城市规划实务精讲班第21讲讲义.doc

城市规划实务精讲班第21讲讲义.txt世上最珍贵的不是永远得不到或已经得到的，而是你已经得到并且随时都有可能失去的东西！爱情是灯，友情是影子。灯灭时，你会发现周围都是影子。朋友，是在最后可以给你力量的人。城市规划实务精讲班第21讲课件讲义（环球职业教育在线） 城市规划实务精讲班第21讲讲义 大纲要求 一书两证的拟定与核发 城乡规划法对城乡规划区范围内的建设工程规划管理，提出了一书两证制度，“一书”指选址意见书，“两证”指建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。所谓的一书两证制度，即建设单位和个人在进行建设时，必须办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。城乡规划法规定，城市规划区内建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城乡规划行政主管部门的选址意见书；在规划区内建设需要申请用地的，必须持有国家批准建设项目的有关文件，向城乡规划行政主管部门申请定点，由城乡规划行政主管部门核实用地范围和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请用地；在规划区内新建、扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关部门批准文件向城乡规划行政主管部门提出申请，向城乡规划行政主管部门提出规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设单位和个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续 一、大纲要求 （一）掌握建设项目选址意见书的格式与内容。 1、建设工程设计任务书(可行性研究报告)报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。 2、建设项目选址意见书以表格形式体现，其格式见后面章节 3、建设项目选址意见书的内容。建设项目选址意见书内容必须包括建设项目选定的地点和用地范围的红线图。 4、选址意见书实行分级审批。 实务一书上列出的分级审批管理的第4条和第6条，目前有些地方执行不很好，有的地市不按规定上报省建设厅批准核发选址意见书，而直接就批准核发，这是违背国家规定的。建设部97年177号文件(建设部关于认真贯彻执行中共中央关于进一步加强土地管理，切实保护耕地的通知的通知)，进一步规定：”今后对于涉及新增建设用地的建设项目和大中型建设项目以及对城市规划实施有较大影响的建设项目，原则上应由项目所在城市的城市规划行政主管部门负责依据城市规划提出选址意见书及具体的规划设计条件，报送批准建设用地或建设项目立项的部门相应等级的城市规划行政主管部门审批。未经相应的城市规划行政主管部门审批的，所在城市的城市规划行政主管部门不得核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。 （二）掌握建设用地规划许可证的核发程序和要求 1、明确建设用地规划许可证是向土地管理部门申请土地使用权的必备法律凭证，凡未取得规划主管部门核发的建设用规划许可证，而取得建设用地批准文件、占用土地的，其批准文件一律无效。 2、建设用地规划许可证的该发程序和要求。 1）建设单位依法取得建设项目选址意见书后，向城市规划主管部门申请办理用地手续； 2）城市规划主管部门提出规划设计条件； 3）丙、城市规划主管部门核发建设用地规划许可证。有以下两种情况还需要完成规划主管部门提出的要求后才能核发建设用地规划许可证。一是涉及需要审查修建性详细规划的项目；二是按出让、转让方式取得建设用地的项目。 （三）掌握建设工程规划许可证的核发程序和要求 1、要明确建设工程规划许可证是城市规划主管部门实施城市规划，按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证，凡未职得规划主管部门核发的建设工程规划许可证或不按该证规定进行建设的(包括在本单位院内搞建设的)均属违法建设。 2、建设工程规划许可证的核发程序和要求 1)建设单位依法取得建设用地后，按照规划主管部门提出的规划设计条件，向规划主管部门提交建设项目的规划设计成果。 2)城市规划主管部门对建设单位提交的规划设计成果进行审查； 3）规划主管部门按批准的规划设计图纸到建设工程现场放线、验线； 4）规划主管部门向建设单位核发建设工程规划许可证。 （四）在城市规划实施中应掌握的几点原则 “一书两证”的拟定与核发及后面的规划设计条件的拟定和城市规划实施管理案件的处理，都属于城市规划实施管理的内容。根据城乡规划法和国务院、建设部有关文件精神，我认为在城市规划实施管理中，要掌握以下几点原则： 1、城市政府的主要职责是把规划好、建设好、管理好，城市市长要把主要精力转到这方面来。 2、城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理，任何单位和个人，在城市规划区内进行建设活动，都严格执行法定的”一书两证”制度。 3、城市规划应由城市人民政府集中统一管理，不得下放规划管理权。城市规划的组织编制和审批权、使用土地与进行建设以规划审批权及”一书两证”的核发，必须集中在城市人民政府及其城市规划行政主管部门。已经下放了的规划审批权，必须限期无条件收回。 4、城市辖区内的各类开发区的规划和建设，都要纳入城市的统一规划和管理，其规划的组织编制和审批权、使用土地与进行建议的规划审批权及“一书两证”的核发，已下放开发区的，要收归所在城市人民政府及其城市规划行政主管部门，对于确有必要又具备务件而在各类开发区、大中城市的区级等设立的规划管理机构，只能作为上级城市规划主管部门的派出机构，行使上级城市规划主管部门委托的建设项目建议权和规划实施监督检查权。 二 建设项目选址意见书 建设项目选址意见书是执行城乡规划的关键所在，它直接关系到城市的性质、规模、布局，是一个十分重要的环节。 中华人民共和国标准定义建设项目选址意见书为城乡规划行政主管部门依法核发的有关建设项目的选址和布局的法律凭证。建设项目选址规划管理是城乡规划行政主管部门对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城乡规划安排，并核发建设项目选址意见书的行政管理工作。 建立选址意见书制度的目的在于保证各项建设项目的布局能符合城乡规划，重点建设工程项目与城乡发展有着密切的联系。重点项目的前期工作与城乡规划工作相结合，是保证重点项目建设顺利进行，并取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的重要条件。同时可保证城市的合理布局和城乡规划的实施。因此，与城市有关的重点建设项目或者建成后即将形成新城镇的项目，其立项、选址与布局必须符合城乡规划要求。 1. 建设项目选址意见书的法律依据 建设项目选址意见书的发放依据主要有中华人民共和国城乡规划法、城市总体规划以及建设项目选址规划管理办法等。 2. 建设项目选址的原则与依据 1） 建设项目选址的原则 符合城乡规划确定的用地性质 与城市道路、交通、能源、通讯、给排水、煤气、热力等专项规划相结合 公共设施配套 符合环保规划、风景名胜以及文物古迹保护规划要求 符合城市防洪、防火、防爆、防震等要求 2） 建设项目规划选址的主要依据 经批准的项目建议书 建设项目与城乡规划布局的协调 建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调 建设项目配套的生活设施与城市生活居住以及公共设施规划的衔接 建设项目对城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调 3） 申请建设项目选址意见书的操作要求 申请建设项目选址意见书的范围： 新建、迁建单位需要使用土地的建设项目 原址改建，需要利用本单位以外的土地建设项目 需要改变本单位土地使用性质的建设项目 申请项目选址意见书需要提交的资料 填写建设项目选址意见书申请表和提交建设项目选址意见书申请报告； 经批准的建设项目建议书或者其他有关文件； 迁建的建设项目或有选址意向的建设项目应付送得到规划行政管理部门认可或授权的测绘院绘制的迁建单位原址或选址地形图，并表明原址用地界限或选址一项意向的位置，还没有选址意向的，在规划选址后补送地形图； 在原址上改建并需要改变土地使用性质的建设项目，须付送土地权属证件，联合建设的应付送联合建设协议； 大型或重点建设项目应付送由相应资质的规划设计单位作出的选址论证报告； 关于建设项目情况和要求的说明以及其他有关图纸和文件，如关于建设项目的基本情况、建设技术条件要求等。 3建设项目选址意见书格式 编号： xx市建设项目选址意见书 WAS/QR-JS-A-001-2005 建设单位：（盖章） 建设地点： 联系人： 联系电话： xx市建设局制 项目名称 申请建筑面积 申请地点 申请用地面积 申 请 所 附 资 料1、用地申请报告（说明建设项目的性质、内容及选址要求） 2、意向选址位置1：1000地形图（标出用地范围） 拟建意向图 4、 5、 6、 （以上由建设单位据实填写） 说明事项 1. 凡在城镇规划区内进行各项建设的建设单位须向建设局规划管理科（处）申领建设项目选址意见书 2. 市建设局规划管理科（处）根据城市规划审核准予选址后核发建设项目选址意见书、用地范围图，对已取得土地使用权且不改变用地性质的建设项目同时核发规划设计条件。 3. 建设单位凭建设项目选址意见书、用地范围图方可到有关部门办理土地预审、建设项目立项等手续。已核发规划设计条件的建设项目同时可委托设计单位进行方案图设计。 4. 建设项目选址意见书及附图自核发之日起，有效期为六个月，逾期自动失效。 镇 规 划 部 门 意 见 签名： 年 月 日 项 目 会 审 审 查 意 见 责任人签名： 年 月 日 科 领 导 意 见 签名： 年 月 日 局 领 导 意 见 签名： 年 月 日 市 领 导 意 见 签名： 年 月 日 xx市建设项目选址意见书存根 吴选址字 第 号 建设 项目 基本 情况建设单位 建设项目 建设规模 拟选位置 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 选 址 意 见 备注 本选址意见书有效期为核发之日起6个月。 核发机关（盖章） 年 月 日 建设用地规划许可证 三 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。核发建设用地规划许可证的目的，在于确保土地利用符合城乡规划，维护建设单位按照城乡规划使用土地的合法权益。 按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但没有取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。建设用地规划许可证是向土地管理部门申请土地使用权必备的法律凭证，没有此证的用地单位属于非法用地，不能领取房地产权属证件。 1. 建设用地规划许可证的法律依据 建设用地规划许可证的发放依据主要有中华人民共和国城乡规划法、建设项目选址意见书、有关部门批准的建设项目可行性研究报告等。 中华人民共和国城乡规划法规定：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可证申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。 2. 申请建设用地规划许可证的操作要求 1） 申请建设用地规划许可证的范围 申请建设用地规划许可证的范围与申请建设用地项目选址意见书的申请范围一致。 2） 建设单位申请建设用地规划许可证应提交的资料和文件 填写建设用地规划许可证申请表 附送规划行政主管部门认可或指定的规划设计单位绘制的地形图，其中一份应详细标明用地范围或拆迁范围，图纸比例一般为1：500或1：1000； 设计总平面图和建设工程设计方案； 属于迁建单位的，应详细填明原址地点和土地及房屋面积，并附送1：500或1：1000地形图； 对于有偿出让或转让取得土地使用权的建设工程，需要附送土地有偿使用权出让或转让合同文本及1：500或1：1000地形图； 建设工程可行性研究报告批准文件； 其他需要说明的图纸和文件等。 3. 建设用地规划许可证格式 中华人民共和国建设用地规划许可证 编号： 根据中华人民共和国城乡规划法第三十一条规定，经审定，本建设工程符合城市规划要求，准予建设。 特发此证。 发证机关： 日期： 用地单位 用地项目名称 用地位置 用地面积 附图及附件名称 遵守事项： 一、 本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可用地的法律凭证。 二、 凡未取得本证，而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效。 三、 未经发证机关审核同意，本证的有关规定不得变更。 四、 本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力。 建设用地规划许可证附件 用地单位： 市规地 用地位置： 图幅号： 用地单位联系人： 电话： 发件日期： 用地项目名称用地面积（平方米）备注 建设用地 其 中 粮田： 菜地： 其它： 代征用地城市道路用地 代征用地城市绿化用地 其它用地 合 计 抄送单位：市、区（县）规划局、土地局、房管局 说明： 1.本附件与建设用地规划许可证具有同等法律效力。 2.遵守事项详见建设用地规划许可证。 注意事项： 1.概略范围见附图，准确位置及座标由北京市测绘院钉桩后另行通知。 2.请洽当地区（县）人民政府土地或房管部门按有关规定办理用地 手续。 3.用地时如涉及房屋、绿化、文物古迹、测量标志、市政、交通等 地上、地下设施要注意保护，并应事先与有关主管部门联系妥善办理。 4.建设项目需施工时，应按有关规定，另行办理建设工程规划许 可证。 5.当建设任务撤销或部分任务撤销后，本建设用地规划许可证 及附件相应撤销。用地单位应主动向所在区（县）主管部门交回土地， 不得私自转让，荒废或作其它用途。 四 建设工程规划许可证 建设单位取得建设用地后，必须按规划设计条件成功，规划部门按照批准的图纸组织放线、验县后后，方可核发建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城乡规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。 核发建设工程规划许可证的目的，是为了确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。没有建设工程规划许可证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。 1.建设工程规划许可证的概念及意义 建设工程规划许可证是实施城市规划法制管理的又一基本手段。建设工程规划许可证的作用：一是确认城市中有关建设活动的合法地位，确保有关建设单位和个人的合法权益；二是作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据；三是作为城市建设档案的重要内容。 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。 2.建设工程规划许可证的法律依据 中华人民共和国城乡规划法规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、关系和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管