漯河市物业服务收费管理办法1.doc

漯河市物业服务收费管理办法（试行） 第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业健康有序发展，根据中华人民共和国价格法、物业管理条例和国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业服务企业，在我市行政区域内提供物业服务的收费管理。 第三条本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第五条物业服务收费应当遵循合理、公平、质价相符的原则。 第六条物业服务收费实行分级管理，市、县政府价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第七条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行ZF指导价和市场调节价。 第八条实行政府指导价的物业服务收费，由市、县价格主管部门会同房产主管部门根据物业服务内容和服务等级标准等因素在政府指导价标准范围内予以核准。 第九条实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由委托方、业主、业主大会（业主委员会）与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报价格部门和房管部门备案。 第十条建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准及计费起始时间等内容。收费标准由同级价格主管部门批准。涉及物业买受人共同的约定应当一致。 第十一条物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费用等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。 第十二条业主的物业服务费，从开发建设单位通知交房之日的次月开始交纳。 第十三条物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的建筑面积为准；未办理房屋所有权证的，以房屋买卖合同中约定的建筑面积为准。另有约定的除外。 第十四条房屋交付后业主尚未入住的闲置物业，物业服务费按不低于规定或约定物业服务费标准的50%交纳。 第十五条物业服务费用由业主或物业使用人按月缴纳。经双方协商可预收物业 服务费，预收期限由双方约定。 第十六条与普通住宅区配套的学校、幼儿园、医院、诊所、图书室等非营利公益性场所的物业服务收费，按所在住宅区的物业服务收费标准执行。 第十七条普通住宅区内的营业用房（商店、浴池、美容美发、餐饮、邮政、电信、有线电视等）物业服务收费在住宅区物业服务收费标准的基础上加收30%50%，并在物业服务合同中约定。 第十八条各物业管理区域共用费用按以下规定进行分摊：（一）凡实施物业管理的的各类物业管理区域内的物业产权（使用）人，均为共用费用分摊对象。（二）共用费用分摊包含内容是：由业主共有、共用的设施、设备所产生的费用，其范围包括公共照明、监控设备、防盗设备、消防设备、中央空调等。（三）各公共用电、用水设备要单独安装水、电表，独立核算费用。其费用住宅部分按户分摊，其它类别的物业按各业主的产权面积分摊。（四）各物业服务单位应每月公布共用设施、设备消耗水、电的数量、单价、金额及分摊办法，按实际费用支出和约定收费方式向全体业主（使用人）合理分摊。（五）住宅、非住宅空置物业按上述费用额的50%分摊共用费用。（六）共用停车场、停车位所耗的水、电等费用从物业服务单位提取的车位占用费中支出，不得进入共用费用，由其他业主分摊。 第十九条业主或物业使用人装修房屋时，应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，并按约定交纳装修保证金。 第二十条业主或使用人房屋装修期间，已按约定缴纳物业服务费的，物业服务企业不得向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费以外的其它任何费用。物业服务企业向业主或使用人收取的装修垃圾清运费，按房屋建筑面积1元/平方米执行。 第二十一条业主(使用人)利用按规划建设的露天汽车停车场、地上车库和公共场地、道路停车，物业服务企业提供管理服务的，可收取停车管理服务费，具体收费标准由价格主管部门核准；业主大会成立后的住宅区，由业主委员会按ZF指导价与物业服务企业约定。该项收益扣除物业服务企业管理服务成本后的剩余部分归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第二十二条物业服务企业应当遵守国家的价格法律、法规和规定，严格按照物业服务合同约定的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准执行，为业主提供质价相符的服务。 第二十三条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费的，物业服务企业可督促其限期缴纳或依法追缴，并可按合同约定收取违约金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。房屋产权发生转移时，业主或物业使用人应结清物业服务费用。 第二十四条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交付物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳，交纳起始时间为签订的物业服务合同生效之日。 第二十五条任何单位和个人利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应征得相关业主、业主大会和物业服务企业的同意，业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第二十六条物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位应当向最终用户（业主或物业使用人）收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。 第二十七条物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。 第二十八条物业服务企业根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方协商确定。 第二十九条各物业服务企业应当按价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费依据、收费项目、收费标准等有关情况进行公示，接受业主及社会的监督。 第三十条政府价格主管部门应当会同房产行政主管部门对物业服务企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准进行监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定