浅谈房地产融资存在的问题及优化方案.doc

浅谈房地产企业融资结构存在问题及相应优化方案随着我国市场经济的展开与不断深人，企业融资无论是对国有企业还是对民营企业都是一个难题。而房地产业作为一个资金高度密集性行业，自然对企业融资水平有着更高的要求。房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。针对房地产企业融资存在的问题作出相应的优化方案是至关重要的。1.房地产企业融资的概念房地产企业融资是指发生在房地产经济活动中的，房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，利用各种可能的方法、工具，为房地产的生产、再生产及销售同时为各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。 2.房地产融资存在的问题1.融资渠道单一，主要依靠债券融资融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。这种融资方式筹集的资金期限也相对较长，企业筹资的成本由发行债券的价格和债券利率决定，企业需要在规定的日期还本付息。从我国目前状况来看，有债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样不畅通。2.主要依靠银行贷款，金融风险较大房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。3.融资成本高融资成本是资金所有权与资金使用权分离的产物，融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬。由于企业融资是一种市场交易行为有交易就会有交易费用，资金使用者为了能够获得资金使用权，就必须支付相关的费用。如委托金融机构代理发行股票、债券而支付的注册费和代理费，向银行借款支付的手续费等等。企业融资成本实际上包括两部分：即融资费用和资金使用费。物价上涨，劳务报酬的提高等是融资成本增加。4.政策法规不完善，影响融资渠道的拓展除银行贷款外的其他融资方式，如上市融资、债券融资、基金融资等受相关法律法规制约，并且政府管制严格，目前在房地产融资中所占比重很小。此外政府出台的相关宏观调控政策，直接对房地产开发商融资带来了重大的影响。一般表现为：加大规范房地产信贷业务的力度；提高了信贷门槛。这种融资方式筹集的资金期限也相对较长，企业筹资的成本由发行债券的价格和债券利率决定，企业需要在规定的日期还本付息。从我国目前状况来看，有债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样不畅通。5.受总金融政策环境的影响，房地产金融创新力度不够我国房地产市场还不规范，许多房地产企业鱼目混珠，即便是大的品牌性房地产公司的融资渠道业过于单一。由于房地产企业融资方式一味单调的依靠银行贷款，致使房地产开发的资金来源过分集中于银行，使其承担过多的风险。也就是说，在事实上，房地产企业将其本应承担的市场风险和信用风险都转嫁与金融体系乃至整个社会。然而，银行为房地产贷款的目的是以增值为目的的放贷，而不是追求房产。如果国家不去注意金融风险的防范，那么一旦出现房地产的经营风险，就必然会导致银行有许多销售不掉的房地产，而银行却无法支付储户的本金和利息，最终的结果还是会引发很大的金融风险。3.如何优化房地产融资结构1.有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散。 在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创融资除传统的方法：自有资金、银行贷款、客户资金（预售回款）外，还有6个渠道：一是发债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。2.发展多元化的房地产金融市场，完善风险控制机制为房地产开发和经营的融资，除了债权融资和股权融资一级市场以外，还应该大力拓展证券化的二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。投资者可通过房地产金融市场对证券化金融资产实行自主购买，房地产信贷机构则可通过二级市场逐步分散市场风险和信用风险。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题，既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险，又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。3.提高房地产企业自身实力，依靠直按融资国家重视运用货币政策的杠杆来调整和规范房地产开发市场，避免房地产开发企业的违法违规操作和过度投机行为。银行对那些具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业发放贷款：而对商品房空置率大、负债率比较高的房地产开发企业，将严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。另一方面直按融资能使有实力、运作规范的房地产开发企业能够从股票市场、债券市场获得资金，而且在各种金融创新模式的推出及金融创新的市场发展，也会推动房地产金融的快速发展。所以房地产企业必须要从优化自身产品、改善经营、管理和服务、培养良好的业绩和团队、打造企业品牌、提高企业信誉等方面提升竞争力，从而改善整体融资水平和资本运作能力，获得投资方的信赖。4.通过吸引股权投资，扩充自有资金自有资金是一个企业生存和发展的基础。首先必须有充足的自有资金来支持各整个企业的良性运作，然后才能受到外部投资者的青睐。扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累，这就要求工资通过项目开发和经营，逐步增加积累，把企业逐步有小做大；另一方面，外部的资金投入同样可以增加企业的自有资金。外部投入主要包括两种方式：以使其与原有股东增加投入；而是新股东加入企业（通过私募扩股）。这两者同样建立在投资者对企业发展前景的良好以气之上。5.完善中介机构的作用，强化社会监督职能国内参与企业运作的中贪机构主要有事务律师所、资产评估机构和会计师事务所等。企业债券作为一种信用工具，能否发得出去，到期能否及时兑付，关键在于发行人信用级别的高低。投资者判断某种企业债券是否具有价值，戚该由评级公镯做出评级结论。中央机构的职能就是给投资者提供全面的企业债券情况及相关信息，提高发行人的透明度，使投资者能自主决策，理性投资。当然，中介机构应尽职尽责，遵守国家法律法规和职业道德，加强自律意识，所出具的信息结果必须真实、全面和完整，不得有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。6.建立完善的融资结构动态优化的机制房地产企业融资结构的决策从属于企业的发展战略决策。因此，企业融资结构应与企业发展战略相协调，不断适应发展战略对融资结构的要求。对于任何一个企业来说，由于市场的供求关系处于经常性的变化之中，资本的构成情况也在不断发生变化，融资总是呈现动态的状况。对于融资结构的管理，应建立财务预警体系，时时适应环境的变化，采取相应的策略。同时，公司在选择融资工具时，应注意利用可转换优先股、可赎回优先股、可转换债券及可赎回债券等有较好弹性的融资工具，保持弹性的资本结构。4.结 语市场经济条件下，房地产开发企业的生存、发展都与融资相伴。融资驾驭控制得好，可以给企业发展、壮大增加动力，融资失控必然影响企业健康发展、稳定和信誉，同时也会给企业、债权人、国家造成损失。虽然目前我国房地产开发企业主要的融资渠道仍是银行贷款，但在做好项目贷款可行性研究的基础上，还应该加强融资创新方面的研究。应该时刻关注市场，关注金融创新产品并进行深入研究，根据企业总体发展战略，有选择地设计融资结构，利用现有融资创新产品进行资金融通，以求得以更低的资金成