物业税税基评估研究.docx

内 容 摘 要近年来，我国城镇化速度不断加快、房地产价格持续上涨、居民收入差距进一步扩大。房地产税制存在的问题日益突出，房地产税制改革成为社会关注的热点，适时对不动产开征统一规范的物业税已提上议事日程。2013年11月，十八届三中全会审议通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定提出：“要加快房地产税立法并适时推进改革。”开展物业税税基评估研究是我国税制改革中开征物业税应首先考虑的因素之一。西方发达国家，税基评估理论比较完善，税基评估实践比较成熟。但基于我国国情，不能将国外的经验照搬照抄。因此，本文在在研究物业税税基评估理论基础上，借鉴国外物业税税基评估经验，结合本国国情，分析物业税税基评估的主体、客体、价值类型等影响因素，研究物业税税基评估普遍采用的批量评估法，提出完善我国物业税税基评估体系的建议。全文共分六部分。第一部分为绪论，主要介绍本文的选题背景、研究意义、国内外研究现状，并说明全文的主要内容和研究方法。第二部分，介绍了物业税税基评估的相关基本理论，对物业税税基评估主体、客体、价值类型、评估原则、评估方法和评估模型等基础理论问题进行归纳、分析和整理。第三部分主要介绍批量评估方法的基本原理、主要步骤及应用分析。第四部分，通过对我国房地产税制存在的问题分析，提出开征物业税是我国房地产税制改革的核心；从物业税税基评估是房地产税制改革重要环节的角度，分析我国物业税税基评估存在的问题。第五部分，物业税税基评估的国际借鉴。通过对有一定代表性的国家物业税税基评估的情况介绍，提出其借鉴意义。第六部分，完善从建立物业税税基评估法律制度和构建完善的物业税税基评估体系主要措施两方面提出构建我国物业税税基评估体系的建议。关键词：物业税 ，税基评估，批量评估Abstract Inrecent years, the speed of Chinas urbanization continues to accelerate , real estate price continues to rise and the income gap expands. The problem of the real estate tax is prominent . The real estate tax reform has become a social hot spot issue. Itstime to put on a unified standard for the real property tax. In November 2013 , theCPC Central Committee on deepening reform of the overall number of major issuesproposed by the eighteen session of the Third Plenary Session considers ,“speed up the real estate tax legislation and reform timely. Carrying out the tax base assessment study in China is the inevitable result with the development of market economy, Chinas tax reform one of the levy of real estate tax should be considered firstly. The tax base assessment theory is more perfect and the tax base assessment practice is more mature in developed western countries. However, based on Chinas national conditions , we can not copy the experience of other countries .Therefore, this articles achievements in the field of foreign tax base assessment theory and practice in basic theory on the basis of assessment of Chinas tax base, combined with Chinas national conditions, analysis of the factors of subject, object, value type of the tax base assessment, discussion of the tax base assessment of the field of universal application of the mass appraisal method used in China provide theoretical support for the premise and difficult for the mass appraisal method used in China. The dissertation can be divided into six parts.Key Words: Real Estate Tax ,Tax Base Valuation ,Mass Appraisal system目录第一章 绪论 1.1选题背景 1.2研究意义 1.3国内外研究综述 1.4基本思路和研究方法 1.5论文创新和不足第二章 相关基本理论 2.1相关概念 2.1.1税基的概念 2.1.2税基评估的概念 2.1.3物业税税基的概念 2.1.4物业税税基评估的概念 2.2物业税基本理论 2.2.1最优课税理论 2.2.2利益支付理论 2.3物业税税基评估理论 2.3.1物业税税基评的主体和客体 2.3.2物业税税基评估价值类型 2.3.3物业税税基评估的原则 2.3.4物业税税基评估的基本方法 2.3.5三种基本方法适用性分析及批量评估方法的选择第三章 批量评估方法在物业税税基评估中的运用 3.1批量评估方法分析3.1.1批量评估简介 3.1.2批量评估基本原理 3.1.3批量评估基本步骤 3.2批量评估方法应用的前提条件分析 3.3批量评估参数的量化分析第四章 我国物业税税基评估现实基础分析 4.1我国房地产税制问题分析及建议 4.1.1现行房地产税制“重流转，轻保有”问题突出 4.1.2房地产保有环节税收的现实问题分析 4.1.3房地产税制改革建议：开征物业税 4.2我国物业税税基评估存在的问题 4.3我国物业税税基评估现实条件分析第五章 物业税税基评估的国际借鉴 5.1美国物业税税基评估借鉴 5.1.1物业税税基评估的法律依据 5.1.2物业税税基评估机构 5.1.3财产登记和估价制度 5.1.4物业税税基评估方法 5.1.5评估周期 5.1.6争议解决机制 5.2立陶宛物业税税基评估借鉴 5.2.1立陶宛简介 5.2.2立陶宛物业税税基批量评估实践背景 5.2.3立陶宛物业税税基批量评估系统的实施机构 5.2.4立陶宛物业税税基批量评估系统 5.3境外物业税税基评估的启示 5.3.1均通过立法保障物业税税基评估工作开展 5.3.2均有专门物业税税基评估的执行机构 5.3.3建立有效的房地产信息系统 5.3.4计算机辅助批量评估系统和地理信息系统结合运用 5.3.5积极开展国际合作第六章 完善我国物业税税基评估体系的建议 6.1建立物业税税基评估法律制度是基础 6.1.1建立物业税税基评估法律制度的意义 6.1.2物业税税基评估法律制度的立法原则 6.1.3物业税税基评估法律制度的相关内容 6.2构建完善的物业税税基评估体系主要措施 6.2.1合理选择物业税税基评估主体 6.2.2建立完善的房地产 信息系统 6.2.3建立计算机辅助批量评估系统 6.2.4健全物业税税基评估申诉机制 结束语参考文献致谢第一章 导论 1.1 选题背景和研究意义 1.1.1 选题背景我国改革开放以来，房地产业发展迅速，房地产业在国民经济中的比重不断上升，已成为我国国民经济的支柱产业，房地产保有量的不断增加，已具备开征物业税的经济基础。随着房地产业的快速发展，我国现行房地产税制的弊端和问题日益突显：一方面，现行与房地产相关的税种设置复杂，权责不清，存在重复征税现象；另一方面，税负主要集中在开发环节和流通环节，而保有环节税种少、税收负担较轻。针对上述问题，2003年10月召开的中共中央十六届三中全会提出 “条件具备时，对不动产开征统一、规范的物业税，相应取消有关税费”。2005年10月中共中央召开第十六届五中全会，大会提出“稳步推行物业税”的建议。2010年10月召开了中共中央第十七届五中全会，提出“研究推进房地产税改革”的建议。2013年11月召开的中共中央十八届三中全会审议通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中关于税收制度改革明确指出：“要加快房地产税立法并适时推进改革”。目前，我国处在物业税的税制设计阶段，我国房地产税制改革的整体思路是按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，在不增加整体税负的情况下，简化税种，推进房地产税收一体化改革。物业税作为相对稳定的地方税种，有利于稳定地方财政收入，合理控制地价，有效抑制房地产市场过度投资、投机行为，促进房地产市场健康发展。 一个税种的开征首先要考虑的因素是税基和税率，税基和税率的大小直接决定了应纳税额的多少。物业税的税基与不动产价值紧密相关，不动产的价值高低决定着物业税税基价值的高低，而不动产价值主要通过评估确定，因此物业税税基评估是开征物业税的重要环节。本文研究的物业税的税基评估，是为政府准备征收物业税而进行的征纳税税基评估，即因税收征收和缴纳需要而发生在税收征纳之前的申报征纳税基评估。 我国税收体系和现行房地产税制的缺陷促使政府对房地产税制重新构建。税收手段是政府对房地产业进行宏观经济调控的重要手段之一，建立和完善物业税税基评估体系是房地产税制改革的必要条件。 本文正是基于以上背景，在研究物业税税基评估理论基础上，借鉴国外物业税税基评估经验，结合本国国情，提出完善我国物业税税基评估体系的建议。1.1.2 研究意义本文的研究有助于完善物业税税基评估的理论，实现理论指导实践的现实意义。从理论价值方面分析，本文的研究有利于进一步拓展和深化我国物业税税基评估理论；从现实意义方面分析，物业税税基评估研究是我国房地产税制改革的重要组成部分，可以满足税收的现实征管需要；从政策角度分析，能为我国完善物业税税基评估体系提供一些合理建议。 鉴于物业税税基评估理论的重要性，物业税税基评估研究的主要作用和意义体现在以下几个方面： 第一，发展物业税税基评估理论对完善我国资产评估理论体系有着重要意义。资产评估是商品经济发展到一定阶段的必然产物，是市场经济体系中不可或缺的中介服务行业。我国资产评估经历了二十多年的发展，已形成较完整的资产评估体系。物业税税基评估作为资产评估的重要组成部分，其理论研究的发展与创新，对资产评估理论的发展有着积极而深远的影响。 第二，开展物业税税基评估理论研究，有助于加快我国物业税税基评估理论的国际趋同步伐。国外资产评估行业经历几百年的发展，形成了较完善的物业税税基评估理论体系，而我国资产评估行业发展较短，在理论研究方面与国际水平差距较大，因此，进行物业税税基评估研究对丰富完善我国的评估理论、缩短与国际评估理论的差距有着重要意义。 第三，开展物业税税基评估理论研究是我国房地产税制改革要求。对不动产开征统一、规范的物业税是房地产税制改革的核心，物业税税基评估又是开征物业税的基础工作，对实现税收公平原则有着重大意义。因此，建立并完善物业税税基评估评估体系是我国房地产税制改革的重要内容之一。1.2 国内外研究综述1.2.1 国外研究综述国外对房地产税收理论的研究起步较早,现代西方房地产税收理论起源于18、19世纪的古典经济学。威廉配第的著作赋税论对土地税、房屋税进行了早期研究，揭示出土地税收的最终来源是人类的剩余劳动，同时他还指出了房屋的两重性：房屋不仅是一种消费手段还是一种投资手段。赋税论的一些观点为房地产税收理论奠定了基础。 关于税收原则，许多早期的经济学家有过描述，如亚当斯密和瓦格纳等人；到了 20 世纪30 年代，凯恩斯学派对税收原则进行了补充以及发展，总结出了公平、效率、稳定经济原则；之后，HenuyJ,Aauon将税收原则运用到财产税上，并且进一步发展，指出在财产税上，公平原则包含横向公平和纵向公平。 在财产税收对地方财政收入影响水平方面，Wallace EOates(1969)做了研究。他研究了美国的财产税收，通过统计分析、数字计算及图像处理得出结论：财产税对地方财政来说，其贡献很大，但对于州和国家来说，其影响却很小。 在世界各国的财产税税基的比较方面，McCluskey WL(1999)认为物业税税基大致可以分为 4 类，分别为房屋(或建筑物)资本价值、土地资本价值、房地产年租金收益以及房地产的某些物理特征。在税基评估准则方面，国际估税官协会（IMO）、国际评估准则委员会（IVSC）以及美国的评估促进会（AF）都对税基评估准则做出规定。这些准则涵盖了税基评估的各方面，如税基评估的程序、方法、内容等等，这些规定在一定程度上指导着批量评估法的实施。 在税基评估体系方面，Robert J.Gloudemans 所著的不动产批量评估一书对批量评估体系进行了系统、完整的论述，主要介绍了如何构建批量评估的模型以及如何对模型进行校准。此外，他还进行了多元回归分析以及估计技术的校准工作；最后，在三种住宅回归模型的比较：加法、乘法、以及非线性模型这篇文章当中比较了这三种模型的适用范围和作用以及这三种模型方法的优缺点。在理论与实践结合方面，很多学者、专家以及税基评估工作人员都进行过积极的探索，为批量评估方法在实际中的应用及其与新技术、新方法的融合作出了许多有创新性的尝试。约瑟夫斯沃赫兹(JosephSilverherz)，威廉A撒默(Will Jam ASamers)对美国明尼苏达州圣保罗进行的重估标志着科学批量评估的开端。saksonHans R(1986)阐明了源于随机定价理论的随机定价技术在批量评估模型中的应用。在批量评估与人工智能应用相结合方面，wiIIiam M与 JensenDavid L(1990)做出了突出的贡献，他们应用人工智能技术，进行了批量评估系统的探索研究，由此，人工智能技术融入到 CAMA 系统之中。此外，Rayburn，William B：Tosh，Dennis S(1995)在对人工智能技术系统做出分类研究的基础上阐述了人工智能系统在批量评估中起到的重要作用，认为人工智能系统在结合批量评估应用方面具有良好的效果。 1.2.2 国内研究综述相对于国外的税基评估研究，我国对税基评估研究起步较晚。但随着房地产税制改革的推进，相关研究在各方关注下逐步深入展开。国内较早涉及税基评估的文献是纪益成于1999年发表的税基评估有关问题研究。他在该文中对税基评估的定义、特点以及估价方法等内容进行探讨，提出借鉴资产评估的方法对税基进行评估。他认为“随着国民经济的发展，税基评估必然成为一项重要的综合管理技术，而我国建立税基评估制度也是势在必行的。” 2005 年，纪益成在再论税基评估的有关问题一文中对税基评估的可行性展开进一步探索，分析了为什么要进行税基评估，税基评估的主体应该由谁充当以及税基评估的方法的应用等问题。同年，纪益成在批量评估：从价税的税基评估方法一文中回顾了批量评估产生与发展的历程，并阐述了批量评估方法的基本原理和主要的操作流程。2006年，纪益成在国外AVM技术在批量评估中的应用一文中系统地介绍了AVM的技术原理，特别是模型校准技术原理和模型设定理论，详细论述了模型校准技术与模型设定之间的相互联系，提出了开发和应用AVM，以及在国内建立税基批量评估方法体系的构想。2007 年，纪益成在三论税基评估有关问题中分析了课税对象不同价值种类之间的相互关系，对比了单宗评估方法与批量评估方法之间的关系及差异，研究了税基评估主体选择应该注意的问题。 2005年，周淑敏在积极推进不动产税基评估工作实施税收制度的重大改革一文中对比分析了国际上有关不动产税基评估的现状，对国内房地产税收的现实状况进行了分析，阐述了开展不动产税基评估理论研究的必要性和现实性建议。2005年，周淑敏发表了不动产税征收中的税基评估方法，认为不动产税的征收对于公平税赋、增加财政收入以及促进房地产市场的发展都有重要意义，这篇文章从不动产税基评估的成本问题和评估结果合理性问题出发，提出利用评估软件，对同一区域或同一类型的不动产进行“群体评估”的建议。2007年，徐一萍在依据基准物业价格进行物业税税基评估一文中提出将土地评估中的基准地价修正法应用到物业税税基评估中。同年在物业税税基评估体系的构建思路中，介绍了物业税和房地产价值评估体系现状，提出构建科学合理的物业税税基评估体系是开征物业税的关键问题。 2008年，王亚和尉京红在国外税基评估理论与方法及对我国的启示中分析了税基评估活动的行为主体的选择，提出确定税基评估客体时，不宜采用统一的计税依据，建议我国应借鉴国外设置合理的税基评估争议程序。2008年，姜楠在税基评估价值类型及评税模型的探讨中研究了税基评估客体界定，税基评估价值类型的选择与不动产市场不断细化趋适应，以及如何效率与公平之间的平衡问题。2011年，曹霄琪在物业税税基评估的国际借鉴及对我国的启示中提出合理确定物业税税基评估客体，扩宽税基保证横向公平。 以上观点，一方面反映了国内学者对物业税税基评估研究的进展情况，另一方面也为本文的写作提供了理论依据。纵观我国物业税税基评估研究现状，可以看出：第一，我国物业税税基评估研究起步较晚，许多基础理论问题还需进一步的探索和研究。第二，在进一步深化物业税改革的现实要求下，进一步完善我国物业税税基评估方法具有重大的现实意义，构建物业税税基的批量评估方法和制度体系已势在必行。随着我国房地产税收制度改革的深入发展，税基评估理论研究也将迎来广阔的发展空间。本文旨在对上述主要问题展开讨论，为我国开展税基评估实践提供理论支持。1.3 论文思路和研究方法1.3.1 论文思路本文从理论分析和实证研究的角度，分析物业税税基评估主体、客体、价值类型和评估方法等基础理论问题，并重点介绍了批量评估方法在物业税税基评估中的运用。根据我国物业税税基评估现状，在借鉴国外物业税税基评估方面的经验和研究成果的基础上，提出完善我国物业税税基评估体系的建议。1.3.2 研究方法1.文献归纳法：在大量阅读文献的基础上，对选取的文献进行分类，确定论文研究的切入点及研究方法。2.理论与实证分析相结合：通过对国内外物业税税基评估理论的分析，结合我国国情，提出完善我国物业税税基评估体系的措施。1.4 论文的创新之处和不足1.4.1 创新之处1.本文通过对物业税税基评估理论和方法的研究，在借鉴国外经验的基础上，结合我国国情，提出完善我国物业税税基评估体系的建议。 2.通过对国外房地产税基评估方法和制度体系的研究，对批量评估方法的应用进行分析。1.4.2 不足由于理论水平有限，对问题的把握有可能存在偏差，在分析问题时可能深度不够。此外，由于国外物业税税基评估资料来源有限，因此不能按同一体系分类比较，是文章的又一不足。第二章 相关基本理论2.1相关概念2.1.1税基的概念 所谓税基就是人们对所交纳的税额的一个价值评价指标，比如说物业税的价值权衡就需要借助税基指标来评价，这样才能在一定数量和一定的价值体系下对其进行合理的评估。所以说税基既涉及到征税对象的问题，也包括应交纳税额的问题。2.1.2税基评估的概念所谓税基评估主要是通过具有相关项目咨询证件或风险评估资质的个人或企业对税基进行价值评估。主要过程包括分析影响税基的一些不确定因素，并对其进行详细的分析和评价。整个过程要始终遵循公开、公正的原则，在符合相关法律法规的条件下对其构成要素进行税基评估。2.1.3物业税税基的概念 物业税税基又常被称为叫做物业税的“课税指数”、“物业税基数”，主要是用来计算应当交纳的物业税额，对于纳税人也可以自己对其所交纳数额进行核算，这样可以避免违法操作，增加公正性。税基的选择主要有以下两种方式：（1）可以以一定的参考物为标准，根据实物本身所具有的价值量来衡量应该需要交纳的税额，如我国现行房产税以房产余值或租金收入为计税依据； （2）可以按照征税实物的数量来确定交纳税额，即另一种计税方式-计量征税，比如我国城镇土地使用税以平方米数为计税依据。2.1.4物业税税基评估的概念所谓物业税基评估就是跟税基评估一样，需要符合一定的硬性条件和遵循一定的原则来对其主体、客体等进行价值评估。主要过程是通过具有相关项目咨询证件或风险评估资质的个人或企业研究分析影响物业税税基的一些不确定因素，始终坚持遵循公开、公正的原则，在符合相关法律法规的条件下对物业税的构成要素进行税基评估。2.2物业税基本理论2.2.1最优课税理论在“和谐”为主题的大环境下，就需要生活中的各个方面体现社会价值，对于关乎国家经济命脉的税收更是要引起足够的重视。就需要税务相关人员甚至全社会对税收制度、税收原则等内容的完善和优化献计献策，因为一项符合国情并体现大多数民众意愿的税收制度的推行，是有国际意义的。一方面可以通过很柔化的方式为国家创收入，这样可以使国家更能公平、协调的为社会切开这个财富的大蛋糕，促进社会稳定；另一方面还可以在提高本国税务管理水平的基础上与国际合作交流，实现标准化、国际化。竞争日益激烈的现代社会，税务领域面临着众多不确定的挑战，如何使税务更好、更稳的发展是优化税务的关键。首先就应该改革传统的税收制度，必须使其符合现有的社会大环境，这样才能有效地调整税收最佳效率，才能保证社会成员正确的做出经济抉择，才能维护税收业务的可持续发展。通常所说的物业税是指当地政府和国家为了调控市场行情稳定而加以设立的征收税额，主要是针对房地产这样自身就是固定资产的领域，主要是为了给政府和国家增加财政收入，来更好地支配社会财富，促进社会稳定和谐发展。如何更好地改善现有的税收制度和调整房地产行业，是税收改革所面临的最大难题。比如说采用何种方式才能更好地协调地方间的利益关系，乃至地方与国家间的利益关系等等，是一项艰巨的任务工程。将物业税从整个税务系统中分离出来，既可以减小税务系统的压力，又可以使物业税实现专项管理，提高其工作效率和服务质量，在一定程度上为创造更多的社会财富。另外，物业税的单独征收在一定程度上增大了税基值，使经济价值评价更合理、更有效。总之，物业税的执行可以提高地方政府的财政收入，提供公共服务，最终建立健康稳定的财政收入来源，促进整个社会经济的正常运行和社会政治的稳定。2.2.2利益支付理论由利益平衡理论的观点认为,由于政府为房地产的所有者提供了获得这种财产权利的保障,并且为房地产的所有者通过合法的渠道增加经济收益，所谓利益是相互的，根据利益平衡理论，房地产所有者应当对政府有一定的回报，这样才能使整个价值杠杆平衡。对于开设调控房地产领域的物业税，就可以理解为房地产所有者为政府和国家的一种经济回报，是合法的也是合理的。当然，其实国家和政府只是为了更好地为社会服务和为人民谋福利才会征收物业税，最终把税收都原本反馈给全社会。很显然，国家和政府在用于公共服务的经济支出远比所缴纳的物业税多出很多，并且在很大程度上在侧面帮助个人或企业的财产的使用价值,政府应该对房地产权利人征收一定的税收，来平衡社会效益。改革开放以来，我国的税收制度和功能也在发生着变化，改变了传统单一的征收税收业务模式，逐渐的向社会服务等第三产业发展，真正意义上做到为人民服务，这样的转变关键在于对税收制度的完善和改革，在增加政府和国家财政收入的同时，为社会营造和谐的经济环境，尤其在房地产领域。 2.3物业税税基评估理论2.3.1物业税税基评估主体和客体 1.主体的评估运用有关物业税的税基评估理论来分析主体是指以征收物业税为目的，代表征税方开展物业税税基评估工作的机构。针对物业税而进行的税基评估，与一般的对所拥有的财产进行数量和价值的分析评价是不一样的，因为物业税的评估需要考虑很多关键性的因素，比如说税率指标，社会满意度等。另外，税基评估的结果还会影响当地政府的财政支配，如何分配才能更公平，需要以正确的评估结果为依据；评估结果还会对现有市场的经济活动产生一定的影响，比如房地产的波动等。所以说，要想很好的平衡其利益关系，就需要很好地把握其评价主体。 在不同国家、地区，其物业税的具体名称不尽相同，但从经济调控的角度出发可以将其分为两类：一类就是国家或当地政府设立的评估机构，其评估主体就是当地政府部门；另一类是社会中的私营或民营的评价公司，可以通过处于第三方的地位对税基进行评价。 2.客体的评估 运用有关物业税的税基评估理论来分析客体就是指对所谓的“不动产”经行经济评价。世界上大多市场经济成熟的国家都会设立相关的税收法律法规条款，来保证对“不动产”税收的顺利征收，主要通过计算其数量并通过一定的单价来征收税额。物业税税基评估客体可分为：土地与地上建筑物、土地、建筑物。2.3.2物业税税基评估价值类型 一般意义上的价值类型主要涉及到对需要评价的对象进行价值属性的归类和表现模式的选择。需要以现有的市场环境为背景，结合被评价的实物的价值属性和状态，将价值评价分为市场价值类型和其它的评价价值类型。 市场价值类型主要是对于市场上对某一物件的购买者和出售者之间的一种价值权衡，不需要受其它外在因素的影响，只要供求双方都愿意即可，完全自愿的条件下完成价值对换。市场上除了以市场价值来衡量交易价值外，还可以采取其它的一些方式，可以按照某种规则或协议来完成价值的交易，比如说在投资价值领域，可以随投资者对市场的掌握情况来确定是否投资。课税价值则是根据我国税收的相关法律法规对价值评估主体和客体的一种评价指标，可以按照课税价值原则来对交易过程进行权衡，其中的价值类型可以选择市场价值类型，也可以选择其它的价值方式，具有一定的灵活性。因此，物业税的税基评估应当在符合相关规定的情况下，应结合实际情况选择价值类型。2.3.3物业税税基评估原则对于物业税的税基评价,跟其它财务评价一样，需要按照我国资产的评级体系来进行，并且税基评价本身就属于资产评价。如果按照资产评价的原则来评价物业税的税基，那么就需要按照资产评价的原则来进行，其中之一就是独立性原则，就是指对于个人或企业甚至政府和国家，在对物业税的状况进行分析、评价时，需要在公平、公正的基础上按照实际情况，具体问题具体分析，真正做到让大众满意的程度，能够收到一定意义上的社会效益。所以说能否按照此原则来实施评估过程是关乎政府和国家的经济命脉的。除了独立性原则外，还需要坚持善于概预算原则,也就是说对于一个投资者而言在投资某一项目时要对这个市场进行考察研究，把握其未来的发展方向，才能做出正确的抉择。对于物业税的评估也是如此，要坚持超前预测的原则，确定未来的供求关系、社会效益、经济效益等内容。只有在原有基础数据的前提下，才能按照新的原则，新的规定对未知的原则进行理论研究，这样才能使物业税的税基评价体系更加完善和健全。才能对资产的准确评估起到一定的方向性意义。 另外，物业税作为一个单独的体系从资产结构中分离出来，除了要遵循大的前提条件外，还需要遵循其自身的一些原则。 1.在控制成本的基础上追求高效率 在控制成本的基础上追求高效率就是在市场环境中比较流行的“高效率、低成本”。物业税本身具有的一些特征就决定了物业税的税务管理是一项艰巨的任务，因为物业税牵扯的领域很多，受很多因素的影响，所以如何在一定成本的前提下高效的对其进行管理是值的研究的。 2.在市场上对其进行统一管理之前所讲的物业税的税基评价过程，可以选择价值原则等不同的方式来评价，评价类型也是各式各样，所以说对于不同的个人或企业对同一税务的评价结果会发生很大的差异，为了消除这种因为方法或类型的选取而造成的差异，需要对其评价体系经行统一化管理。 3.分类比较原则 由于物业税税基评估的过程很复杂，模型的建立以及方法的运用等都会影响其评价准确度。在坚持同意管理的原则基础上，对具有相似工作性质的两块房地产税务评价就可以采用相同的模型来评价，只需根据实际情况做出调整就可以。但对于一些条件很复杂,就需要对其单独考虑，因此应参照市场价值进行横向比较,保证评估价值的合理性； 4.动态更新评估原则 房地产的价值是有波动的，物业税的税基每隔一个固定周期就需要重新评价，因为房地产市场每天都会由于这样那样的因素而发生变化，潜在的因素就会出现，所以说时刻变动评价体系中的相关模块，使评价体系处于动态状态。2.3.4物业税税基评估基本方法 评估方法是指实现评定估算资产价值的技术手段。按照其分析理论和评价指标的不同分析，根据物业税的税基评价过程可以将评估方法分为涉及市场、效益、成本的三种方法。 1.市场方法 市场方法的产生主要是根据市场上一些产品在“等价交换”的原则上实现交易，凭借的就是其产品本身带有的价值量的多少来比拟交换。市场方法因此成为房地产评估方法中最常用的一种基本方法。 运用市场方法来对某一实物做出评估，首先要具备以下两个基本条件：一是评价过程要在相对开放，流通量比较大的市场进行；二是在这个流通量比较大的市场要有可供比较价值量的物件，这样才能对其经行对比评价。 通常来说，对于一个流通市场，如果每天的流通量都很大的话，那么评价一个物品的价值的比较可选物件的可能性越大，评估结论准确的可信度就越高。 2.效益方法 效益方法主要是在对现有市场行情的分析研究，对资产的发展方向做一个系统的预测和估计，从而对资产价值的评估做出正确的评价。跟市场方法一样，在运用效益方法来对某一实物做出评估，应当要具备以下三个基本前提条件：一是对于评价对象而言，本身要具有可评价性，这样才能避免无功而返的结果；二是在对可评价对象的评价过程中，其存在的显现和隐性的风险都是可以预测和估量的，这样才能提高准确度；三是对评价对象有一个明确的评价年限，这样目的更明确。运用效益方法来评价项目，主要是利用价值理论，收益法评估的技术思路是，对于一个想要投资某个项目的投资者而言，会选择项目的未来效益跟自己的初步设想一样，能够带来超过成本的经济效益。 3.成本方法 所谓的成本方法，就是指在扣除项目本身的投资成本后，在对一个新项目的价值量进行评价时，考虑其过程中的成本影响因素。跟其它方法一样，在运用成本方法来评价资产时，需要考虑的前提条件有以下两个方面：一是要保证评价对象处于一种动态状态，始终处于运营的模式，这样才能实时对其价值进行评价；二是对于评价对象的预期收益能够支持其重置及其投入价值。成本法的思路是重建或重置被评估资产。在如今竞争日益激烈的市场背景下，对于每一位具有商业经验的投资者而言，在购买或引进某一产品时都是不会轻易的将资金全部花在产品在市场上所具有的购建成本。 2.3.5评价方法适用性分析及批量评价方式的选取在对物业税的税基评价过程中，市场法常常用来评估市场发育比较成熟的住宅、商业物业等，而对于较少交易的特殊不动产如城市污水处理厂以及在房地产市场发育不成熟的地区则很难采用。收益法在物业税的税基评价过程中的运用，常常是针对一些所谓的“不动产”、“固定资产”的价值评价中所使用，像学校、饭店、商场等，对于没有收益或收益难以预测的不动产则不宜采用。此外，不动产的收益预测及折现率的测算受评估人员的主观因素影响较大，其评估结论往往容易引起争议。对于房地产市场发育不成熟的地区的房地产同时又没有收益或收益难以预测的固定资产，一般选用成本方法来对其进行价值估计。 在物业税的税基评价过程中，常常所评说的评价对象都是市场上大批量的房地产而不是单宗的房地产,所以说如果仅仅使用原有的那些比较简单的价值评价方法来对现在大规模、复杂程度更高的资产进行评价是不可行的，除了耗费大量的人力、物力外，其评价结果的可靠性也是很低的。尤其对于现在的大流量的市场而言，为了更好地管理好关系到当地政府和国家经济命脉的物业税业务，就应当引进和创造国外更高效率、更好性能的管理方法，使物业税的税基评价质量更高一层。所以说在三种基本价值评价方法的基础上，运用所谓的批量评价方法是物业税税基评估的合理选择。 这种方法是针对市场上大批量的房地产而言的，不像一般意义上的那些单宗的房地产，如果要对其资产的价值评价做出正确的估计，就需要使用较高的标准和方法来对整个评价过程系统化、专业化，构成一套专业的评价评估再评价的评估体系。考虑到批量评价方法在现有的市场中的广泛应用，故本文将在第三章进行分析。第三章 批量评估方法在物业税税基评估中的运用3.1 批量评估方法分析 批量评估方法是以收益法、市场法和成本法原理为基础，结合一定的数理统计方法，以计算机技术和地理信息系统等作为辅助手段，对成批不动产价值进行评估。3.1.1 批量评估简介 批量评估方法在20世纪50年代就已经在美国物业税税基评估中开始应用。早期主要靠手工完成，得益于计算机技术的应用，批量评估技术发展迅速。在物业税税基评估中，批量评估方法已得到了广泛应用。 1983 年，国际税收评估人员协会（International Association of Assessing Officers）就已经颁布了关于成本法、市场法和收益法在批量评估中的应用准则。上个世纪 80 年代末、90 年代初，西方专家学者对这三种基本评估方法在统计、数学环境中的具体应用作了大量的研究，并对非线性回归（Nonlinear Regression analysis）、回馈技术（Adaptive Estimation Procedure or Feedback）、人工神经网络（Artificial Neural Network）等技术在批量评估中的应用进行了探讨。 2005年，专业评估执业统一准则(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP)对批量评估的定义为：“在给定的时间，使用标准的方法，采用共同的数据并考虑统计检验的对一系列财产所进行的评估过程。” 批量评估方法的实质是以资产评估的三大基本方法（成本法、市场法、收益法）原理为基础，根据不动产价值随时间变化的趋势，结合多元现行回归分析方法等数理统计方法，借助计算机技术和地理信息系统等作为辅助工具的评估技术。 目前，批量评估技术广泛应用于物业税税基评估中，批量评估已经形成比较完善的体系，该体系包括：批量评估的技术体系、批量评估的数据管理系统、批量评估的数据表现分析系统、批量评估管理体系、批量评估的申诉体系等。 3.1.2批量评估基本原理 批量评估的基本原理是：根据数理统计原理，对影响税基评估的相关因素进行数量变化规律的测算，确定一个回归方程，对回归方程进行有效的分析、判断，形成最终的评估价值。批量评估采用相同的数理方法，对在地段、户型、面积、朝向等方面相似度较高的房地产进行评估。物业税税基批量评估技术主要包括：一是以自动评估模型(AVM)为技术核心的计算机辅助批量评估系统（CAMA）；二是地理信息系统（GIS）。 1.自动评估模型（Automated Valuation Model，AVM），IAAO的自动评估模型准则（Standard Automated Valuation Models）定义为：自动评估模型是一个计算机程序，是以数学理论作为基础建立的，是基于对事先已分别收集、分析不动产的地理位置、市场条件以及不动产的基本特征等信息，得到不动产市场估值。 AVA技术可以嵌入到CAMA 系统中，实现自动化评估。 AVM根据其模型结构中不同的数学方程分为两大类：一类是愿望模型，通过分析不动产市场价值与不动产的特征变量之间的现实因果关系，运用数学方程建立相对应的数学模型。另外一类模型是在无法收集到充足的不动产特征变量信息的情况下， 通过分析特定时间段内不动产价值的随时间变化而变动的规律，根据目标不动产的过去价值来推算评估基准日的价值。 2.计算机辅助批量评估系统（Computer-Assisted Mass Appraisal）模型母层面是以市场法、收益法和成本法为基础，模型子层面是以数理统计与计算机技术组成的模型校准技术,是现今普遍使用的批量评估技术。基本流程是:储存交易信息回归分析构造估价模型录入待估房地产信息输出评估值。 3.地理信息系统（Geographic Information System）是借助计算机技术对特定地球表层空间中的有关地理数据信息进行采集、运算、分析、储存、管理、描述和显示的一种特定信息系统。 地理信息系统是交叉学科，它集合了信息科学理论、管理科学理论、空间科学理论等多门学科理论并将传统科学理论与现代先进技术相结合。地理信息系统不是计算机制图和计算机图像处理系统的简单相加，而是有更深更广的应用。 地理信息系统可以分为应用性地理信息系统和工具型地理信息系统两类。 GIS 数据库可以为不同用户提供空间信息需求。批量评估系统在引入GIS后，极大地方便了数据收集和更新，同时有助于消除数据中的错误。GIS系统可将数据以二维或三维图形表现出来，为评估人员确定相关因素对评估值的影响程度，提供了更为直观的参考，评估人员可以建立更为合理的模型。 通过自动评估模型的运用结合地理信息系统形成完善的批量评估系统，为物业税税基评估的公平、公正、科学提供了保障，也大大提高了物业税税基评估的效率。3.1.3批量评估步骤 从国外税基批量评估的理论和实践来看，税基批量评估程序大体相同，下面是涉及税基批量评估的有关评估准则中对税基批量评估步骤的描述： IVS指出税基批量评估可分为八个步骤，包括： 1.明确需要评估的资产； 2.根据财产所有者和潜在购买者的交易惯例，定义市场区域； 3.明确在特定市场区域内影响评估价值形成的供需特征； 4.建立能够反映影响市场区域内评估价值的相关因素之间关系的模型； 5.校正模型结构，在其他各种属性中，明确财产诸多特征中对财产价值产生影响特征； 6.将模型中得出的各项结论应用到被评估财产的特征中； 7.明确全部苹果过程中所使用的程序、模型、衡量标准以及其他方面的理解都是建立在一个持续基础上的或分开的步骤上的； 8.对批量评估结论进行复核、调整并确认。 USPAP（2007）税基批量评估准则认为批量评估可以分为七个步骤： 1.明确被评估的财产； 2.明确与被评估财产相似的市场区域； 3.明确该市场区域中影响价值形成的特征（供应与需求）； 4.建立模型，该模型能够反映市场区域内对价值有影响的特征之间的关系； 5.对模型进行校准，明确能够影响价值的单个特征对价值的贡献； 6.将模型所反映出的结论与被评估资产的特征对照进行分析； 7.核查批量评估结论。 从以上表述中可以看出，IVS 与 USPAP对税基批量评估步骤的表述基本一致。下面将根据USPAP的批量评估准则，对批量评估步骤进行详细阐述。 1.明确被评估财产 批量评估的所选定的评估对象是一系列具有相同或相近特征的房地产，并不是所有房地产都适合采用批量评估法评估。评估人员要分析选定的评估总体对象，同时也要对每个单独房地产的登记信息进行确认。 2.明确与被评估财产相似的市场区域 明确市场区域就是根据某个区域内的房地产等方面的市场特征，将评估区域划分为不同的市场区域，在同一市场区域内，影响相同类型房地产的供求方面的因素是相似的。 3.明确该市场区域中影响价值形成的特征（供应与需求） 影响市场区域中房地产的价值的因素很多，包括房地产自身的特征，房地产所处的邻近区域的特征，经济层面的特征。从房地产自身的特征分析：住宅类房地产的朝向、户型、楼间距、等都是重要影响因素；对商业用房而言，地理位置、人流量、商业聚集度等影响因素更为重要。邻近区域的特征对住宅类房地产来说周边有无学校、医院等配套设施等影响很大；对商业房地产来说周边人群的购买力很重要。经济层面的特征主要是考虑所处的经济周期。4.设计模型 模型的设计多为线性回归模型，即一个变量受多个原因变量的影响，在线性回归模型中则表现为有多个解释变量。该模型能够反映市场区域内对价值有影响的特征之间的关系，通过对已经掌握的数据信息，对在特定评估区域中确定该项不动产价值的影响因素及其对评估值的影响程度，进行多元回归线性分析。批量评估模型的质量，受到以下两个方面的制约：一是已收集的数据信息的是否具有代表性和质量水平高低；二是，是否采用了合理、有效的技术手段，整个模型的构建过程是否科学。 5.对模型进行校准，明确能够影响价值的单个特征对价值的贡献 对于不同方法建立的模型，其校准过程是不同的。对于采用市场法的批量评估模型，通常用已有的销售实例来校准；对于采用收益法的批量评估模型，需要确定收入和费用数据，校准模型的关键是确定毛收益乘数和资本化率；对于采用成本法的批量评估模型，校准模型的关键在于重置成本的确定。 6.将模型所反映出的结论与被评估资