谈万达的伪城市综合体经济模式.doc

谈万达的伪城市综合体经济模式 12月18日，河西万达盛大开业，万达王总声称将再在南京建造5座城市综合体先不谈王总的雄心壮志，我们先来剖析一下，何为“城市综合体”？城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。我们再反过来看河西万达的所谓城市综合体，却发现仅仅是Shopping mall和Apartment的结合体，离HOPSCA还缺了很多。Hotel、Office当然能做，但是是做大环境的缔造者还是跟风者却完全是两个概念：缔造环境需要勇气，并且需要前期大量的投入，同时还要忍受可能多年的无回报或少回报；跟风的不过是想赚钱的。假如万达在河西万达的布局对这一块有所布局，我会尊重万达，但事实只能说明万达就是一个市侩的开发商，而万达在南京之前操作的多个项目也是如此，金钱是第一位的，责任是可以忽略不计的。至于Park、Convention就更不用指望万达来操作了，都是吃力不讨好，不赚钱的项目。南京目前按照城市综合体概念进行布局的只有奥体CBD区域，Hotel有联强，Office有紫金、中泰、奥体名座、嘉业国际、尚未竣工的新地、金奥，Park自然是CBD一期、二期中间的河西中央公园，Shoping Mall目前尚未成形、但家乐福、苏果、红星等已逐步在CBD周边完成布点，Convention自然有CBD二期西侧的金陵会议中心+国际博览中心，Apartment更是星罗密布、从内而外的包围了CBD。而在各方苦心经营，让这样一个城市综合体打造完善的过程中，建邺区政府见异思迁，对入驻的万达大加吹捧，令整个河西商业的规划布局发生了根本性改变，实在是令人大跌眼镜。万达伤害了谁？近看，是伤害了入驻CBD的诸多开发商，尤其是中央公园的美食街以及嘉业国际的女人街，由于万达的忽然搅局，招商一停再停，中央公园美食街原计划09年5月开张，到今天都没有任何动静；女人街原定09年底开业，却由于大批商户的转投，而只能再次推迟。在这儿不能不感叹万达的商业运作能力和政府方面的周旋能力，但是建邺区政府的短视将至少使河西南部的发展又滞后好几年。万达还伤害了谁？是伤害了龙江苦心经营了十年而好不容易形成的商业环境。从龙江到万达，区区4-5站距离，万达的出现直接冲击的是新城市广场的商业圈布局。假如万达是在CBD附近布局，那么将与龙江南北呼应，各自辐射周边的居民，但目前万达的位置根本就摆出一副抢生意的架势，相比较而言，万达比龙江在交通上更具优势，二号线今年的通车将进一步引入客流，同时对原龙江商圈的客户大量截留。不谈未来的发展，河西经过十年的发展其实已经形成了三大板块：龙江、江东、奥体。龙江板块已趋于成熟，并无太大的发展空间；奥体板块仍有大量的空地待售，是未来建设的主要战场；而江东，其实是新老夹杂，最大的优势在于与主城区的适中距离。河西万达的开张是否会对江东板块未来若干年的发展产生根本影响呢？依我看，会！而且开发商的胃口会促使政府将目光转向南湖、茶南一带有20年上下历史的老区，新一轮的大规模拆迁很有可能又要拉开帷幕。毕竟江东一带并无太多的空地来做开发。说了不少废话，其实只想说一句，万达就不要再自诩所谓的城市综合体了，万达只不过在挑HOPSCA中最具利润的两个环节进行操作，对于万达而言，这不过是个生意。而区政府在里面所扮演的角色完全没有任何远大的前瞻，只不过是向短期利益和短期政绩屈服的过客而已。去年年末，万达为造势邀请了龙永图先生来做讲坛，在现场交互环节中，主持人代表开发商向龙永图先生提问对万达的项目感觉如何，龙永图先生说道：“刚才区里的领导总结的很好了，我就不重复了！”龙先生睿智！区里领导觉得好，那才是真的好！至于入住河西新区的数十万居民的需求、河西发展的大方向和马上就能进口袋的金钱相比，不值一提！我当个官才几年啊？几十年规划和我有什么关系啊？！（虚拟台词，请勿对号入座！）12月18日，河西万达盛大开业，万达王总声称将再在南京建造5座城市综合体先不谈王总的雄心壮志，我们先来剖析一下，何为“城市综合体”？城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。我们再反过来看河西万达的所谓城市综合体，却发现仅仅是Shopping mall和Apartment的结合体，离HOPSCA还缺了很多。Hotel、Office当然能做，但是是做大环境的缔造者还是跟风者却完全是两个概念：缔造环境需要勇气，并且需要前期大量的投入，同时还要忍受可能多年的无回报或少回报；跟风的不过是想赚钱的。假如万达在河西万达的布局对这一块有所布局，我会尊重万达，但事实只能说明万达就是一个市侩的开发商，而万达在南京之前操作的多个项目也是如此，金钱是第一位的，责任是可以忽略不计的。至于Park、Convention就更不用指望万达来操作了，都是吃力不讨好，不赚钱的项目。南京目前按照城市综合体概念进行布局的只有奥体CBD区域，Hotel有联强，Office有紫金、中泰、奥体名座、嘉业国际、尚未竣工的新地、金奥，Park自然是CBD一期、二期中间的河西中央公园，Shoping Mall目前尚未成形、但家乐福、苏果、红星等已逐步在CBD周边完成布点，Convention自然有CBD二期西侧的金陵会议中心+国际博览中心，Apartment更是星罗密布、从内而外的包围了CBD。而在各方苦心经营，让这样一个城市综合体打造完善的过程中，建邺区政府见异思迁，对入驻的万达大加吹捧，令整个河西商业的规划布局发生了根本性改变，实在是令人大跌眼镜。万达伤害了谁？近看，是伤害了入驻CBD的诸多开发商，尤其是中央公园的美食街以及嘉业国际的女人街，由于万达的忽然搅局，招商一停再停，中央公园美食街原计划09年5月开张，到今天都没有任何动静；女人街原定09年底开业，却由于大批商户的转投，而只能再次推迟。在这儿不能不感叹万达的商业运作能力和政府方面的周旋能力，但是建邺区政府的短视将至少使河西南部的发展又滞后好几年。万达还伤害了谁？是伤害了龙江苦心经营了十年而好不容易形成的商业环境。从龙江到万达，区区4-5站距离，万达的出现直接冲击的是新城市广场的商业圈布局。假如万达是在CBD附近布局，那么将与龙江南北呼应，各自辐射周边的居民，但目前万达的位置根本就摆出一副抢生意的架势，相比较而言，万达比龙江在交通上更具优势，二号线今年的通车将进一步引入客流，同时对原龙江商圈的客户大量截留。不谈未来的发展，河西经过十年的发展其实已经形成了三大板块：龙江、江东、奥体。龙江板块已趋于成熟，并无太大的发展空间；奥体板块仍有大量的空地待售，是未来建设的主要战场；而江东，其实是新老夹杂，最大的优势在于与主城区的适中距离。河西万达的开张是否会对江东板块未来若干年的发展产生根本影响呢？依我看，会！而且开发商的胃口会促使政府将目光转向南湖、茶南一带有20年上下历史的老区，新一轮的大规模拆迁很有可能又要拉开帷幕。毕竟江东一带并无太多的空地来做开发。说了不少废话，其实只想说一句，万达就不要再自诩所谓的城市综合体了，万达只不过在挑HOPSCA中最具利润的两个环节进行操作，对于万达而言，这不过是个生意。而区政府在里面所扮演的角色完全没有任何远大的前瞻，只不过是向短期利益和短期政绩屈服的过客而已。去年年末，万达为造势邀请了龙永图先生来做讲坛，在现