房地产物业管理 物业管理基本知识培训

物业管理全球通 2 物业管理与购房 . 4 什么是物业管理 ?从哪些方面了解 ? . 4 跟物业管理公司的委托合同要写些啥 ? . 6 在成立业主大会之前，由谁选聘物业管理企业 . 7 物业管理与交楼 . 7 拿到了新房钥匙，怎样验收新房 ? . 7 物业管理与入住 . 8 即便是自己家，也还有一些事情不能做 ? . 8 物业管理区域内不受欢迎的行为有哪些 ? . 8 出现物业管理纠纷，我该怎么办 ? . 9 物业的装饰装修与维护物业的装饰装修与维护 . 9 进行室内装饰装修工程，也要申报 ? . 9 装修合同包括哪些内容 ? . 10 进行房屋装修时，有哪些事情不可以做 ? . 11 住宅正常情况下，各部位的保修期如何确定 ? . 11 邻居之间 . 12 住宅相互毗邻的业主 (使用人 )如何友好相处 ? . 12 因装修造成其他业主受损，装修入是否需要赔偿 ? . 13 对产权不属于自己的毗连房屋要承担什么义务 ? . 13 物业的保修与责任 . 14 正常情况下， 如何有效地获得室内装饰装修的保修 ？ . 14 房屋出现问题，界定修缮责任的标准是什么 ? . 14 预防火灾业主有责 . 15 有效预防火灾，业主该做些什么 ? . 15 物业管理收费 . 16 空置的物业是否要缴交物业管理费 ，是否由我们分摊 ? . 16 业主不交物业管理费的处理是怎样的 ? . 16 租户欠交的物业管理服务费是否由业主承担 ? . 17 供水、供电、 有线电视等费用如何收取 ? . 17 业主委员会业主与物业使用人 . 18 我到底算不算业主 ? . 18 业主应该享有哪些权利和义务 ? . 18 哪些属于物业的使用人 ? . 19 物业使用人的权利与义务如何确定 ? . 20 业主大会 . 20 如何成立业主大会 ? . 20 业主大会是什么 ?它有什么职责 ? . 21 怎样召开业主大会 ? . 21 什么情况下， 业主大会的决定有效 ? . 22 业主委员会的筹备业主委员会是如何组成的 ? . 22 什么情况下 可以成立业主委员会 ? . 23 业主委员会主要有哪些职责 ? . 23 业主委员会换届选举要经过哪些程序 ? . 24 当业主委员会委员要符合什么要求 ? . 25 3 哪些情形下不能担任业主委员会委员 ? . 25 业主委员会委员或秘书可不可以支付酬金 ? . 26 业主公约 . 26 何谓业主公约 ，它有什么作用 ? . 26 业主大会、 业主委员会怎样配合居民委员会的工作 ? . 27 物业管理招投标 . 27 为什么物业管理要实行招投标 ? . 27 前期物业管理招投标方式有哪些 ? . 28 物业管理招投标是在什么情况下进行的 ? . 29 在招投标中如何选择物业管理公司 ? . 29 物业管理公司交接时，如何移交资料 ? . 30 能否在物业管理委托合同期内更换物业管理公司 ? . 30 专项维修资金 . 31 专项维修资金用来做什么 ? . 31 房屋有哪些部位是属于所有 业主共用的 ? . 31 房屋共用的设施设备有哪些 ? . 32 专项维修资金是怎样建立的 ? . 32 专项维修资金由谁交 ？交多少？ . 33 使用专项维修资金由谁决定 ?有问题时找谁 ? . 33 物业管理与购房 什么是物业管理 ?从哪些方面了解 ? 发叔是一大型国有企业退休干部，今年 52 岁，有一个儿子，叫法伟，人们都管他叫发仔。多年来，发叔一直为儿子的读书、就业、婚姻、买房操劳，不敢为自己想太多。儿子发仔从广州一家大学物业管理专业毕业后，先是在一家物业管理公司实习，经过 自己的努力与奋斗，现在担任这家物业公司的副总经理。儿子有出息了，发叔心里藏了近二十多年的购房梦，又逐渐清晰起来。昨天跟发仔一提，不料，发仔想都没想就说明天带他去看房。 第二天，发仔便轻车熟路地把发叔载到了一个小区的售楼部。只转了一圈，发叔就喜欢上了这个小区，想掏钱落定。 “ 这个楼盘的质素是不错的。 ” 发仔说， “ 可是，物 业管理服务费比其它的楼盘要贵一点 !” 发仔提醒道。 这回轮到发叔不懂了，问道： “ 物业管理是干什么的 ?” 发仔说道： “ 物业管理，就是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 ，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。 ” 那我该从哪些方面去了解物业管理呢 ?” 发叔又问道。 比如物业管理公司的信誉及企业资质，服务内容，服务标准，收费、停车场及其他公建配套所有权、使用权及收费，前期物业管理服务合同的主要内 容，维修资金的缴交责任、标准及业主临时公约等。” 发叔说： “ 物业管理涉及的内容还不少呢，看来我得要认真了解了解。 ” 物业管理究竟提供哪些服务 ? 自从那一次看了房之后，发叔对物业管理便多了几个心眼，有事没事总爱拿着物业管理方面的书来翻看 一番。平时碰到有不明白的地方，总不忘向发仔请教。 “ 阿伟呀，既然这个物业管理公司要向我们收费，那么他要帮我们做一些什么样的事情瞒呢 ?” 发叔突然向正在吃饭的发仔问道。 “ 物业管理服务通常要为业主提供：建筑物及其附属共用设施、设备、场地的养护与维修；绿化、环境卫生管理服务；安全防范服务；车辆停放及其场地的管理；高层楼宇增设的服务项目；物业档案资料的管理；业主和使用人委托的其他服务事项。 ” 发仔不愧是物业管理专业毕业的高材生，专业知识熟记于心，讲起来一套一套的。 “ 给我讲详细点嘛。 ” 这么多内容，发叔一下子理解不过来。 “ 比如，消防设施、供电线路、路灯、电梯、这些大家共用的设施设备的维护与修理都属于物业管理公司的职责范畴。另外，小区的环境卫生，园艺绿化，以及公共秩序的维护等，这些也是物业管理公司所要做到的。 ” 发仔详细地为发叔讲解。 “ 除此之外，他们还必须管理小区的物业档案资料和业主或使用人另行委托的其他服务事项。对吧 ?” 发叔总算反应过来了，接口道。 “ 是的 !” 发仔笑着说。 “ 那什么是另行委托的其它服务呢 ?” 发叔不解地问道。 “ 比如业主要出国了，那么他的物业可以委托物业管理公司代为租 赁或出售等。但业主要另外向物业管理公司支 付劳动报酬。”发仔说。 “ 那物业管理公司干的活还真不少呢。 ” 发叔感慨的说。 跟物业管理公司的委托合同要写些啥 ? 这一天，发叔在报纸上看到一篇新闻报道：一个姓李的业主因楼上住户卫生间地面渗水，多次要求物业管理公司解决，可物业管理公司却总以合同未注明此项服务为理由而拒绝。该业主一怒之下，向法院提起诉讼。看到这，发叔立马想到自己，急忙给发仔打了一个电话请教： “ 儿子呀，我就要买房了，你看这个 与物业管理公司的委托合同要写些啥 ?” 这个问题对于物业管理公司副总经理的发仔来说，简直就是小菜一碟： “ 国家物业管理条例 规定：业主委员会应当与业主大会选聘的 物业管理企业订立书 面的物业服务的合同。物业服务合同应当 对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利与义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”发仔怕阿爸不明白，又接着说： “ 其中，服务内容以及服务要达到的量化标准和收费标准、方法，这两点是最为重要的，就拿环境卫生服务内容来说，每天物业管理公司对每一区域、位置，具体到清洁的时间、次数、方式等都必须在合同中一一明确。物业管理公司是按合同办事，合同以外的服务项目，物业公司有权拒绝。 ” 发仔不 厌其烦地给发叔讲解，生怕漏掉一点。 “ 合同除在限定双方责任及义务的同时，双方 违约责任及解决纠纷的途径，以及在什么情况下可以终止合同，这也非常重要吧 ?” 在听发仔长篇大论了一番后，发叔好不容易逮住一个发挥的机会。 “ 是的，老爸真聪明 !不过上面所讲楼地面渗水问题，如果属保修期限和保修范围的，由建设单位承担保修责任。否则，当事人任一方司向房屋安全鉴定部门申请，对房屋进行地面渗水责任的鉴定，然后由责任人负责维修并支付维修费用。 ” 发仔笑着说。 购房时，建设单位是否应向业主出示临时公约 ? 上次，发叔和发仔一同看中了一套房 子，这天发叔带了钱，想去下定。谁知交钱的时候，售楼人员拿了一份业主临时公约给发叔看，公约中对业主做了许多规定，吓得发叔没敢交钱，心想还是问清楚发仔再说。 发叔急急忙忙回到了家，刚好发仔在家，发叔进门就问发仔： “ 阿伟，临时业主公约是怎么回事啊 ?” 本来发叔去下定金的时候是叫发仔陪他一起去的，但是当时发仔实 在是没空，现在看见发叔那风尘仆仆的样子，发仔心里有点内疚，忙去倒了一杯水给发叔： “ 老爸，你先喝口水，坐下，我慢慢说给你听。 ” 说着拉发叔坐到沙发上： “ 按规定，建设单位在销售物业之前，必须制定临时业主公约，对有关 物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 ” “ 这样说来，业主临时公约还是对业主有利的喽 ?” 发叔说。 “ 当然啦，因为国家明文规定：建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。 “ 那是不是还规定了建设单位在卖房子前必须明示公约啊 ?” 发叔又问道。 “ 对呀，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明，而物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 ” “ 我还以为建设单位的业主临时公约是 个陷井昵，吓得我都不敢交定金了。 ” 发叔说完便自我解嘲地呵呵笑起来。发仔对发叔的想象力也忍俊不禁。 在成立业主大会之前，由谁选聘物业管理企业 这是发叔第六次进发仔房间了，发仔还在奋笔疾书地忙着。在这之前，发叔进了几回发仔的房间，但每次发仔都在埋头苦写，只好忍住破口而出的冲动，悄悄地退出房间。这次是忍无可忍了，大声叫道： “ 阿伟，你忙完没有啊 ?” 谁知，发仔忽然大笑起来： “ 老爸，我早忙完了，只是觉得欣赏你那 忧国忧民 的样子实在是一大快事啊，哈哈。 ” “ 你连老爸都耍 !” 发叔脸一沉。 “ 老爸，开开玩笑而已嘛，别气哦 ，请问有什么事可为父亲大人效劳 ?” 发仔依然忍不住一脸笑意。 “ 选聘物业管理企业似乎都是业主大会的事，那没有成立业主大会的，由谁选聘物业管理企业呢 ?” 发叔 “ 大人不计小人过 ” 。 “ 哦，这个问题呀，简单。 ” 发仔自大地说： “ 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位负责选聘物业管理企业。 ” “ 原来如此，我还以为业主委员会没成立就没有物业管理呢。 ” 发叔的气消了一大半。 “ 一个小区是不可能没有物业管理的。 ” 发仔笑着接道： “ 建设单位选聘好物业管理企业后，还应当与物业管理企业签订书面的前期物业服务合同。 ” 以后成立了 业主大会就可以由业主大会重新选聘物业管理企业 ,对吧 ?” 发叔把刚才的不快抛到了九霄云外。 “ 对极了 .嗯 ,老爸 ,还有问题吗 ?” 发仔笑道。 “暂时没有，想到再 你。我现在有约。”发叔高兴地边说边走出去。 物业管理与交楼 拿到了新房钥匙，怎样验收新房 ? 发叔之所以能下定决心掏定金认购，并从银行取出储蓄款交付首期，一是发叔对自己的眼光很有信心，二是因为楼盘各方面的条件特别好，更重要的是有发仔把关。这不，发叔一大早就把发仔拉去售楼部，要发仔陪他去验收房屋。 一路上，发叔的心上下翻腾，毕竟二十多年的愿望就要实现了，怎 能不激 动呢 ?不过，发叔还是没有忘记向发仔提问题： “ 你说，等我拿到新房钥匙去验收房屋，应该从哪些细节着手呢 ?” “ 首先，看门窗。看每扇门是否能顺利开合，看窗与混凝土接口是否有缝隙，开合是否顺畅；第二，看地板有无松动、发霉、爆裂、穿壳等现象；第三，看屋顶有无裂缝、麻点、隆起、渗水等现象；第四，看墙身有无隆起或空壳；第五，看坐厕的下水是否顺畅，有无滴漏等异常情况；第六， 看卫生问及厨房地面有无积水、倒流水和渗漏；第七，看所有电器开关、插座、总电闸的情况。” “ 唉呀，你说这么多细节，我也一时记不住，干脆你到现场再说吧。 ” 发 叔听了发仔的一大串回答后，感觉脑袋还是空空的。 “ 三句不离本行嘛。 ” 发仔自我解嘲道： “ 不过，我先说一遍，一会儿你也好提醒我嘛。 “这倒也是。验收新房可完全是细活，马虎不得，世上可没有后悔药吃啊。 ”发叔可是个细心的人。 物业管理与入住 即便是自己家，也还有一些事情不能做 ? 发叔买房入住后的第二天就去拜访邻居老王。老王端茶倒水，非常热情，临走还一脸慎重地告诉发叔： “ 你住进去以后，千万不能在天台上乱搭东西，上次就有人因为这样被罚款了。 ” 发叔纳闷了，回到家马上拉住发仔问： “ 为什么我是这房屋的主人了，还不能拥有对房屋 的使用权呢 ?” 发仔回答： “ 并不是你没有 ” 对房屋的使用权，而是有规定：业主在使用房屋时，不能损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途；不能对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、 屋面等进行违章凿、拆、搭占等；不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险用品；不得利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。” 发叔听完后还是不解地说： “ 我是房屋的主人，怎么连房屋的用途都不能做主啊 ?再说，我在天台搭个东西、将外墙的颜色改变一下，又不会影响别人呀，为什么不行呢 ?” 。 发仔解释： “ 如果你这样做，整个小区 的形象都受到了影响。 ” 发叔不高兴地道： “ 物业管理的约束还真多。 ” 发仔开解发叔： “ 约束和自由总是相互转换的，小区正是因为有了这么多的约束，才 变得井然有序。” 发叔想了想，笑道： “也是，如果人人都爱干什么就干什么，这小区就乱套了。 ” 物业管理区域内不受欢迎的行为有哪些 ? 发叔一向有晨练的习惯，现在搬了新居，环境好了，晨练也更勤了。这不，一大早便来到中庭花园健身了。不过这回，发叔没多久便回家了。发仔很奇怪，笑着问道： “ 老爸，伊拉克的导弹打到这儿了 ?” 发仔很奇怪，笑着问道： “ 老爸，伊拉克的导弹打到这儿了 ?” “ 别提了，本想去练几手太极拳，可花园的休闲长廊在一夜之间全堆满了乱七八糟的杂物，连附近的树木、草皮都被践踏得不成样子。 ” 发叔很气愤地说道。 “ 像这种情形是不受欢迎的行为，可你知道还有哪些行为 发生在物业管理区域内也是不受欢迎的昵 ?” 发仔 问道。 发叔一听这腔调就知道儿子在出题目考他。这个问题要在一月前，或许不一定能答上来，可今天却是难不倒发叔。 “ 这个还不简单，象践踏、占用绿地；损毁树木、园林；占用通道等共用场地；乱抛乱堆垃圾、杂物；发生超出标准的躁音；排放有毒、有害等污染环境的物质等行为都是不受欢迎的。 ” 发 叔流利地说。 “ 呵呵，就这些 ?” 发仔歪着头问发叔。 儿子这架势不明摆着还没有说齐全 ?发叔把手指折来折去，可就是记不起来了。 “ 年纪 大了，记忆力大不比以前了。 ” 发叔感叹地说道。 “ 老爸，比如我们在外面公交站牌上看到贴的那些办证什么的，然后一个电话 ” 发仔提醒说。 “ 对了，还有不得在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画等，以及法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。 ” 经发仔一提示，发叔想起来了，话便像开了闸的水一般奔泄而出。 “ 老爸，你真行，都快赶上我了。 ” 发仔望着两鬓斑白的阿爸，满怀钦佩，由衷地说道。 出 现物业管理纠纷，我该怎么办 ? 发叔因休闲长廊堆满了杂物而好几天没去练习太极拳了。这对有五六年晨练习惯的发叔可不是一件好事情，正愁着要怎样解决这个问题，刚好发仔回来拿文件，发叔可没把这样的好机会给浪费掉，问发仔： “ 当我跟所委托的物业管理公司的服务出现纠纷，而不能协调解决时，我该怎么办 ?” “ 这个问题说起来话长了。 ” 发仔慢条斯理地回答道： “ 由于物业管理活动范围的广泛性、服务对象的复杂性，在服务过程中纠纷也往往是多种多样的，业主或使用人遇到问题时，首先要了解政策，分析、判断问题属于政府哪个行政部门管理的，然后再请 相应政府部门协调解决。协调不成，可以采取法律途径解决。 ” “ 你少卖关子，快点跟我说清楚。 ” 发叔这几天一直想就乱占共用面积、践踏草皮这一事件向有关部门反映，可不料儿子却在这关键时刻卖起关子来了，真急坏了。 “ 大致分为几类。 ” 发仔一看阿爸急了，赶忙把嘻皮劲收了起来： “ 第一，如果属于物业管理收费问题，向物价管理部门反映；第二，房屋质量问题，如果是属于保修期内的质量问题，向建设管理部门反映，如果是保修期以外的问题，向房屋管理部门反映；第三，房屋建设遗留问题，向建设行政管理部门反映，如临时水电问题，竣工验收问题等；第 四，物业消防安全问题， 向公安消防管理部门反映。第五，违法建筑问 !题，改变房屋用途问题，向规划部门反映。 ” “ 慢着，你所说的第三条说，房屋遗留问题在日常生活中还有哪些 ?” 发叔问道。 “ 比如，物业的配套设施，如垃圾城压缩站、公共厕所、学校、绿地等的建设问题，就需要向建设行政管理部门反映。 ” 发仔说道。 “ 原来各种不同的问题都有相关的部门负责，那我就不用愁了。 ” 发叔高兴地说。 物业的装饰装修与维护物业的装饰装修与维护 进行室内装饰装修工程，也要申报 ? 发叔是个多才多艺的人，平时喜欢画画、研究古书。因此，发叔一直希望 能有一个宽大、安静的书房。但以前住的房子太小，没条件。现在的房子是三房两厅的，正好家里空出了一个房间，发叔便寻思着把它改成书房。 这天吃晚饭的时候。发叔把这个想法提了出来。 “ 当然好了，这样整个家里就会有一种浓浓的书香气息。 ” 发仔很赞成。 “ 老头子，这是你一直的梦想啊，以前条件不允许。现在，书房梦该是时候实现了。 ”发姨是最了解发叔的人。 “ 一致通过，明天我就去找装修公司。 ” 发叔兴奋的说。 “ 老爸，你动工之前记得要向物业管理公司登记哦 !。 ” 发仔笑道。 “ 什么 ?自己装修房子还要申报 ?” 发叔买的是样板房，所以入住 不用装修。这次自己改装书房却还要向物业管理公司登记，当然不理解。 “ 是呀。物业管理条例规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业则应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 ” 发仔解释道。 “ 这样啊。那如果我不是业主，只是在这租房子，我要装修房子 该怎么申报呢 ?” 发叔打破沙锅问到底。 “ 非业主的住宅使用人对住宅室进行装饰装修，必须取得业主的书面同意，然后告知物业管理企业。 ” 发仔对答如流。 “ 你们两父子别光说话，不吃饭。菜都谅了。 ” 发姨埋怨地说道。 装修申报要向物业管理企业提 交哪些资料？ 发仔穿好鞋子正准备出门。忽然被发叔叫住。 “ 阿伟，你昨天说装修要申报，你看我得怎么申报 ?” 发叔问发仔。 “ 你只要带齐有关资料去就行了。 ” 发仔很快地说。 “ 那要带什么资料呢 ?” 发叔一心想今天就把这事给办了。 发仔急了，他还要赶回去开会呢，于是说道： “ 老爸，这个说来话长，这样吧，我到公司后叫人把这方面的资料发给你，你自己看，好吧 ?” 说完转身出门去了。 好不容易过了一个小时，发叔心想，该发过来了吧。发叔打开电 脑，进入了邮箱。果然有一封新邮件。主题是：装修人应向物业管理公司提供什么资料 ?发叔急不可待地 打开来看。只见写到： (1)房屋所有权证 (或者证明其合法权益的有效凭证 )； (2)申请人身份证件； (3)装饰装修方案； (4)变动建筑主体或者承重结构的，超过设计标准或者规范增加楼面负荷的，需提交原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出的设汁方案 第一页完了，发叔一边翻页一边想：要提交的资料还真不少，幸亏我提前问了阿伟，要不然白跑一趟了。发叔继续往下看： (5)搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件：拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文 件；拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管道单位的批准文件；改动卫生间、厨房防水层的，应当按照防水层标准提交施工方案； (6)委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件； (7)非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。 发叔一口气看完了邮件的第二页，真是不看不知道，一看吓一跳，装修申报要提供这么多资料 ! 装修合同包括哪些内容 ? 发叔对这次书房的装修是既兴奋又担心，兴奋的是几十年来的书房梦终于可以实现了；担心的是，自己从来没有装修过房子，对这一方面不熟悉，万一找了一家不好的装饰装修公司， 花钱又多，装修得又不合自己心意。所以发叔找装饰装修公司非常谨慎，在货比三家后，最终选定了朋友介绍的一家装饰公司，经过再三洽谈，终于到了要签定装 修合同的时候。 这时候发叔又有点把握不定了，签合同那天发叔叫上了发仔。只用了 10 分钟发仔就和装饰公司签好了装修合同。发叔忙问： “ 行了 ?这么快呀 ?我看看。 ” “ 当然了，你都和他们谈好了，我签个字要多少时间 ?” 发仔笑道。 “ 啊 !这不就是昨天他们拿给我看的那份合同吗 ?这合同没问题吗 ?” 发叔还是担心。 “ 没问题，一般装修合同该有的内容都已包括了，而且也说得很清楚。 ” 发仔说。 “ 一般装修合同应该包括哪些内容 ?” 发叔虽然放心了，可是又 有了好奇心。 “ 比如：委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；住宅室内装饰装修的房间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式。 ”发仔给发叔讲解说： “ 还有，装饰装修工程的开工、竣工时问；装饰装修工程保修的内容、期限；装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间等。 ” “ 哦，这些内容我们的合同里全有了。 ” 发叔高兴地说。 “ 连装修合同都签了，剩下就是向物业管理公司申报了。嘿，我们家很快就有嘲房了。 ” 发叔仿佛觉得一间古色古香的 书房就在眼前了 。 进行房屋装修时，有哪些事情不可以做 ? 金鸡水库，山清水秀，鸟语花香。水库的中间还有一座小岛，小岛里一块临水的大石上，发叔和发仔父子俩正悠然自得地钓鱼和瞎侃。什么海湾战事、意甲英超、家庭工作都是他们的话题，自然物业管理问题也不会少。发叔和发仔不但是父子，更多的是朋友。 “ 楼上的王伯可真惨。 ” 发叔说。 “ 怎么了 ?” 发仔不解的问道。 “ 他装修房子，工程进展到一半就被勒令停止了，而且还要罚款。 ” 发叔满怀同情。 “ 那他一定是装修的时候，未经批准就做了什么禁止的事情。 ” 发仔说。 “ 啊 !装修房子又不违法 ，怎么这样啊 ?” 发叔认为在目己的房子里干什么事都是天经地义。 发仔啼笑皆非： “ 老爸，不是说违法，而是物业管理法规中规定的禁止行为。 ” “ 那你说清楚，哪些事情是不可做的。我可不想出现那种情况。 ” 发叔着急地说。（ 1）未经城市规划行政主管部门批准，不得搭建建筑物、构筑物 ， 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； (2)未经煤气管理单位批准，不得拆改燃气管道和设施。老爸，记住没有。 ”发仔笑着说。 “ 当然记住 !” 发叔指指自己的头说。 “ 呵呵，我也知道老爸的记 忆力比我还好。”发仔开发叔玩笑的同时，对自己能如此牢固地记住专 业知识更是沾沾自喜。 发叔虽然也为有发仔一个这样聪明的儿子高兴，但脸上却是故意不以为然。 “ 晚了，我们回去吧 !” 住宅正常情况下，各部位的保修期如何确定 ? 发叔正在家里看报纸，发姨提了两大袋的东西从外面回来。发叔笑着说： “ 老太婆，怎么买这么多东西回来呀 ?不用钱啊 ?” “ 哎，怎么买皮鞋给我啊 ?” 发叔看见发姨买了一双皮鞋给自己，不但不高兴还责怪发姨，因为发叔向来不喜欢穿皮鞋。 “ 反正才 50 块钱，还保修三个月呢。 ” 发姨对这次的收获很是满意。 “ 现在的东西什么不保修啊 ?车、家用电器，就连我们这房子都保修呢。 ” 发叔说。 发姨觉得奇怪了，就问发叔： “ 房子都有保修 ?那我们这房子保修多少年 ?” “ 呵呵 !不是这样算的。房屋不同部位的保修期是不同的。比如：屋面防水的保修期是3 年；而墙面、厨房和卫生问地面、地下室、管道渗漏等的保修期是 1 年。 ” “ 嘿 !老头子，知道的还真不少啊 !” 发姨笑着说。 “ 那当然，保修期为 1 年的还有墙面、顶棚抹灰层脱落，地面空鼓开裂、大面积起砂，门窗翘裂、五金件损坏以及卫生洁具等；而灯具、电器开关的保修期为 6 个月；供热、供冷系统和设备的保修期是一个采暖期 或供冷期。”发叔一脸得意。 “ 哟，老头子，挺不错嘛 !” 发姨打 心里佩服发叔， “ 上次，我们楼上的下水管道不是塞了吗 ?下水管有保修期吗 ?” “ 有啊，管道堵塞的保修期为 2 个月。还有很多其他部位、部件的保修期，由房地产开发企业与用户自行约定。 ” 发叔难得有表现的机会，当然是全力以赴了。 “ 我们买的诸如鞋子类的物品的保修期是从购买之日算起，房子的保修期是不是也一样昵 ?” 发姨又问道。 “ 当然不是，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。 ” 发叔 今天可过足了物业管理专家瘾。 邻居之间 住宅相互毗邻的业主 (使用人 )如何友好相处 ? 电梯门一开，发仔就听见发叔和人争吵，连 忙加快脚步走过去： “ 爸，怎么了 ?” “ 这位先生住在楼下，一上来就气势汹汹的，说我家装修吵着他了。 ” 发叔显得非常激动。 “ 难道我说错了吗 ?你们家整天乒乒乓乓的，吵死了，别人还要不要休息 ?再说，你们装修前也应该告诉邻居一声吧。 ” 长发男子也据理力争。 “ 给您造成的打扰我们深感抱歉，但恐怕还要请您忍耐一段时间。 ” 发仔道歉的同时也表明了态度，说完又转向发叔说： “ 老爸，这就 是你不对了。作为装修人，你在装修前应向毗邻的所有人明示装修时问、地点等；另外，应该维护公众利益。装修涉及住宅共用部位、共用没施没备时，不得有损害其他 用户利益的行为。而其他住宅的所有人或使用人也要尊重装修人装修住宅的权利，不能随意干扰装修行为哦。当然，任何单位或个人对装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周崮住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。”发仔一口气说了一大串。 “ 说得对，我们既然住到一块了，就应该互相尊重，互相体谅 !” 长发男子道。 “ 是呀，住宅相互毗邻的所有人 或使用人在各自行使自己的权利时，都要尊重他方所有人或使用人的权利，相互问应当给予一定的方便或接受一定的限制。住宅相邻关系从本质上是一方所有人或使用人的财产权利的延伸 ，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。”发仔不愧是行家。 “ 好吧，我出去旅游一段时间，等你家装修好了我再回来。 ” 长发男子说。 “ 真对不起，想不到给你带来了这么大的麻烦。 ” 发叔觉得不好意思。 “ 没事，反正我早想休息一段时间了。再见 !” 长发男子笑着走了 。 因装修造成其他业主受损，装修入是否需要赔偿 ? 长发男子走后，发叔心有余悸，想不到与邻居之间相处还有学问在里头。做得稍有不对就可能得罪邻居，弄得象刚才一样尴尬。嗯，说不定还会被罚款呢。 “ 老爸，还气啊 ?” 发仔见发叔自那个长发男子走后就一直发呆，以为他 还在为刚才的事生气。 “ 乱讲。我在想：如果我没有申报就装修会怎么样呢 ?” 发叔说。 “ 装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处 500 元以上 1000 元以下的罚款。 ” 发 仔嬉皮笑脸地说。 “ 那如果我装修影响到了邻居的生活呢 ?” 发叔又问。 “ 那要看有没有损害到别人的利益喽，如以下几种情况就要赔偿：因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿。还有：装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空问，对公共部位，和设施造成损害的，由 城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。 ” 发仔说到自己的专业自然而然就严肃起来。 “ 啊，原来有这么多要赔偿啊， 还好，问清楚了。要不，被罚了都不知怎么回事呢。可是，如果问题是装修企业造成的呢。”发叔又想到了一个问题。 “ 属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。 ” 发仔答道。 “ 那就好，装修企业怕承担责任，应该会避免你说的那些情况。 ” 发叔还是很乐观地说。 “ 那一定是要专业的装修企业哦。 ” 发仔笑道。 对产权不属于自己的毗连房屋要承担什么义务 ? “ 老头子，外面有人找你。 ” 发姨喊发叔 。发叔心里一惊，难道又有人来提意见了。发叔边想边往外走。 “ 哦，你好 !你好 !” 原来是上次那个长发男子。 “ 阿伯，您好 !” 长发男子热情地跟发叔打招呼。 一番寒喧之后，知道长发男子叫王凯。 “ 上次真不好意思。都怪我不懂物业知识。不过，我后来补了课。原来，我们对异产毗连房屋还要承担相应的义务呢。 ” 发叔首先道歉。 “ 异产毗连房屋是什么 ?” 王凯不解地问。 “ 就是结构相连或是具有共有、共用 设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。”发叔答道。 “ 哦 !有什么义务 ?” 王凯笑道。 “ 它包括几个方面： (1)所有人或使用人对共有 、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务，除另有约定外，任何一方不得多占、独占，比如，保持共用楼道的卫生； (2)所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。 ” “ 如果我要把我们这层共用的阳台砌成封闭的实体墙，行吗 ?” 王凯问。 “ 那要看情况，因为：一方所有人要改变共用部位的外形或结构，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。 ” 发叔俨然一个专家的样子。 “ 原来是这样。 ” 王凯笑笑。 “ 我有个电信部门的朋友，他想在天台装小灵通基 站，不知要办哪些手续 ?” “ 他这种情况是属于异产毗连房屋所有人以外的人，如果他要使用异产毗连房屋的共用部位时，取得其他所有人一致同意，并签定书面协议就