预购商品房贷款抵押制度探索.doc

预购商品房贷款抵押制度探索关键词：预购商品房 贷款抵押摘要：预购商品房贷款抵押的商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。1997年5月9日，代写法律论文建设部公布的城市房地产抵押管理办法明确确立了预购商品房贷款抵押制度。阐述了商品房贷款抵押的特点，条件及相关的法律规定。关键词：预购商品房 贷款抵押1预购商品房的概念预购商品房，是指尚未竣工交付的商品房，是一种特殊的期货。预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。2预购商品房贷款抵押的特点2.1预购商品房贷款抵押应订立书面合同，该合同具有从属性。预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔结的借贷合同之担保合同，它是借贷合同的从合同，以借贷合同的合法有效存在为前提，如果借贷合同无效，抵押合同当然无效。2.2主债权的专用性。预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的，主债权只能是商品房预购人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。2.3抵押标的物的不特定性。由于预购商品房贷款抵押的标的物是尚未动工兴建或正在建设的商品房，由于其抵押价值并不是设立抵押时，其客观、真实的价值，而是基于抵押房地产未来建成后状况上的价值，具有一定的“虚拟”成分。抵押房地产的抵押价值是与抵押房地产建成后的实物状况和附带权益相一致的公开市场价值，而不是在设定抵押时点、与抵押房地产实物状况和附带权益相一致的公开市场价值。2.4抵押合同当事人的特殊性。在预购商品房贷款抵押合同中，除了作为抵押人的预购人和作为抵押权人的贷款银行外，还存在一个特殊的人物，那就是作为商品房预售人的开发商。只有开发商全面及时地履行合同，预购的商品房才会在合同约定的时间内变成成品房。而房地产市场是有风险的，开发商不能履约的风险还是不同程度存在。因此，在预购商品房贷款抵押中，首先，开发商进行商品房预售必须符合法律规定的条件。其次，在预购商品房贷款抵押合同中，开发商往往被要求承担连带保证责任，以提高购房者、银行合法权益的保护力度。2.5抵押标的物占用、管理人的特殊性。城市房地产抵押管理办法只在第36条规定：已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查管理情况。由于预购商品房贷款抵押期间，抵押人(预购人)所预购的商品房是尚未建造或正在建造，而在整个建造过程中，建筑物都由开发商控制，抵押人根本无法介入，更谈不上履行占用与管理义务。因此，在预购商品房贷款抵押中，抵押标的物的管理人也应是开发商，而不应是预购商品房贷款抵押中的抵押人(预购人)。2.6抵押期间的阶段性。以预购商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。因此，商品房未建成时，贷款抵押适用预购商品房贷款抵押制度。一旦商品房竣工，当事人领取了房屋产权证和土地使用权证后，此时适用一般的成品房房地产抵押制度。3预购商品房贷款抵押的取得条件3.1由于预购商品房贷款抵押合同是从合同，以预购商品房合同的合法有效为前提。因此，以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。预购商品房贷款抵押合同，自抵押登记之日起生效。预购商品房贷款抵押合同的订立必须遵守我国法律、行政法规，不得损害社会公共利益。意思表示真实。3.2预购商品房贷款抵押合同的当事人主要有购房人、提供贷款的银行和房地产开发商(售房人)。其中银行是抵押权人，购房人是抵押入。而开发商往往又是贷款银行与购房人之间借贷合同的保证人。4预购商品房贷款抵押押的法律效力预购商品房贷款抵押的法律效力，是指预购商品房贷款抵押合同生效后所产生的法律后果。4.1预购商品房贷款抵押中抵押权效力所及的标的物范围就是抵押人就其所预购的商品房所享有的全部权益。包括所预购的商品房、商品房占用范围内的土地使用权、商品房附属物(包括公摊面积范围内的权益)等。4.2抵押权所担保的债权范围根据民法基本原理、中华人民共和国担保法和城市房地产抵押管理办法的有关规定，预购商品房贷款抵押所担保的债权范围包括主债权、利息、延迟利息、违约金债权、损害赔偿债权、处分抵押房地产实现抵押权的费用和关于抵押权保全费用等。4.3预购商品房贷款抵押对合同当事人的效力预购商品房贷款抵押对合同当事人的效力主要体现为抵押合同对当事人的约束力，或者说对当事人有哪些权利义务规定。其具体内容主要体现为：作为抵押权人的银行，有按合同约定按时提供贷款的义务，有监督贷款是否专项用于购买商品房的权利，有监督抵押物建造进展情况的权利，在抵押人不履行义务时，享有对作为抵押标的物的预购商品房依法拍卖、变卖，就所得价款优先受偿的权利。作为抵押人的购房人，有按约享受贷款的权利，有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务“，借款人在偿付全部贷款前，不得再行抵押，不得出卖、交换、赠与和以其他方式转让。”抵押人领取房地产权属证书后，须重新办理房屋抵押登记手续，这是预购商品房贷款抵押期间阶段性的表现。作为预售人的开发商，有按约定全面及时交付预购商品房及商品房瑕疵担保的义务，而且在抵押期间，抵押物即预购人所预购的商品房的占用与管理义务应由开发商也只能由开发商承担。预购商品房在抵押期间竣工的，开发商应按规定为预购人办理房产登记和过户手续，将房屋所有证和土地使用证交给抵押权人收执。在抵押期间，开发商不得将已作为抵押标的物的预购商品房再次出售转让或设定抵押，不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。面通知共有人，同等条件下，共有人依法享有优先购买权。同一预购商品房设定二个以上抵押权，以抵押登记先后时间顺序受偿。5.3根据城市房地产抵押管理办法第47条的规定，依法被处分的抵押标的物预购商品房所得的价款依下列顺序分配“：(1)支付处理抵押房地产的费用(;2)扣除抵押房地产应缴纳的税款;(3)偿付抵押权人债权本息及支付违约金;(4)赔偿由于债务人违反合同而对抵押权人造成的损害(;5)剩余金额交还抵押人。”处分抵押物所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。6预购商品房贷款抵押权的注销一般有下列几种情况：6.1抵押权随被担保的主债权的消灭而消灭。预购商品房贷款抵押合同到期，抵押人如期清偿债务，抵押当事人应当在变更或终止之日起15日内到原登记机关办理注销手续。6.2抵押权因实现而消灭。因依法处分抵押房地产而取得其所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记。5预购商品房贷款抵押权的实现5.1城市房地产抵押管理办法第40条规定“，债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的;抵押人被依法宣告解散或者破产的;抵押人违法擅自处分抵押房地产的;抵押合同约定的其他情况。”由上述情况之一，抵押权人有权要求处分抵押的房地产。5.2经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押权人处分抵押房地产时，应当书关键词：预购商品房 贷款抵押 中国论文 职称论文面通知共有人，同等条件下，共有人依法享有优先购买权。同一预购商品房设定二个以上抵押权，以抵押登记先后时间顺序受偿。5.3根据城市房地产抵押管理办法第47条的规定，依法被处分的抵押标的物预购商品房所得的价款依下列顺序分配“：(1)支付处理抵押房地产的费用(;2)扣除抵押房地产应缴纳的税款;(3)偿付抵押权人债权本息及支付违约金;(4)赔偿由于债务人违反合同而对抵押权人造成的损害(;5)剩余金额交还抵押人。”处分抵押物所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。6预购商品房贷款抵押权的