公式解析丨营业额及租金测算的9种方式,全在这儿了!.doc

商业地产运营营业额及测算公式计算方式营业额测算有哪四大角度？其中涉及到哪些公式？测算方法是怎样的？租金测算可以通过哪些途径实现？各业态的基本承租水平是怎样的？来吧，都在这里。“营业额测算的4大角度”营业额，是指为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。营业额的测算一般有四个角度：以“产品单价”为依托的测算营业额=产品平均单价*销售数量 以“客单价”为依托的测算方法营业额 =平均交易单价（即客单价）*交易次数如果可获知对方营业税额度，亦可推算出营业额 上市公司可通过年度财报查询相关门店营业额业态不同，营业额测算的方法不同，难度不同1、餐饮、影院、娱乐等固定座位数量的业态营业额测算方法相对较为简便基本公式年营业额=月营业额*12月营业额=日营业额*30日营业额=座位数*每日轮转数*客单价*上座率*客单价获得较难，可通过调研的方式或经验来判断2、影院票房测算基本公式年票房=月票房*12月票房=每日放映场次*上座率*平均票价*座位数*30上座率=估算人流/放映场次/座位数估算人流：需现场调研，选定样本分时段进行调研；上座率开始较低，最高不超过35%；目前每日影院放映场次在5.6-6之间。3、针对百货、超市、购物中心等大型卖场除了上市公司可以查询年度财务报表以外，测算难度较大，需要调研的数据项较多，一般需要客流量、交易率、客单价等实地调研数据。基本公式营业额=客流量*交易率*客单价4、超市营业额测算利用得到的相关基础数据，开始计算销售额预估需要的三要素：基本公式入店购买率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463过路人比例+0.866交通系数+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入门前人流量=N天人流量N客单价=N人购买金额N预估月销售额=30*人流量*入店购买率*客单价年销售额=月销售额*12*公式中数据引自连锁超市销售额预估模型“租金测算的5种途径”租金测算的方法多种多样，角度不同采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有5个途径：5种途径实地调研网络查询与第三方公司合作通过营业额进行反推经验数据针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研。第4种方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测。针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。以下以KTV租金测算为例“常见业态的承租水平”餐饮类快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。娱乐类影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的15%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。超市卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。电器卖场依据我司开店的要求，电器卖场的承租水平一般为