县域保障房建设的融资障碍及对策.doc

县域保障房建设的融资障碍及对策今年国家提出大幅增加各类保障房建设力度，并拟定1000万套目标任务，投资概算在1.3万亿到1.4万亿之间。为了解县域保障房建设融资情况，近日我行通过对县城投公司调查了解到，目前我县在建、拟建保障房仅廉租房和公租房两类，现有资金来源于三条渠道：一是中央配套补助资金，廉租房以面积为单位，每平米补400元，公租房以套为单位，每套补1.5万元；二是按土地出让净收益的10%由当地政府出资；三是由县城建投公司作为建设方承贷，使用国开行原有授信。除此之外，剩余资金缺口依然需要过信贷资金解决，因受多重因素影响，县域金融介入受到的现实制约颇多，导致目前无一家县域金融机构参与其中，城投公司准备再次向国开行申请增贷。一、保障建设概况及融资障碍去年我县完成廉租房建设9万平米，完成投资7000万元，资金来源于国家开发银行信贷。今年我县计划开工建设公租房和廉租房两类保障性住房2284套，总面积10.89万平米，较去年增长21%，计划投资1.03亿元，较去年增长47.1%，其中廉租房计划建设460套，建筑面积2.29万平米，计划总投资2290万元，中央配套916万元；公租房计划建设1824套，建筑面积 8.6万平米，计划总投资7740万元，中央配套2736万元。因建设成本增长较快，去年县城投公司向国家开发申请的贷款已难以满足现在建设投入的需要，存在近四千万的资金缺口，建行等部分商业银行虽存在参与意愿，但因制约颇多而未能实现，主要体现在：（一）承贷主体资质与银行准入门槛难以对接。如建行湖南分行对保障性住房贷款采取了如下差别化信贷政策，一是对客户净资产要求差别化，要求保障性住房贷款借款人实收资本按不低于1000万元掌握；二是对资本金比例要求差别化，对保障性住房项目要求项目最低资本金比例为20%；三是贷款期限差别化，对保障性住房贷款期限可放宽到5年；四是贷款利率差别化，对保障性住房项目执行同档次基准下浮10%；五是贷款规模差别化，贷款优先考虑保障性住房建设项目需求。但由于保障性安居工程项目大多数为准公益性项目，承贷主体通常为各级政府融资平台，银监会2010年统一部署对地方融资平台贷款实行“解包还原”，重新落实抵押担保物，时至今日，大多数地方能抵押的资产都悉数抵押给了银行，新的融资抵押极为缺乏，造成银行难以对新承建的保障性住房项目提供融资支持。即便与项目单位协商以其他的房地产公司作为承贷主体，但由于县域大部房地产公司的资产、现金流、抵押及投资回报等均难达到融资准入条件而导致介入受阻。（二）保障房开发结构单一，还款来源难保障。目前县域保障房仅廉租房和公租房两类，这两类保障房还款来源完全依赖于租金收入，建设回款周期较长，期限内还款缺乏保障。加之保障性安居工程项目用地大都为划拨土地，又处于交通不便利、配套设施不健全的区域，目前采取财政出具承诺函性质的担保已认定为无效担保，以项目土地或房产的抵押权、变现能力均难以实现，难以落实有效足值的贷款抵押物，导致项目推进的后续资金供给受到严重影响。 (三) 政府积极性不够影响金融机构投放信心。保障房建设与地方卖地收入之间存在着显著矛盾，保障性住房难以像商品房一样给地方政府带来经济回报，还要付出大量土地机会成本，在财政缺口压力和高额土地收益诱惑下，“民生”往往让位于“经济”，导致推动保障房建设积极性不够，为此出台的优惠政策也不多，加之今年计划建设规模增长较大，部分项目立项、规划、土地、环评等项目报建手续仍未落实，自筹资金尚且紧缺，项目存在一定的资金偿还风险，较大地影响了金融介入积极性。二、促进保障房建设融资的几点建议（一）政策扶持，建立保障房项目对接促进机制。可考虑成立专门的保障性住房建设管理有限公司作为承贷主体，并通过土地运作、税费减免等手段扩大建设资金来源。同时国务院相关部委应尽快出台对保障性住房的金融支持政策，需要出台差别化的信贷政策，特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策，对投向公租房的贷款打折计算信贷规模，在计算风险资产时给予特殊政策，少占用风险资产，少计提拨备等，以缓释风险、解决还款保障难等问题，为金融机构支持保障性建设创造良好的政策环境。（二）财政配套，构建保障房信贷风险可控机制。省、市、县三级政府需适当追加保障性住房建设资本金，采取财政贴息等政策，注入优质资产，充分利用在建工程抵押，扩充担负保障性住房建设任务的融资平台公司实力，以促进信贷融资。可从财政收入中按照一定比例提取保障性住房专项补偿基金，解决开发企业或低收入家庭贷款担保抵押不足问题。（三）多方参与，鼓励保障房建设吸纳多元投资。一是鼓励有实力的民营资本参与保障性住房建设。如：可选择由非政府组织投资建设公共租赁房，政府授权其在一定年限内按照政府规定的租户标准、租金水平等进行经营，确保公租房实现商业可持续，解决建设资金短缺问题。二是按照“政府主导、商业化运作”的模式，引入资金设立投资保障性住房建设的专项基金，按照对应项目给予