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委托代征业务培训 目录 1 2 3 4 政策解读 一 纳税人在中华人民共和国境内销售服务 无形资产或者不动产的单位和个人 为增值税纳税人 基本概念 销售不动产 企业 非企业性单位 个体工商户 其他个人 单位 个人 按身份性质划分 单位vs个人 出租不动产 按纳税人类别划分 一般纳税人vs小规模纳税人 划分标准从事货物生产或提供应税劳务 年应征增值税销售额 50万元从事货物批发或零售 年应征增值税销售额 80万元销售服务 无形资产或不动产 年应征增值税销售额 500万元其他规定年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税年应税销售额未超过规定标准的纳税人 会计核算健全 能够提供准确税务资料的 可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记 成为一般纳税人 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 单位 企业性 非企业性 和个体工商户 可以是一般纳税人或者小规模纳税人其他个人一定是小规模纳税人 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 不动产 二 征税范围纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税 国家税务总局暂委托地方税务局代为征收 取得包括以直接购买 接收捐赠 接收投资入股 自建以及抵债等各种形式取得 不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 权属登记 不动产指不能移动或者移动后会引起性质 形状改变的财产 包括建筑物 构筑物 房屋 住房 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 三 税率和征收率 1 5 税率销售不动产出租不动产 征收率 预征率简易计税方法销售不动产预缴其他个人出租不动产 征收率减按其他个人出租住房 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 四 销售额 价外税 销售额 全部价款和价外费用 1 征收率 例 甲销售住宅一套 取得售房款100万元 营业税 营业额 100万元增值税 销售额 100 1 5 95 24万元 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 五 发票种类 进项抵扣凭证以下情形不得开具增值税专用发票 1 向消费者个人销售不动产 2 销售适用免征增值税规定的不动产 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 预缴税款计算应预缴税款 全部价款和价外费用 1 5 5 个人转让购买不足2年的住房 也是按全额预缴和申报 应预缴税款 全部价款和价外费用 不动产购置原价或者取得不动产时的作价 1 5 5 自建 非自建 全额计税 差额计税 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 差额扣除凭证纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的 应当取得符合法律 行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证 否则 不得扣除 上述凭证是指 一 税务部门监制的发票 二 法院判决书 裁定书 调解书 以及仲裁裁决书 公证债权文书 三 国家税务总局规定的其他凭证 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 例1 甲公司2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层 取得转让收入1000万元 含税 下同 纳税人于2013年购买时的价格是700万元 可以提供合法有效凭证 营业税应纳税款 1000 700 5 15 万元 增值税属于非自建 预缴时以差额作为销售额预缴税款 1000 700 1 5 5 14 29 万元 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 例2 甲公司2016年6月30日转让其2013年自建的厂房一间 取得转让收入1000万元 含税 下同 纳税人于2013年建造时的成本是700万元 营业税应纳税款 1000 5 50 万元 增值税属于自建 预缴时以全额作为销售额预缴税款 1000 1 5 5 47 62 万元 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 例3 张三2016年6月转让购买的住房 取得转让收入100万元 含税 下同 该住房为2014年8月购买 购买时的价格是70万元 可以提供合法有效凭证 营业税应纳税款 100 5 5 万元 增值税应纳税款 100 1 5 5 4 7 6 万元 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 例4 张三2016年6月转让购买的住房 取得转让收入100万元 含税 下同 该住房为2014年1月购买 购买时的价格是70万元 可以提供合法有效凭证 广州地区营业税 普通住房 免税 非普通住房 应纳税款 100 70 5 1 5 万元 增值税 普通住房 免税 非普通住房 应纳税款 100 70 1 5 5 1 43 万元 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 例4 续 张三2016年6月转让购买的住房 取得转让收入100万元 含税 下同 该住房为2014年1月购买 购买时的价格是70万元 可以提供合法有效凭证 非广州地区营业税免税增值税免税 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 其他优惠政策个人销售自建自用住房免征增值税 被撤销金融机构以货物 不动产 无形资产 有价证券 票据等财产清偿债务免征增值税 为了配合国家住房制度改革 企业 行政事业单位按房改成本价 标准价出售住房取得的收入免征增值税 涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产 土地使用权免征增值税 均为原营业税减免政策的平移 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 出租不动产 其他个人出租不动产 不含住房 应按照5 的征收率计算缴纳税额 向不动产所在地主管地税机关申报纳税 应纳税款 含税销售额 1 5 5 其他个人出租住房 应按照5 的征收率减按1 5 计算缴纳税额 向不动产所在地主管地税机关申报纳税 应纳税款 含税销售额 1 5 1 5 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 出租不动产 其他个人采取预收款形式出租不动产 取得的预收租金收入 可在预收款对应的租赁期内平均分摊 分摊后的月租金收入不超过3万元的 可享受小微企业免征增值税优惠政策 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 例1 张三出租住房 每月收取租金30000元 按月申报营业税 免税增值税 不含税销售额 30000 1 5 28571 元 免税按季申报营业税 免税增值税 不含税销售额 30000 3 1 5 85714 元 免税 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 例2 张三出租住房 每月收取租金35000元 按月申报营业税 应纳税款 35000 1 5 525 元 增值税 不含税销售额 35000 1 5 33333 元 应纳税款 33333 1 5 500 元 按季申报营业税 应纳税款 35000 3 1 5 1575 元 增值税 不含税销售额 35000 3 1 5 100000 元 应纳税款 100000 1 5 1500 元 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 例3 张三出租商铺 每月收取租金35000元 按月申报营业税 应纳税款 35000 5 1750 元 增值税 不含税销售额 35000 1 5 33333 元 应纳税款 33333 5 1667 元 按季申报营业税 应纳税款 35000 3 5 5250 元 增值税 不含税销售额 35000 3 1 5 100000 元 应纳税款 100000 5 5000 元 政策解读 基本概念 销售不动产 出租不动产 流程简介 TAX 税控专用设备发行 代开发票部门登记 发票提供 发票开具 开票数据传输 抄报税 验旧 先税后票 注意事项 一 发票使用地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票 统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票 第四联由代开发票岗位留存 以备发票扫描补录第五联交征收岗位留存 用于代开发票和征收税款的定期核对其他联次交纳税人 注意事项 二 代开范围销售不动产 2020 1 29 31 可编辑 注意事项 二 代开范围出租不动产 三 代开作废与冲红代开发票遇有填写错误 销售退回等情形 在收到退回的发票联 抵扣联符合作废条件的 按作废处理 不符合作废条件的 应开具红字发票 作废条件 1 收到退回的发票联 抵扣联时间未超过代开发票开票当月 2 代开税务机关未抄税 3 购买方为认证或者认证结果为 纳税人识别号认证不符 专用发票代码 号码认证不符 注意事项 操作演示 发票领用 操作演示 代开发票申请 操作演示 代开发票申请 输入销售方纳税人识别号 回车 系统自动进行判断 操作演示 代开发票申请 输入购买方纳税人识别号 回车 操作演示 代开发票申请 操作演示 代开发票税款扣缴 操作演示 代开发票税款扣缴 操作演示 代开发票税款扣缴 操作演示 代开发票开具 操作演示 代开发票开具 操作演示 代开发票开具 必须与征收系统 纸质发票一致