题12多选题】【2008年真题】下列关于契税计税依据的说法中，正确的有（ ）。A.房屋买卖，计税依据为市场平均价格B.国有土地使用权出让，计税依据为成交价格C.土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定D.房屋赠与，计税依据为房屋重置价格E.房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额答案BCE解析契税的计税依据分为以下三种情况：土地出让、土地使用权出售、房屋买卖成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与参照市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换价格差额。最后让全班孩子伸出手书空一遍，既活跃了气氛，又加深了对重点知识的印象。可惜机会错过去了，以致解求出勤率时，出现了很不理想的效果Chapter I General provisions article I obligation to clear credit pre-loan investigation requirements, improve the quality of pre-loan investigation, prevent credit risks, according to the CBRC commercial bank credit due diligence guidelines, commercial bank credit small business due diligence guidelines (trial) and other regulatory requirements and the actual situation of the Bank, these measures are formulated. Second person mentioned in these measures refers to in accordance with the rules of credit investigations, surveys and analysis of the credit business people. Article credit mentioned in these measures refers to table provided to customers both inside and outside of the Banks credit business, including foreign currency loans, trade finance, bank acceptances, commercial bill discounting, guarantees, factoring, credit, loan commitment, guarantee and other credit operations, excluding client credit business. Prior to the chengdai investigation into the fourth article this refers to credit before the review, investigators by obtaining, verification, analysis and security aspects of the situation, evaluation and reveals the possible c