湘南风情民俗街可行性分析1.doc

目 录一、 概括二、 市场调查和分析三、 规划设计方案四、 建设进度和资金筹措五、 投资估算六、 敏感性分析七、 可行性研究结论及建议一、 概括（1）项目背景 郴州市具有优越的地理位置，京珠高速、京广铁路、武广高速铁路、107国道横穿其中，交通便利。郴州市旅游资源丰富，有天下第十八福地苏仙岭、国家地质公园飞天山、原始森林莽山、烟波浩淼东江湖，因此郴州市一直将旅游业作为一项重点产业扶持，从1998年开始，市政府开始组办郴州市生态旅游节，每年都赋予一个主题。郴州市接待各类旅游人数以年均25.4和旅游收入以年均26.14比例递增，旅游综合收入相当于全市GDP比重8.8。2007年全年接待各类旅游人数909.1万人次，比上一年增长21，实现旅游收入55.6亿，同比增长10.4。宾馆、招待所平均客房出租率85（三星级以上酒店客房出租率接80），居全省第一，旅游接待总人次和旅游综合收入居全省前三。郴州市第十一个五年规划将大力推进服务业发展，整合旅游资源，加快旅游业的发展，继续开发生态旅游产品，大力发展红色旅游，提升旅游文化品位，打造旅游精品，争创中国最佳旅游城市。加强旅游基础设施建设，完善配套服务设施，着力开发旅游商品，提高旅游产业发展的质量和效益，力争2010年全市接待游客突破1200万人次，旅游综合收入突破80亿元。（2）项目概况 湘南民俗风情街项目位于郴州市东南边，东临郴江河，西接郴州大道，南连香雪大道（正在建设中），紧连爱莲湖风景区。项目占地13809m2（约20亩），从南至北分为：旅游休闲酒店和商业街。临郴州大道一侧住宅区底层设有一层门面，临江一侧布置了一条商业内街，南面的15层酒店位于郴州大道和香雪大道（正在建设中）交叉口上。项目总投资约1.4亿元人民币，场地征地拆迁补偿工作已全部完成，场地已做到三通一平，地区内主要为回填土覆盖，经过初步整理地势平坦，区域内基础设施完善，供水供电保证率大于95，排水、通讯线路畅通，目前暂无市政供热供气管道。小结：湘南风情名俗街项目的建设， 符合郴州市的城市发展规划。其建成以后将会吸引大量的游客，对推动郴州市旅游业的发展起到积极的作用。二、市场调查分析（一）郴州市房地产市场现状一、项目竞发困局：供应井喷、销售锐减从2000年涌泉小区点燃郴州地产开发的星星之火，现到2002/2003年明桂园、乐仙山庄、华宁花园的惊艳亮相，接着04年底05年初群雄逐鹿，普通商品房、商业地产、电梯小高层、别墅等各类项目遍地开花，然后是05/06/07三年房价翻番，投资消费热情高涨，市场供需两旺！短短八年间，借助中国经济GDP每年两位数的快速增长，借助城市化发展进程加速、城市用地相对稀缺论，借助消费者追涨杀跌的羊群心理，众人拾柴直接将地产行业发展的火花烧到了沸腾的境界。与此同时，三年的空前繁荣，一线城市狂飚猛进的房价，楼市旺销、市场热捧和专业鼓手品吹，更进一步的膨胀了开发商的信心，也吸引了更多投资和投机客的进入。有数据统计：仅仅在2007年底和2008年初，郴州新成立的开发公司就达60多家，而同样惊人的还是郴州开发商2007年底拿地的速度和魄力2008年1-3月全市房地产企业购置土地面积34.1万平方米，比去年同期上升60.1%！受三年利好因素影响，08年初，郴州开发备案在建项目50多个，新增项目20多个，新增项目供应量396.56万平方米。与此同时，郴州出现多个建筑面积过10万的大盘和外来开发商介入的明星楼盘。表1-1 2008年一季郴州市房地产投资构成表经济指标完成额（亿元）增幅（）比重百分比（）增 减 （+ ）房地产开发投资4.1324.1100住宅投资2.51-3.960.8-17.9商业营业房投资0.7596.818.1+6.7其他投资（含土地购置费）0.87163.421.1+11.2然则，地产开发公司的量迅猛的增加了，报建动工项目飚升了，市场消化能力只剩下刚性需求，消费群体不仅没有增加，反而缩减了。既是因为前三年的供需两旺已经消化了许多市场购买力；也因为有钱购买高价房屋的消费者，已经在前三年掏了一两次荷包，他们都有了一套甚至两套以上的房屋；更因为国家的宏观调控、一线城市价格下挫，让许多消费者加入了游离和观望的阵营；同时，十六次连续上调准备金、银根紧缩，减弱了市场流通、弱化了部分消费者的资金流和购买力，抑制了大部分投资和投机客的炒作机会。多重因素或明或暗的抑制了部分消费热情，而城镇人均可支配收入1059元/月、人均居住面积已达29.9平方米的郴城消费者适时选择了观望，综合作用下2008年上半年，郴州楼市总共销售面积72.86万平方米，同比2007年上半年统计销售面积约105.73万平方米，下降31%。 二、资本困局：融资困难 资金链遭遇危机2004-2007年房地产高利润的刺激、开发项目猛增，导致房地产开发项目建设成本大幅增加。07年底，郴州城区开发用地拍卖价格屡创新高，人民西路尚书峰景等多块开发用地拍出人民币120万元/亩的高价，拿地成本同比06年上涨超过100%。同时，建筑材料和人工费用上涨也直接导致了开发成本高企。08年06月，市城区普通水泥平均价格为350元吨，较去年年底上涨35%；建筑钢材平均价格为5697元吨，较去年年底上涨54.7%；沙石平均价格170元方、75元方，较去年年底分别上涨56.7%和49.4%；人工工资达到100元人天，较去年年底提高10%。而建筑成本上涨还仅仅是困扰开发商资金链的问题之一，更重的枷锁还有两层：一是央行信贷紧缩、减少流通、提高准备金；二是楼盘销售进度缓慢，资金回笼慢。对地产开发商来说，银行的每一次调整，都意味着紧了一分枷锁，例如5月20日金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点，至16.5%新高。按照目前的存款规模计算，此次存款准备金率将收回金融机构2111亿元资金，加上当日央行回笼的260亿资金，冻结资金规模约摸到2371亿。而纵观银行信贷调整的走向，08/09年预计还会继续加大紧缩力度，不会放松地产开发方面的信贷。因为今年以来，CPI涨幅高达8.7%，创下近11年新高，政府承认，局部通胀有转向全面通胀的危险。温家宝总理在今日上午的记者招待会上也坦承，要达到全年通胀涨幅4.8%的控制目标“不容易”。 1-2月，城镇固定资产投资8121亿元，同比增长24.3%。尽管低于市场预期及去年全年的25.85%，但仍高于去年同期23.4%的增速，再次确认了经济趋热的风险，担心出现投资过热现象。三、价格困局：有价无市滞胀难延续虽然本地开发项目涌泉，竞争加剧；虽然全国楼市产业寒流依稀飘近，“08年楼市拐点论”、“温总理论说08年经济为中国最艰难一年”、“潘石屹楼市百日剧变说”等依次袭来，深圳、广州、北京等一线城市房价也随之下挫，深圳出现“断供潮”现象，但郴州房价依旧坚挺，甚至还在借助余温上演逆市上扬的“好戏”。例如2007年底，郴州电梯房均价2913元/，楼梯房均价2185元/；08年6月，电梯房均价上涨到了3071元/，楼梯房均价上涨到了2431元/。纷繁大局中，几个势头强劲、广告凶猛的大盘（龙泉名邸25003700元/、香雪公馆2928元3600元/、天润天城2700元3980元、爱莲湖畔、天一名邸二期等项目均价估计更是屡创新高。为什么在国家宏观调控政策迭出的情况下，在银根紧缩、开发商资金压力崩得一根筋的情况下，在一线城市房价下挫、全国消费者齐声盼跌的情况下，郴州的楼市为什么还能逆市上扬呢？第一：开发商不想降，不想在开发成本猛增的情况下，降低自己的利润所得；第二：是开发商不敢降，看多了消费者追涨杀跌的行为，他们更怕降价不能带来销售成交和资金回笼，降价三百，消费者认为五百之后才是谷底，于是降了更没人买。因此，开发商宁愿承受土地流拍、土地置换或焦头烂额的去筹款，也不敢轻易开启价格战的潘多拉魔盒。然而，万事万物总是联系。不管开发商怎么一厢情愿的抬价促市、抬价保市，郴州也并不能成为孤岛铁板一块；开发商虽有意延续2007年楼市价格余温，但却无法封塞消费者的视听。国家产业政策的调整、十六次上调准备金利率以及过往的组合拳缓慢生效、一线城市房价下挫、“买得起房供不起房的断供现象”都直接影响到了消费者的购买心态，市场观望情绪渐浓，这些都直接造就了郴州楼市有价无市、销售市场冷清；而08年上半年同比销售面积大幅下降，也直接说明08年郴州楼市的价格上涨属于滞胀现象，缺乏后劲。四、郴州市房地产市场未来猜想一、价格变局：地产开发商群体与消费者耐心博弈。博弈中，开发商群体利益一致、口吻和步伐一致，为利益、为不被洗牌中出局、为不敢降价、打价格战而戴上枷锁跳舞；而消费者是分散的，部分刚性需求无奈释放或许会延迟价格变化，但大势不可违、供过于求、银根紧缩带来的资金链危机将逼迫部分开发商不得不降或变相团购，从而撕开市场口子。预计08-09年中，郴州房价将上演一场参差不齐的价格之战。究竟谁还能裸泳？谁又能安全上岸？二、政策变局：地产行业始终是牵动国民经济的支柱行业之一，是21世纪初拉动国民经济增长的三驾马车之一；且不说地产业的发展牵动着建材、家装、家具、床上用品和窗帘布艺等众多家居用品市场兴衰的脉搏，仅仅是地产行业积压着的全国各大银行数千亿元的信贷金额，供房按揭者也聚集全国各大银行上千亿信贷资金，国家和央行就不会允许地产业沉沦、或真的大起大落？但目前的现实是这驾马车跑得过快，甚至超过了“火车的速度”，因此从管理层面来看，此时唯一的措施就是“舍车保帅”。正合观点：就目前国家政策运行趋势，在现时地产行业感受压力的峰值，自助等于天助；因为国家只有在社会民生问题，宏观经济层面真的“又好又快”发展了，抑或中央才会对地产业的政策将松绑或出台部分利好信息。三、城市变局：虽然目前相对中心城区房价领跑全城、五岭版块炙手可热来说，郴州大道和青年大道沿线及爱莲湖、王仙岭因市政和生活配套的不完备，版块之间似乎略显青涩。但在南延东进的城市既定发展战略推动下，城市向东南挺进；国民经济发展大潮中，城市化进程、城镇化加速势不可挡，新版块市政生活配套渐渐完善、性价比日益突现。且相对火车站及老城一带、城市中心片区开发用地日益稀缺，五岭版块腾挪规划变革空间有限来说，新版块发展空间宏远、可规划变革起点高，预计将成为今后十年的发展重点。 四、物业变局：在物业结构方面，郴州楼市近些年来呈现出两大不合理的现象1是跟风电梯房，电梯房风潮兴起，大家一拥而上，直接导致08年郴州楼市供应面积中电梯房占75%、楼梯房只占25%，08年新开工项目中电梯房项目占87%，楼梯房只占13%；电梯房售价高企、公摊过多、居住成本高将直接给中低收入的购房消费者带来两难选择；2是房屋质量、建筑风格、景观造型千篇一律，少精品、少亮点、甚至很少出现03年明桂园交房时给人眼前一亮的感觉，05-08地产三年“腾飞”期间商品房建筑质量也欠缺显著提升。而08-09年房地产调整期间，面对销售不畅、观望较浓的冷清局面，各开发商将不得不在市场开工项目多、供应面积存量大的局面下激烈角逐，这或许会改变郴州物业结构方面的诸多不健全因素，为郴州楼市进入下一轮健康发展期奠定较好的基础。小结：进入2008年中国楼市遭遇到“到春寒”一线城市的房地产成交总量下降四成，房价的涨幅明显得到了控制，有些地方的房价出现了下浮，虽然出现这样的情况，但消费者仍然继续观望，期待更大的降幅。所以尽管价格持续下降，也并没有刺激到消费者的买房动机。投资和出口是拉动自2003 年开始的中国经济增长高潮的两大基本需求因素，而目前中国经济投资放缓、出口受阻。CPI 高位运行，货币政策持续从紧。也是导致消费者对房地产市场持观望态度。郴州市房地产市场和全国房地产市场相比较的形式好一点，但也受到一定的影响。郴州市房地产市场主要是成交量上有所下降，购房者想观望一段时间，等销售价格有所下降时购买。当时郴州的房地产销售价格不但没有下降，反而销售价格有小幅的上涨，目前郴州市的整体均价为2800-3000元/，这都基本符合郴州房地产市场的行情。 (二)、项目周边楼盘情况分析：1、项目周边楼盘基本情况经过调查与统计分析，项目周边区域内主要在售住宅楼盘7个，总在售规模约369106万平米，总套数2718套。项 目建筑形态规 模联福景苑11栋6层多层占地35亩、建筑4.7万平方米东福大厦2栋15-17层高层占地3300平方米、建筑2.3万平方米康定园水榭华庭10栋6层多层占地1.4万平方米、建筑3.5万平方米香雪公馆2栋24-25层高层占地9648平方米、建筑9.4万平方米香雪鑫都4栋18层高层占地15亩、建筑5.8万平方米香樟雅苑3栋22-26层高层占地7798平方米、建筑5.8万平方米明珠花园23栋6层多层占地2.5万平方米、建筑6.5万平方米 项目周边的楼盘康定园鹿仙雅苑和明珠花园是属于尾盘，其余的楼盘都是在建和新开发的楼盘。2、项目周边楼盘地理位置和配套设施项 目地理位置项目周边配套设施联福景苑香雪大道爱莲湖公园、石榴弯游园东福大厦郴州大道、民政局旁苏仙游园、市一完小、市一中、市第二人民医院、公平超市康定园水榭华庭郴州市环城南路宇通驾校（原陆通驾校）前100米南塔公园、市第一人民医院中心医院、市八中、龙门小学香雪公馆国庆南路延伸段南塔公园、市第一人民医院中心医院、罗家井菜市场、北湖试验小学香雪鑫都香雪桥西侧南塔公园、市第一人民医院中心医院、罗家井菜市场、北湖试验小学香樟雅苑香雪东路南塔公园、市第一人民医院中心医院、罗家井菜市场、北湖试验小学明珠花园环城南路、路通驾校斜对面南塔公园、市第一人民医院中心医院、市八中、龙门小学 从对项目周边的楼盘地理位置的调查情况来看，配套设施比较完善的楼盘，只有东福大厦。其余的楼盘位于郴州市市郊地带，其配套设施还不是很完善。3、项目周边楼盘价格分析项 目最低价格最高价格均 价联福景苑23802500东福大厦2200康定园水榭华庭248025602518香雪公馆26002565香雪鑫都21802610香樟雅苑26162936明珠花园198821882300（三）、郴州市产权式酒店的情况 目前郴州市产权式酒店比较出名的有两家，天一名邸商务酒店和雄森国际假日酒店。 天一名邸商务酒店位于郴州市五岭广场北面，酒店客房面积别为39.93 m2、42.52 m2、48.27 m2、56.72 m2、68.96 m2、78.85 m2、97.62 m2。每平方米销售价格为4930元/ m2(精装修）。投资年限为十年，年回报率8.1%。酒店不提供每年免费酒店客房居住权。雄森国际假日酒店位于郴州市五岭广场南面：雄森国际假日酒店每平方米销售价格为5000元/ m2 （精装修）。业主购买房屋拥有土地使用权和房屋的产权，可任意进行房产转让套现、抵押融资！房主委托HOLIDAY VILLA酒店管理公司管理经营，每年获得房款总额8.28%的固定回报，（税后，税前相当11%），业主每年获得12天的免费酒店客房居住权。开发商还承诺：业主购买的客房，三年期满可按购房价回购，五年期满可按购房款的105%回购，十年期满可按购房价110%回购。小结： （1）、湘南风情民俗街项目周边的几个楼盘中，香樟雅苑的均价最高，达到2936元/，香雪鑫都次之，均价为2610元/，康定园鹿仙雅苑均价最低，为1900元/，几个高层楼盘，住房每上加一层，价格每平方米加40-50元，多层住房一般朝向好、楼层好、靠近花园的户型价格比其他的户型要高一些。（2） 、湘南风情街项目周边有门面的楼盘只有“康定园鹿仙雅苑”和“公务员小区”。康定园鹿仙雅苑的门面每平方米3000元，公务员小区的门面一层6000元/、二层4000元/。（3） 、目前投资型酒店在郴州市是来说还是个新鲜事物，而且投资型的酒店比较的少，项目的酒店在交通和环境比其他的投资型的酒店有一定的优势，设定合理的投资回报率，必定会吸引投资者。三、规划设计方案（一）、规划总体思想充分研究和分析本地块内各组成部分的商业价值，因地制宜，合理开发，作到经济效益、环境效益、社会效益有机结合。深入挖掘湘南传统建筑的本质特征，将本项目打造成颇具湘南传统建筑的地方性风情园，成为郴州市一道独特的风景线。有机地结合地块周边环境，特别是爱莲湖及郴江江景沿线，使整个建筑群体与周围环境融为一体。（二）、项目的总体规划布局通过对地块地形进行认真的分析，由于地块南部东西方向距离较短，适合布置对朝向要求不是很高的酒店，由此从南至北分布置公寓式酒店、商业步行街。商业步行街布置在北面地块，紧临爱莲湖风景区入口，这里有较好的商业气氛，突出该地块的商业价值。商业步行街层数以二至三层为主，一层为商业门面，二至三层为住宅，商业街呈环状内街布局，层数较底，宜度宜人，形成了临江一道亮丽的风景。公寓式酒店则布置于南面地块，位于郴州大道于香雪大道（正在建设中）交叉路口上，位置突出，因此层数定为15层，成为该地段的标志性建筑。湘南风情民俗街项目的建筑形式采用湘南传统建筑风格，公寓式酒店采用写意型湘南传统建筑风格；商业街步行街由于体量较少，均采用写实手法，塑造传统商业街气氛。整个城市街景及沿江建筑立面效果将是：高低起伏，虚实结合，有韵律，有节奏，是一幅充满诗意的水墨长卷。小结：湘南风情民俗街项目规划定位准确，功能较为齐全，且与爱莲湖隔江相望， 将为旅游者提供购物、娱乐、休闲的场所，提升了湘南风情园的形象。四、建设进度和资金筹措 湘南风情民俗街项目总建筑面积56500计划开发周期为21个月。总投资额约1.4亿元人民币；公司自筹资金3600万元；施工单位垫付3000万元；银行贷款3000万元；房屋销售收入4400万元。2008年6月-9月项目的规划建筑设计、场地整理、地质勘察、土地挂牌及过户手续；2008年9月中旬-10月项目地下基坑、商业桩基施工和施工图纸设计；2008年12月-2009年1月项目商业区屋面以下结构及酒店区桩基施工；2009年2月民俗街屋面结构施工及酒店地下室施工；2009年3月-4月民俗街装饰施工、酒店主体施工；2009年5月-7月民俗街验收交付、酒店装饰设计及设备造型采购；2009年8月-9月酒店电梯、水电、空调设备安装及板材贴面装饰；2009年10月-12月酒店室内二次装修，酒店员工招聘及培训；2010年1月2月项目收尾调试、酒店试营业。 五、投资估算湘南风情民俗街项目投资估算表单位（万元）序号项 目开发成本单 位计算单位备 注1土地费用160080万/亩160020约20亩2设计费2203土方工程费404建安成本86824.1土建费84321500元/m150056207.2不含设备4.2室外附属工程及绿化2505报建费用1405250元/m25056207.2城市基础设施、工程质量监督、白蚁、抗震设防、工程定额、人防、散装水泥、防洪保安、墙改、测绘、劳保、防雷、环保等6管理费用434建安成本586825%公司开办费用和办公及项目前期费用7不可预见费619（）5123815%8筹资利息280年利率（9.33%）15009.33%筹资1500万2年利息9销售费用548销售收入3182823%包含策划、广告费10合 计13829销售收入估算单位（万元）1销售收入183862含税收入（销售税6）19489M/0.77（1+6）18386（1+6%）3企业所得税911利润的20455720%4毛利润455718386-13829销售收入-开发成本5毛利润率334557/138296税后利润36464557-911毛利润-企业所得税7税后利润率263656/13829通过对项目的投资估算可以估算出项目每平方米的销售均价用含税收入/建筑总面积=项目销售均价19489/565003450元/湘南风情民俗街项目最低销售价格表项 目销售面积均 价合 计多层住宅80752600元/2100万高层住宅2630.43000元/789万5.8米商业门面2394.38000/元1915万3米商业门面8454000元/338万酒店（毛坯房）36875.93500/元12907万地下停车室8390.86万/个（240个停车位）1440万合计565003449元/19489万 湘南风情民俗街项目开发总成本13289万元，项目销售总收入19489万元（含销售税）,项目销售均价3449元/,项目毛利润4557万元,毛利润率33,扣除企业所得税911.4万元,项目税后利润3645.6万元,税后利润率26。项目的税后利润26银行的两存款利息（年利率9.33）在经济上是可行的。六、敏感性分析及经济分析 一、敏感性分析 对湘南风情民俗街项目的开发成本和项目的销售价格，做敏感性分析可以分析项目的抗风险能力。（见表6-1，6-2）表6-1开发成本敏感性分析表 单位（万元）估算成本成本上涨5成本下降5项目总投资138291452113137项目利润455738655249税后利润364630924199税后利润率26%2131项目的开发成本上涨5时，项目税后利润将减少554万元，税后利润率减少5，由于开发成本的上涨，导致项目的投资利润率21项目的开发成本下降5时，项目的税后利润将增加553万元，税后利润率增长5.表6-2销售价格敏感性分析表单位（万元）销售均价销售价格上涨5销售价格下降5销售均价345036233278销售总收入（含销售税）194892047018521项目利润455754823644税后利润364643852915税后利润率2631%21 项目的销售价格上涨5时，项目税后利润将增加739万元，税后利润率增加5，由于销售均价的上涨，项目所得税后投资利润率超过20，需要交纳30的土地增值税，1316万元。扣除土地增值后项目最终利润3069万元，利润率22。比项目的正常销售均价所得的利润减少557万元，利润率减少4个百分点。但项目销售上涨5公司所得的利润反而减少了，如果项目的销售价格需要上调，则最好上调超过5。二、项目的盈亏平衡湘南风情民俗街项目的保本销售均价2608元/项目开发总成本（1+6销售税）/项目总建筑面积=项目保本销售价格13829*（1+0.06）/565002594元/湘南风情民俗街项目保本销售率75项目开发总成本（1+6销售税）/项目销售总收入=保本销售率13829*（1+0.06）/1948975 三、项目的投资回收期 湘南风情民俗街项目开发成本13829万元人民币，开发周期为21个月。项目的开发资金每个季度（三个月）统计一次单位（万元）01234567现金流出-1600-270-1195-2392-2392-2392-2990-598现金流入19492923584768211949净现金流量-1600-270-1195-443531345538311351累计净现金流量-1600-1870-3065-3508-297748743095660静态投资回收期投资收回收期=累计折现值开始出现正值的年数-1+上年累计折现值的绝对值/ 当年净现金流量的折现值 Pt=(5-1+-2977/487)4.6(季度）7、 可行性研究结论 (一）、项目的STWO分析 优势1、绝佳的地理位置：未来郴州市住居区域；良好的居住环境；方便迅捷的交通。2、建筑造型设计新颖、完美性能价格比高，升值潜力很大3、全部采用框架结构，抗震性比较好；人性化设计，购房者还可以根据自己喜好改变房子