成本费用控制精细化管理全案（第2版）.doc

成本费用控制精细化管理全案（第2版）大连万达商业地产股份有限公司成本核算指引（征求意见稿）大连万达商业地产股份有限公司成本核算指引（2011年第一次征求意见稿）2011年10月19日 目录3第一章 前言 4第二章 成本核算的基本程序 6第三章 成本核算对象的确定 9第四章 成本费用科目及核算内容 14第五章 会计科目与账簿设置 18第六章 成本的归集与分配 31第七章 成本核算工具 41第八章 账务处理注意事项 第一章 前言1 本指引的目的在于加强成本管理，规范房地产开发项目成本核算。2 本指引根据企业会计准则等相关规定及股份公司发布的有关要求编制而成。3 本指引适用于股份公司范围内的房地产开发项目。4 股份公司财务部、成本部负责本指引的制定、推行、解释、修订和监督执行。5 项目公司按本指引要求明确成本核算职责分工，其中：项目公司成本部负责成本的结算及预估，及时提供真实、完整的成本数据，合理确定成本受益对象、分配标准和方法；财务部牵头成本分配工作，同时成本部要指定专人全程参与，确保各成本核算对象成本归集、分配的合理性。 第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：明确成本支出项目及包含内容，设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台帐，核算和归集各项开发成本。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分配成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：完成各项成本结算（预估）、计提、相关数据收集与核对，将归集的开发成本按确定的方法、标准和流程在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分已完工、在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品、投资性房地产、固定资产和无形资产成本。第七步：根据当期完工开发产品入伙面积和单位成本，结转当期销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。成本核算应按照基本程序，遵循归集、分配、再分配、汇总、结转等完整过程，不得缺省核算对象（如公共配套设施等），简化分配流程，直接在最终成本核算对象之间分配。 第三章 成本核算对象的确定1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集，适应成本监控的要求。11.1 可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。1.2 分类归集原则：对不同开发地点、竣工时间跨年度或产品结构类型存在明显差异的群体开发的项目，应分别作为成本对象进行核算。1.3 功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。1.4 定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，可以分别作为成本对象进行核算。1.5成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，可以分别作为成本对象进行核算。1.6 权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。2 各公司可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规划、周期等当地实际情况，确定具体成本核算对象：2.1 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象。2.2 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。2.3 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。2.3.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。2.3.2同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。2.3.3同一分期（区）有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。2.3.4 根据核算和管理需要，对独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。3 综合体项目成本核算对象的设置根据上述原则，参考项目档案，并考虑业态、项目分期等情况，城市综合体成本核算对象一般设置如下：3.1可售部分：普通住宅、豪宅、公寓、写字楼、可售商铺（包括室外步行街商铺、底商等）、可售酒店、可售车位、按销售处理的回迁房等； 3.2自持部分：自持商业、写字楼、酒店、文化设施、地下车位等。除特殊需要外，自持商业可不按业态分别设置；3.3公共配套设施：物业用房、会所、幼儿园、学校、医疗设施、地下配套设施（含地下人防等）、邮电通讯设施、锅炉房、配电室、热转换站及其他公共配套设施；3.4其他：无偿提供或低于成本价销售的回迁房等。其中，公共配套设施及无偿提供或低于成本价销售的回迁房等作为过渡成本核算对象（即先做为单独成本核算对象，归集汇总后再在其他成本核算对象间分配）。4注意事项4.1成本核算对象设置应便于成本的归集，兼顾成本监控的要求，便于统计和与成本部门的对接，遵循重要性和成本效益原则。4.2在符合会计核算要求的情况下，成本核算对象设置可以考虑国家和当地税务政策的要求，兼顾合规性和有利性原则。4.3在项目开发的各个阶段，成本核算对象的划分应保持一致，但出现项目开发进度调整、设计变更、业态调整等情况时，成本核算对象应予以调整。 第四章 成本费用科目及核算内容1开发成本核算应视具体情况，设置成本科目。成本科目一般包括下列十项：（1） 土地费用（2） 政府行政事业性收费（3） 前期工程准备费（4） 主体建筑（装修）工程费（5） 主体安装工程费（6） 社区管网工程费（7） 园林环境工程费（8） 配套设施费 （9） 其他建设工程支出（10） 资本化利息2成本核算具体内容及范围如下：2.1 土地费用： 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：2.1.1 政府地价及市政配套费：包括土地出让金、大市政配套费、教育设施配套费、契税、项目竣工验收前的土地使用税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、土地拍卖交易服务费等。2.1.2 合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入或分给合作方的房屋成本和相关税费等。2.1.3 红线外市政设施费：包括红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。原则上是指土地一级开发所产生的费用。2.1.4 拆迁补偿费：包括有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2.2 政府行政事业性收费：2.2.1 报批报建费：包括工程定额测定费、工程质量监督费、物业管理公共资金、地材管理费、白蚁防治费、散装水泥专项资金、水土保持设施补偿费、室内空气检测费、墙改专项基金、节能评估费、建筑企业劳动保险费、地震评价费、规划技术服务费、交通影响分析费、环境影响评价费、交易中心手续费、工程款支付担保手续费、防疫评价费、消防电气检测费、火灾自动报警监控费、城市垃圾处理费、道路挖掘占用费、人防异地建设费、水土保持费，和竣工验收各项报批费用等。属于押金性质的报批报建支出应在往来科目核算。2.2.2 增容费：包括水、电、燃气、热力等增容费。2.3 前期工程准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：2.3.1 勘测丈量费：包括初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量费等。2.3.2 规划管理费：包括规划设计、可行性研究、方案招标、方案评审、交通影响分析、环境分析、日照分析、施工图设计、市政设计、夜景设计、装修设计、制图、晒图、赶图、施工图审图、人防设计费及审查、防雷检查及审查、面积丈量、消防性能化论证、前期物业规划咨询等。2.3.3 三通一平费：包括临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。2.3.4 临时设施费：包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等。2.4 主体建筑（装修）工程费：指项目开发过程中发生的主体内列入土建和装修、装饰预算内的各项费用。主要包括：2.4.1 基础工程：包括土方开挖、土方回填、基坑支护、桩基、桩基检测、基坑降水、基础处理等。2.4.2 地下结构及粗装修：包括基础和地下室的结构及粗装修。2.4.3 地上结构及粗装修：包括除基础和地下室以外的全部结构及粗装修。2.4.4 门窗工程：包括室外门窗、户门、防火门、防火卷帘、栏杆栏板百叶等。2.4.5 室外精装修：包括屋面、外立面及雨篷及遮阳篷等的精装修费用。2.4.6 室内精装修：包括大堂、电梯厅、楼梯间、厨房、卫生间、厅房、阳台、露台等的精装修费用。2.5 主体安装工程费：2.5.1 室内水暖气电管线设备及安装：包括室内给排水系统（自来水排水直饮水热水）、室内采暖系统（地热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片）、室内燃气系统、室内电气系统等。2.5.2 室内设备及安装：包括通风空调、电梯、发电机、消防水电系统、弱电（智能化）系统、保安监控及停车管理系统、电信网络、卫星电视、三表远传系统、家居智能化系统、地下室停车场导引系统、厨房设备、洗衣设备、擦窗机等。2.6 社区管网工程费：2.6.1 室外给排水系统：包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统等。2.6.2 室外采暖系统：包括管道系统、热交换站、锅炉房等。2.6.3 室外燃气系统：包括管道系统、调压站等。2.6.4 室外高低压电力系统：包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站等。2.6.5 室外消防系统。2.6.6 室外通讯、有线电视系统。2.7 园林环境工程费：2.7.1 环境设计。2.7.2 绿化建设：包括红线内外绿化等。2.7.3 建筑小品：包括雕塑、喷泉、环廊、假山等。2.7.4 道路及广场建造：包括红线内外道路广场铺设等。2.7.5 大门围墙建造：包括永久性围墙、围栏及大门等。2.7.6 室外照明：包括室外照明电气工程，如路灯、草坪灯等。2.7.7 楼体泛光。2.7.8 标识系统制作。2.7.9 LED电子显示屏。2.8 公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。包括物业用房、会所、幼儿园、学校、地下配套设施（含地下人防等）、医疗设施、邮电通讯设施、锅炉房、配电室、热转换站、环卫设施及其他公共配套设施。 2.9 其他建设工程支出：2.9.1 工程监理：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；2.9.2 工程造价顾问咨询；2.9.3 工程保险；2.9.4 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；2.9.5 开发间接费：包括工程、成本、开发设计部等相关部门的职工薪酬、周转房摊销、房租及物业管理费、办公费、差旅费、市内交通、保险、车辆费用、工程管理费、劳动保护费、折旧与摊销等日常部门支出；2.9.6 其他支出：包括开荒费、完工前的物业管理服务费用等。2.10 资本化利息：核算符合资本化条件的借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用（包括借款手续费、佣金等）以及因外币借款而发生的汇兑差额等。 第五章 会计科目与账簿设置1 生产成本科目设置设置“生产成本”科目归集核算开发成本，根据成本核算内容体系设置明细科目。各级明细科目的设置详见“生产成本核算科目明细表”。2生产成本账簿设置根据房地产生产成本核算科目明细设置生产成本账簿，在末级明细科目下按成本核算对象（含配套设施等过渡成本核算对象）分层次设置辅助核算。为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设 “待分摊成本”过渡对象进行归集。项目 一期 住宅 商铺 地下室 公摊项目 待分摊 二期 公摊项目 待分摊 附：生产成本核算科目明细表：科目编码科目名称显示名称级次辅助核算5001生产成本生产成本1成本核算对象500101土地费用生产成本土地费用2成本核算对象50010101地价款及市政配套费生产成本土地费用地价款及市政配套费3成本核算对象50010102合作款项生产成本土地费用合作款项3成本核算对象50010103红线外市政设施费生产成本土地费用红线外市政设施费3成本核算对象50010104拆迁补偿费生产成本土地费用拆迁补偿费3成本核算对象50010199其他支出生产成本土地费用其他支出3成本核算对象500102政府行政事业性收费生产成本政府行政事业性收费2成本核算对象50010201报批报建费生产成本政府行政事业性收费报批报建费3成本核算对象50010202增容费生产成本政府行政事业性收费增容费3成本核算对象50010299其他支出生产成本政府行政事业性收费其他支出3成本核算对象500103前期工程准备费生产成本前期工程准备费2成本核算对象50010301勘测丈量费生产成本前期工程准备费勘测丈量费3成本核算对象50010302规划管理费生产成本前期工程准备费规划管理费3成本核算对象50010303三通一平费生产成本前期工程准备费三通一平费3成本核算对象50010304临时设施费生产成本前期工程准备费临时设施费3成本核算对象50010399其他支出生产成本前期工程准备费其他支出3成本核算对象500104主体建筑(装修)工程费生产成本主体建筑(装修)工程费2成本核算对象50010401基础工程生产成本主体建筑(装修)工程费基础工程3成本核算对象50010402地下结构及粗装修生产成本主体建筑(装修)工程费地下结构及粗装修3成本核算对象50010403地上结构及粗装修生产成本主体建筑(装修)工程费地上结构及粗装修3成本核算对象50010404门窗工程生产成本主体建筑(装修)工程费门窗工程3成本核算对象50010405室外精装修生产成本主体建筑(装修)工程费室外精装修3成本核算对象50010406室内精装修生产成本主体建筑(装修)工程费室内精装修3成本核算对象50010499其它支出生产成本主体建筑(装修)工程费其它支出3成本核算对象500105主体安装工程费生产成本主体安装工程费2成本核算对象50010501室内水暖气电管线设备生产成本主体安装工程费室内水暖气电管线设备3成本核算对象50010502室内空调、电梯生产成本主体安装工程费室内空调、电梯3成本核算对象50010503消防系统生产成本主体安装工程费消防系统3成本核算对象50010504弱电（智能化）系统生产成本主体安装工程费弱电（智能化）系统3成本核算对象50010505地下室停车场导引系统生产成本主体安装工程费地下室停车场导引系统3成本核算对象50010599其他支出生产成本主体安装工程费其他支出3成本核算对象500106社区管网工程费生产成本社区管网工程费2成本核算对象50010601室外给排水系统费生产成本社区管网工程费室外给排水系统费3成本核算对象50010602室外采暖系统费生产成本社区管网工程费室外采暖系统费3成本核算对象50010603室外燃气系统费生产成本社区管网工程费室外燃气系统费3成本核算对象50010604室外高低压电力系统费生产成本社区管网工程费室外高低压电力系统费3成本核算对象50010605室外消防系统费生产成本社区管网工程费室外消防系统费3成本核算对象50010606室外通讯、有线电视系统费生产成本社区管网工程费室外通讯、有线电视系统费3成本核算对象50010699其他支出生产成本社区管网工程费其他支出3成本核算对象500107园林环境工程费生产成本园林环境工程费2成本核算对象50010701环境设计费生产成本园林环境工程费环境设计费3成本核算对象50010702绿化建设费生产成本园林环境工程费绿化建设费3成本核算对象50010703建筑小品生产成本园林环境工程费建筑小品3成本核算对象50010704道路、广场建造费生产成本园林环境工程费道路、广场建造费3成本核算对象50010705大门围墙建造费生产成本园林环境工程费大门围墙建造费3成本核算对象50010706室外照明生产成本园林环境工程费室外照明3成本核算对象50010707楼体泛光生产成本园林环境工程费楼体泛光3成本核算对象50010708标识系统制作生产成本园林环境工程费标识系统制作3成本核算对象50010799其他支出生产成本园林环境工程费其他支出3成本核算对象500108配套设施费生产成本配套设施费2成本核算对象50010801物业用房生产成本配套设施费物业服务用房350010802会所生产成本配套设施费会所350010803幼儿园生产成本配套设施费幼儿园350010804学校生产成本配套设施费学校350010805地下配套设施生产成本配套设施费地下配套设施350010806医疗设施生产成本配套设施费医疗设施350010807市政设施生产成本配套设施费市政设施350010899其他公共配套设施生产成本配套设施费其他公共配套设施3500109其他建设工程支出生产成本其他建设工程支出2成本核算对象50010901工程监理生产成本其他建设工程支出工程监理3成本核算对象50010902工程造价顾问咨询生产成本其他建设工程支出工程造价顾问咨询3成本核算对象50010903工程保险生产成本其他建设工程支出工程保险3成本核算对象50010904施工合同外奖金生产成本其他建设工程支出施工合同外奖金3成本核算对象50010905开发间接费生产成本其他建设工程支出开发间接费3成本核算对象 部门辅助50010999其他支出生产成本其他建设工程支出其他支出3成本核算对象 500110资本化利息生产成本资本化利息2成本核算对象 第六章成本的归集与分配1 成本归集和分配的一般原则1.1成本核算应遵循合规性、合理性、有利性、一贯性、可操作性原则。1.2成本部提供的成本相关数据应及时、准确、完整，结算清单应完整，结算金额应足额，避免缺项、漏项、甩项，对于分期开发项目重大争议事项应在过程中解决，不应留至最后一期，财务部应充分关注成本支出的动态变化和结算进度。财务部牵头成本分配工作，确保成本分配的客观、真实、合理。1.3成本预估、结算、分配应依据相关支持性文件，财务人员应充分研读每个成本支出明细的收费文件、招投标文件（直接委托资料）、合同、结算清单等资料并充分征询成本部、工程部、设计部等部门意见。1.4成本归集、分配应逐项分析各单项合同或单笔支出，依据相关支持文件确定各成本项目合理的受益对象、分配标准和分配流程。各成本项目的受益对象应仔细甄别，准确界定成本受益对象的范围，根据相关支持文件能直接确定归属对象的，应直接计入该成本核算对象。不能直接归属的共同成本，采用合理标准和流程分配计入相关成本核算对象。对于特殊项目需采用特定的分配方法，不宜一律采用单一的建筑面积法进行分配，以免造成较大偏差。1.5成本分配方法一经确定，无特殊情况不应随意变动。1.6成本核算应遵循归集、分配、再分配、汇总、结转等完整过程，不得缺省过渡核算对象、直接在最终成本核算对象之间分配以简化分配过程。1.7成本分配每季度进行一次，完工产品成本分配应在可售物业入伙前和持有物业达到预定可使用状态前完成。1.8正确区分可售物业和自持物业成本，不得出于管理目进行调整。1.9成本核算应区分会计规范要求和公司制度管理要求，不能混淆财务成本核算项目和决策文件目标成本项目（如酒店开办费、物业启动费等），按照会计规范的要求确定核算的内容和核算科目。2 成本归集和分配准备工作2.1财务部、成本部均应设置专门岗位，负责成本核算工作；2.2对于签订的每一份合同或发生的每一项无合同成本支出，由成本部依据合同及相关文件并结合实际情况，协助财务部明确其核算科目、受益对象和分配标准。在合同的审批过程中，由成本部在经济合同审批表中标明成本支出的受益对象及对应科目；对于无合同成本支出，由成本部在成本支出审批单中标明成本支出的受益对象及对应科目，以保证成本支出列支口径的一致性且方便于两部门定期核对。2.3成本核算应在日常工作中完成，即应做好日常成本台帐的编制，每月成本台帐的数据应与NC账核对一致，并定期与成本部核实，为成本分配提供可靠的依据。2.4成本部应在入伙或开业当月20号前完成对应业态(含销售物业和自持物业)的成本结算或预估工作，将签确的文件和数据提供给财务部进行成本分配。如入伙或开业日期与竣工备案日期相隔较长则成本结算或预估应在竣工备案当月20号前完成。自持物业成本结算与销售物业成本结算同等重要，涉及资产价值的确认和共同成本的分配，对资产、负债和利润有重大影响，应按照规定的时间完成自持物业的成本结算或预估，不能仅对销售物业入伙区域进行成本结算而忽视自持物业成本结算的时点要求。2.5财务部配合成本部通过比对成本预算项目和金额、梳理实际签署的合同和所有成本费用支出，分析所有成本项目的受益对象，确定完整的结算清单，对于应缴未缴的政府行政事业性收费（如报批报建费等）以及已确认发生尚未支付的成本，也应预估金额，合理预提，避免出现缺项、漏项、甩项。成本部根据入伙和开业时间排定清单结算完成时间。2.6财务部应关注结算进度，成本会计应复核、签批成本结算文件并与成本部定期核对每个合同的结算值或最新预估值，合理保证结算金额真实、完整。2.7预估金额尽可能准确并提供计算依据，取得工程单位、监理单位、工程部、成本部对工程量的确认单等相关支持文件。2.8要求财务部以取得的经开发设计部、成本部主管领导共同签字确认的项目整体建筑面积数据作为成本分配的依据，项目整体建筑面积数据参照以下顺序取得：（1）实测面积；（2）预测面积；（3）施工图面积（最新版本）；（4）建筑工程规划许可证面积；（5）董事长签批文件中的面积指标。项目整体建筑面积数据包括成本分配所需求的所有业态的面积指标。对于分期竣工验收备案的，已经竣工验收的部分采取实测面积、未竣工验收的部分按照最新面积数据作为成本分配的依据。2.9要求财务部以取得的经开发设计部主管领导签字确认的土地面积数据作为土地成本分配的依据（尽量取得外部设计院或测绘机构的测绘报告）。土地面积数据包括：分期或分地块、组团面积、建筑物水平投影占地面积。3 成本的归集与分配3.1土地成本分配3.1.1受益对象：依据土地出让合同及相关政府收费文件合理确定，包括全部地上建筑物，如大商业、写字楼、酒店、住宅、公寓、公共配套（如幼儿园、学校、物管用房等）等；无偿提供或低于成本价销售的回迁房作为过渡核算对象只归集分配土地成本以外的其他成本费用，归集后作为土地成本的一项，按占地面积法进行二次分配。地下室原则上不分配土地成本（土地出让合同等相关合同或文件中明确约定包含地下空间的，或单独补缴土地出让金的另行考虑）。 3.1.2分配方法：占地面积法（对于市政配套费等，若政府收费文件明确受益对象及收费标准的，可按文件规定进行分配）3.1.3操作流程：土地成本若能直接归属特定成本核算对象的，应将相应部分的土地成本直接计入该成本核算对象。若不能直接归属的，应按以下方法分配计入相关成本核算对象： （1） 如涉及多期，先按照各期占地面积比将总地价分摊至各期（依据土地使用权证、土地出让合同、土地成交确认书、政府文件等）；若当期内涉及多个地块单独构成明显组团且能较为准确划分各自占地面积的，按各组团占地面积比将当期地价分摊至各组团。各组团占地面积按用地红线、建筑边线、规划市政道路中心线围合区域面积确定。（2）同一期或组团内，按各成本核算对象占地面积比计算分配的土地成本：某成本核算对象土地成本=分期或组团土地成本X该成本核算对象占地面积/该分期或组团各成本核算对象占地面积之和各成本核算对象占地面积按各成本核算对象水平投影面积取值，其中，住宅组团底商水平投影面积可按组团水平投影总面积与住宅等成本核算对象水平投影面积的差额取值。住宅组团底商水平投影面积举例：住宅组团水平投影总面积为：8675.14住宅水平投影面积为：4092.36住宅组团底商水平投影面积为：8675.14-4092.36=5582.78（3）同一建筑物按建筑面积计算单位土地成本；（4）对于插蜡烛项目，先按蜡台水平投影面积分配土地成本，再按蜡台（包括大商业等）及蜡烛（包括公寓、写字楼、酒店等）的建筑面积分配土地成本。（5）对于土地出让合同明确约定包含地下空间，或单独缴纳土地出让金的，则地下室须分配土地成本：若能直接归集，可将相应部分土地价款直接计入地下室成本；若不能直接归集，可按适当方法（如按销售收入比例）在地上建筑和地下室之间分配土地成本，地上建筑分摊的土地成本再按上述方法分摊。销售收入比例分配法应用举例：某组团土地成本为29600万元，地上开发产品总销售收入为140000万元，地下室总销售收入为8000万元。单位售价土地成本29600（140000+8000）0.2地上开发产品分配的土地成本140000*0.228000万元地下室分配的土地成本8000*0.21600万元无售价开发产品的收入按以下方法和顺序取得：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的合理成本利润率确定。3.2政府行政事业性收费、前期工程准备费、主体建筑（装修）工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、其他建设工程支出等成本分配。若能直接归属特定成本核算对象的，应将相应部分的成本直接计入该成本核算对象。若不能直接归属的，应按以下方法分配计入相关成本核算对象：成本项目分配依据分配方法注意事项政府行政性事业收费收费文件确定的收费范围、收费标准和计费依据按收费文件确定的分配依据分配分期、组团或成本核算对象的成本，归集的分期或组团的成本再按一定标准分配计入各成本核算对象。1、按计费依据确定分配依据，按收费范围确定受益对象，按项目最终的经济技术指标分配成本支出；2、散装水泥专项资金、墙改基金等验收后返还部分的暂收款项不应参与分配；3、不同成本核算对象收费的标准不同，成本分配时应严格体现不同成本核算对象成本的差别；4、部分成本须先归集分期或组团成本，再按一定方法分配期内各成本核算对象的成本。5、地下室不参与分配燃气、自来水相关增容配套费。报批报建费增容配套费前期工程准备费：勘测丈量费合同确定的工程范围和清单工程量清单或按各期占地面积分配至各期，再按建筑面积分摊。初勘、详勘、沉降观测观测点及放验线工程量容易取得，可根据工程量清单分配；若无法取得，此项工程多与用地面积相关，可用占地面积分配各期成本。所有成本核算对象应都是受益对象，可按建筑面积分配至各期成本核算成本对象。规划管理费合同确定的设计范围和取费依据按设计取费依据和范围分配1、景观设计费应在“园林环境工程费”成本项目核算；2、外立面、幕墙、泛光等设计费若取费依据采用外表面积，成本分配时也应采用外表面积；3、“规划管理费”应按照合同确定的任务范围严格区别受益对象分配成本；4、施工图审查费、抗震设计审查费、人防审查费、保底费等费用的分配方式应和对应设计类费用分配方式保持一致。5、市政管网设计费应和相应建造成本分配方法、标准和对象一致。三通一平费临时市政设施服务范围在受益范围内按建筑面积分配临时设施费临时设施服务范围在受益范围内按建筑面积分配主体建筑(装修)工程费1基础工程合同及结算清单按清单直接归集再按建筑面积分配1、应准确界定地下室范围，地下室建筑边线范围内的所有受益对象均应参与分配（如室外步行街商铺）；2、“桩基检测”成本应和桩基成本分配方式一致；3、详见地下室成本分配。2地下结构及粗装修3地上结构及粗装修合同及结算清单按清单直接归集4门窗工程合同及结算清单按清单直接归集公共部位精装修合同及结算清单按清单直接归集“外立面”成本支出涉及多个成本核算对象无法直接归集时，应按建筑物立面的垂直投影面积比（装饰面积比）分配保温、石材、玻璃幕墙、涂料等成本。室内精装修合同及结算清单按清单直接归集主体安装工程费合同及结算清单按清单直接归集或按建筑面积分配应充分咨询成本、工程、设计人员以辨别设备清单和服务范围，准确界定受益对象，按一定标准分配成本；1室内水、暖、气、电管线设备2室内设备及其安装3弱电部分（智能化）4地下室停车场导引系统5其他设备社区管网工程费1室外给排水系统费合同及结算清单按清单直接归集或按建筑面积分配1、室外给水系统费也可按各业态供水设计参数比分配；2、地下室可不参与分配2室外采暖系统费合同及结算清单按清单直接归集或按供暖面积分配注意明确供暖范围，地下室无供暖设施的可不参与分摊；3室外燃气系统费合同及结算清单按清单直接归集或供气面积分配1、室外燃气也可按各业态供气设计参数比分配；2、地下室可不参与分配（地下商业设施按标准分配）4室外高低压系统费合同及结算清单按清单直接归集或建筑面积分配5室外消防系统费合同及结算清单按清单直接归集或建筑面积分配6室外通讯、有线电视系统费合同及结算清单按清单直接归集或建筑面积分配地下室不参与分配园林环境工程费环境设计费合同确定的设计范围和取费依据按设计取费依据和范围分配1、楼体泛光设计和施工费无法直接归集的,应按建筑物立面的垂直投影面积比（装饰面积比）分配；2、地下室不参与分配绿化建设费合同及结算清单按结算清单直接归集各期或组团成本；不能直接归集的按各期地上建筑面积比分配，再按各成本对象占地面积比分配。建筑小品道路、广场建造费大门围墙建造费合同及结算清单按清单直接归集或建筑面积分配室外照明合同及结算清单按结算清单直接归集各期或组团成本；不能直接归集的按各期地上建筑面积比分配，再按各成本对象占地面积比分配。楼体泛光合同及结算清单按清单直接归集标识系统制作合同及结算清单按清单直接归集或建筑面积室外零星设施合同及结算清单按结算清单直接归集各期或组团成本；不能直接归集的按各期地上建筑面积比分配，再按各成本对象占地面积比分配。配套设施费见配套设施费成本分配地下室不参与分配其他建设工程支出工程监理合同及结算清单按建筑面积分配工程造价顾问咨询合同及结算清单按建筑面积分配工程保险合同按各投保对象保险价值分配各期成本，再按建筑面积分配各成本核算对象成本施工合同外奖金合同及结算清单按清单直接归集开发间接费各分期建筑面积和开工时间按各期或组团建筑面积和施工时间的加权数比例分配各期或各组团成本，再按建筑面积分摊1、核算内容不应包括业务招待费，酒店项目部开办费在此科目核算。2、举例：如综合体项目一期、二期建筑面积分别为20万、30万，当年开工建设时间分别为8个月、5个月，开发间接费分配的比例为（208）：(305)=160：150其他支出各分期建筑面积按建筑面积3.3地下室成本分配 3.3.1地下室包含的核算对象 （1） 地下车位（含无产权车位，不含利用人防设施形成的车位）；（2） 地下商业；（3） 地下配套设施（含配套用房、地下人防等）。3.3.2地下室成本包含的内容：（1）按受益原则应由地下室承担的政府行政事业性收费、前期工程准备费、建安成本、社区管网工程费（部分）、其他建设工程支出及资本化利息，不分配园林环境工程费、配套设施等不相关成本，分配时应根据成本支出明细具体甄别。若地下设施受益对象为地上建筑物的，其成本不应包含在地下室成本之内。（2）地下四大块基础工程（包括土石方、围护支撑、降水、桩基）和地下室工程成本支出，根据受益原则在地上建筑物及地下室之间按建筑面积法分配分配。3.3.3操作流程（1）归集地下室各成本核算对象的直接成本；（2）归集地下室各成本核算对象的共同成本，按建筑面积法分配至地下室各成本核算对象；（3）地下配套设施（含地下人防等）需按建筑面积法再分配至受益对象。3.3.4车位成本分配利用地下室形成的车位（不含利用人防设施形成的车位）成本分配可采用标准车位面积法：地下车位按标准车位面积和承担建安成本，地下室面积与标准车位面积和的差额面积分摊的成本按地上建筑面积分摊。设计部门按设计参数提供标准车位面积，建议标准为2.5m5m。标准车位面积和标准车位面积车位个数。利用人防设施形成的车位不能销售或不能出售长期租赁使用权,不作为成本核算对象，不归集成本。可售车位分配的成本及相关税费（不含所得税）之和应小于预计售价。3.4公共配套设施成本分配核算3.4.1公共配套设施成本核算对象的设置：建造的配套设施通常包括物业用房、幼儿园、学校、医疗设施、会所、地下配套设施（含地下人防等）、邮电通讯设施、锅炉房、配电室、热转换站及其他公共配套设施。原则上，无论配套设施的成本是否摊销或产权如何界定均应作为独立的成本核算对象，具体设置按以下规定处理：（1）企业在开发区内建造的属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的配套设施，应单独作为过渡性成本核算对象，归集、分配其成本；对于过渡性成本核算对象，只为一个单体开发项目服务的、应摊入该开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的成本直接计入单体开发项目的成本。（2） 属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。3.4.2公共配套设施的成本项目：应参照1、2条的规定完整归集、分配公共配套设施的土地、建安、资本化利息等各项建造成本。3.4.3分配方法：单独作为过渡性成本核算对象核算的公共配套设施开发成本,按建筑面积法进行分配。3.4.4分配流程（1）公共配套设施作为过渡性成本核算对象核算的，应按规定的程序归集各项成本，再按受益原则分配至其他最终成本核算对象。公共配套设施的受益对象应准确辨识，例如小学、幼儿园等教育设施的受益对象一般为住宅产品。（2）除上述作为过渡性成本核算对象核算之外的配套设施，企业自用的按建造固定资产或投资性房地产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。（3）已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的公共配套设施，在其受益的开发产品入伙时尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用，按规定归集和分配。3.5资本化利息分配 3.5.1分配方法：造价法3.5.2操作流程：按照会计准则和核算指引核算要求，核算借款费用，界定资本化时点，计算确定借款费用资本化金额。原则上项目进行分期开发的，期内所有建筑购建活动未完毕前产生的借款费用符合资本化条件均应资本化。开发项目借入的专门借款产生的资本化利息按期归集，在期内各成本对象分配。项目各期组合贷款和由总部机构统一向金融机构借款分摊的借款费用产生的资本化利息需跨期分摊的在各期成本对象分配。按各成本核算对象归集的实际成本支出（不含土地成本）进行分配，已完工产品不参与分配。 （1）某成本核算对象的分配比例=截至报表日某成本核算对象成本支出/全部成本核算对象成本支出和（不含已完工产品）注：成本支出是指按照权责发生制原则计提的生产成本支出（2）某成本核算对象分配的资本化利息=某成本核算对象的分配比例x当期资本化利息总额。 第七章 成本核算工具成本核算台账及成本分配表模版、NC财务软件是成本核算的主要工具。1成本核算台账及成本分