第六章 财产课税.doc

第六章 财产课税n 财产税，是指以纳税人所拥有或支配的财产为课税对象的税种。n 现行财产税税种有：房产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税。遗产税和赠与税尚未开征。第一节 房产税n 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。n 一、征税范围、纳税人和税率n 征税范围：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。上述房产限于城镇的经营性房屋。即经营自用和出租、出典。n 纳税人：外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。 n 税率：从价计税：1.2%；从租计税：12%（对个人居住用房出租仍用于居住的，房产税暂减按4%的税率征收）。 第一节 房产税n 二、计税依据和应纳税额的计算n 1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。 n 2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。 第一节 房产税第一节 房产税n 五、税收优惠（教材143页）第二节 契税n 契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。n 一、征税范围n 契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：n 1、国有土地使用权出让；n 2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；n 3、房屋买卖；4、房屋赠与；5、房屋交换 第二节 契税第二节 契税n 二、计税依据和应纳税额计算n （一）计税依据n 1.国有土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。n 2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。n 3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。n 4.国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 第二节 契税n （二）应纳税额的计算应纳税额计税依据税率n 六、税收优惠（教材第147页）第三节 城镇土地使用税n 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 n 一、征税范围城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。 第三节 城镇土地使用税n 二、纳税人凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。包括外商投资企业和外国企业 。（2007年1月1日起）n 三、适用税额分级幅度税额（教材150页）n 注意以下两个要点：n 1.税额最低（0.6元）与最高（30元）相差50倍n 2.可以适当降低，但降低额不得超过规定的最低税额的30% 第三节 城镇土地使用税n 三、应纳税额的计算n （一）计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。 n （二）计税方法n 应纳税额=实际占用应税土地面积单位税额 第四节 土地增值税（补充）n 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 1994年1月1日开始征收。n 一、征税范围 1、转让国有土地使用权。 2、转让地上建筑物和其他附着物的产权。 第四节 土地增值税n 二、纳税人土地增值税暂行条例规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。 第四节 土地增值税n 三、税率土地增值税四级超率累进税率表第四节 土地增值税n 四、计税依据n 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值额=转让房地产收入扣除项目金额 n （一）收入额的确定n 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。 第四节 土地增值税n （二）扣除项目及其金额 n 1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 第四节 土地增值税n 2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）n （1）土地征用及拆迁补偿费n （2）前期工程费n （3）建筑安装工程费n （4）基础设施费n （5）公共配套设施费n （6）开发间接费用 第四节 土地增值税n 3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。n 对于利息支出，分两种情况确定扣除：n （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，允许扣除（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）n （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内。n 对利息支出以外 的其他费用按前两项之和5%计算扣除。第四节 土地增值税n 4.与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。n 5.财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 第四节 土地增值税n 五、应纳税额的计算n 计算步骤：n （一）计算增值额增值额收入额扣除项目金额n （二）计算增值率增值率增值额扣除项目金额100%n （三）确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。n （四）依据适用税率计算应纳税额应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数第四节 土地增值税n 【例题】某房地产开发