(仅供参考最新)项目评估作业成果.doc

广东省从化市风云岭四星级酒店可行性研究报告2012年12月14日目录1 项目总论 .11.1 项目背景 .11.1.1 项目名称 .11.1.2 开发公司 .11.1.3 研究工作依据 .11.1.4 项目的建筑规模和内容.11.2 可行性研究结论.12 项目建设背景与建设必要性.12.1 项目建设背景.12.1.1 从化简介.12.1.2 本项目建设背景.12.2 项目建设必要性.13 市场分析与预测.13.1 从化市旅游市场简析.13.2 从化市星级酒店市场简析.13.3 项目周边市场环境分析.14 项目分析及评价.14.1 建设内容与规模.14.2 经营内容.14.3 项目定位.14.4 项目SWOT分析.14.5 项目评价.15 环境影响分析.15.1 周边环境现状.15.2 环境影响分析.15.3 环境保护措施及治理效果.16 节能.16.1 设计依据.16.2 节能措施.17 消防与安全卫生.17.1 消防.17.2 劳动安全.17.3 卫生防护.18 融资和建设进程.18.1 融资金额.18.2 融资方式 .18.3 年度投资计划 .18.4 项目工程实施计划.19 投资估算 . .19.1 估算编制方法 .19.2 总投资估算 .19.2.1 建设投资估算 .19.2.2 建设期利息估算.19.2.3 流动资金估算.19.4 资金筹措方案.110 财务评价.110.1 年营业收入和年营业税金及附加估算.110.2 营业成本估算.110.2.1 对原材料、燃料及动力费估算.110.2.2 固定资产折旧和无形资产及递延资产摊销估算.110.2.3 修理费计算.110.2.4 借款利息计算.110.2.5 其他费用估算.110.3 利润总额及分配.111 财务效益评估与风险分析.111.1 盈利能力分析.111.2 偿债能力分析.111.3 财务生存能力分析.112 不确定性分析.112.1 盈亏平衡分析.112.2 敏感性分析.112.3 社会效益和影响分析.113 结论与建议.114 附件. . .11 项目总论广东省从化市风云岭四星级酒店将按照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施。酒店将按照四星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为从化市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的商务与度假一体化的四星级酒店。本项目酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为从化酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。1.1 项目背景1.1.1 项目名称广东省从化市风云岭四星级酒店1.1.2 开发公司香格里拉酒店集团1.1.3 研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数房地产评估规范2011年从化市政府工作报告从化旅游客源市场研究以及其它的国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.4 项目的建筑规模和内容按四星级标准设计，共有客房238套，贵宾房5套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006 m2。地下一层建筑面积1270 m2。1.2 可行性研究结论经过对广州和从化经济状况的研究分析，我公司经过详细的市场调研后认为： 项目的酒店的建设是可行的、合理的。 在目前各种利好因素的作用下，近几年内从化的度假和商务酒店市场是乐观的。 度假与商务综合化的酒店更适合项目的整体发展与规划，更合适市场的需求。 在2012-2014年将该项目投放市场的时机是可行的。 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟。2 项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景2.1.1 从化简介从化市地处广东省中部，广州市东北面，珠江三角洲到粤北山区的过渡带，属广州市县级市。市境东面与龙门县、增城市接壤，南面跟广州郊区毗邻，西面和清远市、花都区交界，北面同佛岗、新丰县相连。地理坐标：东经11317至11404，北纬2322至2356。全市总面积2009平方公里。境内西北到东南最长直线距离约45公里，东北到正南边最大距离80公里。2004年全市总人口为357986人。市政府驻街口镇。从化山清水秀，风光旖旎，山、水、林、果、泉、湖为特色的旅游资源丰富，文化旅游景点达10多处。广裕词、五岳殿等7个景点列为省或广州市重点文物保护单位。被誉为“岭南第一泉”的从化温泉是世界著名的稀有小苏打、氡元素名泉；境内的溪河国家森林公园有“第二庐山” 之称；广州抽水蓄能电站旅游度假区被评为“3A”级国家重点风景名胜区。石门国家森林公园、流溪温泉度假区、天湖瀑布。流溪香雪、仙沐园、三桠塘幽谷探险、钱岗古村落等景点吸引越来越多的国内外游客。全市还拥有从化温泉宾馆、凯旋宫、碧水湾、文轩苑、逸泉山庄、温泉高尔夫球场等一批较高档次的休闲度假酒店。从化市历史悠久，这里出土的文物有距今七八千年的新石器。从化在500多年前建县时，隶属广州府。从化人民有反帝反封建斗争的光荣历史。明清时期，这里发生多次农民起义，反抗封建统治。抗日战争期间，在著名的粤北第一、二次会战中，从化是主战场。 从化经济持续、稳步、协调发展。2010 年， 全市完成生产总值 185.29 亿元， 2009 年增长 14.5%， 2005 年增长 83.3%， 比 比 年均增长 12.9%；人均生产总值达到 34641 元，提前实现“十一五”规划目标。财税收入增 速创历史新高， 国地税收总收入 27.52 亿元， 2009 年增长 21.1%， 2005 年增长 1.4 倍， 比 比 年均增长 19.4%； 财政一般预算收入 19.34 亿元， 2009 年增长 26.1%， 2005 年增长 2.7 比 比 倍，年均增长 30.2%。全社会固定资产投资 94.77 亿元，比 2009 年增长 29.9%，是“十五” 期末的 2.5 倍。产业结构进一步优化，三次产业比例由 2005 年的 12.9：49.5：37.6 调整到 9.7：46.1：44.2。全市人民安家乐业，过上小康幸福的生活。 2.1.2 本项目建设背景2.1.2.1 宏观背景项目建设符合国民经济平衡发展的需要。在市场经济条件下，可以根据资源的可能性和社会的需求实现资源的合理配置，塑造优化的国民经济结构。投资作为国民经济发展中的推动力，当国民经济出现不平衡时，可以通过及时地调整投资方向，积极地影响国民经济产业结构，使国民经济趋于平衡发展。在第一产业和第二产业饱和情况下，大力发展第三产业，就是本项目向经济发展趋势看齐的重要标志。项目建设符合国家的产业政策、技术政策和地区、部门发展规划。产业政策、技术政策确定了整个国民经济优先发展的产业及技术，对投资项目建设具有一种知道作用。建设星级酒店符合国家、行业的社会经济发展规划、国家有关的投资政策、产业政策和技术政策等宏观经济要求以及项目建设对有关规划的影响。2.1.2.2 微观背景项目企业分析：香格里拉以带资管理为特色，最为人称赞的是，旗下任何一家酒店，都能提供相同水准的服务。自2001年去，香格里拉开始“两条腿走路”，输出管理和带资管理起头并进。香格里拉拥有“香格里拉”和“商贸饭店”；两个品牌。2010年前，香格里拉在整个中国的酒店将增加到59家。香格里拉在亚太地区已颇具规模，正在加大欧美扩展。而欧美区域香格里拉的规模也将小于亚洲，但仍将选址黄金地段。香格里拉品牌主要五四星级酒店，多数酒店的客房量都超过500间，商贸酒店品牌定位为四星级。2.1.2.3 投资环境评估旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。酒店作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，酒店行业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。从化市位于广东省中部，中国第三大城市广州市东北面。市境东面与龙门县、增城市接壤，南面跟广州郊区毗邻，西面和清远市、广州市花都区交界，北面同佛冈、新丰县相连。从化市历史悠久，这里出土的文物有距今七八千年的新石器。从化在500多年前建县时，隶属广州府。从化人民有反帝反封建斗争的光荣历史。明清时期，这里发生多次农民起义，反抗封建统治。抗日战争期间，在著名的粤北第一、二次会战中，从化是主战场。旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，生态环境保护完好，是广东省重要的旅游区域。所有这些给从化大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。结合从化市场环境、特征、构成和容量，经分析认为：从化域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2 项目建设必要性2.2.1项目建设的宏观必要性项目建设符合国民经济发展及社会长远发展规划需要的评估。国民经济的发展是个长久持续的过程，投资作为发展的主要动力之一，是促进经济发展的关键因素。因此，在任何时候都需要开发出恰当的投资项目，以形成发展所需的国民财富。这就要求项目的开发人员在寻找投资机会时，关注与项目有关的国家长远发展规划，使项目的发展融入整个国家的经济发展之中。建设星级酒店是发展三产、构建现代经济的客观要求。项目建设符合区域经济需要的评估。由于不同地区的产业之间具有一定的联系效应，因为就存在着生产力布局的问题，科学的区域经济布局能够协调真个国民经济的发展。合理的经济布局能够减少运输费用和生产成本，可以有效地利用各种资源，加快信息的传递，以同样的投资取得较好的经济效益，促进分工协作，加快经济发展。建设星级酒店式复合区域经济需要的最佳体现，增加了居民的收入和就业率，同时也增加了财政收入。项目建设符合国家产业政策的评估。产业政策确定了整个国民经济在一定的历史时期需要优先发展的产业和需要抑制发展的产业。这样的政策对投资项目建设具有一定的知道作用。在旅游经济高速发展时期，当地大力推动旅游业发展，体现出建设星级酒店的必要性。2.2.2项目建设的微观必要性本项目建设是从化旅游业发展的需要。从化旅游山清水秀，山、水、林、果、泉、湖为特色的山水文化资源十分丰富。二十世纪30年代的温泉开发，使从化名声大振。50年代起，从化已成为我国著名的会议疗养胜地。改革开放至今，105及106国道、京珠高速公路、100多家宾馆酒店、390多家各类餐馆等一系列旅游基础设施的修建，大大提高了从化的可通达性和旅游接待能力，旅游业呈现快速发展的良好趋势。本项目建设是城市建设的需要。改革开放以来，从化市的经济建设取得持续、快速、健康的发展，各行各业呈现出一派欣欣向荣的景象。2004年，全市实现生产总值（GDP）103.69亿元（不含邮电通信、金融保险业的增加值），其中，第一产业增加值为10.35亿元；第二产业增加值为69.91亿元；第三产业增加值为23.43亿元。以户籍人口计算，人均生产总值为19358元。产业结构不断调整，三大产业增加值的比重由2003年的9.81%：69.47%：20.72%调整为9.98%：67.42%：22.60%。全市税收收入10.68亿元；一般财政收入为4.02亿元。 其中旅游业快速发展。2010 年，实现第三产业增加值 81.84 亿元，比 2009 年增长 18.7%， 比 2005 年增长 1.3 倍，年均增长 17.9%。扎实创建“广东省旅游强市”，旅游产业迅速发 展，建成国家 4A、3A 级景区 6 个，二星至四星级酒店 16 家，五钻级酒家 3 家，在建五星级 酒店 7 家。温泉养生谷开发建设进展顺利。本项目的建设，预计进一步促进从化市的产业的发展，相互推动，共同进步。对项目的经济效益、社会效益和环境效益评估。项目能取得较好的经济效益、社会效益和环境效益，而且达到三个效益的统一。本项目有较好的效益，并且按照有关部门的标准达到效益的统一。3 市场分析与预测3.1 从化市旅游市场简析从化位于广东省中部，广州市东北面，总面积2009平方公里，包括太平、温泉、良口、吕田、鳌头5个镇以及街口、城郊、江浦3个街道办事处，地广人少，被定为广州背部城市副中心未来发展前景看好。从化具有得天独厚的自然资源优势，这些资源涉及的数量大，种类多。从化湖泊水库有100多个，森林面积180万亩，森林覆盖率高达68%，河流总长度157公里，有国家森林公园以及3A国家重点风景名胜区，还有世界闻名的温泉。从化山清水秀、风光旖旎，以山、水、林、果、泉、湖为特色的山水文化旅游资源丰富，形成“一心、一带、一环、三轴、四区、多节点”，的一个特色鲜明、重点突出、面向全国和世界各地的旅游发展格局。从化旅游交通网络内修外联，逐渐优化。旅游客源主要以广东省内大城市客户为主，覆盖泛珠三角地区；客户类型主要以消闲型旅游、度假型旅游、观光型旅游为主；客源旅游时间通常在2-3天之间。目前加快旅游业发展，兴办活动赛事、加快旅游项目建设、旅游收入大幅增长，旅游人次与旅游收人呈现大幅度增长。从化旅游特点鲜明，且作为“广州城市副中心”，拥有非常好的发展机会，2010 年，实现第三产业增加值 81.84 亿元，比 2009 年增长 18.7%， 比 2005 年增长 1.3 倍，年均增长 17.9%。扎实创建“广东省旅游强市”，旅游产业迅速发 展，建成国家 4A、3A 级景区 6 个，二星至四星级酒店 16 家，五钻级酒家 3 家，在建五星级 酒店 7 家。温泉养生谷开发建设进展顺利。到 2010 年底，共征收（预征）土地 7785 亩，拆迁房屋 22 万平方米；完成 1406 套集中安置房和小学、幼儿园等配套项目建设；基础设施不 断完善，110 千伏变电站、自来水厂和污水处理厂等基础设施建成使用。从都国际会议中心等项目试业营运。从化市拥有良好的外部经济环境和投资环境。从化市的加快发展，需要依托“大思路谋划、大手笔建设、大项目推进”的大发展手段，从居住、旅游、产业全方位进行新的突破。3.2 从化市星级酒店市场简析3.2.1从化市重点酒店信息一览表重点酒店供应特点：单个酒店的房间数量在288间以内，大部分酒店以双人房为主力户型。部分酒店集团背景：有较大部分的酒店集团具有政府背景，政府部门是此类酒店的重要客源，项目所面临的竞争较大。3.2.2从化市内星级酒店业发展总体趋势简析首先未来旅游酒店市场发展的重心将转移在新的温泉度假区-流溪温泉度假区。目前从化酒店类型大只可分为5种，集度假和商务会议为一体的旅游酒店占据有利的市场地位，高端旅游酒店经营状况比其他较低端的酒店更好，它们共同的特点是以从化温泉作为重要的卖点，并且注重主题风情的打造，以提升舒适度为重要发展方向。酒店户型单店的房间数量以100-150间为主流，以双人房为主力户型。目前从化市场的酒店配套随酒店等级和类型呈现出较大的差异，以餐饮、康体、运动、娱乐配套为主，而在日常生活的配套则比较缺乏。3.3 项目周边市场环境分析3.3.1区域特点本项目建于从化风云岭和黎塘海之间，东临街口-从化最繁荣的地区，临近从城大道，交通便利，是通往各风景区的重要门户。风云岭位于从化市郊西面大约4公里处，山高约200米。山势崔嵬，常有云雾笼罩，即明朝八景之“风门仙迹”处。上有刘仙岩。山顶建有电视发射塔和微波通信发射塔。上山沿途，建有胜风、紫云、晓峰等亭阁。游客站在山上面可以一览街口城区全景、周围四面环山。南边可以看到神岗镇赤草村一带。西边可看到棋杆岭南村一带北边可看到山清水秀的流溪河。山脚下有座文峰塔，佛香四散。时下登风云岭己成为市民休闲健身的热门选择。3.3.2市场分析通过对从化市星级酒店市场分析，高星级酒店多数在温泉镇和良口镇，如广东温泉宾馆、望谷温泉度假村、碧水湾温泉度假村，对本项目影响不大，有着很大的市场空间。旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。随着从化当区有意推动旅游业发展，从化温泉的驰名远播，从化旅游业将会继续快速发展各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。经过数年快速发展，温泉旅游已成为休闲旅游的新时尚，人们休闲度假的新宠。温泉已然成为从化的代名词，多数来从化旅游的都是因此慕名而来，不过在体验经济时代，温泉旅游不单是温泉沐浴，还通过营造一种休闲、健康的独特体验，使旅游者身心融入到温泉中，感悟独特的温泉文化，为旅游者带来一种全方位的享受。把旅游与温泉结合，两者相互依存，有利地带动从化旅游业的发展，本项目则是从分顺应了这种趋势。小结（1）由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化的过程。（2）目前，项目所处范围内的竞争压力不大，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，能够带来更多的顾客和利润。（3）项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。（4）伴随着从化市成为广州城市副中心，从化市的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动芜湖酒店业的持续繁荣、兴旺。4 项目分析及评价4.1 建设内容与规模四星级酒店位于从化市在广东省中部，中国第三大城市广州市东北面。市境东面与龙门县、增城市接壤，南面跟广州郊区毗邻，西面和清远市、广州市花都区交界，北面同佛冈、新丰县相连。酒店东临黎塘海，西面有风云岭，占地面积30000平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房238套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006 m2。地下一层建筑面积1270 m2 。主要技术经济指标如下：总用地面积：30000 m2总建筑面积：地上：36006 m2 地下：1270 m2其中酒店：地上：31683 m2 地下：1270 m2贵宾楼：2160 m2（每幢432 m2共5幢）商务楼：2208 m2建筑密度： 24%容积率：1.2绿地率： 30%机动车停车数： 100辆详细技术指标：序号项目名称建筑面积(m2)备注一地上建筑面积316381底层53541.1酒店大堂7801.2大堂吧2571.3自助餐厅452厨房173m21.4商店361.5风味餐厅354厨房75m21.6KTV4771.7棋牌室11间(面积1629m2)1.8行李房181.9电话机房321.10网络机房381.11前台办公311.12商务中心181.13办公642间1.14变配电间2121.15消防中心及安保BA691.16冷库1913间1.17采购部251.18收货271.19营销部461.20公关部美工室372夹层24372.1KTV包房108318间(面积22151m2)2.2办公室1624间2.3培训中心862.4职工餐厅113厨房98m22.5男更衣室146300人2.6女更衣室172300人2.7布草间1262.8瓷器银器库672.9干货库422.10面包房452.11花房112.12ARTS工作室212.13总库房1582.14库房892.15工程部1163二层43773.1带洗手间餐厅包房321731间(面积19162m2)3.2宴会厅5483.3厨房5473.4备餐654三层28684.1会议间99214间(面积32235m2)4.2总经理办公室1344.3财务室1484.4酒店经理办公室445四层14855.1游泳池5115.2健身房3366五层12676.1男子SPA会所5346.2女子SPA会所3967六至十五层126701267m2/层7.1标准间220间7.2套间10套8十六层11808.1商务客房8套8.2行政酒廊1788.3会议室42小计36006二地下建筑面积12701水泵房2902柴油发动机组643锅炉房1624冷冻机房2185热交换机房96合计37276(一+二)4.2 经营内容（1）客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。 为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。（2）会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。 为商务会议服务。 为技术会议服务。 为学术会议服务。 为政务会议服务。 为新闻发展会服务。 为展览与展示服务。（3）商业服务 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。 为过往客人及机构提供精品购销服务。 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。（4）餐饮服务 为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客户提供特色性餐饮服务。 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。（5）娱乐服务 为住店客户提供一体化娱乐服务。 为过往客户提供大众化娱乐服务。 经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。 （6）其他服务 美容、美发服务。 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。 停车服务 邮政服务 金融服务 交通服务 旅游代理4.3 项目定位从化市风云岭四星级酒店是香格里拉投资股份有限公司应对从化的不断发展而兴建的。该酒店占地面积30000 m2，总投资1.87亿元。从化市风云岭四星级酒店是一家豪华商务旅游度假酒店。位于从化风云岭森林公园和黎塘海之间，酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为：从化国际级商务与度假于一体的综合性酒店。 4.4 项目SWOT分析优势（S）（1）项目位于从化市的中口街口的附近。周边各类市政配套设施比较完善，而且商务色彩较从化的其他地方重。而且风云岭森林公园和黎塘海中间，环境优美；（2）区域高档酒店，享有一定的市场知名度，是商务与度假于一体的综合酒店，对客户的综合吸引力较大；（3）项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。劣势（W）（1）从化属于发展比较慢的区域，以至于项目周边商业氛围较弱；（2）周边公共交通设施不够完善；（3）缺少了从化的特色温泉。机会（O）（1）从化的公路改造、轻轨的2015年通车，进一步带动了从化的人流量和商业化；（2）富力等房地产公司在从化兴建了大量的住房，进一步的带动从化的经济发展和增大人流量；（3）从化的旅游业越来越兴旺，经济也越来越好。威胁（T）（1）区域酒店业十分繁荣，市场潜在竞争压力巨大；（2）国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。应对策略四大SO策略（强化优势与机会策略）（1）强化项目自身的高档性和知名性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；（2）配合项目附近的风云岭森林公园，充分利用良好的风景，强化楼体及现场包装，迅速吸引客户关注；（3）强化、利用发展商良好的社会资源，对外界进行大量的宣传，拉动更多的客户。两大WT策略（化解劣势与规避风险）（1）项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的方案吸引客户；（2）利用发展公司知名的优势对项目进行信誉担保；（3）开通属于酒店的专线，解决公共交通不便的情况。小结通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。4.5 项目评价从化市风云岭四星级酒店项目在风云岭森林公园和街口镇的附近在这两大目标商圈之间，属于高档的酒店项目。由于该项目上市时机良好，房地产业和轻轨的逐步建成，人流量的不断增加，区域经验的不断发展，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，提高服务质量，提高发展商的品牌形象。整体来看，从化市风云岭四星级酒店这项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及深圳经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。5 环境影响分析5.1 周边环境现状酒店位于广东省广州市从化市风云岭与黎塘海之间，东面和北面为有名为黎塘海的河流环绕，西面有从化“白云山”美誉的风云岭，环境优美，绿树成荫。由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。5.2 环境影响分析（1）空气环境项目期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。（2）废水主要来自人们生活所产生的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。（3）固体废物主要为建设和装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。（4）噪声主要来自各种施工机械、设备和车辆在运行过程中产生的噪声。5.3 环境保护措施及治理效果 内 容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等(1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。（6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，对受纳水体境影响较小固体废弃物工地、建筑工人、宾馆建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场地统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标6 节能6.1 设计依据公共建筑节能设计标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准民用建筑热工设计规范旅游旅馆空调及热工节能设计标准6.2 节能措施（1）公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；（2）热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；（3）变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；（4）照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；（5）采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗。7 消防与安全卫生7.1 消防（1）室外按规定设置室外消火栓；（2）主楼设有三座防烟疏散楼梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；（3）本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；（4）大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火； （5）本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。7.2 劳动安全（1）防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见建筑防火设计。（2）电气安全全楼采用等电门联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电门联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有规定的保护等级。（3）防雷措施本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。7.3 卫生防护（1）生活给水对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。（2）排水生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。（3）空调、通风及采暖本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28之间，冬季一般在16-20之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置。（4）振动防治及噪声控制振动防治：在单独房间内布置制冷机组、风机、水泵及电梯等振动机械，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。噪声的控制：在经常产生撞击、振动的部位采取了防止结构声传播的措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。酒店客房嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。8 融资和建设进程8.1 融资金额本项目总投资1.87亿元，其中通过银行贷款筹资5000万元。建设期为2年，经营期18年，计算期为20年。实施计划为笫一年完成投资的20%，第二年完成投资的80%，第三年投产，当年达到设计生产能力的80%，笫四年达产。8.2 融资方式 采用信贷融资方式。用项目的部分资产作为担保向国内银行申请银行贷款来筹集资金，期间银行会对该项目的进程进行了解，以确保资金的运用是否正常。8.3 项目工程实施计划2012年12月2013年1月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2013年1月2013年2月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2013年2月2013年3月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2013年3月2014年6月：完成项目工程的全部土建工程施工；2014年6月2014年12月：工程的全部装饰装修工程；2014年12月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。9 投资估算9.1 总投资估算9.1.1 建设投资估算经估算，固定资产投资为1.2亿元，无形资产投资主要包括土地使用权投资4000万元，其他费用资产费用150万元；基本预备费按固定资产的10%计算，为1200万。以上投入在第1年和第2年分别以20%和80%的比例投入。涨价预备费按固定资产投资以及基本预备费的5%，逐年计算为1300万元，预备费合计2500万元；建设投资合计1.87亿元。9.1.2 建设期利息估算9.1.3 流动资金估算9.2 资金筹措方案10 财务评价10.1 年营业收入和年营业税金及附加估算10.1.1客房收入：（全年入住率为40%）第一年 23848040%36580%=1334万 第二年23848040%365=1668万 客房总收入：1334+168817=2969010.1.2餐饮收入（住宿用餐率为70%，其中非住宿用餐占住宿用餐的3/4,平均消费300元） 第一年：1.（238240%365）70%30080%=1168万 2.（238240%365）70%3/430080%=876万 3.1168+876=2044万 第二年：2044/80%=2555万 餐饮总收入：2044+255517=45479万10.1.3娱乐收入（住宿娱乐率为65%，非住宿娱乐率为住宿娱乐的1/4,平均消费为300元） 第一年：1.（238240%365）65%30080%=1084万 2.（238240%365）65%3001/4 80%=271万 第二年：（1084+271）/80%=1694万 总娱乐收入：（1084+271+169417）=30153万10.1.4商务收入（商务面积为2208平方米，每平方米租金为：30元每月） 第一年：（220830）1280%=64万 第二年：64/80%=80万 总商务收入：648017=1424万 10.1.