聊城市冠县房地产营销策划提案.doc

济南森度房地产经纪有限公司冠县北环路金德项目地块营销策划提案济南森度房地产经纪有限公司提报森度自荐济南森度房地产营销策划有限公司是一家专门致力于为开发商提供全方面咨询和销售服务的专业房地产营销机构，擅长为房地产开发企业提供专业的项目可行性研究、市场研展、广告包装、全程策划推广及销售代理。公司成立于2003年，躬耕七年风雨，收获硕果满堂。两千多个日夜的厚植深耕，让我们积累了丰富的实战经验，聚合了雄厚实力。更重要的是，在发展壮大的浪潮中森度汇聚了一大批房地产界资深企划及设计精英，并组建了成熟的社交关系网络。公司下辖市场部、策划部、销售部、人力资源部、财务部五个核心职能部门，拥有各类专业人才38人，其中具有房地产专业硕士及以上学历者6人，本科及以上学历者20余人，他们均长期活跃在房地产营销的最前沿，曾经在上海、北京、青岛、济南等地创造了骄人业绩。作为一家资深的房地产营销策划机构，公司先后成功服务和参与了20多个省内外众多知名的高中低端住宅和商业项目。森度注重以现代的营销策划理念为基础，坚持脚踏实地的以市场定位为出发点，以概念谋求创意，挖掘提炼具有鲜明个性和独具魅力的策划方案，并且以绝对高效的执行制度进行完善落实。翔实准确的调研数据、策划团队的头脑风暴、灵蕴无穷的包装创意再搭配高效的执行能力，是森度得以发展和壮大的原动力，我们善于整合运用各种营销策略与传播手段去获取1+12的营销几何力，并且我们专业的包装和策划团队所创建的差异化的品牌主题与设计风格，总能屡屡让项目脱出市场的俗套窠臼而清新脱俗，加上与开发企业良好的沟通与协作，战，而无往不胜。随着房地产市场的日益成熟，房地产市场的竞争也在一天天白热化，各开发企业愈来愈认识到：除了开发企业自身实力外，营销和策划的作用日益明显。鲜明、务实和深刻有效的房地产营销策划对开发企业的项目和产品至为关键，我们对于每个项目，都是通过翔实的市场调研和沟通，通过对项目不断的深入了解，寻求最适合的市场定位与独特的产品卖点，融汇我们的专业知识和实践经验，创造出与之相宜的营销策略和广告风格，为开发企业和项目塑造独具魅力的品牌形象，从而达到客户利润最大化。理念与实务的结合，是森度立足的根本，而落实全程营销的决心一直都是公司上下奋斗的目标，而且从来不分地域、对象。森度人永远清醒的认识到：曾经的经历与获得的荣耀并不能代表永恒，也不可能成为以后推案成功的依据。更重要的是态度，一种对每件事负责任的决心与勇气，因而我们在每一个项目的第一天操作开始，直到交房成功圆满落幕结束，我们始终以一种谦卑而谨慎的心态，去迎接每一个未知的挑战。天行健，君子以自强不息！公司骨干人员曾服务过的项目概览： 省外部分：上海浦东第九城市 上海佳友名人花园上海浦东国际华城 上海中环国际上海九江信华城市广场 上海博能华城上海罗马假期乾鸿苑 上海西郊庄苑河北紫荆花苑 河北世纪大厦 省内部分：东营金辰花园 济南名人时代济南伟东新都 济南天润苑青岛九州花园 诸城龙都花园东营鹭营花园 德州嘉泰园东营胜利家园 青岛即发福馨苑德州花好月圆 聊城部分：聊城镜明花园 聊城凤凰新城聊城万盛家园 聊城欧景丽都聊城香案雅居 聊城中通领秀城聊城君悦尚城 聊城谷庄小区聊城北顺新城 聊城文锦苑聊城水城中街 聊城沁水苑别墅莘县宏盛购物广场 高唐五美天湖景园高唐湖滨花园 茌平枣乡家园茌平城市新翼商铺 茌平美景家园茌平正泰家园 茌平新清华园 茌平翠竹园第一部分锦绣河川冠县政治经济情况概述【冠县基础情况一览】冠县地处鲁西北平原，冀鲁豫三省交界处，位于东经115度26分17秒，北纬36度28分28秒。总面积1152平方公里，耕地113万亩，辖有15个乡镇,3个街道办事处，754个行政村，总人口76万。县城坐落于冠城镇，城区面积25平方公里，是全县政治、经济和文化中心。 冠县具有悠久的历史和光荣的革命传统。春秋系晋国冠氏邑，元升冠州，明改冠县。冠县是清末义和团起义的地点。抗日战争时期，这里是晋冀鲁豫革命的根据地的重要组成部分，被誉为鲁西北的小延安，为国家造就出一大批有影响、有威望的革命干部。 冠县自然环境优美，是全国造林绿化百强县，高标准平原绿化达标县，林木覆盖率达到29%。境内四季分明，春有花海，夏有林涛，秋有金黄，冬有雾淞。马颊河度假村风光独特，是中国江北水城（聊城）重要的旅游景点，投资2亿元的天沐温泉项目2006年建成投运。按照“生态园林城市”标准搞好县城建设，四环路全部开通，服务设施齐全，城市功能完善，环境优美，02年被评为省级卫生城市。 冠县农业资源丰富，是国家粮棉油生产基地县、著名的“鸭梨之乡”和毛白杨繁育基地，培植形成了林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业：现有各类树木8000万株，木材蓄积量138万立方米；有果园面积30万亩，果品年产量3亿斤；瓜菌菜面积40万亩，年产量20亿斤，斜店乡被誉为“江北黄瓜第一乡”，灵芝产量占全国总产量的三分之一；畜禽存栏量885万头（只），肉蛋年产11.1万吨；花生种植面积稳定在30万亩以上，年产量1.4亿斤。 近年来冠县工业经济增势强劲。发展后劲进一步增强。坚持工业立县不动摇，坚定不移地实施工业带动战略。按照纵抓产业链条延伸、横抓产业组群集聚的战略构想，重点培植发展了纺织服装、冶金板材、农机配件、农副产品加工四大主导产业。千方百计加大有效投入,大力推进“2612”工程建设，一批骨干企业茁壮成长。目前全县规模以上企业达到136户。2006年，规模以上工业完成销售收入、增加值、利税、利润、实交税金分别达到110亿元、30亿元、10.6亿元、5.58亿元和2亿元。利税过千万元的企业17户。其中冠洲集团、冠星集团、二运公司、电业公司四户企业上缴税金突破1亿元。 自然地理冠县地貌主要分为河滩高地、决口扇形地、缓平坡地。河滩高地: 土壤类型多为脱潮土和潮土，质地为沙壤土和轻壤土，适宜种植经济作物、耐旱的粮食作物及林果等，当以建设棉、油、林果生产基地为宜。 决口扇形地: 地面起伏不平，土壤质地均为沙质土，保水、保肥能力差，常受风沙危害，有的地块经风力搬运形成沙丘，土壤肥力低，适宜花生、地瓜种植及林业、牧业生产。 缓平坡地: 土壤类型以潮土、盐化潮土为主，质地为壤质土，适宜多种作物生长，为市内粮、棉、油的主要产地。 冠县气候适宜，风雨调和，光照充足，四季分明。西有漳卫河，东有马颊河京杭运河，引黄设施和井泉建设配套成龙，灌溉条件优越。是全国粮食、优质棉生产基地县，全国100个油料总产最高县、全国平原绿化先进县、黄淮海开发重点县、鸭梨和畜牧业开发基地，境内有远近闻名的肖城遗址和武训祠，新建的黄河故道林场和人造森林旅游区，蜿蜒百余里，自然环境十分优美。 经济概况全县实现国内生产总值39.62亿元，按可比价格计算，比上年增长16. 5%。第一产业实现增加值14.35亿元，增 长3.5%；第二产业实现增加值13.03亿元，增长29.5%；第三产业实现增加值12.25亿元，增长22.8%。三次产业比重为36：33：31。全社会完成固定资产投资10.36亿元，比上年增长83%。实现地方财政收入1.0126亿元，按可比口径增长15.7%。年末金融机构各项存款余额30亿元，比年初增加4.56亿元。年末金融机构各项代款余额24.4亿元，比年初增加2.21亿元。农业全年农林牧渔业实现总产值24.61亿元，增长1%。农业增加值1435亿元，增长3.5%。粮食总产41.37万吨，比上年减少6.5%；棉花总产0.95万吨，减少12%；油料总产6.8万吨，减少10%；水果总产14.96万吨，增长2%；蔬菜总产96.63万吨增长6.8%，肉类总产6.27万吨，禽蛋总产5.87万吨，奶类总产0.1万 吨。木产品总产0.33万吨，增长5%。全年造林2340公顷，林木覆盖率达到27.9%。全县农机总动力104.2万千瓦，增长0.7。工业部分，有规模以上工业企业43家，全年实现工业增加值7.39亿元，比上年增长29.2%。实现出口交货值1.8亿元，增长20%。产品销售率达102.4%，比上年提高3.7个百分点。规模以上工业实现产品销售收入27.1亿元，增长40.4%；实现利润1.09亿元，增长53.5%；实现利税2.3亿元，增长45.3%。工业经济效益综合指数145.6，比上年提高41.6个百分点。完成基本建设投资0.6亿元；更新改造投资2.5亿元；房地产开发投资2.5亿元。资质五级及以上建筑企业6家，实现增加值1317万元。完成环境污染治理项目3个，完成投资额346万元，增长10%。 交通运输全县晴雨通车里程达2721.9公里，行政村通油路率100%，全县共有客货运企业45家，营运客车208部，出租车61部，城市公交车111部，营运货车13068部，二级客运站1处，四级客运站17处，客运线路57条，城市公交线路10条，乡村公交线路38条，行政村通客车率100%，彻底告别了乡镇通车问题，为乡镇居民出行带来了很大方便。 贸易旅游全县全年共实现社会消费品零售总额9.61亿元，比上年增长14%。城乡商品交易市场42处，同比增加1处，成交额12.04亿元。实现进出口总额200万美元，比上年增长87%，其中出口157万美元，增长101%。新签利用外资项目5项，增长75%；合同外资额2422万美元，增645%；实际利用外资545万美元，增长106%。主要旅游景点有；马颊河度假村、武洲纪念馆、万亩鸭梨、肖城遗址、鲁西森林公园。全年接待国内外游客90万人次，比上年增长50%；实现旅游总收入600万元，增长275%。 科教文卫有普通中学6所，在校生4.28万人，其中义务教育学段在校生3.19万人；小学155所，在校生4.78万人。拥有各类科技人员9326人，其中从事科技活动人员1357人。共取得市(地)级以上各类重要科技成果4项。专利申请量11件，比上年增长36.3%；授权专利11件。拥有各种艺术表演团体1个，艺术表演场所1个，文化馆1个，档案馆1个。拥有卫生机构22所，其中，医院、卫生院19所，卫生防疫防治机构2所，妇幼保健机构1所。各类卫生机构拥有床位809张，卫生技术人员1253人，其中医生480人。有体育场1座，全年参加省级以上体育比赛共获奖牌4枚。【冠县宏观经济分析】 冠县位于聊城南部，地处河北、河南和山东的交界处，有着比较重要的枢纽位置优势，更是山东省东西向发展经济轴的西大门。冠县位于山东省最西部，在全省东西主要经济发展轴线胶济发展轴线的西端，与冀鲁豫三省交界，属于聊城市管辖区。县内路网交织，到达济南、北京、青岛等城市便利。东距京九（聊城）40公里，西距京广（邯郸）80公里，济聊馆高速公路、329省道横穿东西，京九、京开公路纵贯南北，联接京九、京广、京沪等铁路主干线的邯济铁路穿越县境实现了“一个半小时上天（济南机场），四个半小时下海（青岛港口）、五个小时进京（北京）的巨大交通优势”。 冠县是一个典型的农业之乡，第一产业作为支柱产业的地位依然十分牢固。冠县农林业资源丰富，是国家粮棉油生产基地，形成林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业。占地200平米，拥有1900年历史的千年梨树王冠县是著名的“鸭梨之乡”，农林业资源丰富，同时还是国家粮棉油生产基地县和毛白杨繁育基地，多年来的发展形成了林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业，占农业总产值的70%。灵芝其中，各类树木8000万株，木材蓄积量138万立方米；有果园面积30万亩，果品年产量3亿斤；瓜菌菜面积40万亩，年产量20亿斤，斜店乡被誉为“江北黄瓜第一乡”，灵芝产量占全国总产量的三分之一；畜禽存栏量885万头（只），肉蛋年产11.1万吨；花生种植面积稳定在30万亩以上，年产量1.4亿斤。2008-2010年冠县三大产业产值19.4921.0923.2129.2537.9849.9416.9918.3122.9101020304050602008年2009年2010年第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元) 近年来冠县工业稳步增长，形成了纺织、冶金、农副产品加工、农机配件四大产业，其中三大产业分别由三家企业支撑，人称“三冠王”。 工业对经济的贡献率逐年增加， 三大产业中工业呈逐年增长态势。 工业企业无国家重点扶持企业，多为民营企业，企业发展靠自身的经营。 纺织服装、冶金加工、农副产品加工三大支柱产业，分别由冠星集团、冠洲集团和冠宜春酒业三大企业支撑。农机配件加工以私营企业为主，目前已有300多家，成为经济发展的重要力量。值得注意的是，冠星集团和冠洲集团目前已经发展成为了冠县两大支柱产业，其发展一定程度上决定了冠县经济的发展。冠星集团，民营企业，纺织加工企业，总资产9.8亿元，员工7500人，其中工程技术人员285人，2007年，年生产销售收入约31亿，利税2.73亿，为冠县最大的支柱产业。冠洲集团，冶金加工民营企业，总资产26亿元，高级工程人员367人，员工1700人。冠县冠宜春酒厂，拥有员工500名，总资产6000万元，曾经是冠县的支柱产业，其门前的道路，也被命名为冠宜春路。但是目前随着竞争的加剧，酒厂经营日渐衰退，经济难度逐年增加，经济效益相对较低，失去了当年的红火。 乡镇经济发展异军突起，尤其是农机配件加工，主要以中小型企业为主，近两年发展较为迅速。目前，冠县拥有贾镇汽车及配件加工、北陶镇轴承加工、万善乡冶金板材生产等优势产业。在2010年全县工业企业总产值中，个体私营经济总产值占比96%，成为地方经济的重要支撑力量。农机配件加工是冠县发展较早的行业，尤其是轴承行业，也是规模以上企业户数最多的一个行业，全县有规模较大的机械加工企业300余家，其中规模以上企业达到47户，主要生产各类农用车、各类棉机、各类轴承及农机配件等。第二部分风云骤起宏观环境下的房地产政策调控 政策回顾1、20102011年政策出台背景2008年全球经融危机爆发前，政府已经启动对国内房地产行业的限制政策。在下半年，政府在尚未消除房产泡沫的情况下放宽了对房地产行业的控制，出台了多种刺激性政策。但是，在房产泡沫水份尚未充分挤压的情况下出台刺激性政策，无疑会给日后市场的运行埋下隐患。2009年，政府为了保证经济增长达到8%的增幅目标，放开银行信贷，以适度宽松（实际为泛滥）的货币政策，同时放松对房地产的控制，如降低地产商拿地条件、降低购房者首付比例、交易税费减免等。众多刺激性政策的出台被普遍解读为政府放松对楼市的控制，楼市“第二春”焕发，交易量和房价持续走高，房价再次失控疯涨。截至09年底，甚至有大城市的房价租售比达到了不可思议的1：574。房价调控呼之欲出。2、2010年至今重要政策速览时间内容摘要2010.12.2612月26日起上调利率0.25个百分点中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 2010.12.10央行上调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定,从2010年12月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010.11.29央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行年内第五次上调存款准备金率。从2010年11月29日起，存款类金融机构人民币存款准备金率将上调0.5个百分点。 2010.11.16央行上调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010.11.4二套房利率上浮10%、三套房停贷四部委联合下发：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付比例不低于30%,90平方米(含)以下的,首付比例不得低于20%。第二套房首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。同时停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 2010.10.20 公积金贷款利率上调 五年期以上上调0.18%从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。 2010.10.19央行首次加息0.25个百分点中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。 2010.09.29楼市再出调控新政 多部委联手整治房价中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。 2010.09.27两部委再出调控重拳 囤地超一年禁拿地国土部、住建部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知。通知规定，对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。 2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房 由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制；未获预售许可 开发商不得收取定金住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。 2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 20100110国务院发布国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知严格二套房贷款管理，首付不得低于，加大房地产贷款窗口指导对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行首付。明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。2010年1月10日，国务院办公厅下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号)（简称“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。“国十一条”包括五个方面，涉及十一个条款，与之前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与2009年12月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承，是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。2010年1月20日，财政部发布关于印发投资性房地产评估指导意见（试行）的通知。通知称，为规范注册资产评估师执行资产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，中国资产评估协会制定了投资性房地产评估指导意见（试行），现予以发布，自2010年7月1日起施行。这是自国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知后，房地产调控政策执行细则的首次出台。2010年1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知（国土资发20109号），提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年1月28日，国土资源部部长徐绍史在全国土地资源工作会议上表示，2010年国土部将加快编制保障性住房用地供应计划，严格控制低密度大户型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处理力度，对囤地炒地行为进行专项整治。2010年2月20日，中国银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法，出拳打击炒房者和投机行为。2010年2月25日央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知(财税201013号)，通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年3月10日，国土资源部又在其网站上公布了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号），明确检查时间表，对“囤地”行为提出了具体的处罚措施。2010年两会刚刚闭幕，3月15日北京土地市场就涌现出3个新的“地王”，而且全部是“央企制造”。针对备受关注的央企“拿地热”，国务院国资委2010年3月18日就央企介入房地产业做出回应，表示除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的央企正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，要退出房地产业务。 重点政策：国十九条国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 加快住房建设用地供应计划编制 科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。 协调推进住房用地供应计划实施。 促进住房建设用地有效供应。 确保保障性住房用地供应。 严格规范商品房用地出让行为。 坚持和完善土地招拍挂制度。 切实加强房地产用地监管。 实施住房用地开发利用申报制度。 加强土地开发利用动态监测。 强化保障性住房用地供后监管。 严格依法处置闲置房地产用地。 加强房地产用地开发利用诚信管理。 建立健全信息公开制度。 公开住房供地计划。 公开土地出让公告。 公开土地出让和划拨结果。 公开土地开发利用信息。 公开违法违规用地查处结果。 开展房地产用地突出问题专项检查。 明确房地产用地专项检查的重点内容。 结合出让合同清理制定专项检查方案。 严肃查处房地产用地中的违法违规行为。 切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。2010年4月13日，住房和城乡建设部发布实施关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053号），明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。2010年4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并确定了四项政策措施，被舆论称为“新国四条”：一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，二套房贷款首付款比例不得低于50%；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管，严格查处土地闲置、捂盘惜售的企业行为。2010年4月17日，国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号），提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。房地产新政提出了实施差别化的信贷政策，并指出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款，严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资性行为，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。2010年4月27日，住房和城乡建设部公布了关于加强经济适用住房管理有关问题的通知（建保201059号），规定：经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。中国人民银行2010年5月2日宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行年内第三次上调金融机构人民币存款准备金率。此前，央行分别于2010年1月12日和2月12日宣布上调准备金率0.5个百分点。受存款准备金率上调影响最大的是房地产企业。因为房企70%的资金来源于银行贷款，存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间。2010年5月5日，住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知（建保201062号），针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。2010年5月26日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号），明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。2010年6月3日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号），抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。2010年6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。2010年6月12日，住房城乡建设部等7部门联合制定发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号），旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。分析指出，这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。2010年6月18日，住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局等六部门联合印发关于做好住房保障规划编制的通知，部署20102012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。住房保障政策三大调整项目：购房补贴标准从每平方米2000元调整为2800元；中等偏低收入家庭收入标准从人均月收入1220元调整到1500元；35周岁以上单身的低收入住房困难户纳入住房保障范围。2010年9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。在5城市空置房调查启动后不久，由于空置房没有统一标准，难以得出空置率，国家统计局将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。2010年9月25日，国家统计局公布了住宅销售价格统计调查方案(征求意见稿)。根据这个征求意见稿，直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不单独进行调查。2010年9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发2010151号），针对房地产用地和建设领域管理，在“国十条”的基础上进一步细化。要求继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整，并督促地方各有关部门“加强协作、形成合力，从当地房地产市场实际出发，落实各部门责任，促进房地产市场持续向好发展。2010年9月28日，财政部和国家税务总局发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税201088号），对公租房建设和运营中包括土地使用税、印花税等在内的多项税收予以免征优惠，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部三部委联合发布关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财税201094号），规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发2010275号），要求：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期；对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理；继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求；鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策发布通知，通知要求，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。在个人所得税方面，通知要求，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。通知自2010年10月1日起执行。2010年9月底以来，有关部委掀起的房地产“二次调控”将政策的利剑直指地方政府的执行力。2010年10月11日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部等三部门专门发出通知，要求各地立即研究制定贯彻落实“新国十条”的细则，并强调将对政策落实不到位、工作不得力的省级政府进行约谈，直至追究责任；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。2010年10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010年10月20日，住房和城乡建设部称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。2010年10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。2010年11月3日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会发布关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知（建金2010179号），规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010年12月19日，国土资源部发布国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知（国土资发2010204号），要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。2010年12月22日，商务部发布关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知（商办资函20101542号）指出，为确保房地产调控政策取得实效，要求各地商务主管部门切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查；加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资；进一步加强对并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管和数据审核。通知特别提到，各地商务主管部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批工作，不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司。在加强涉及外汇流入类房地产项目的审查之外，商务部还要求，各地商务主管部门要会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。2010年12月23日，国家统计局局长马建堂表示，房地产价格统计改革取得阶段性进展，通过网络公开征求意见的住宅销售价格统计调查方案将从2011年起实施。2010年12月25日，中国人民银行宣布，自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。其中，对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调至6.40%。2010年12月26日，住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。2010年12月26日，国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。2010年12月29日在北京召开的全国住房城乡建设工作会议提出，2011年要继续坚定不移地加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，住建部将会同有关部门储备调控政策。2011年我国将更大规模地推进保障性安居工程建设。2010年楼市跌宕起伏，主要经历了三次重要的政策调控。首先， 1月初国务院出台“国十一条”，主要是重申和细化“国四条”，对二套房贷从严认定，同时对投资性购房提出控制。进入2月份，“国十一条”影响开始释放，致使2月份的全国成交量跌至年内最低点。4月初由于“国十一条”影响逐渐被市场消化，加之贸易顺差巨大，股市重挫，大量投资转向地产业，催生了“4.15新政”的出台。“4.15新政”特别强调了通过对投资性需求的打压，来达到遏制房价的过快上涨的目的。从4月下旬到7月份受“4.15新政”影响，这几个月全国成交量始终在低位徘徊，但整个楼市的价格并未受到波及。9月中旬“4.15新政”影响逐步消退，股市再次探底，贸易顺差依旧巨大，成交量再次升温。九月底“9.29新政”出台，重申“4.15新政”内容，特别提出对三房停贷。“9.29新政”的出现使得黄金周的楼市冷淡，到11月底，全国成交量一直处于低谷徘徊，但房价依然坚挺。到了12月，由于市场消化能力增强，股市再次出现大跌导致资金回归楼市，加之消费者观望心理减少，形成“早买要比晚买强”的心态，成交量出现回升。特别是高端住宅成交量放大。3、2011年至今政策速览经历2010年风风雨雨，曾今观望楼市的各类人群看到2010年楼市交出的“量跌价涨”的成绩单纷纷失去耐性，导致12月后楼市出现相对火爆局面。正当人们沉浸在楼市的火热氛围时，“新国八条”及沪渝房产税突袭楼市。2011年1月26日 国务院颁布“新国八条”，具体内容如下：新国八条内容点评进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。条款指出各地政府要继续加强对房地产市场的监督和指导，指明2011年房地产市场调控要结合民生实际有效落实的调控方向。此外，条款首次提出了地方政府制定新建住房价格控制目标，将房价调控政治化，指标化。加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。条款提出扩大保障性住房房源获得渠道及住房保障制度覆盖面将会使得保障性住房出现井喷式发展，保障房或将成为当下制约商品房价最重要手段。调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。条款重拳出击，打击投资炒房行为。对五年内住房转让征收5.5%营业税可以套牢相当一部分的投资客，产生明显的抑制作用。同时通过在房屋转让过程各个环节上设置税收遏制炒房行为。但是，按照市场规则来看，各种税收多由受让人负担，此条款或将加重二手房购买者负担。强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房