城市商业综合体基础研究0313.doc

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肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇肀蒄蚃肃莈蒃螅袆芄蒂羇肁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁蒈薁膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃膀莃蚇羅羃艿蚆蚅腿膅节螇羁肁芁袀膇荿莀蕿羀芅莀蚂膅膁荿袄羈膇莈羆袁蒆莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄莄薀袇 第一篇 城市综合体基础研究第一部分 关于城市综合体 城市综合体在城市化过程中起到以下几个作用：营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等。城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。第二部分 城市综合体的外部特征1、高可达性 城市综合体通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。 2、高密度、集约性 建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。 3、整体统一性 建筑风格统一，城市综合体中各个单体建筑相互配合、影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 4、功能复合性 城市综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。 5、土地使用均衡性 城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。（1）不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群； （2）兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。 6、空间连续性 （1）平面的连续：鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； （2）立面的连续：立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性； （3）空间的连续：由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。 7、内部、外部联系完整性 城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；城市综合体对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。 8、巨大的社会效应 因城市综合体所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。 9、巨大的升值潜力 一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。 第三部分 城市综合体的内在特征 1、大空间尺度室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。2、通道树型交通体系将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。3、现代城市景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 4、高科技集成设施是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。第四部分 城市综合体发展的五种模式模 式特 征典 型 案 例模式一商业核心模式城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场模式二酒店核心模式不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施上海商城（波特曼酒店）模式三写字楼核心模式客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场模式四均衡发展模式CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万以上；开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理香港太古广场北京华贸中心1、各种模式成功的关键因素模式一：商业核心模式外因：1. 地理位置城市核心区2. 交通可达性地铁口/主干道沿线3. 区域功能的缺乏、需求旺盛4. 人流及商业气氛内因：1. 明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/2. 独具特色建筑形式/业态/服务内容/3. 功能化体系商业为主导，其他功能为辅4. 一流的合作团队规划设计；经营管理模式二：酒店核心模式外因：1. 地理位置不远离城市核心区2. 交通可达性主干道沿线3. 客户支持商务客户4. 人流及商业气氛内因：1. 定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位2. 功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次3. 开发商有足够的经济实力4. 配套设施顶级商场模式三：写字楼核心模式外因：1. 客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区内因：1. 强制性的视觉冲击超高层/建筑群2. 写字楼大堂昭示性3. 功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次4. 配套完善商场、公寓模式四：均衡发展的模式外因：1. 优越的地理位置CBD/城市中心2. 便利的交通条件主干道沿线/地铁口3. 较大的规模建筑面积20万以4. 强制性的视觉冲击超高层/建筑群内因：1. 高水准规划设计各功能共融不互扰2. 功能化体系五星级酒店；甲级写字楼；高档/中高档购物中心；顶级酒店式/服务式公寓3. 开发商强劲的实力和丰富的经验4. 专业的管理团队物业管理/经营管理2、各种模式的收益方式功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营-外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响第五部分 城市综合体的开发管理与业态组合对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。1、业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。1.1、不同类型的物业在综合体中承担的功能 商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。 酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次。 写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。1.2、不同类型的物业在综合体中承担的作用 商业：外向性较强的组成部分；可以塑造与其他项目较大的差异 公寓：保证开发企业现金流的来源；满足中长期居住者需求 酒店：提升整体档次的有力手段；标志性（尤其是对外地和外籍人士） 写字楼：实现较高的销售价格；保持物业形象1.3、相互关系 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套；可能对公寓带来负面影响 公寓为商业提供客源；可能降低项目整体档次 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施；可以提高项目整体档次 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户；可提高商业整体档次；写字楼与酒店可共享大堂1.4、开发时序与物业价值最大化的关系综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义：1. 最大限度的实现各个物业自身的价值2. 避免各物业之间的负面影响正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。2、零售业种类业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长代表品牌人人乐华润万家北京华联（大型综超）商 圈一二线城市大型商业地块和住宅密集区城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区 ;位于城市主干道、十字路口 A、城市规模：省城或中心城市；常住人口100万以上，年均消费6000元以上B、商圈要求：一级商圈：密集住宅区，3公里内50万人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万二级商圈：3公里内30万以上，有6条以上公交线，日均人流量6万以上三级商圈：3公里内20万以上，4条以上公交线，店面日均人流量4万以上；C、3公里内竞争对手不超过2家。物业要求面积及楼层3层以内单层3000平方以上，共8000-15000首层最佳，不超过三个楼层 ；共8000以上 共12000平方米。单层12000。多层6000平方米/层。库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方米。建筑主体物业尽量方正框架或排架结构楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米 层高4.2米以上5.5米最佳 不低于5米5米柱距8*88*8楼板承重卖场 800kg/平米,后仓冷库10001200停车场150个以上停车位 需配备大型停车场，数量不小于1个车位/60 相关配套有空调、电梯、消防; 排水/排污/排油通道卸货平台：高0.8米，宽8米，进深5米。卸货通道（消防通道）宽幅：3米;地下室防水：用电量0.12千伏安/平米其他2个主出入口；外立面广告3个；广场转租租户由家乐福负责管理免费广告牌：高炮2个；门头2个合作方式租赁自营租期20年 免租12个月以上租赁、自建 租赁、期限20年 2.1、购物中心物业及选址要求选址要素：n 区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析n 用地经济状况：进行可获得性分析n 用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况n 功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。n 黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30n 业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。类 型业 态效 用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源2.2、百货商店选址基本要求要 素要 求商 圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物业要求建筑楼高三层以上面积5000-20000，单层面积5000 平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500 单层店面积：15,000以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/停车场100个/10000合作方式免租期1年左右 租赁年限1020年2.3、专业店选址基本要求n 一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。1、商圈基本要求n 选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；n 商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求2、物业基本要求n 营业面积根据主营商品特点而定；n 设有一定规模的停车场2.4、家居商场选址基本要求代表品牌 百安居 宜 家商 圈物业要求建筑单层两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳500人的餐厅；.面积800010000 平米标准店面积2.8万3.5万平方米层高建筑层高8.5米，可用净空高度6.2米 拥有800个免费停车位的地下停车场，面积为170平方米的儿童天地和咖啡厅。柱距9米*9米以上 楼板承重2.5吨/平方米停车场停车位不少于300个800个免费停车位的地下停车场合作方式2.5、超市选址基本要求要 素要 求商 圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物业要求建筑最好框架结构面积5000-20000，单层面积5000 平米左右层高楼层不超过三层，首层层高5.5 m，二层以上层高4.5m柱距8米8米为宜配套设施以30-50米为佳楼板承重800kg/停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期1年左右 租赁年限1020年代表品牌沃尔玛家乐福易初莲花商 圈1.5公里范围10万以上，2公里12-15万临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；以中青年为主，收入水平高；无经营面积超过5000平方米同类业态交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道交通便利；社区密集区物业要求建筑纵深40-50米以上；临街面大于70米长宽比例10：7或10：6临街面不少于80米、矩形或梯形地块面积15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万4万平方米2万平米左右层高5米卖场净高5.3-5.5;后仓6.8-7.5柱距8-9米10.8*10.8楼板承重卖场 800kg/平米,后仓冷库10001200停车场300个以上顾客免费停车位 ，20个以上免费货车停车位免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米400600 车位(上海,北京,广州)150300车位;6001000自行车位 相关配套电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达供水 200250吨/天;供气排水通道通风发电机消防环保其他2个主出入口；外立面广告3个；广场转租租户由家乐福负责管理免费广告牌：高炮2个；门头2个合作方式租赁期限20年或20年以上租金较低、长期的租赁合同（一般是20年30年）2.6、便利店选址基本要求要 素要 求商 圈以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人；选择居民区附近，该地区固定顾客较多；选择地铁或车站附近，流动顾客较多；选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所；一般300米内无相同性质竞争者物业要求产权产权清晰且至少可使（租