经营物业贷款管理办法解读及案例.doc

经营性物业贷款管理办法解读及案例分析 前言“经营性物业贷款”是我行于2005年下半年，率先创新推出的一个业务品种，由于该产品具备了贷款期限长、贷款用途相对宽泛等方面的优势，推出不久，即在市场中引起了较大反响，在同业竞争中取得了不俗的成绩。经过4年多的运行实践，总行根据反馈情况，充分考虑了同业竞争的需求，对该产品先后进行了3次办法修订，逐步在准入要求、抵押率限定、以及差异化管理等多个方面作出重要的调整完善，从而有效维持了产品的市场竞争力，也逐步把这个业务品种锻造成了我行在城市业务竞争中的一个拳头产品。第一章 产品概述一、 产品定义定义：经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。经营性物业贷款其实质是一款特定类型的抵押贷款，定义阐述了产品的两个基本特征：1、经营性物业贷款是向所有权人发放的，借款人与物业产权人是同一个主体，对物业有完全的受益权和处置权。在实践中，有几种情况需要注意：产权人与借款人分离的情况。判别原则：如果是全资隶属关系的母子公司，应该可以视同一个主体，否则，不符合经营性物业贷款的规定，一般不予受理。产权人与经营权人分离的情况。 判别：如产权人承贷，符合经营性物业贷款的规定，但要求产权人与经营人同意接受封闭运行，书面承诺以物业经营收入作为还款来源；如经营人承贷，就是借款人与产权人分离的情况。2、经营性物业贷款主要还款来源应当是抵押物业自身的经营收入。区别于一般的抵押贷款，经营性物业贷款对抵押物业的经营水平有特定的要求，主要针对的是一些经营情况理想、现金流较为充足的物业，依照规定，要求物业自身经营所产生的可还贷资金应占整个还款来源的80%以上。以这个规定作为贷款进入的门槛，大大增强了第一还款来源的可预期性，从而有效降低了信贷风险。二、 产品特点1、期限长。经营性物业贷款期限一般可为10年，最长可以达到15年。如果客户以物业作为抵押，申请采用流动资金贷款，也能获得银行支持，但由于期限较短，需要频繁调集头寸来周转，还款压力较大。于此同时，由于货币政策松紧起伏波动较大，各家商业银行大都难以做到客户的信贷需求始终能够得到满足，这就使得客户通过流动资金方式取得的贷款，具有相当的不稳定性，难以用于效益回报周期较长的用途。而经营性物业贷款期限长，还款方式较为灵活，较好地克服了上述缺点。2、用途宽泛。经营性物业贷款可以用于正常的经营需要、可以“置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金”。这样的用途约定，相对来说比较宽泛，对借款人而言，有相对灵活的操作空间。3、客户定位层次较高。经营性物业贷款主要定位进入的是一些地标性建筑、高星级宾馆、大型商业物业等高端物业。这类物业普遍投资比较大、投资回收期长，往往要求物业持有人，具备相对较强的综合资金实力，来满足物业前期经营的现金流需要。而我们这款产品，较好地满足了这些优质客户盘活固定资产的要求，为我行争取、营销这些高端客户，提供了颇具竞争力的营销手段。三、 业务现状及展望省分行于2006年初正式开办经营性物业抵押贷款以来，成功营销了一大批颇具影响力的商业客户，其中包括国大雷迪森、开元名都大酒店、浙江世贸君澜大饭店、国际会展中心等，2006年当年发放贷款金额超过39亿元，在同业中引起了巨大震动。经过近4年半的努力，该项业务已经在我省信贷业务中占据了稳定地位。截至2010年5月底，已累计发放贷款143亿元，实际余额数92亿元，约占整个房地产贷款的1/4。现有存量的经营性物业抵押贷款中，物业经营形态以宾馆酒店和商业为主，分别占到47.7%和46.5%，办公用房相对较小，约占到5.7%。目前全省已有8个地区开办了此项业务,其中杭州约占55%。从发展的角度来看，经营性物业贷款能在不长的时间内，发展到现在的规模，充分说明了这个产品所具备的生命力。而随着经济的总体向上，资产价格的不断走高，信贷需求以及市场机会将会不断地孕育产生，经营性物业贷款这块市场，很有可能会演变成为各家商业银行短兵相接的一个重要战场。要把握契机，在竞争中取得优势地位，必须要依托在座各位的共同努力。第二章 准入要求一、 区域进入限制经营性物业抵押贷款最初的试点城市仅有北京、上海、天津、广州、深圳、南京、杭州等七个，随着产品的成熟发展，可进入区域已经逐步放大，但仍有具体的限制，目前我省可进入的区域规定如下：A、地级城市：可进入杭州、温州、绍兴、台州、嘉兴、金华、舟山。B、县级城市：可进入全国百强县内项目。C、其它区域确有优质项目需要开办的，需上报总行（房地产信贷部）审核同意；D、总行直管客户及其直接或间接控股子公司的优质物业项目可以不受上述区域准入范围限制。二、 借款主体贷款对象：借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。客户基本条件：A.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在AA级（含）以上，无不良信用记录；B 租金收入稳定、经营前景良好、BBBBBBBBB.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；C.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；D.所有者权益在8000万元（含）以上，注册资本及实收资本5000万元以上；县域客户所有者权益不低于5000万元，其中实收资本不低于3000万元。E.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；F.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；G.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；H.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；解读：办法列出了9条关于客户需要具备的基本条件，归纳起来主要是两方面的要求，一方面是合法性要求，这与我行其他贷款对主体的要求基本相同，唯一不同的是，我行其他贷款管理办法中并未要求承贷主体必须具备法人资格，而办法明确要求借款人具备法人资格，合伙制企业就不是法人，严格意义上来说，不能对合伙制企业等非法人组织发放经营性物业抵押贷款；另一方面是经济实力方面的要求，在现行掌握标准上与办法规定有一定出入，请大家注意：A、办法规定客户信用等级原则上在A+（含）以上。根据最新政策，实际掌握的要求是AA（含）以上。B、办法规定客户所有者权益8000万元以上，并未对注册资本作出要求，但实际掌握的要求还包括注册资本及实收资本需在5000万元以上。县域客户所有者权益不低于5000万元，其中实收资本不低于3000万元。注：上述特殊要求出自于中国*银行房地产行业信贷政策农银发【2010】23号文件。三、 物业条件“经营性物业”是本贷款品种的核心所在，所以对物业的要求和限定相对较多，我把具体的一些规定在这里做一个归纳介绍：1、地理位置要求：物业应位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽 。本产品主要针对的物业，要求尽可能位于一些相对成熟区域，能够给物业经营提供一个良好、稳定的经营环境，这对于判断物业经营收入预期、以及物业价值能否稳定增值的是一个重要条件。2、物业类型及标准。A、商业营业用房：商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；B、办公用房：写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；C、宾馆酒店：应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；注意：以前只允许进入已经取得四星级及以上的酒店，但考虑到有一些新建的酒店，由于经营时间尚未达到星级参评的要求，办法将此类酒店物业也纳入了可以进入的范围。 D、酒店式公寓：经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；E、SHOPPING MALL（大型购物中心）：进入标准参照商业物业。F、工业和仓储用房：用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等。面积不小于5万平方米。G、混合业态的物业：应至少满足以上一个条件；说明：总体而言，经营性物业贷款主要针对的物业，还是以高端物业为主，所以在建筑规模、建造标准上以及经营情况方面做出了较为明确的限制，但相比以前的办法，也有一定放宽，随着经营性物业贷款的逐步成熟，抵抗风险的能力也在增强，逐步扩大可进入物业的范围，有利于把这个优势品种进一步做大，这也有可能将来政策发展的趋势。3、物业经营情况。办法要求物业必须是“已竣工验收并投入运营，经营管理规范、现金收入稳定、现金流充裕、综合收益良好”，“市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势”。新办法只是针对物业经营情况做了一些概念性的要求，放宽了以前对物业经营期限方面的限制，但在我们选择项目营销时，必须关注“成熟经营物业”的问题，这里强调的成熟经营，应该包括两方面的内容：一方面是指物业本身的经营期是否够长，租金价格是否已经较为稳定；另一方面也需要判断物业所处的区域内，商业氛围是否已经成熟，是否能够为物业的持续经营提供支撑条件。这对我们判断第一还款来源是否充足是非常必要的。对于一些新兴区域的新建项目，还是需要谨慎介入，尤其是一些新建的专业市场。4、物业的整体性要求。从经营性物业抵押贷款开办以来，我们一直强调物业需要具备相对的完整性。在办法中，也有多处提及，其中在物业所具备的基本条件中要求物业“具有较强的变现能力，有利于整体处置”；在对工业、仓储用房用于抵押时，要求“借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押”等等。我们强调物业需要具备相对完整性，主要原因有二：、缺乏完整性的物业，有可能影响物业整体功能实现，不利于整体变现。这点比较好理解，比方说酒店物业把大堂部分排除在我们经营性物业抵押的范围以外，办公用房抵押时，不把对应的地下停车位列入我们的抵押范围等等，这些情况在抵押物变现时就会碰到问题，会影响到受让人以后的生产经营。、完整性缺失会直接影响物业的正常经营，导致预期的第一还款来源的无法实现。这里我们举个例子，我们有做过一个项目，借款人拥有一幢4层商业建筑，总建筑面积约4万方，其中2-3层有6000多平米的铺面以承诺回购方式出售给了200多个业主。贷款申报时，正好处于承诺回购到期阶段，借款人计划完成回购后将物业统一经营。项目从借款人实力、抵押率以及现金流估测都没有问题，但最终的情况却令人比较失望，由于一小部分小业主不愿意出让产权，导致物业无法整体经营，空置了近2年多时间。所以，我们在选择项目、确定抵押方案时，要充分地考虑物业整体性方面的要求，尽可能选择整体性比较强的、正常经营不受制约的物业进入。四、还款来源的要求对于经营性物业贷款，原则上需采用本物业产生的现金流归还贷款，若借款人或其母公司实力雄厚，现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以其他综合收入还款，但本物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80。 这是一条硬性规定，在实践中，有很多项目都是因为物业自身产生的现金流不足而导致项目流产的。而确定还贷来源中，物业自身产生现金流的比例，也是评估的重点。物业自身的现金流可以包括直接经营收入，如租金收入、经营收入等，也可以包括间接产生的收入，比方说广告收入、停车位收费收入等。第三章 基本规定一、贷款额度经营性物业贷款的额度根据物业可用于还贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%。需要补充一点，根据审计部门在上海某个项目的审计意见，要求贷款额度不得超过物业账面价值的70%，目前我们参照执行。二、贷款期限规定：经营性物业贷款期限最长不超过10年。注意点：、贷款期限最长不超过借款人法定经营期限。、不得超过物业产权证的剩余使用年限。三、抵押1、抵押物评估的规定评估公司的规定区别于其他贷款品种，经营性物业抵押贷款的抵押物评估，必须统一由省分行认定的具备相应资质的中介机构进行。目前认定的评估公司共有4家，分别为:浙江众诚房地产评估事务所有限公司浙江恒基房地产土地资产评估有限公司上海仲衡信银房地产评估有限公司浙江分公司杭州永正房地产土地评估有限公司。抵押物评估方法的规定A、经营性物业贷款的抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。B、采用收益法的，折现率取值原则上限定在910范围内。C、对于同时满足所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%的客户，出于同业竞争需要，折现率取值最低可放宽到7%。评估公司介入评估一般可以选择在贷款审批通过之后，以避免给企业增加不必要的负担。2、抵押率最高抵押率的掌握按工业用房、仓储等60%；非工业物业70%。3、抵押方案的规定原则上要求以整体方式抵押，签订一个抵押合同或者是最高额抵押合同，将抵押物整体绑定。对于确实有特殊原因需要分开抵押的，要确保贷款存续期间，不会有部分抵押物提前释放的情况出现。若要提前释放抵押物（部分），应视同为限制性条款变更，需报有权部门审批。应避免以下情况的出现：a）情况1：个别行将1笔10年期的经营性物业抵押贷款，按偿还期数，分割成若干笔单独的固定期限、到期还款的抵押贷款。当部分贷款到期偿还后，对应抵押物就会被释放。这是在抵押设定环节发生的违规现象。b）情况2：个别行采用将每期对应还款额，集中归还某一份借款凭证项下的贷款，从而造成某个抵押合同上对应的贷款提前偿清。这是在还款方式设定环节的违规行为。上述做法存在以下问题：A、割裂抵押物的完整性，改变评估时假定的经营条件，影响物业预期的现金流及抵押物变现价值实现，从而导致贷款风险增加。B、使得贷款与抵押物不均衡对应，无法通过还款来降低实际的抵押率。经营性物业贷款期限较长，物业价值趋势会随市场形势发生变化，通过均衡偿还贷款，可以逐步降低整个贷款的抵押率，从而应对远期市场可能发生的不利变化情况，这也是经营性物业贷款控制风险环节的一个重要设计。如果集中将部分抵押合同上的贷款还清，其他贷款抵押率保持不变，不符合经营性物业贷款的要求。必须将物业正常经营所必须的，可能对物业变现价值造成重大影响的附属配套物业（设备）一并列入抵押范围。比方说变电房、泵房等辅助用房，电梯、照明设备以及地下停车库等，需要说明的是，如果具备产权可以抵押登记的，需要一并登记抵押；对于一些没有相关权证，也没有明确登记部门的，需要在抵押合同补充条款中予以明确约定。4、抵押的其他规定经营性物业贷款抵押必须确保我行为抵押物第一顺位抵押权人。置换他行贷款的，应要求提供有效的阶段性担保。对于可通过设定我行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后我行自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。 说明：由于置换他行贷款需要一定的时间，在他行贷款还清之前，我行临时处于第二顺位抵押权人是可以的，但这个时间不允许无限顺延，个人认为确定为1个月比较合理。如遇他行原因造成无法顺利置换贷款的，必须将贷款资金划回我行账户纳入监管，不得移为他用，如确实无法完成相应贷款置换工作，必须提前收回贷款。根据中国*银行固定资产贷款发放与支付操作规程农银规章号文件规定，置换他行贷款的操作流程，应按照贷款人受托支付方式的要求，将贷款资金发放至借款人在我行账户后，经该账户划转至借款人在他行开立的账户。借款人应在还款后提供相应还款凭证。对于用途兼有置换他行贷款和经营需要的贷款，必须先行发放置换他行贷款部分的贷款，等对方行抵押物释放，我行为第一顺位抵押人后，再行发放后续贷款。四、用途贷款用途的把握，可以说是经营性物业抵押贷款的一个重点，也是一个难点，如果实践把握中过于宽松，就有可能会面临政策风险。办法：“经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求”，包括：1、置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金此类资金主要包括：为建造该物业所形成的固定资产贷款（我行及他行均可）、法人按揭贷款、股东及关联企业垫付款项等。说明：该部分款项额度应该是资本金比例以外款项，必要时需提供原始投入的证明。 相关款项应当在借款人财务报表对应科目有真实反映，银行借款应反映在长期借款或者是短期借款科目，股东及关联企业垫付款项应在其他应付款科目中反映。2、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金本条款是此次办法新增加的，从简单的字面理解来看，总行试图将物业增值回报的因素也列入产品的适用范围，但是，由于涉及到资本金管理方面的一些具体问题，相对较为敏感，在总行没有给出进一步明确解释前，谨慎使用。3、物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金这类用途比较容易理解，但此类资金涉及的面较广，内容也比较多，难以一一明确约定，碰到这种情况，在调查评估时，可以通过“经营需要”等描述，加以笼统约定，在贷款发放时由经营行根据客户提出的用款申请具体把握。原则是真实的支付需求，不得用于往来款项，不得将资金转移到关联企业，逃避贷款监管。4、置换存量经营性物业贷款等由于物业增值和租金水平上涨等原因，原有的经营性物业贷款可能已经无法满足客户的资金需求，在这样的情况下，我们可以采用发放新的经营性物业贷款来置换老贷款。但这有具体的条件限制，后面详述。5、不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。当然应该包括不得购买土地、证券投资产品等，为了避免可能面临的政策风险，建议对归还股东资金的后续用途，也要加以适当的约束和控制。五、还款方式1、原则上采用按季等额或者等本还款方式。如有特殊情况，可根据实际情况制定合理的分期还款计划。 还款方式较为灵活，可以根据项目现金流的具体特点来确定还款方式。但如果在期限内均衡还款，可以逐步降低抵押率，提高第二还款来源的保障度。所以一般要求采用按季等额还款方式。2、宽限期最长不超过1年。六、贷款发放1、保险：贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，需明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。物业保险可采用一次性购买或按年度为单位分期购买方式，采用按年度为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。 2、签订借款合同需补充明确的条款：由于目前尚未有经营性物业贷款品种的专用借款合同文本，而一般采用的固定资产贷款借款合同缺乏针对性的约束条款，需要在合同签订时，补充约定相关条款，来适应经营性物业贷款的具体风险控制等方面的要求。具体的补充约定条款如下：我行有权在贷款期内要求由指定的房地产估价机构对抵押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，我行有权要求借款人补充抵押物或收回相应贷款。若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，经营行可与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，协商不成的，我行有权按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，我行可依法处置抵押物。抵押权存续期间，未经经营行书面同意，抵押人不得以变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。经营行书面同意后，借款人可将抵押物业变卖，实现的价款应优先用于偿还我行贷款。我行有权对借款人提前还款收取违约金，经营行应就违约金的收取标准在借款合同中予以明确。借款人提前还款的，需提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。七、贷后管理1、借款人应与我行签订资金监管协议，借款人需在我行开立资金监管专户，对专户资金实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，经营行对专户资金的实际使用情况进行监管；一旦借款人未按时偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款本息或处置抵押物。说明：办法要求开立资金专户，但不同地区人行规定可能不同，不一定都能做到，起码做到指定我行的专用账户用于现金归集。对于一些自营客户，现金进出较为频繁，难以对每一笔资金进出都做出登记，经营行可以根据客户资金运行的特点，确定一个具体额度，对大额资金进行登记监管，台帐表式可以采用账户资金定期检测台帐。监管的重点应当包括借款人是否按约将物业经营收入及时、全额进入专用账户，需要与借款人实际财务反映的收入金额进行比对。2、经营行在贷款期内应采用定期或不定期再评估方式对抵押物价值进行动态监测。3、对已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同约定的条款是否存在不利于我行抵押权实现的情形，并要求出租人事先告知承租人该经营性物业已抵押给我行；同时尽量要求承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。说明：这里实际涉及到一个租赁权与抵押权的关系问题，一般有以下两种情况：租赁权在先，抵押权在后。在实现抵押权时，需要继续履行租赁合约。在此种情况下，原则上要求租赁人出具在我行实现抵押权时，放弃租赁权的承诺。在实际操作中，可能难度较大。抵押权在先，租赁权在后。租赁合约理论上应该不会对抵押权造成影响，但为了避免实现抵押权时可能出现的麻烦，办法还是要求借款人做到告知承租人物业已经抵押的义务等。要防止租赁双方恶意串通，签订不合理条约损害抵押权人利益的情况出现。如果遭遇这种情况，银行可以以“善意第三人”来提出抗辩。4、经营行需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。5、分行和经营行应制定贷后监管方案，指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，经营行需定期对经营性物业贷款进行检查，发现物业出租情况恶化、借款人实际租金收入明显低于贷款申报时水平、租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额及其他风险预警信号时，经营行应及时按要求进行风险预警并采取风险防范措施。6、经营行需每半年向审批行报告贷款运作情况，如遇重大问题，需及时向审批行报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接工作，落实客户经理责任制。八、特别规定1、对于物业所有权人与借款人不一致的，原则上不得发放经营性物业贷款，但对于同时满足以下条件的客户，确有融资需求的，可采用将物业所有权人作为共同借款人或连带责任保证担保人，并将物业所有权人作为抵押人方式进行运作，同时需以个案方式报总行（房地产信贷部）准入同意后按相关权限和流程运作：符合办法规定贷款客户基本条件；信用等级AA及以上，无不良信用记录；综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。2、对于我行已经办理的存量经营性物业贷款业务，在满足以下条件的前提下，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷款置换存量贷款：A、借款人同时满足以下条件：符合办法规定贷款客户基本条件；信用等级AA及以上，无不良信用记录；综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。 B、存量经营性物业贷款还款记录良好，无不良信用记录；C、物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房；D、与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押物价值明显增加；E、新贷款超过存量贷款的额度应符合办法关于用途的规定。第四章 差异化管理差异化管理是此次办法的一个亮点，主要是针对一些符合特定条件的项目，采用区别于一般产品规定的做法，有针对性地突破原有的约束框架，提升产品的适应市场能力。这里既有对产品发展趋势的尝试，也有业务创新方面的考虑，所以单列一个章节简要介绍。一、区域限制1、可实行差异化管理的区域为杭州、温州、绍兴、台州四个地区。2、工业和仓储用房类还必须要求物业处于国家级开发园区、省级开发园区以及经济发达城市内符合城市规划、基础设施完备、产业集聚度高的工业片区。二、差异化管理细则目前办法针对三种具体情况提出了差异化管理细则，具体情况如下：1、放宽贷款期限到15年。A、借款人同时满足以下条件：符合办法规定贷款客户基本条件；信用等级AA及以上，无不良信用记录；综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。 B、物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、租金收入稳定、经营前景良好、物业产生现金流能够全部覆盖贷款本息；C、物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌。 2、物业自身经营还贷来源占比放宽到60%A、借款人同时满足以下条件：符合办法规定贷款客户基本条件；信用等级AA及以上，无不良信用记录；.综合实力雄厚、现金流充裕,所有者权益在3亿元（含）以上，资产负债率低于75%。 B、物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、经营收入稳定、经营前景良好；C、物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌；D、经营性物业贷款期限不得超过10年。3、“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款A、定义：指对符合条件的房地产开发项目，在项目建设期将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，其中开发贷款用于项目建设期的资金需求，经营性物业贷款用于置换开发贷款，对符合我行经营性物业贷款审批设定提款条件的，物业竣工并投入经营后直接发放经营性物业贷款。B、额度、期限和科目：房地产开发贷款额度根据项目投资情况确定，经营性物业贷款额度根据对物业未来现金流和抵押物价值的预测情况确定，但不得超过房地产开发贷款额度。组合贷款总期限不得超过15年，其中：开发贷款期限不得超过5年；经营性物业贷款期限原则上不得超过10年。组合贷款中的房地产开发贷款和经营性物业贷款应分别在相应科目反映。C、授权、授信规定：组合贷款不改变现有的授权、授信体制。考虑到部分区域的经营性物业贷款权限大于房地产开发贷款权限，本着审慎原则，组合贷款的审批权限按房地产开发贷款权限掌握。组合贷款纳入客户统一授信管理，考虑到经营性物业贷款专门用于置换我行开发贷款，为避免在授信阶段重复计算开发贷款和经营性物业贷款授信额度，降低客户授信空间，对于经营性物业贷款可不单独审批授信额度，实行经营性物业贷款与房地产开发贷款授信额度共享。D、业务运作流程：在介入房地产开发贷款项目时，可将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，同时对经营性物业贷款设定相关提款条件，审批结束后，根据项目开发进度发放开发贷款，待物业竣工验收投入经营后，满足经营性物业贷款审批设定提款条件的发放经营性物业贷款，用于置换房地产开发贷款。E、适用条件1. 借款人同时满足以下条件：符合办法规定贷款客户基本条件；信用等级AA及以上，无不良信用记录；综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。 2.物业需为开发后用于出租（或自营）的整体项目或可保持相对完整并可独立抵押的整体项目的一部分。物业形态限于宾馆酒店、写字楼、商业营业用房等商业经营性物业。 F、贷款方案确定借款人须在申请贷款前，明确项目租售计划。若项目租售计划为整体出租（或经营），可就整体项目确定组合贷款方案；若项目租售计划为部分销售、部分出租（或经营），而我行在房地产开发贷款阶段拟对整体项目予以介入，则需对销售部分和出租（或经营）部分分别确定贷款方案，对于销售部分只可制定房地产开发贷款方案，对于出租（或经营）部分可制定组合贷款方案。G、风险控制措施1.设定经营性物业贷款提款条件。在对组合贷款进行审批时，需对后期经营性物业贷款设定具体提款条件，在所有提款条件均满足后方可发放经营性物业贷款。具体提款条件需包括（但不限于）以下几点：（1）客户的整体经营及财务状况正常，经营收入、利润及现金流情况与我行房地产开发贷款评估的情况相同或优于评估情况；（2）取得物业房屋所有权证书；（3）物业出租率或意向性租约签约率不低于60%；（4）物业未来租金收入水平稳定、现金流足以覆盖贷款本息；（5）经营性物业贷款抵押率不高于70%。 2.组合贷款中的经营性物业贷款用途需符合本办法规定，并且优先作为开发贷款的还款来源。3.对于客户出现重大风险状况如经营情况恶化、经营收入及利润水平远低于预期、未来现金流无法覆盖贷款本息，项目出现建设期延长、招租情况不理想、租金水平或物业评估值远低于评估预测值等情况，无法达到组合贷款审批预设条件的，应及时中止经营性物业贷款的发放，同时采取以下措施保证开发贷款安全：（1）要求借款人调整经营策略，将原计划用于出租或自营的物业变更为销售方式，尽快回笼资金；（2）要求借款人通过他行融资、股东代偿等方式归还我行开发贷款；（3）要求借款人落实足额抵押担保，对于集团性客户，还应增加集团或核心公司保证担保，落实贷款第二还款来源。4.做好前期开发贷款与后期经营性物业贷款抵押担保衔接工作，对于开发贷款的抵押权消灭后、经营性物业贷款的抵押权设定前，我行贷款处于悬空状态的，应要求借款人提供有效的阶段性担保。第五章 调查评估要点一、借款人评价主要应该着重以下方面进行调查：1、企业基本情况。重点调查清楚借款人的注册成立情况、股权结构、内部组织结构、控股股东情况、对外投资情况以及主要经营者素质等。2、经营业绩情况。调查说明企业的历史经营情况，对其主营业务，发展模式，行业地位等方面进行阐述，结合其资产规模，资金实力积累等方面综合判断企业的发展前景。3、信用状况具体包括开户、信用评级情况、客户分类、银行负债、或有负债情况。尤其要关注信用记录情况。4、财务状况主要从动态和静态两个角度进行分析判断，动态分析主要根据其近三年主要财务指标的发展演变的角度来分析说明；静态分析则注重于当期财务报表及其科目明细进行阐述，对于有疑义的事项，需要单独列加说明。如评估增值、资本公积，往来科目等等。二、抵押物评价1、物业基本情况地理位置、周边环境、交通情况、配套设施、商业氛围等主体建筑结构特征的描述，如果是局部物业，应当先阐述清楚整体，然后再对抵押部分进行阐述；可以从外观、建筑层数、平面形状、功能分块，主要分类面积等方面进行阐述。主要指标：产权情况，面积、性质，列表。物业取得情况：取得时间、方式、成本投入等2、物业经营情况：经营模式、经营规模和主要经营的内容。经营水平，如租金水平，出租率、客房价格等，还应当与周边同类物业的经营情况作出比较判断3、抵押物价值的初步判断，主要采用市场比较的方法，寻找可参照案例进行说明。三、偿债能力评价偿债能力评价是调查评估的关键环节，对于经营性物业贷款而言，还有一个特别的评估内容，需要区分出物业自身经营产生的可用于偿还贷款本息的现金流，如果不足80%，就不符合贷款要求。为此，物业自身经营产生的现金流的评测是我们偿债能力评价的主要内容。 评估中的注意点：l 假定抵押物业独立经营，来测算现金流收支情况。要严格区分物业经营收入和其他综合收入。l 对收入估算，要以事实为依据，根据前期的经营水平，结合对市场的分析判断，进行合理推测。l 对成本的估算，要充分考量，要将物业经营中会发生的成本费用尽可能地考虑进去，预测的总成本与历史数据要进行比对，总体水平保持一致或接近。l 可还贷资金=税后利润+折旧+财务费用下面以宾馆酒店类及商业租赁类物业的具体测算作为参照，举例说明在评估中的一些要点：、宾馆酒店1、收入估测宾馆酒店的经营收入主要有客房收入、餐饮收入和其他收入等。其中客房收入和餐饮收入占据主导地位，是评估测算的重点。A、客房收入决定客房收入的主要因素是平均房价和客房率。如果不考虑递增因素，可直接采用上一年度的实际经营数据，这是较为简便的做法。但如果上一年度由于特殊原因，造成经营数据的失真，无法直接作为后续年度经营业绩的参照，那么就需要分别对平均房价和客房率进行推测。比如某宾馆以前年度客房率一直保持在70%以上，但去年仅为57%，原因是去年对部分楼层进行装修改造，影响了整个年度的客房率，对于这种情况，就要根据情况分别对其房价和客房率进行重新合理估算。同理，比方说上海由于世博会而导致酒店的客房率远高于平均水平，我们也需要对其作出调整预测。客房价格：相对来说比较平稳，不大会出现大起大落的情况，一般可以沿用以前年度的经营数据，可以适当考虑物价递增的因素进行推测。在确定客房价格时还需要注意的是，要看参照房价是否包含早餐价格，一般星级宾馆的早餐成本在30-60元/位，需要剔除。去年省内最高的是杭州凯悦酒店，平均房价达到了1585元（早餐标价130元/位左右）；浙江西子宾馆次之，为1429元。客房率：一般星级酒店的平均客房率保持在65%左右已经算是不错的了，高的也就在70-80%之间，在进行估测时，可以采用酒店历年正常年份的平均值作为依据，结合考虑竞争因素进行判断。杭州凯悦去年客房率是68%，浙江西子宾馆63%。客房收入=平均客房价格*客房率*客房数*365B、餐饮收入我们在项目评估实践中发现，宾馆餐饮与宾馆客房率的关联度并不大，传统的按客房收入的一定比例来确定餐饮收入的方法，与实际情况偏差较大。所以，餐饮收入的估测，主要还是依据上年度的实际经营数据来确定。C、其他收入。主要指的是酒店内商场、洗衣等服务收入、外租营业场地租赁等收入，一般占整个营业收入的比重较小，原则上沿用上一年度实际经营数据。2、成本估算酒店的经营成本比较庞杂，我们需要对其成本明细进行大体的分析归类，主要目的是要区分出与营业收入关联度较高的变动经营成本和与营业收入无关联的固定经营成本，进而计算出客房成本率和餐饮成本率。A、固定经营成本。主要包括人员工资、折旧、广告促销、维修保洁、装修摊销等等。说明：固定经营成本不随预测营业收入变化而变化。一般假设的酒店装修周期为5年，具体标准根据酒店的档次水平会有所不同，难以一概而论，控制在2000元/上下较为合理。B、变动经营成本客房成本。主要包括客房物料损耗、水电费用、及日常维修等费用。客房成本率一般在客房收入的10%-15%之间比较合理。客房成本=客房收入*客房成本率餐饮成本。主要是餐饮的原材料成本。一般餐饮成本率在餐饮收入的50%左右比较合理。餐饮成本=餐饮收入*餐饮成本率C、其他成本财务费用。需要从固定成本中单列开来，根据我行贷款发放额和本金偿还情况预测财务费用对于一些委托品牌酒店，还会有品牌管理费。通常分两块，一块与营业收入直接挂钩，一块按利润总额分成。D、相关税金营业税及附加房产税，一般按固定资产原值70%的1.2%征收。所得税。3、还款来源评测。按上述营业收入及成本费用进行估测，形成损益表。可还款来源=税后利润+折旧+财务费用物业自身还贷比率=可还款来源/贷款本息合计*100%、租赁商业物业1、收入估算A、租金收入。这是物业租赁的主要收入，评估依据主要是合同约定，所以需要将租赁合同全部收集，并对其主要的约定条款进行分类汇总。租赁合同的要素包括：租赁面积、租赁价格、期限，递增率和付款约定等：租赁物业位置、租赁面积。租赁位置的标识是必要的，这可以防止我们重复或者漏计，也可以对物业不同位置的租金价格差异进行了解。合同约定的计租面积与产证面积不一定对应吻合，这种情况还是比较普遍，尤其是一些专业市场，主要原因可能包括：走道，门厅等共用部位用于出租、无产证但可供租赁的面积、套内面积与建筑面积的差异等。我们要根据具体情况加以说明，对租金合同直接反映的数据需要进行整理调整，统一转化成按产证面积计量，以便于在评测租金价格时不至于出现较大偏差。租赁价格。约定租金的形式可能有很多种，为了便于比对和预测，我们需要将租金价格标准化，较为通常的做法是将其折合成“元/天*平方米”来标识。在获得经过统计整理的租金价格以后，需要对其租赁价格的合理性进行判断，需要比对周边同类物业的租金价格水平，如果发现明显高于市场平均水平，需要对其真实性及合理性进行必要的调查判断，要防止借款人为了迎合银行要求而提供虚假的租赁合同信息，以取得高额贷款的情况发生。印证租赁合同真实性的方法，主要是查阅分析借款人上年度实际租赁收入的明细情况，用总量核对及抽查明细的方法对租赁合同进行核实，必要时，可以让借款人提供上年度房产税缴纳凭证来加以印证。租赁价格递增率。通常租赁价格都是呈现上涨趋势，所以租赁合同一般也会约定一定的租赁价格的递增率。由于递增率的设定对于我们评测租赁收入影响较大，所以必须对其合理性进行调查分析。一般我们比较认可的递增率为每3年递增5%，或者说是年递增2%这样的水平。如果发现合同约定递增率过高，我们就需要进一步加以分析。一般处于起步阶段商业物业，周边商业氛围尚不理想，为了能够尽快调动起人气，租金价格较低，当人气逐步转旺时，租金价格的提升速度比较快，这有一定的合理性。但当其租赁价格接近或超过市场平均水平后，就应该降低递增率到合理水平。出租率。依据物业的不同经营阶段进行合理的确定，理论上来说，随着物业经营成熟度的提高，出租率会逐步上升。所以在评估预测时，可以在现有出租率的基础上，逐步递增。租金收入=租赁面积租赁价格出租率B、物业管理费收入。物业管理费一般是由物业公司向经营户收取的，用于物业正常经营所需要的正常支出的费用，通常包括治安保洁费、共用部位水电费、日常设施维护费用等。此项收入原则上不纳入还款来源的估算。C、附属收入。主要是指由物业经营而产生的，租赁收入以外的收入，一般包括建筑立面广告收入、停车位收费收入等。此类收入可参比的市场数据不多，主要评测依据还是以其上年度实际经营收入为基础，进行合理推测。纳入此类收入的，还应该还包括一些变相租金收入，出于避税角度考虑，出租人有时会巧立名目，将租金收入分割成多种收入，比方说场地使用费、设备使用费一类的，也有将物业管理费变相提高的，对于此类收入，只要能够调查属实的，应该都可以列入还款来源估算。2、成本估算A、综合管理费。由于未将物业管理费列入还款来源估算，对应的，物业正常经营所需的一些烦杂支出也就无需纳入考虑范围。通常只需简单考虑一些办公、管理、广告推广等方面的费用就可以了，这也符合实际情况，评估时，可以根据上年度借款人实际费用支出情况，确定一个综合管理费即可。B、其他成本。固定资产折旧费大修费财务费用C、税金估算营业税及附加房产税，按租赁收入12%征收。所得税。3、还款来源评测。按上述营业收入及成本费用进行估测，形成损益表。可还款来源=税后利润+折旧+财务费用物业自身还贷比率=可还款来源/贷款本息合计*100%第六章 案例分析一、基本背景资料 “数码港”位于杭州市文三路，总经营面积10527，其中7594为借款人自有（抵押物业）；2319是其他小业主持有，返租给借款人经营；另有614是无产证但可以租赁的房产。抵押物业由借款人于2000年购买取得，购置成本5871万元，装修费用600万元左右。 其产权人集团是一家专业从事商业地产开发、运营和模式创新的企业。据资料表明，该集团现已在全国23个省，创办了60家大型IT连锁卖场，经营面积超过70万平方米，连续三年在交易总额、卖场总数量、经营总面积等数据在全国名列前茅。 截至2009年12月，公司总资产40181万元，总负债21289万元，资产负债率53%。信用等级AA+，客户分类支行级优良。截至2009年12月，银行借款总额13727万元，其中我行经营性物业贷款3811万元，对外担保4190万元。二、资料收集借款人营业执照、组织机构代码证，对于房地产开发企业需提供开发资质等级证书；借款人验资报告和公司章程；借款人贷款证（卡）和资信证明材料；借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一期的财务报表、科目明细；房产所有权证等权属证明文件；租赁合同，广告收入合同、物业管理费收入合同等，列表清单；物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；三、政策分析1、借款人信用等级、客户分类、资产负债率、所有者权益等都符合基本要求。置换原经营性物业贷款，要求所有者权益2亿元以上，不符合，相差1000万左右，如果借款人能够在近期能够做到符合标准就可以进入。2、抵押物地理位置：区域为杭州市文教区，IT行业商业街，商业氛围成熟。面积：经