《欧圣魔镜酒吧》可行性分析报告.doc

欧圣魔镜酒吧可行性分析报告山东鲁信远至旅游有限公司商业部 于魁2009年3月8日 目录第一部分项目概况 11.1、项目名称 1.2、项目建设单位 1.3、项目位置 1.4、项目周边目前现状1.5、项目的主要特点第二部分可行性分析2.1、市场分析预测及酒吧调研报告分析2.2、项目规划方案2.3、项目工程进度2.4、投资估算第三部分项目优劣分析 3.1、项目优势分析3.2、项目劣势分析3.3、项目机会分析第四部分风险评价及综合评价 第一部分 宏观情况分析上世纪末本世纪初，在国内经济发达等地，一些白领人士渐渐地不再喜欢到那些过于喧闹的迪吧，而在过于清静的传统酒吧又不能大胆发泄工作中的压抑。精明的经营者开始改变了经营模式，于是，介于迪吧与传统酒吧的慢摇吧便应运而生，并迅速风靡全国，成了目前最时尚的娱乐方式之一慢摇吧的概念“慢摇吧”是一种全新理念的酒吧，它有效的将潮流音乐与酒吧文化融为一体。慢摇吧的特点它不同于安静的音乐吧，因为它有鲜明的特点；它也不是热烈的DISCO广场，因为它的节奏相对缓和；它更不是演绎吧，因为它有暧昧的情调和CLUB式的交流方式。慢摇吧的三大要素格调装饰与暧昧环境品牌酒水与开放吧女适度放纵与时尚音乐慢摇吧的现状目前慢摇吧可大致分为三大类：第一种为典型慢摇吧，音乐与整个酒吧融为一体，客人可以在座位附近跳舞；第二种是设置小舞台（池）并带有表演、领舞类。客人可以边喝酒边欣赏，也可以随时参与各种活动；第三种为座位区与舞区相互独立的互动模式，属静中有动，动中可静。客人可随时跳舞，也可静静地在一旁喝酒聊天。慢摇吧音乐风格慢摇的音乐风格是多样化、风格化的，随意性比较强，在曲调空隙间留给他人有想像的空间，注重现场气氛的释放。以HIP-HOP、HOUSE、R&B为主，其间也有串烧DISCO出现。慢摇吧的灵魂是现场DJ，最吸引人的音乐是属欲擒故纵风格音乐，完全由DJ制造气氛。（这种气氛的大意是：用音乐把人推向高潮，又一下子拉你进低谷，然后又推着你继续走。）慢摇吧内常见的三种音乐风格HIP-HOP（嘻哈）：BPM约在90-125拍，音乐很简单，但节奏感非常强，Hip-Hop从听觉上和说唱乐差不多，只是里面的“零碎”更多一些，比如混音的技巧，节拍的变化等。歌词没有太多的限制。很多的东西都可以用它表现。和摇滚有些相似的地方，大多写生活里得东西，如批判、宣泄、醒世等等。Hip-Hop曲给人带来的是一种心理上的开怀与共鸣。HOUSE：BPM在130150左右，4/4拍House跟hip-hop是完全不同的音乐种类。House属于electronica类（即电子类），house的音乐风格非常多，有的house音乐中融入了很明显的jazz和funk的元素。house的旋律不如古典音乐优美，节奏不如hip-hopr&b强劲，而且一般比较单调。house给人带来的享受最大的还是在于它带给你的那种感觉有点微微的迷幻，而又有着轻盈的动感，听了之后心情就特别愉悦，放松。R&B（蓝调音乐）：始于本世纪初美国的蓝部，是现今流行乐和摇滚乐的基础。R&B很着重自我情感的宣泄和原创性或即兴性。这种音乐有一种很明显的特式，便是使用类似中国民俗唱山歌的“一呼一应”的形式进行，像刚开始给人一种紧张、哭诉，无助的感觉，然后接着便像是在安慰、舒解你的痛苦。在听蓝调音乐的时候，你会发觉它们好象都依着一个相同的曲式来进行。其中原因是因为蓝调音乐会常用到一种标准曲式，名为12BarBlues。慢摇吧为什么会流行？音乐前卫及反叛，风格迎合当地音乐文化及现代人生存心理时尚、刺激、有情调、氛围好；消费门槛适合当地休闲娱乐消费群体。慢摇吧视听（灯光音响）风格灯光效果以LED，光纤等为背景基础光，电脑灯、换色灯、及部份电脑效果灯为主光，色彩鲜而不耀，华丽而不夸张，配合慢摇音乐风格节奏同步设定。慢摇吧的声音重现要求高，而且有独特的风格，以满足消费群体的听觉特性。高中低频段层次清晰分明，扩声均匀，中高不刺，温暖柔和。低频富有弹性和丰满度，沉且力度适中。慢摇吧吸引现代人最终分析：一、视听效果与音乐风格二、品牌酒水与热情吧女三、暧昧环境与适度放纵1.2青岛酒吧概况关于酒吧，有各种各样的说法，但不管怎么说，它已是都市夜生活的不可分割的一部分。某种程度上说，酒吧的繁荣程度，代表着一个城市的经济和文化的热度。那么爱尝新的青岛人为什么不肯像上海人、北京人那样，习以为常地走进酒吧？又是什么阻挡了人们前往酒吧的脚步？青岛的酒吧业如何能够实现繁荣和辉煌？“如果我不在家，就在酒吧；如果我不在酒吧，就在去酒吧的路上，这是一家酒吧的广告语”。然而，与北京、上海等城市的酒吧业发展相比，青岛的酒吧文化热闹不足，冷清有余。从市旅游局获悉，从1998年青岛市第一次举办酒吧文化节以来，青岛市的酒吧业发展比较迅速，酒吧的数量已从5年前的20多家发展到现在的400多家。1998年时，青岛市仅有30余家酒吧，而且大部分在星级酒店里，第一届酒吧文化节举办后，吸引了一批社会人士投资酒吧，市南区政府也在燕儿岛、漳州路、闽江路一带规划建设了由100余家酒吧组成的“酒吧一条街”，营业面积从几百方米到几十平方米不等，为泡吧族提供了充分的选择空间。素有“东方瑞士”之称的青岛，也开始有了真正的酒吧文化。酒吧当年的确是以一种很“文化”、很反叛的姿态出现的，是我们这个城市对深夜不归的一种默许，如今，它悄悄地却是越来越多地出现在中国大都市的一个个角落，成为青年人的天下，亚文化的发生地。在与一些业界人士和消费者攀谈时感到，岛城酒吧文化的繁荣与一座城市的文化背景有着直接的关系。据了解，北京的三里屯酒吧街是傍着使馆区起来的，外国人是三里屯曾经的和现在的主流顾客，他们带来的一些外来文化吸引了一些时尚消费者前往扎堆。另外，北京是作家、艺术家云集的地方，许多作家和艺术家喜欢到酒吧会友，讨论创作，同时也吸引了一批文学爱好者和艺术爱好者前往倾听，酒吧自然人流不断。上海的衡山路则是一条极具欧陆风情的大街，许多在沪工作和生活的外国人晚上喜欢到衡山路两侧的酒吧聚会，与一些中国文化人讨论欧美文化和前卫文化。而在青岛，其国际化氛围显然不及北京和上海浓厚，而以上提到的两类消费人群也显然不是短时间内可以培养出来的。市旅游局市场开发处处长郭秀堂曾经谈到，酒吧业是青岛旅游的一个新亮点，尤其在冬季，它们就是点亮冬季旅游的那一支支蜡烛。但是，青岛的酒吧业仍处在一个培育的阶段，政府在推动酒吧业发展方面要做的工作是引导和扶持。“街深酒吧”经理秦佩云曾多次考察过京沪酒吧业的状况。她认为，与上海、北京相比，青岛酒吧业目前还处于起步阶段。北京有很多主题性的酒吧，每家酒吧都是一道风景。相比之下，青岛的酒吧普遍缺乏主题。虽然有的装修很豪华，但因缺乏特色而缺少吸引力。青岛有着浓厚的海派文化底蕴，而酒吧这种舶来品恰好与此文化相融合。市社会科学院社会学研究所所长马庚存认为，青岛发展酒吧有良好的文化和社会环境。他认为，随着青岛的经济和社会发展的飞速前进以及国际化程度的不断提升，青岛的酒吧消费还将继续升温，青岛酒吧业的辉煌将为期不远。据了解，在国外和我国北京、上海等一些大城市，去酒吧谈业务、朋友聊天、一个人喝杯酒对许许多多普通消费者来说已成平常事。然而，在青岛，能经常进酒吧的只是一些年轻的白领和收入较高者。是什么把大众消费者挡在了酒吧之外？对此，包括酒吧业界人士在内的许多人曾做过一些探究。1、戴着有色眼镜看酒吧举例：“上酒吧？老婆这一关就过不了。那是什么地方，乌烟瘴气的，小哥们呆的地方，万一打架碰着怎么办？我可不敢让孩子们去那些地方，别学坏了。”大多数酒吧经营者认为，岛城酒吧业生意普遍冷清，主要原因是青岛人对酒吧认识不够。按目前的情况来看，戴着有色眼镜看酒吧的大有人在。2、对夜生活还不习惯 据调查分析，岛城酒吧市场整体冷淡，与整个城市的夜生活环境和人们的生活习惯有很大关系。他认为，目前我们的城市还缺乏一个吸引人的夜生活经营环境，包括文化环境和娱乐环境、消费环境。而上海许多市民习惯晚上出来逛商场、聚会，之后便到酒吧小坐，休息休息。同时青岛的气候也造成了市民不习惯晚上出来休闲的现象，尤其到了冬季，晚上89点后，街上很少见到行人。3、严格作息限制了夜生活 青岛“上班族”的作息时间也决定了他们晚上难以出来走进酒吧休闲。在香港，人们上午10点多才上班，夜晚霓虹闪烁，夜生活繁华，这为人们"泡吧"提供了必要的条件。现在国内一些城市实行了“朝九晚五”的作息制度，在一定程度上促进了夜生活的繁荣，促进了酒吧业的发展。4、价格定位上有缺陷 据了解，岛城多数酒吧经营者把价格定位在中高档，缺少面向中低消费者的服务，这也是普通市民不敢涉足酒吧的又一原因。从有关渠道了解到解到，许多人不敢进酒吧，是因为不知道进酒吧到底会花费多少钱，是不是还有最低消费。其实，进酒吧消费的不只是酒水，还有环境、服务等，要一份酒水就可以在酒吧中“消磨”一个下午、一个晚上，从总消费金额来看，其实并不高，全看个人怎么消费。根据消费者了解到*小姐（21岁，大学生）喜欢酒吧的气氛，因为这里散发着年轻人青春的激情，涌动着年轻人激烈的喧哗和骚动，流淌着年轻人莫名的痛苦和忧伤。也许年轻人需要这么个地方来容忍自己，卸掉来自社会的无形的约束与重压，来释放自己原始生命的力量与冲动。*小姐（30岁）泡吧之意不在酒在许多人眼里，去酒吧就是去喝酒！我不这样认为。泡吧代表着一种精神，一种品位和一种生活态度。泡吧本身与喝酒游离甚远。 自己到酒吧就是想找个与朋友聊聊天的环境。有淡淡的音乐和酒，可以随便说些闲淡的话题，为浮躁的心寻找一份宁静。它的迷离，它的芬芳，让你真情流露，也让你忘却一切事世艰辛，这份逍遥也许只有在酒吧才能找到和体验。从今年的新闻报道中我们可以看到，青岛市政府正在大力发开酒吧行业，并且已经提出项目规划。例如：青岛海洋特色的项目“极地Seabar酒吧街”。极地Seabar酒吧街的运营将进一步丰富青岛的夜海文化，使青岛酒吧向集群化发展。“每个城市都有着自己的文化定位，每个城市的夜生活也都有着自己的独特之处。而青岛缺乏一个吸引人的夜生活经营环境，包括文化环境和娱乐环境、消费环境，人们期盼着夜晚的色彩更丰富绚丽，有更富有品位的休闲方式来放松与调节。极地Seabar酒吧街就是应了这一需求，以美化城市环境、丰富城市文化建设为目的，促进青岛旅游特色经济的发展。”青岛现阶段酒吧类型：FEEING 感觉俱乐部迪吧和酒吧结合体，内部装饰陈旧，主要消费群体以外地打工者为主，环境吵杂，音乐节奏不被广大年轻人看好。慢摇吧“苏荷”、“88”、“FEEING VIP”、“SOS”等，消费群体以年轻白领为主，音乐节奏缓但激昂。静吧“朗园”、“盈轩酒吧”、“老教堂酒吧”、“向日葵酒吧”等。环境幽雅、内部装饰简约或华丽，音乐以轻音乐为主，适合朋友小聚，商务洽谈。一、项目名称 青岛中山公园欧圣魔镜酒吧建设项目二、项目建设单位 山东鲁信远至旅游有限公司三、项目位置 青岛中山公园内，原中山公园花房二楼。四、项目周边目前现状青岛中山公园位处青岛市南区沿海一线主要旅游区域，交通系统发达，非常便利。周围有着良好的停车区域，能够解决夜间停车难问题。而青岛西部消费人群长久以来一直没有相应的休闲娱乐场所，若中山公园内能够建立附有主题特色的酒吧，也许会带动部分青岛西部消费群体。从上个世纪90代开始，青岛西部娱乐场所以零散的迪吧和旱冰场为主，后来由于社会经济的发展和新型娱乐形式的更新换代，青岛西部休闲娱乐场所多以经营不善而倒闭。后由于青岛东部的大力发开，主流娱乐场所几乎全部迁移东部，造成了现今青岛西部娱乐经济的不景气和人流稀少的原因。 五、项目的主要特点欧圣魔镜主题酒吧将会依托青岛中山公园“欢动世界”这一新型游乐场为基础，带动自身人气的聚集。其初期装修设计风格将会沿用海洋素材，体现酒吧自身的主题色彩。打造岛城第一家海洋主题酒吧。第二部分可行性分析2.1、市场分析预测慢摇吧做为西方酒吧文化新模式越来越受到人们的重视。“慢摇吧文化”悄悄地，却是越来越多地出现在21世纪中国大都市的一个个角落。慢摇吧的情调迷人，且不乏激情，它成为青年人的天下,更是黑夜不归的一种默许。 目前，青岛的慢摇吧主要有“FEEING VIP”、“苏荷”、“NO88”、“SOS”、“麦莎”等，主要位于青岛中心地段香港中路，据了解这几个慢摇吧的生意天天爆满，年收益非常庞大，另外在青岛城阳附近也有一些酒吧，例如“唐会”但由于距离市区较远，所以据说生意一般。另外，青岛酒吧业也是近几年才开始快速发展，无论是潜力还是前景都是一个较为理想的投资项目。但高回报的背后就是高风险，需非常谨慎。酒吧调研分析为了解中山公园主题酒吧的可行性，特此抽样调查了35名经常光顾酒吧的消费者，通过对他们的分析我们暂时得知以下数据：经常光顾酒吧的消费者：18-22岁的占30% 22-24岁的占22% 25-30岁的占20% 30岁以上者占26%每周光顾酒吧：1-2次的占43% 偶尔光顾的占57%喜欢来中山公园酒吧的比例是：非常愿意来的占27% 肯能会去的占41% 有机会再去的占32%价格接受程度：50-70占29.5% 70-90占25.5% 90-100占26.5% 100以上：18.5%由此看来，酒吧还是以年轻消费者为主体，平均价格在100元内较为被大众接受。但在公园内开设酒吧的可行性还有待继续考察，因为非常愿意来的消费者比例相对较少。2.2、项目规划方案2.2.1场地：中山公园内花房二楼2.2.2设计公司：新道信2.2.3购置酒吧适合的音响设别，并有专业公司进行调试2.2.4办理所有相关行政手续2.2.5安装所有硬件，例如：电脑、电话、监控、银联机等2.2.6员工的招聘2.2.7营销部配合广告宣传2.3、项目工程进度工程预计在2009年6月开始动工，预计在2009年8月开业纳客。2.4、投资估算2.4.1建筑工程装修费用年租金30万*3=90万2.4.2音响设备费用65万人民币（详情可参照酒吧音响设备清单附件）2.4.3公共配套基础设施建设费用：摩托罗拉对讲机850/台10台 小计：8500元电话2台 小计：1000元电脑4000/台 2台 小计：8000监控3000/台5台 小计：15000货架、酒具杯子4.8/个300个 小计1440冰桶/2030个 小计：600托盘/3030个 小计：900调酒杯/1005个 小计：5003微波炉500/台2台 小计：1000保安器材衣服加装备600/套5名 小计：3000消毒柜/10001台 小计：1000空调：制冰机：10000/台1台 小计：10000桌椅、保险柜等费用初步合计：50940元2.4.4管理维修及水电费用2.4.5宣传推广费用VIP卡费：PVC卡0.6元/张制作1000张小计：600元 金属卡2.5元/张制作300张小计：750元2.4.6员工工资：DJ师/5000月 2名果盘员：1200/月 1名保安：1200/月服务员 5名：7500元音响技师：1500/月行政人员1300/月 2名领舞人员4000/月 2名：8000公关员1500/月合计：32300/月*12=38.76万元2.4.7营业税按20%的营业税计算：200人*80元/人*30天*20%=9.6万元/月。年营业税为：12*9.6元=115.2万元。城建税：1152000*7%=80640教育税附加：1152000*3%=34560地方教育税：1152000*1%=11520银行利息:49.7万2.4.8设备折旧费：所有设备按5年折旧（音响灯光设备+公共配套基础设施建设费）*97%/5。（650000+50940）*97%/5=135982.36元2.4.9投资收益：年毛收入=每天总收入*70%毛利*30天*12个月酒吧容纳客：300人，每天预估消费者保守估计为200人按每人平均消费80元，毛利为80*70%=56元来计算。计算如下： 每天毛利为：200*56元=1.12万元。 每月毛利为：11200元*30=33.6万元。 每年毛利为：336000元*12=403.2万元 年利润预估： 4032000-387600-300000-1152000-135982.36-1350-80640-34560-11520-497000=1431347.64预计投资：300-500万除设计装修外的其他所有费用：3140540万第三部分项目优劣分析 3.1、项目优势分析欧圣魔镜酒吧地处市南区沿海一线，风景秀丽，交通发达，并且依托“欢动世界”大型游乐场可以迅速聚集人气。中山公园西侧的停车场和天泰体育场的停车场，完全可以解决晚间游人停车问题，最为关键的是，由于公园四周没有居民区，所以绝对不会造成扰民现象。另外，青岛市政府今年已经投入许多资金用于重现中山路商业氛围，并且劈柴院、四方路、馆陶路等街区都将开发建设酒吧街与德国风情街，如此一来，在一定程度上会将东部酒吧人气往西部拉动，使岛城东西方向娱乐休闲场所遥相呼应。而我司酒吧又位处岛城东西方向中间位置，并且还是唯一一所公园内酒吧，如若能做到一定特色，将会是岛城酒吧业又一亮点。3.2、项目劣势分析中山公园周围由于没有浓厚的商业氛围，餐饮行业也较为稀少，所以会对人流造成一定制约。并且附近也从来没有开设过同类的娱乐场所，没有形成成熟的消费市场环境，所以做好宣传和特色就显得尤为重要。另外，岛城原有和新开业的酒吧现在人气鼎盛，并且四周商业氛围浓厚，在一定程度上会影响我方的客流量。另外，酒吧也是一个竞争非常激烈的行业，虽然每年都会有不少新开业的，但能保持良好经营业绩的还是很少。例如“：曾经“普拉纳”酒吧一时称为岛城最为时尚的休闲娱乐场所，但事后经其他各大特色酒吧的开业与竞争，现今的“普拉纳”经营业绩已大大不如以前。2008年中期在青岛五四广场澳门路新开业的“天使酒吧”内部装潢豪华艳丽，硬件设备齐全，但由于自始至终客流稀少，最终导致停业整顿。2008年延吉路开业的“艳域咖啡西餐厅酒吧”装修风格简约时尚，但由于地理位置原因，经营业绩很差不幸倒闭。通过以上情况我们可以清晰的看到，我司在中山公园内开设酒吧（无论慢摇吧/静吧）在一定程度上会有些困难，因为竞争对手太多、商业地理位置不甚理想、内部装修风格若无法赶超“苏荷”与“88”，也将会造成经营业绩不理想。3.2.1竞争对手列表“FEEING VIP”会所：奢迷时尚的国际夜店，为岛城的时尚尊贵人士带来奢华、性感、浪漫.唯美 未来享乐主义的超现代夜店体会。“苏荷”：苏荷后工业时代的装修风格，玻璃与铜铁等金属等材料的碰撞后强烈的冲击感，配之以相应风格的灯饰，酷，但不冷，有怀旧气息最好的质感呈现。青岛麦莎音乐“麦莎”：主题是紫气东来凤舞九天。这里有一流的装潢设计，这里有优雅舒适的灯光，这里有震撼人心的