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中国审判案例要览稿件封面稿件类别民事 商事 刑事 行政 执行结案时间2013年12月2日作者耿继霞单位东明县人民法院民一庭联系电件标题郭俊华与史高松、赵静房屋买卖合同案注：1、必须附送判决书、裁定书；稿件应附送电子版。2、要认真填写封面，字迹清楚、规范。3、必须符合时间要求（如2013年3月31日前报送2012年审结的案件）。编 辑 部 审 稿 意 见初选复审胡志选诉王文军房屋买卖合同案（房屋买卖 逾期付款损失）（一）首部1判决书字号：山东省东明县人民法院（2013）东民初字第926号判决书。2案由：房屋买卖合同纠纷。3诉讼双方原告胡志选，男，1948年4月18日出生，汉族，住山东省东明县。被告王文军，男，1974年8月25日出生，回族，住山东省东明县。委托代理人王明建，山东兴东律师事务所律师。4审级：一审。5审判机关和审判组织。审判机关：山东省东明县人民法院。合议庭组成人员：审判长：徐昕；审判员：赵庆文；代理审判员：郝善濮。6审结时间：2013年12月18日。（二）诉辩主张1原告诉称：2000年4月20日，原、被告双方签订房屋买卖合同，被告以5.8万元购买原告的门市房一间，并约定5月1日前付清房款。到了4月28日被告找到我说：我的存款不到期，先给你8000元，下欠款保证今年春节前付清，于是就给我打了一张5万元的欠条。后来该地段拆迁，对该间房屋仅补偿不足两万元，我们当然不服，于是通过10多年的艰苦诉讼，最终对该间房屋补偿12万元（现在被告手里）。我们再次协商这12万元有我的10万元，他的2万元，我们之间就清帐了。但被告以种种理由推脱，不予支付。现被告多次违约，我要求被告兑现承诺、支付我的房款以及13年来迟延履行金和逾期罚息等共计10万元。2被告辩称：原告诉请的5万元购房款被告没有异议。但对原告所述的补偿款分配方式需要原告举证证明，若不能举出，则被告不应支付原告10万元，只应支付5万元。合同虽然约定了2000年5月1日前付清房款，但2000年4月28日被告支付原告8000元后又出具了一张欠条，合同和欠条均未约定利息，所以原告要求的违约金以及同期银行利息合同中不能得到支持。被告领取的补偿款是被告取得涉案房屋物权的受益权，原告对涉案房屋的补偿款没有任何权利，因此，被告同意支付原告购房款5万元，原告的其他请求不应得到支持。（三）事实和证据山东省东明县人民法院经公开审理查明：2000年4月20日，原、被告双方签订房屋买卖合同，被告以5.8万元的价格购买了原告的门面房一间，合同约定2000年5月1日前一次性付清房款，同时原告把房权和房屋钥匙交付被告（涉案房屋未办理房权证）。2000年4月28日被告支付原告8000元后被告又给原告出具了一张欠条：今欠到购房款五万元整，当天原告就把涉案房屋交付给被告。虽然买卖合同约定2000年5月1日前一次性付清房款，但是原、被告双方对于尚欠5万元的付款时间已口头变更为2001年春节前，即2001年1月24日。后来涉案房屋被划入拆迁范围，因评估价格过低（被告）王文军作为原告提起诉讼，（原告）胡志选作为王文军的委托代理人参加了诉讼，经过十多年的诉讼最终王文军得到了拆迁补偿款12万元。但是王文军并不承认原告胡志选所述的分配方案“我们再次协商这12万元有我的10万元，他的2万元，我们之间就清帐了”。对于上述原告的主张原告当庭提交了原、被告的电话录音，虽然录音中原告对分配方案表述的十分清楚，但是被告没有明确表示同意，也没有明确表示反对。上述事实有下列证据证明：1房屋买卖合同。证明原、被告双方签订的房屋买卖合同真实、合法、有效。（四）判案理由山东省东明县人民法院经审理认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，本院予以确认。原告已经把涉案房屋交付给被告，被告也支付了原告部分房款，虽然买卖合同约定“2000年5月1日前一次性付清房款，同时原告把房权和房屋钥匙交付被告”，但是，原告在2000年4月28日被告支付8000元后就已经提前把涉案房屋交付给被告。合同约定的2000年5月1日前一次性付清房款经原告同意变更为：尚欠5万元的房款被告于2001年1月24日（即春节）前付清，原、被告口头变更付款时间并不违反法律规定，对此本院予以认可，被告应当按照约定如期支付尚欠原告的5万元房款，未按照约定支付原告房款的被告应当赔偿逾期付款损失，依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释之规定，原、被告在买卖合同中没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，原告以被告违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率（在原利率的水平上增加3050）标准计算，因此，本院应当支持原告要求被告支付5万元房款及其逾期付款损失的诉讼请求。中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为年利率6.21，逾期罚息利率按30计算，5万元购房款的逾期付款损失从2001年1月24日至2013年11月24日共计51801.75元，原告只请求5万元的购房款及5万元的违约金，原告未请求的超出部分属原告对自己权利的放弃，本院应予支持。原告所诉的“12万元的拆迁补偿款有我的10万元”于法无据，且被告并不认可，本院对原告的该项请求不予支持。（五）定案结论山东省东明县人民法院依照中华人民共和国民法通则第八十四条、第一百零八条、第一百三十四条，中华人民共和国合同法第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十四条，中华人民共和国民事诉讼法第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：被告王文军支付原告胡志选购房款及其逾期付款损失10万元，此款于本判决生效后十日内付清。案件受理费2300元，由被告王文军负担。（六）解说本案是买卖合同纠纷案件，原、被告双方当事人签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。被告应当按照约定如期支付尚欠原告的5万元房款，未按照约定支付原告房款的被告应当赔偿逾期付款损失。逾期付款是合同纠纷中常见的违约形式。合同法第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”由此可见，如当事人没有约定一方违约时向对方支付违约金，则一方违约时可以不向对方支付违约金。本案中，双方当事人并未就逾期付款约定违约金，则原告只能依据合同法第107条、第113条向被告要求承担赔偿损失的违约责任。买受人的逾期付款其实是变相地占用了出卖人的资金，这种损失对出卖人来说实际是资金被占用的利息损失。故本案原告请求被告赔偿利息损失于法有据。关于计算利息损失的标准问题。依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释之规定，原、被告在买卖合同中没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，原告以被告违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率（在原利率的水平上增加3050）标准计算。中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为年利率6.21，逾期罚息利率按30计算，5万元购房款的逾期付款损失从2001年1月24日至2013年11月24日共计51801.75元，原告只请求5万元的购房款及5万元的违约金，原告未请求的超出部分属原告对自己权利的放弃，应予支持。作者姓名：耿纪霞作者单位：东明县人民法院民一庭山东省东明县人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第926号原告胡志选，男，1948年4月18日出生，汉族，住东明县向阳路45号3单元202室。被告王文军，男，1974年8月25日出生，回族，住东明县工业局家属院。委托代理人王明建，山东兴东律师事务所律师。 原告胡志选与被告王文军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡志选、被告的委托代理人到庭参加了诉讼，被告王文军经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2000年4月20日，原、被告双方签订房屋买卖合同，被告以5.8万元购买原告的门市房一间，并约定5月1日前付清房款。到了4月28日被告找到我说：我的存款不到期，先给你8000元，下欠款保证今年春节前付清，于是就给我打了一张5万元的欠条。后来该地段拆迁，对该间房屋仅补偿不足两万元，我们当然不服，于是通过10多年的艰苦诉讼，最终对该间房屋补偿12万元（现在被告手里）。我们再次协商这12万元有我的10万元，他的2万元，我们之间就清帐了。但被告以种种理由推脱，不予支付。现被告多次违约，我要求被告兑现承诺、支付我的房款以及13年来迟延履行金和逾期罚息等共计10万元。被告辩称，原告诉请的5万元购房款被告没有异议。但对原告所述的补偿款分配方式需要原告举证证明，若不能举出，则被告不应支付原告10万元，只应支付5万元。合同虽然约定了2000年5月1日前付清房款，但2000年4月28日被告支付原告8000元后又出具了一张欠条，合同和欠条均未约定利息，所以原告要求的违约金以及同期银行利息合同中不能得到支持。被告领取的补偿款是被告取得涉案房屋物权的受益权，原告对涉案房屋的补偿款没有任何权利，因此，被告同意支付原告购房款5万元，原告的其他请求不应得到支持。经审理查明，2000年4月20日，原、被告双方签订房屋买卖合同，被告以5.8万元的价格购买了原告的门面房一间，合同约定2000年5月1日前一次性付清房款，同时原告把房权和房屋钥匙交付被告（涉案房屋未办理房权证）。2000年4月28日被告支付原告8000元后被告又给原告出具了一张欠条：今欠到购房款五万元整，当天原告就把涉案房屋交付给被告。虽然买卖合同约定2000年5月1日前一次性付清房款，但是原、被告双方对于尚欠5万元的付款时间已口头变更为2001年春节前，即2001年1月24日。后来涉案房屋被划入拆迁范围，因评估价格过低（被告）王文军作为原告提起诉讼，（原告）胡志选作为王文军的委托代理人参加了诉讼，经过十多年的诉讼最终王文军得到了拆迁补偿款12万元。但是王文军并不承认原告胡志选所述的分配方案“我们再次协商这12万元有我的10万元，他的2万元，我们之间就清帐了”。对于上述原告的主张原告当庭提交了原、被告的电话录音，虽然录音中原告对分配方案表述的十分清楚，但是被告没有明确表示同意，也没有明确表示反对。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，本院予以确认。原告已经把涉案房屋交付给被告，被告也支付了原告部分房款，虽然买卖合同约定“2000年5月1日前一次性付清房款，同时原告把房权和房屋钥匙交付被告”，但是，原告在2000年4月28日被告支付8000元后就已经提前把涉案房屋交付给被告。合同约定的2000年5月1日前一次性付清房款经原告同意变更为：尚欠5万元的房款被告于2001年1月24日（即春节）前付清，原、被告口头变更付款时间并不违反法律规定，对此本院予以认可，被告应当按照约定如期支付尚欠原告的5万元房款，未按照约定支付原告房款的被告应当赔偿逾期付款损失，依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释之规定，原、被告在买卖合同中没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，原告以被告违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率（在原利率的水平上增加3050）标准计算，因此，本院应当支持原告要求被告支付5万元房款及其逾期付款损失的诉讼请求。中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为年利率6.21，逾期罚息利率按30计算，5万元购房款的逾期付款损失从2001年1月24日至2013年11月24日共计51801.75元，原告只请求5万元的购房款及5万元的违约金，原告未请求的超出部分属原告对自己权利的放弃，本院应予支持。原告所诉的“12万元的拆迁补偿款有我的10万元”于法无据，且被告并不认可，本院对原告的该项请求不予支持。依照中华人民共和国民法通则第八十四条、第一百零八条、第一百三十四条，中华人民共和国合同法第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十四条，中华人民共和国民事