某地产企业开发管理全套流程.doc

目 录一、土地一级开发的概念3二、土地一级开发的实施方式3三、土地一级开发成本和收益4四、一级开发的土地范围4五、一级开发涉及政府职能部门4六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容5七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1）6程序一：确定土地一级开发项目6程序二：确定一级开发单位6程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）7程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）7程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）7程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）9程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）9程序八:办理规划意见书10程序九：办理土地一级项目开发项目核准11程序十：取得征地批复(实施征地)12程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）13程序十二：编制市政基础设施实施方案14程序十三：组织验收，评估土地成本14程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易14八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2）15程序一：确定土地一级开发项目15程序二：取得市土地储备联席会意见16程序三：签订土地一级开发合同16程序四：办理建设项目用地预审16九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3）17程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见18程序二：办理建设项目用地预审18一、土地一级开发的概念土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。二、土地一级开发的实施方式根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段）。如远洋山水东区、银港项目。3、对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。如今年8月1日成交的清河毛纺厂用地属于这一类型。本报告主要针对第二种方式，即委托开发企业实施一级开发，包括招标选择、直接确定和458号文项目三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。三、土地一级开发成本和收益成本构成：1、征地、拆迁补偿及有关税费；2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；3、市政基础设施建设有关费用；4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；5、贷款利息；6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。收益：委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。四、一级开发的土地范围1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的；4、协议出让土地首次转让土地使用权的；5、政府规定的其他土地使用权交易；6、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。五、一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件；3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件；4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件；5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑）物拆除后入市交易。9、成本审核和确认原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1）本程序根据北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行）并经咨询相关部门后制定，适用于通过招标委托开发企业进行一级开发这一方式（目前尚未开始实施，据有关人士介绍将于2006年下半年开始启用）。其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具体根据市土地储备开发联席会意见办理，程序三至九顺序可调整。程序一：确定土地一级开发项目政府主管部门：市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）主要工作内容：1、 原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向市国土局提出土地一级开发申请（危改项目向市危改办提出申请，绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请）；2、 市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审；3、 市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案；4、 市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见。程序二：确定一级开发单位政府主管部门：市国土局、市建委等部门主要工作内容：1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；2、下达土地一级开发批复；3、签订土地一级开发合同。程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）对于部分重点项目，需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）下列项目需要办理交通影响评价：（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；（2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；（3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；（4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；（5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；（6）其他需要进行交通影响评价的项目。政府主管部门：市规委基础设施处、市交通委员会主要工作内容： 委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容），提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。办理避让古树名木措施审批意见政府主管部门：市园林局监督检查处审查标准：1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。所需文件资料：1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章）；2、规划意见书及附图；3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。办理时间：20个工作日办理避让古树名木移植许可政府主管部门：市园林局城市绿化处审查标准：1、是否属于因特殊情况必须移植的；2、古树名木移植方案是否符合要求；3、申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效；4、如举行听证的，符合听证笔录的要求。所需文件资料：1、北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；2、北京市园林局绿地指标审核签图意见；3、规划意见书及附图；4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；5、古树名木移植方案。办理时间：12个工作日程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）项目用地内存在文物的，按照市土地联席会议意见处理。程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）环境评价文件包括三类：环境影响报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏感区、建筑面积5万平米以下、且位于敏感区的项目；环境影响登记表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非敏感区的项目；环境影响报告表，适用于其他项目。政府主管部门：市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。审查标准：1、符合北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录的要求；2、符合国家产业政策；3、符合城市功能区划和环境保护规划；4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；7、满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；8、建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。10、能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；11、离辐射防护与辐射源安全基本标准（GB18871-2002）和电磁辐射防护规定（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定。12、地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；14、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计；所需文件资料：1、并加盖单位印章的建设项目环境管理申请登记表。2、环境影响评价文件：（1）书面文档2份及电子文档各1份；（2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案;（3）环境影响报告书须符合关于进一步规范环境影响评价工作的通知（环办200288号）的要求。3、拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订；环境影响登记表项目可以提交示意图）。4、项目用地预审意见；5、土地一级开发批复。6、对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外；办理时间：报告书60日、报告表30日、登记表15日。程序八:办理规划意见书政府主管部门：规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）审查标准：1、实体审查 （1）符合各类城市规划（城市规划法和北京市城市规划条例）。 （2）新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件); 自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。 2、形式审查 （1）环保部门批准的环境影响评价文件。 （2）无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见； （3）广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见； 所需文件资料：1、申请书；2、用地说明书；3、地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)；4、平面设计图1份；5、环评、交评审批意见；6、普测或钉柱成果报告书（电子版）；7、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；8、一级开发批复；9、产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；10、迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见；11、其他材料。办理时间：20个工作日程序九：办理土地一级项目立项核准政府主管部门：先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请（目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请）。审查标准：1、项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制；2、项目符合国家法律法规；3、项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；4、项目符合国家宏观调控政策；5、地区布局合理；6、主要产品未对国内市场形成垄断；7、未影响我国经济安全；8、合理开发并有效利用了资源；9、生态环境和自然文化遗产得到有效保护；10、未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；11、房地产企业开发资质证明文件；12、项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。所需文件资料：1、 由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；2、 一级开发批复；3、 项目用地预审意见；4、 征地补偿安置初步协议；5、 法人资格证书（开发企业）；6、 中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；7、 环评、交评审批意见；8、 其他材料。办理时间：区县发改委20个工作日，市发改委20个工作日程序十：取得征地批复(实施征地)新增集体土地需要办理征地手续，然后再实施征地。政府主管部门：向项目所在区县国土分局征地科提出申请，经区县分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。所需文件资料：1、申请书；2、规划意见书及附图；3、钉柱测量成果报告书；4、一级开发项目立项核准文件；5、征地补偿安置协议书；6、一级开发批复和建设项目用地预审意见；7、拟占用土地1：1万土地利用现状图；8、补充耕地位置图；9、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；10、建设项目总平面图或线形工程平面图；11、一书四方案（用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由区国土局提供）；12、（占）地情况调查表；13、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；14、是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）；15、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。办理时间：分局30个工作日，市局30个工作日程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于工厂搬迁，签订搬迁协议，并完成厂房腾空即可。政府主管部门：所在区县建委（或房地局）拆迁科所需文件资料：1、申请书；2、规划意见书及附图；3、一级开发批复和建设项目用地预审意见；4、一级开发项目立项核准文件；5、拆迁实施方案；6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件；7、其他材料。办理时间：30个工作日程序十二：编制市政基础设施实施方案政府主管部门：市规委市政处、各市政专业部门 主要工作内容：1、到市自来水公司编制上水方案；2、到北京四方市政技术公司编制雨污水方案；3、到市热力集团编制热力方案（市政供暖范围内）：4、到燃气公司编制燃气方案（市政燃气范围内）；5、到市供电局编制供电咨询方案；6、到市电信局编制电信方案；7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合。程序十三：组织验收，评估土地成本政府主管部门：市国土局会同有关部门主要工作内容：1、一级开发单位委托有资质的土地评估单位就土地开发成本及土地市场价格进行评估或委托专业审计机构进行审计； 2、市国土局组织有关部门对土地一级开发工作进行验收；3、市国土局内部（土地储备中心、市场处、利用处、土地利用中心等）对一级开发成本进行预审；4、市国土局和市发改委审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易政府主管部门：市国土局会同有关部门主要工作内容：完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据年度土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下：1、市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；2、市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议；3、市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。今后土地供应计划和储备开发计划完善后，预计此步骤可省去。八、直接确定开发企业的一级开发项目程序（参见附图2）当前，土地一级开发项目招标管理办法尚未出台，由企业实施的一级开发项目以政府直接确定开发企业为主要方式。具体如下：程序一：确定土地一级开发项目政府主管部门：项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门，市国土局土地储备中心、分中心主要工作内容：1、拟进行一级开发企业征得原土地方、项目所在区县和乡镇政府或原土地方上级主管部门同意，并与原土地方签订土地一级开发意向书；2、集体土地向所在区县土地储备分中心提出一级开发申请，经同意后由分中心向市储备中心分中心管理部提出申请；国有土地直接向市储备中心一级开发部提出申请。市储备中心初步同意的，将项目提交市土地储备联席会议讨论。危改项目向市危改办提出申请，由市危改办提交联席会议讨论。绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请，由市绿隔总指挥部提交联席会议讨论。程序二：取得市土地储备联席会意见政府主管部门：市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）所需文件资料：1、一级开发申请书（原件盖章1份）；2、企业法人营业执照（复印件盖章2份）；3、法定代表人证明书（原件盖章2份）；4、法定代表人身份证（复印件2份）；5、授权委托书（原件2份）；6、代理人身份证（复印件2份）；7、该宗地的情况说明（包括：宗地四至范围、宗地权属介绍、宗地面积、用途、地上物情况说明）（2份）；8、项目所在区域控规（复印件盖章2份）；9、1：2000或1：500地形图（原件2份）；10、无抵押、无法院查封等他项权利限制说明（原件盖章2份）；11、国有土地使用证或权属证明文件（验原件、留盖章复印件2份）；12、原土地方同意进行一级开发的意见；13、项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门同意进行一级开发的意见；14、演示文稿（电子版）；15、其他资料。程序三：签订土地一级开发合同一级开发项目经联席会议同意后，由市国土局对一级开发企业下达土地一级开发批复，双方签订一级开发合同。程序四：办理建设项目用地预审政府主管部门：拟进行一级开发的单位先向国土分局市场科提出预审申请，经同意后，开发单位再将材料上报到市国土局市场处。审查标准：1、选址符合总体规划（在总归图纸上没有，但是如果在文字中有体现也可以通过）；2、建设项目符合国家供地政策；3、建设单位取得宗地的一级开发权批复；4、建设项目及用地标准符合节约用地原则；5、占用耕地的补充耕地方案是否可行。所需文件资料：1、申请表建设单位填写关于项目的基本信息情况；各个区县国土分局填写初步审查意见，并盖章。2、申请报告项目基本情况介绍：主要分析项目建设的必要性、用地需求情况、资金投入情况、原来用地情况、如果需要改变土地利用总体规划的、说明是否纳入能源利用计划；拟选址情况：选址方案、选址的充分性和必要性说明；用地总规：用地面积、总建筑面积、各个功能用地的面积及建筑面积情况；用地类型：宗地的用地现状属性说明（建设用地还是农地、耕地）；耕地补充登记初步方案：针对占用耕地的项目，如果不占耕地的可以不需要。办理时间：国土分局初审5个工作日，开发单位从分局转到市局1个工作日，市国土局审批14个工作日下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3）根据市国土局关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知（京国土出2004）458号），对于以下三类用地在符合先行有关政策的前提下，准许其以原建设单位为主体，继续完善前期相关批准手续并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等前期工作，使土地达到入市交易条件：（1）2004年1月9日前已经取得项目建议书批复或规划批准文件,且到2004年8月31日至少有一个文件依然有效的用地；（2）2004年8月31日前已取得市危保办或区政府核发规划论证意见函的房改带危改项目用地；（3）2004年8月31日前，符合绿化隔离带相关政策并已进入实施阶段的项目用地。这三类项目的一级开发程序如下：程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见所需提交的材料除了授权委托的一级开发项目上会需提交的材料外，还应提交项目符合458号文要求的文件。程序二：办理建设项目用地预审与授权委托的一级开发项目相同下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。 市场部2005-9-21房地产评估的类型 1、一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。2、房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。3、特定评估：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力,交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。 房地产估价基本理论-程序（一） 房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。一般而言，评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤。一、明确估价的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称坦估价的基本事项，必须预先明确。一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。（一）明确估价对象1评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等；如估价的是写字楼，是否包括其中配备的设备；如是酒店，是否包括其中的家具等。2评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。在我国，尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权，还土地使用权的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。（二）明确估价目的估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的，因此，必须明确评估目的。明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性，因此其数额应等于评估对象的预期价格（抵押期限）减去处置税费等；征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行，如有些国家及地区规定，土地的课税价格用路线价法评估；保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。（三）明确估价时点房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗房地产来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗房地产的价格都是指该房地产在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。非时价的评估不仅是毫无意义的行为，而且也是无法进行的，因此，必须明确估价时点。估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。（四）明确评估前提由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：1独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“房地产”上，根据某种需要或特定条件，有时单独就该房地产的土地部分进行评估，并且不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。简单地说，就是将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行建筑物拆迁的独立估价。2部分估价。部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体，在该土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响，而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响，或土地对建筑物价格的实际影响。由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定，土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。3合并估价或分割估价。以房地产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。例如，以购买邻地并与自有土地合并使用为前提，对邻地进行买卖价格评估即为合并估价；又如，为使土地的一部分分割出售成为可能，而评估其剩余部分的价格，即为分割估价。无论是合并估价还是分割估价，其估价结果都将与正常评估存在一定差异，其评估出的价格称为“限定价格”，即在市场受限定的条件下所形成的价格，该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。4变更估价。变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估，也可称为变更利用状态估价，它主要包括如下几种情形：（1）以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价。如学生宿舍将改造为宾馆，政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。（2）以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。（3）以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。对于上述需要确定的种种估价事项，一般都是由委托人提出的，或根据委托人的意向由估价人员整理出来的。二、拟定估价作业计划明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：1初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。2确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。3制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。4评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。三、实地勘察由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：1对象房地产的位置及其周围环境。实地勘察时，除应查明地号或门牌号码外，还应对照地籍图判明对象房地产的边界及其与邻地和道路的关系，这样才能准确地把握估价对象的位置、形状和土地面积等，应注意误勘。同时，还要观察一下附近的建筑布局、绿化、卫生状况、地势高低、日照、通风及周围土地利用程度等，并进行实地拍照。2对象房地产的使用情况及现状。首先要核实对象房地产的实际用途。如果属于有收益的房地产，还要查明其出租或经营上的收益与费用；其次要查明建筑物的结构、建成时间、新旧程度、完损等级及内部装修等（应对建筑物进行内外拍照），并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。不要忽视调查实际使用情况与登记所规定的限定用途是否一致，数量是否相符，权利状态与产权产籍档案记载是否一致等。3了解当地房地产市场的特征和情况。四、收集分析相关资料（一）房地产价格的一般影响因素资料房地产价格的一般影响因素，基本上属于宏观的社会因素，它们并不直接决定某宗房、地产的价格，但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义，对某类房地产的价格变地有时能产生特别大的影响，所有这些，最终也都会体现在个别房地产上。因此，必须广泛收集并深入分析这方面的有关资料。从总体来看，一般影响因素对房地产价格的作用是错综复杂的，分析它们对估价对象队价格究竟产生何种影响更是一个难度很大、非常复杂的问题。一般来说，没有固定的数学公式可套用，主要依靠估价人员长期积累的丰富经验进行综合分析判定。尤其是在房地产市场起伏较大、变化莫测时，对于这些因素的分析更要依赖于经验，有时甚至体现为估讲师的眼力。但是，当房地产市场走势比较稳定，价格变动比较平稳时，这些一般影响因素对房地产价格的综合作用还是能够体现出规律性的，房地产价格将出现平稳的变动趋势，这时可运用统计规律和预测方法来确定房地产价格的平均增减量、平均增长速度或价格变化模型。对这些数据加以具体分析，即可确定一般因素对评估对象价格变化的作用影响。在分析过程中，应善于根据具体情况确定对评估对象或某类物业的价格变化有较大影响的关键因素，从而既可简化分析的难度，又可提高分析的精确性。（二）区域市场资料由于房地产市场的区域性，区域市场的资料对评估对象价格的影响更大。区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现，包括该地区的经济、社会、城市建设（基础设施与公益设施的建设）、城市规划的发展变化，也包括该地区的市场特征及交易情况等。（三）实例资料实例资料，主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和房地产运用收益实例资料（如出租房地产的有关资料）。在评估过程中，无论是否直接运用这些资料，都应尽量收集，以供参考。对于搜集到的实例资料，应整理成表格形式，以便于利用。（四）评估对象的情况该资料的收集是在实地勘察时完成的，一般是按固定的表格填写。各类资料的来源渠道主要是：l委托者提供。2实地勘察。3政府有关部门提供。4相关当事人提供。5咨询公司提供。另外，必须指出，运用不同的估价方法，收集资料的侧重点是有较大差异的五、运用估价方法进行估算并决定估价结果（一）评估方法的选择在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况：1各种估价方法的适用范围。2估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。（二）运用估价方法进行价格试算依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信眼，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。关于试算价格的计算过程见相应的估价方法章节。（三）调整试算价格运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。1调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：（l）资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。（2）估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。对于自用房地产，一般应以比准价格（按市场比较法估算的）或积算价格（按成本法估算的）为依据进行价格调整，并作为决定最终估价额的依据。对于收益房地产，一般以收益价格为主来调整，但因为在估算收益价格时，即使能够正确把握纯收益，也会因为在资本化率的选取上存在微小差异而导致收益价格出现较大误差，因此，对于收益房地产，还必须较多地斟酌比准价格或积算价格来进行调整，并以此作为决定最终估价额的基本依据。2调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种，（四）最终估价额的决定在如何决定最终估价结果上，有两种不尽相同的的意见：1以调整得出的最终估算结果为主要依据。2以估价人员的经验为主，参考估算结果。我们认为第一种意见更为合理，应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动，有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤，一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。六、撰写估价报告估价报告是记述评估成果的文件，为了保证其质量，在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。（一）估价报告书的形式估价报告书有定型式（或称表格式）、自由式与混合式三种，可根据评估活动的具体情况灵活选用。1定型式估价报告书。又称封闭式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产，制作相应的定型式估价报告书，则可以在一定程度上弥补这一缺点。2自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。其优缺点与定型式估价报告书恰好相反。3混合式估价报告书。混合式估价报告书是兼取前两种报告书的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估价报告书。（二）估价报告书的组成一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成：1封面（写明报告名称）。2目录。3致委托者函。4估价结果报告。5估价分析报告（即技术报告）。6有关附件。（三）估价报告书的内容在估价报告书中至少要记载下列事项：1委托估价者名称。2受理估价者名称。3估价对象概况。包括估价对象的实体状况与权利状况。4估价目的。在报告书的相应地方，应同时说明根据此目的在评估过程中考虑了哪些特殊事项。5估价时点。6估价作业日期。7评估依据。8估价采用的方法、技术路线和测算过程。9估价结论。即最终估价额。10决定估价额的理由。11估价前提及估价结果的使用范围。12估价人员情况。应说明估价人员与评估对象有无利害关系。13附属资料。如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等。上述六个基本估价步骤具有明显的阶段性。明确估价的基本事项与拟定估价作业计划，属于估价的准备阶段；实地勘察、搜集与分析相关资料、运用估价方法估算并决定估价权，同于估价的实施阶段；撰写估价报告则属于估价的结束阶段。上述三个阶段、六个步骤反映了估价的主要过程。不同论著在介绍估价程序时往往存在着某些差异，但异点不是发议在上述六个基本步骤上，而是由于阐述问题的详略程度或范围不