不良资产之房产评估(学习).docx

不良资产之房产评估评估方法：1、 现行市价法也称市场比较法，是根据目前公开市场上与评估资产相似的或可比的参照物的价格来确定被评估资产的价格评估价值+全新参照物市场价格（全新参照物市场价格/预计使用年限）*资产已使用年限*调整系数2、 重置成本法重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。评估程序第一步，被评估资产一经确定即应根据该资产实体特征等基本情况，用现时（评估基准日）市价估算其重置全价。第二步，确定被评估资产的已使用年限、尚可使用年限及总使用年限。第三步，应用年限折旧法或其他方法估算资产的有形损耗和功能性损耗。第四步，估算确认被评估资产的净价。3、 收益现值法将评估对象剩余寿命期间每年（或每月）的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日现值。资产重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。遵循利率期限与资产寿命期限、合营期限相对应、相匹配的原则。4、 路线价法路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（也就是离道路距离远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是这条街道上的价格。而不是标准深度土地的价格。公式：地价=路线价*深度百分率*其他修正系数*宗地面积适用范围：城市土地，较为繁华地区，街道比较整齐的区域。适用条件：要有较多的比较案例。土地市场规范。路线价估价法的程序1、划分路线价区段一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。在划分路线价区段时，应将接近性大致相等的地段划分为同一路线价区段。一般以一街廓长为一路线价区段，但在繁华街道有时需将街廓划分多段，设定不同的路线价。而在某些不繁华的街道，有时需将数个街廓划分为一个路线价区段。此外，在同一街道上，两侧繁华程度有显著差异时，应视为两个路线价区段考虑。2、确定标准宗地路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积。标准宗地，是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度，是指标准宗地的临街深度。临街深度，是指宗地离开街道的垂直距离。实际评估中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。如某路线价区段的临街宗地大部分深度为18米，则标准深度应设定为18米。3、确定路线价路线价是设定在路线上的标准地块的单位地价。路线价的求取通常是在同一路线价区段内选择若干标准地块作样本，然后用市场售价类比法、预期收益还原法等具体评估方法，分别求出各样本的单位地价，并把各样本的单位地价算术平均(或取众数)，最终得出路线价。4、制定深度指数表和其他修正率表深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。制作深度指数表的原则是，地块的各部分价格随街道的程度而有递减的趋势，即深度越深，接近性越差，价格就越低。此外，根据其他因素，如角地、形状、宽窄等的影响，还应编制其他修正率表。5、计算各地块的价格根据路线价、深度指数表和其他修正率表以及宗地面积就可计算各地块的价格。（市场调研、资料检索、分析相关市场需求、行业信息等）（评定估算，撰写报告）税费：二手房买卖过户的费用，请参考:1、契税（买方缴纳）：普通住宅按买价征收1.5-2%；90平米以下首套住房按买价1%征收；非普通住宅或二套以上房产按买价3-4%征收（普通住宅应同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.0以下;单套建筑面积在144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍为普通住宅，否则将按非普通住宅对待。）；2、营业税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年按房价的5.6%收取,取得产权证满5年的非普通住宅按差额5.6%征收，满5年普通住宅免收；3、个人所得税（卖方缴纳）：，按1%或交易差价的20%收取；(满5年唯一普通住房免交）4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。6.房屋价格必须要由当地房管部门指定的评估机构认定，你还需交几百元的评估费。7.如果是通过中介交易的，还需要交纳一定的中介费，由于目前各中介公司的收费各不相同，这需要您具体咨询相关的中介公司。商铺房屋在房屋用途上为非住宅，非住宅的房屋交易无论卖房人取得房屋产权超没超过五年，在办理房屋产权过户时都要按规定缴纳销售不动产营业税、土地增值税、所得税、印花税。如果该房屋办理房屋产权过户时，所需税费如下：1、契税；按房屋交易额5%缴纳。（买方承担）2、销售不动产营业税：按房屋交易额5.5%缴纳。（卖方承担）3、土地增值税：按房屋交易额1%缴纳。（卖方承担）4、所得税：按房屋交易额1%或房屋现值-房屋原值差额20%缴纳。（卖方承担）5、印花税：按