验房注意事项.doc

交房验收注意事项验房注意事项一、入伙与验收到底是先入伙，还是先验收？按道理先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前让你先验楼后办手续的几乎没有。通常的是让业主先在收楼文件上签字，缴费，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进房去，发现货不对板，申诉起来就没那么容易了。为避免出现这种情况，在收楼文件上可以注明“室内情况尚不清楚”等字样。这一点需要注意。二、验收的内容1、查看有关证件。主要查看竣工验收备案表，此表说明该栋楼已经有关部门验收合格，包括室外绿化等做完方可拿到，如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，有权拒绝收楼。2、认真检查房产。和开发商共同对房子进行验收交接工作。这是一项细致工作，如果你不太了解工程质量等相关知识，最好找懂工程的朋友来共同完成。包括基础与主体工程、水电工程、防水工程、设备工程、公共设施等方面。主要应注意（1）详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；（2）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；（3）检查水、电、煤气、上下水管道等是否开通和能正常使用。通俗地说来就是：门窗试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。如果你装修要换掉就不太重要了。墙地面空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。防水检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。渗雨如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。阳台裂缝这是比较容易被忽视的地方。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知发展商。给排水查上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，尽可能让水流大一点、急一点，试试水压和排水速度。每个地漏要做通水试验，可用桶装满水往里倒，看是否畅通。电气设备检查电闸及电表是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。插座检查每个插座的数量及是否已通电。为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。卫生间用电卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。厨卫通风是否有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。开关接口检查一下开关、插座的牢固程度，别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否结实。查抄水表、电表底度。提示：别忘了向开发商要质量保证书和住宅使用说明书，这也是他们应该准备的。此外，在公共设施的验收上，如电梯，建筑规范有详细的规定多少层以上配备多少部电梯，且其中一部必须在多少KG以上，还有面积的丈量律师能为对集体收房的业主提供哪些法律服务？ 在约定收房当日提醒业主们验房、收房时应注意的事项和问题。 核实开发商相关的法律文件，如竣工验收备案表、测绘部的实测面积文件、住宅质量保证书和住宅使用说明书。 审查入住手续当中是否有不利于业主利益方面的文件条款。 依据业主与开发商签订的购房合同逐项验收，汇总业主们收房时发现的各种问题，提出相关的法律意见，必要时向开发商递交律师函。 审查交房的程序设计是否不利于业主；房屋的规划、设计是否产生变更；入住前开发商是否要求签订不公平的补充协议；交房时开发商是否收取价外其他费用等等问题。 如果发现问题可与开发商谈判交涉，必要时到有关部门去调查取证。另需注意以下几点：一. 证书方面:先看到书面的由土地房产管理局制作签发的,缺一不可开发商未能提供相关证书,业主有权拒绝收房!除了建设(开发商,施工,监理,设计)签署合格证明外,还需要消防,人防等部门分别出具的准用证明,最后到质格部门申请备案.(无单纯的全部包括上述内容的验收合格证的部门)高层住宅楼生活用水系统必须具有卫生防疫部门核发的,电梯须具有劳动部门核发的房管局勘丈科出具的确认房屋面积(同两证一书一同出具)如开发商不能提供上述文件,则构成违约,可根据合同约定及法律规定追究违约责任!二.检验住房是否与所买的户型一致,有无规划设计变更(如层高,窗 户位置,管道布线)三.市政配套与公件配套完备状况,比照商品房合同签订交付条件.四.仔细读清交房验收单上内容,不要对没有实际检查的东西,随便签字.五.实地验收:1.结构工程:钢筋是否暴露,墙面是否渗水,是否有裂缝,承重墙,梁,柱是否符合设计规范.2.梁与柱工程:梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线.3.层高:其尺寸是否符合图纸标称要求.4.门窗工程:门的厚度,材质与规格;窗底部滑道是否平滑,窗框的材质与规格;门框,窗框与墙身无过大缝隙.5.水电工程:电气线路安装应平整,牢固,顺直,穿墙应有导管,导线加接必须紧密;应按套安装电表或预留表位,并由电器接地装置;照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确.6.室外工程:阳台是否与事先承若及设计图相符,楼宇标识,门牌标识,层位标识,房屋标识是否与实际相符,是否有邮政接收箱,电话线是否进户等,给水情况,水质如何,水流状况,水表计量和供电是否正常.交房时向业主收取水电周转金违反法规(厦门日报2000.08.15 第三点),可要求其出具物价局收费证明.装修保证金包括土头垃圾清运费也不能收.公共维修金,一般是除物业管理费用外的另一笔管理费用,由业主按物价局批准的收费标准交.据第10条规定,自1998年12月1日期,原则上开发商不得在房价以外另行收取配套费,且房屋峻工后开发商就应进行验收报批,跟业主缴交配套费用无关.另外,在交房后办理产权登记时需要准备的费用有: 1.房屋登记费1元/M2 2.契税3%3.土地登记费用1元/M24.房屋测绘费0.5元/M25.单元配图38元/张1、 验收时间推荐在交房的后几天，否则物业陪同验房的人不会有太多时间陪业主仔细看，正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去2、 准备工具必备：l 1只塑料洗脸盆 用于验收下水管道 l 1只小榔头 - 用于验收房子墙体与地面是否空鼓 l 几个塑料带，包装绳-用于封闭下水管道l 1只计算器 - 用于计算数据 l 1只水笔，1个小本子 - 用于签字/记录问题 可选l 1只塞尺-用于测裂缝的宽度 l 1只5米卷尺-用于测量房子的净高 l 1只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 l 1把扫帚-用于打扫室内卫生 3、 接受物品l 房屋的住宅质量保证书l 住宅使用说明书l 管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）l 钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表4、 需要检查的资料l 竣工验收备案表 l 面积实测表 ，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，若不同，根据合同可能会发生费用5、 支付的费用最好同物业交流，先验收，再交费6、 验收过程验收过程中发现的问题，一定要记录下来A、 检查所有钥匙是否能用B、 大门（可视）对讲能否工作，试验远程开门C、 检查所有门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）D、 安装的安全护栏是否牢固E、 检查所有门窗是否可以正常开关，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固F、 检查所有墙体平整度、是否渗水，有水迹、是否有裂缝裂纹，是否有空鼓（用小榔头）G、 仔细检查地面有无空壳开裂情况（用小榔头）H、 迅速开水龙头到最大，看是否出水，水压如何，另外看排水速度如何I、 仔细观察卫生间和厨房的天花板，看是否有水迹J、 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座K、 试验几次马桶抽水，观察冲厕水箱有无漏水L、 验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水M、 测试强电，物业会提供一个带插座的灯。先关闭所有分闸，测试过程中一路路打开，确定各分闸的控制范围。先用灯测所有的插座（空调，墙面，厨房，阳台），再测试照明/开关，另外应保证每个空调插座是1路单独的回路，房内至少有5个单独的回路N、 若有万用表，测试弱电（电话、有线电视线）O、 每个房间泼上水，观察是否有积水，地方是否平整P、 卫生间、厨房泼水，观察坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。Q、 测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具