成本控制管理办法.doc

. 物业服务成本控制管理办法（试行稿）第一章 总则 第一条 为合理降低公司和各项目的物业管理服务成本，提高各项目及公司整体效益，促进公司管理规范化，根据国家发展改革委、建设部制定的物业服务定价成本监审办法（试行）和物业服务收费管理办法等有关规定，制定本办法。第二条 除非特别指出，本办法中“公司”指“山东鲁商物业服务有限公司”，“各项目”指“山东鲁商物业服务有限公司下属各项目服务中心”。第二章 物业服务成本构成第三条 物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。物业服务成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。 （一）人员费用包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，公司为员工缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用，员工服装费用和餐费等。（二）物业共用部位共用设施设备日常运行及维护费用是指为保障各项目物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的更新、改造费用。（三）绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。（四）清洁卫生费是指各项目保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用品费、环卫所需费用等。（五）秩序维护费是指各项目维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。 （六）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指各项目购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以各项目与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。（七）办公费是指各项目为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 （八）管理费分摊是指公司在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各项目承担的管理费用。（九）固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在各项目拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。固定资产主要包括办公用品、工程工具、清洁绿化工具和秩序维护工具。第四条 计入成本的费用应当遵循以下原则： （一）合法性原则。计入成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定； （二）相关性原则。计入成本（费用）的费用应当为与物业服务直接相关或间接相关的费用。 （三）对应性原则。计入成本（费用）的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。（四）合理性原则。影响物业服务成本（费用）各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。第三章 成本控制管理第五条 成本控制的预算管理过程（一）对目标成本本身的控制 采取事先控制：是“设计”阶段的控制，又称事前控制，是在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗的各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，已达到防患于未然的目的。公司财务部负责组织综合事务部、人力资源部和物业服务部对目标成本确定定额标准；各项目根据公司编制的定额，结合项目的具体情况编制项目成本预算。（二）对目标预算成本执行的控制和监督采取事中控制：是执行阶段的控制，又称为过程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本的耗费所进行的日常控制。公司财务部负责组织综合事务部、人力资源部和物业服务部，根据各项目的成本测算，对各项目目标成本完成情况进行控制，对各项目目标成本支出过程进行监督；项目负责人负责对项目目标成本完成进行控制。（三）成本控制管理的总结分析采取事后控制：是考核阶段的控制，即对成本的实际耗费进行事后分析，及时查清成本差异发生的原因，确定责任归属，总结经验教训，评定和考核业绩，制定有效的措施，改进工作，以提高成本管理的水平。各项目每季需上报当季成本核算和下季成本预算。公司每季第一个月的总经理办公会同时召开成本控制专题会。公司财务部、综合事务部、人力资源部、物业服务部和项目负责人对每个项目的支出情况、支出控制情况、支出和定额、测算符合情况等进行总结，公司调整成本定额，各项目调整下一年或下半年的支出计划，让成本控制不断趋于合理。（四）成本控制管理三阶段的关系事先控制（确定定额，成本测算） 修 依 依 实 改 据 据 施 定 考 定 控 额 核 额 制 标 结 准 果 事后控制（考核阶段） 实际成本 同定额、测算比较事中控制（执行阶段）第六条 主要成本的控制要求（一）人工成本1、项目人员编制要与项目的服务内容和服务标准相结合，科学合理配置员工。对于每个岗位应精细测算所需人员，在时间和空间上做到工作量饱满，实行一岗多能。2、招聘员工尽量选择有一定物业服务素养且对企业的忠诚度相对较高的人员，合理降低对新员工的培训成本。3、用工形式多样化，可就近聘用有经验的内退和退休职工，以减少住宿、社保和培训等费用。4、建立员工的标准化考核体系，建立激发员工工作热情地激励机制，发挥员工的主动性和创造性。5、采取专业化分包的方式，各项目根据项目的实际情况，在严格监管的前提下，可以将秩序维护、清洁卫生、环境绿化和电梯维保等专项服务分包给相应的专业化队伍。6、各项目逐步实现劳动密集型向技术密集型的转变，在物业服务中引入高新技术手段，利用安防智能化系统、停车场智能管理系统和空调智能清洁系统等智能系统，提高劳动生产率，减少操作层员工的投入数量。（二）设备管理成本严格执行公司有关工程管理服务方面的管理制度和文件，特别是以下几项工作：1、抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，主要计划有设备年度大、中修计划和设备月、季、年度维修保养计划。2、高度重视并抓好设备的日常养护工作。通过良好的设备维护管理，可有效降低设备故障率，延长设备的使用寿命。 3、多小修、及时修、尽量避免大修设备损坏的初期应将设备尽快修复，严禁设备带病运行。4、节能降耗主要的措施：对用水用电节能改造；灵活控制设备运行方式，节约能源费用；合理评估和控制外委项目，节约外委成本；修旧利废，节约材料投入成本；严格把关维修材料的采购和使用管理，节约材料费用。5、做好设备运行日志的记录和控制。（三）能源成本管理建立、健全控制能源消耗运行管理制度和用能系统操作规程，加强用能系统和设备运行调节、维护保养、巡视检查，推行低成本、无成本节能措施。1、设置能源管理岗位（兼职），实行能源管理岗位责任制。2、采用与各所属部门签订控制能源消耗责任书的形式逐级管理，责任到岗，责任到人。3、选择分包单位，应当考虑其节能管理能力。与分包商订立分包合同，应当载明节能管理的目标和要求。4、实施节能改造，应当进行能源统计和投资收益分析，明确节能指标，并在节能改造后采用计量方式对节能指标进行考核和综合评价。5、减少空调、计算机、复印机等用电设备的待机能耗，及时关闭用电设备。6、严格执行国家有关空调室内温度控制的规定，合理制定制冷机、空调机、新风机组等开停时间，充分利用自然通风，改进空调运行管理。7、电梯系统采用智能化控制，合理设置电梯开启数量和时间，加强运行调节和维护保养。8、充分利用自然采光，使用高效节能照明灯具，优化照明系统设计，改进电路控制方式，应用智能调控装置，严格控制建筑物外部泛光照明以及外部装饰用照明的开停时间。9、对网络机房、食堂、开水间等部位的用能情况实行重点监测，采取有效措施降低能耗。第四章 成本控制标准（定额）第七条 成本控制标准（定额）确定的主要依据：公司下发的管理规定和办法、政府主管部门和行业规定及服务外包协议等，具体如下： （一）人员费用 人员费用包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，公司为员工缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用，员工服装费用和餐费等。 各项目人员工资和补贴执行公司员工工资及补贴管理办法（试行稿）、关于印发鲁商物业工资审核意见的通知、防暑降温管理办法和山东鲁商物业服务有限公司加班管理的通知等有关规定。 员工工会经费、职工教育经费、公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定比例的不得计入成本；医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。 按工资总额8%计提福利费（含过节费），按工资总额8%计提加班费。公司或项目为员工缴纳的工会和教育经费占工资总额比例为：工会经费2%，教育经费2.5%。员工服装费用按照公司员工工装管理办法的规定执行，具体折旧费用为：科级男士97元/月/人，科级女士90元/月/人；正式员工男士76元/月/人，正式员工女士67元/月/人；秩序维护员工74元/月/人；工程服务人员28元/月/人；环境管理人员35元/月/人；具体见附件1。员工餐费执行公司员工工资及补贴管理办法（试行稿）中有关餐费相关规定。（二）设备能源费用物业共用部位共用设施设备日常运行及维护费用执行公司工程服务费用预算指导书。服务中心年度能源消耗费用支出控制在公司制定的能源消耗目标额度之下。年度能源消耗费用应控制在本年度营业收入的40以下。 （三）绿化养护费用 1、绿化低值易耗品购置费、工机具维修费一般标准50元/人/月。 2、绿化用水费一般标准为1立方/平方米/年（0.08立方/平方米/月）。 3、补苗费一般标准为0.5元/平方米/年（0.042元/平方米/月）。4、农药化肥费一般标准为1元/平方米/年（0.08元/平方米/月）；其中农药费为0.8元/平方米/年，化肥费为0.2元/平方米/年。以上的面积为绿化面积。5、租摆费用：（1）写字楼日常租摆费： 3600元/年或按大堂平方数计算（参照：平均2元/平方米/月）（2）节日租摆布置每年限定三次（圣诞节和元旦、五一劳动节、中秋和十一国庆节），每次1000元。其他重大活动布置费用参照节日租摆标准。 （四）清洁卫生费用1、清洁低值易耗品购置费、工具维修费一般标准：住宅：60元/人/月；写字楼：100元/人/月。2、消杀防疫费一般标准：住宅：0.3元/户/月；写字楼：0.025元/平方米/月3、环卫所需费用（生活垃圾清运）、管道疏通费（化粪池清理费）参照当地环卫等部门有关规定，建议参照以下标准：（1）生活垃圾清运：住宅1元/户/月；写字楼：0.044元/平方米/月（2）化粪池清理费建议参照以下标准：住宅：5元/户/年；写字楼：1000元/次（每年两次）（3）门前三包费：6500元/年/环卫所 （五）秩序维护费用 器材装备（不含固定资产）费主要包括对讲机维修和电池费用、强力探照灯费用、警棍费用及反光锥费用等，一般标准为15.5元/人/月，见附件2。 （六）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。 按照山东鲁商物业服务有限公司保险管理办法相关规定执行，各项目根据项目的特点选择投保种类，具体费用以各项目与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。（七）办公费用 1、办公用品费按照公司日常办公用品管理办法的规定执行。 2、交通费按照公司员工工资及补贴管理办法（试行稿）（附件4）中的交通费用报销的有关规定执行。 3、房租按照公司员工工资及补贴管理办法（试行稿）中的员工住宿补贴的有关规定执行。4、通讯费主要包括移动话费和办公固定电话费用。（1）移动话费按照公司员工工资及补贴管理办法（试行稿）中的移动电话话费补贴的有关规定执行。（2）办公固定电话费用一般标准：100元/部/月，上限为20000元/年。 （3）网络费：1000元/年 （4）书报费一般标准为1000元/年。（5）业务费用主要包括招待费和礼品费，业务费用标准为项目实际收入的5。 （6）社区文化活动费用标准为项目实际收入的5，要求各项目“月月有活动”。 （7）其它费用按照5元/人/月标准。 （八）管理费分摊 管理费分摊是指公司在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各项目承担的管理费用。各项目按照物业服务实际收入的10%作为公司总部的管理费用。 （九）固定资产折旧固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定，一般标准为3-5年，各项目确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，应当按照实际可使用年限调整折旧年限；固定资产残值率按3%-5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。（十）服务外包费用项目通过公司招标的形式将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。 第五章 奖罚办法第八条 公司通过设立“节约奖”的形式鼓励各项目