20130218_合肥_保利香槟国际_春节期间市场报告.doc

保利香槟国际2013年春节市场报告合肥世联司 2013年第6-7周（2月4日2月17日）一、 市场政策1、 政策发布国务院：房产税试点扩围方向已明 时间表仍未敲定新浪财经网 2013-02-07在国家发改委、财政部、人社部联合发布的关于深化收入分配制度改革若干意见中第四项加快健全再分配机制提出，改革完善房地产税等。完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。至此，在房产税试点扩围沉寂了一段时间后，再次被提上议程。此次意见明确了房产税改革将逐步推进，凸显了中央继续推进房产税改革的决心。这也意味着房产税改革的方向虽有“暂缓”，但未来房产税全面征收势在必行。住建部：要求做好2013年全国村庄规划试点工作中国网 2013-02-16据悉，为贯彻落实中央关于科学规划村庄建设的精神，提高村庄规划水平，住房城乡建设部拟开展村庄规划试点工作。有关省（区、市）住房城乡建设主管部门于2013年3月15日前向住房城乡建设部上报所推荐的试点村庄和编制单位的基本情况。4月15日前上报村庄规划试点工作方案。9月底前，完成规划编制。住建部：加强住房公积金监管 实行绩效考核政策长春晚报 2013-02-16据悉，为进一步加强住房公积金监管，住房城乡建设部要求各省（区）住房城乡建设厅会同有关部门对住房公积金中心进行实施管理绩效考核。具体要求是，每年3月底前，各省（区）住房城乡建设厅会同同级财政、人民银行等部门对公积金中心上一年度管理情况进行全面考核。对考核优秀的，予以表彰；对考核不合格的，通报批评，责令限期整改。对连续2年考核不合格的，向当地人民政府提出撤换公积金中心负责人的建议。2、 市场预判政府：2013楼市平稳 房价不具备大幅反弹条件2013年如果不出现大的变化的话，房地产的市场走势平稳，并不具备大幅度的房价反弹的条件。第一，政策的信号明晰，清晰明确，房地产调控不动摇。这有利于房地产市场预期的稳定。这是促进稳的因素。第二，2012年交易量比较明显的增加，大体上两年多调控积累下来的交易量集中的做了释放，对2013年的需求压力有一部分释放。第三，全国的库存仍然处在高位，全国北京，以及一些一线和二三线城市到2012年11月底全国的房屋待收面积3.3亿平方米，是2006年以来的历史最高点。第四，保障性住房的建设和投入使用，增加市场的供给，会给中低家庭收入者住有所居，也会缓冲一部分价格。不过，2013年房地产市场还波动和不确定的因素：宏观经济不确定会影响财政政策和货币政策，特别是货币政策和信贷政策就会有所变化，这会直接、间接的影响到房地产市场。此外，国外的量化宽松政策的可能冲击和各地可收房子数量和供给的能力也会影响房地产市场走势。业界：房价平稳及暴涨各执己见针对目前房价不断攀升的境地，王石认为，“当前的中国房价有点不正常，稍微有点偏高。”王石表示，房地产已然不适合投资，中国的房地产不会再有下一轮的投资高潮，房子的主要属性就是使用，而作为投资品需要慎重。王石说，自2010年国家对房地产市场进行宏观调控以来，一线城市和部分二线城市房价得到了控制，因此不必担心房价的反弹。知名评论人叶檀却没有那么乐观，相反地，她对当前房价的扶摇直上表示担忧。市场中更著名的楼市预测尚有任志强的“暴涨论”和谢国忠的“泡沫论”。而谢国忠一直强调其“泡沫论”，认为楼市泡沫破灭才开始，当前中国房地产市场泡沫已发展到必须破灭的程度。对此，王石却认为这是“危言耸听”，他并不否认中国房地产市场存在泡沫，但并未到泡沫非破灭不可的程度。媒体：限购两周年楼市反弹风四起 楼市回归或在两会后尽管限购令实施已经两年，但目前楼市出现一股房价反弹趋势，加上各地不断出现的“房姐”、“房叔”等现象，让人们不禁怀疑限购令到底有没有成效。面对越调越高的房价，面对越严厉越是无效的楼市。最近关心楼市新政的传言多了起来，一个是说停止二套房贷，二是说开征房产税范围的扩大。近期的市场火爆，但不能否认限购令的作用，政策还在起着作用，如果没有限购令，这个市场恐怕会非常的匪化。有业内人士认为限购还是有效的，2011年房价下跌就是例证，近期房价的反弹，只是调控目标还是存在一些问题，推高房价的仍然是投资需求，他们在短时间内消弱调控措施的威力。但三月份将召开全国两会，历年两会都会对楼市调控进行检讨和布置，楼市回归或就在两会之后。世联观点：2013年整体市场环境偏暖就后市而言，世联研究认为，十八大之后，改革重新达成共识，审视经济转型、新型城镇化进程、“收入倍增”计划，加上中央经济工作会议内容等，基本上可以判断2013年整体环境偏暖。2013年，我们将聚焦于以下几点：1、中央政策中性偏松，“妥善推进城镇化”成亮点；2、需求无忧，核心城市主流产品价格上涨压力大；3、房地产市场的短周期波动，流动性影响更大；4、开发商集中度继续提升，利率市场化成驱动力；5、世联购房者信心指数持续攀升，增速放缓明显。二、市场情况1、合肥市场情况土地市场方面：2013年第6-7周合肥无商品房用地出让；有1宗商品房用地成交，总成交面积为2.77万平米，总成交金额为3.53亿元。2013年第6-7周合肥房地产市场土地成交一览表地块名称地块区域地块用途地块面积(万平米)楼板价（元/平米）成交金额（万元）竞得人成交日期W1301蜀山区商业、居住（居住与商业建筑面积比例为1:1）2.77424835326安徽骏誉投资置业有限公司2013/1/31从成交套数来看，2013年第6周合肥住宅成交套数为1342套，环比下降29.5%。蜀山区以214套的成交量位居第一；瑶海区以198套的成交量位居第二；包河区成交187套位居第三；高新区成交51套垫底，政务区172套位居第五。2013年第7周合肥住宅成交套数为144套，环比下降89.3%。政务区以55套的成交量位居第一；滨湖区以32套的成交量位居第二；蜀山区成交13套位居第三；包河、瑶海区各成交5套垫底。从成交均价来看，2013年第6周合肥住宅成交均价为6943元/平米，环比上涨3.7%。其中高新区以8035元/平米的成交均价位居第一；政务区成交均价为7863元/平米位居第二；滨湖区成交均价为7219元/平米位居第三；瑶海区成交均价为5599元/平米垫底。2013年第7周合肥住宅成交均价为7586元/平米，环比上涨9.3%。其中政务区以8767元/平米的成交均价位居第一；庐阳区成交均价为7393元/平米位居第二；滨湖区成交均价为7219元/平米位居第三；高新区成交均价为5206元/平米垫底。商业方面：合肥2013年第6周商业成交132套，环比上升30.7%；第7周商业成交11套，环比下降91.7%。办公方面：合肥2013年第6周办公成交101套，环比下降64.7%；第7周办公成交15套，环比下降85.1%。2、 竞品市场表现（1） 主要竞品销售动态竞品名称上周销售套数现行折扣均价营销活动来电量来访量主力户型主力成交日期香槟国际3695.797.68539贺岁置业计划98380852月15、16日华润中心409698.58500-8600返乡置业计划727985、135、1092月6日、16日国贸天琴湾11（11-17日)96997000-73001231972月15、16日中海原山2696995960-62005617685华地紫园1996.5996950-7400新春六重礼33781302月16日（1） 销售：春节期间各竞品均有去化，其中华润中心去化较好，成交主要以返乡置业为主，且初四开始，样板间等展示均开放，助于逼定客户，成交主力户型依次为85、135及109平；（2） 活动：各竞品暖场活动近期均结合春节节点，主要为春节优惠及礼品赠送，与春节前无变化；（3） 折扣：春节期间各竞品均释放折扣，主要为华润中心的66套“返乡置业房”：一次性4个点，按揭3个点；华地紫园释放内部优惠1.5个点；（4） 来电、来访：春节期间各竞品来电、来访量均维持低位，其中华润中心来电量较高，中海原山来访较高。（5） 值班情况：华润中心、国贸及紫园8-12日均为假期，初四开始值班。（2）主要竞品上周推广项目媒体时间投放情况主题及内容华润中心短信2月7、16、17日每天10万条万象更新看凯旋！天鹅湖南岸，华润凯旋门10套110平三房热销新品限时抢购。2012豪宅销冠，新年红包等您拿国贸天琴湾中海原山短信每天10万条新年红包+销售信息华地紫园网络新安首页通栏领袖房企，2万业主的共同选择！政务西，豪宅领地【华地紫园】130平通透四方全城热销，新春六重礼感恩回馈短信16、17日每天6万条（3）核心竞品客户分析华润凯旋门（来访客户）：来源区域分析：春节期间上门客户以合肥市内客户为主，10组，占63%，返乡置业客户6组，占37%。市内客户中以蜀山区为主，各4人，占25%，其次为政务和经开区，各3人，占19%，返乡客户中主要来源区域是上海，2人，占13%，深圳、广州、江苏、杭州各1人，占6%。获知渠道分析：春节期间上门客户主要为朋友介绍，7组，占44%。其次为户外大牌，5组，占31%，短信，4组，占25%。客户年龄和职业分析：春节期间上门客户均为以30-40岁客户为主，共8人，占50%，30岁以下和40-50岁之间各有4人，各占25%；春节期间上门客户以个体业主为主，7人，占44%，其次是事业单位/国企，6人，占37%，私企3人，占19%。客户置业目的和意向面积分析：春节期间上门客户置业目的均为自住；客户意向房源集中在新品，83户型居多，占44%，其次是109户型，占31%，170户型，占13%，135和199各占6%。客户关注因素分析：客户关注因素集中在地段、环境、价格。客户未成交因素分析：意向房源稀少，楼层：多数客户来看83、109，但因可售货量不足，可选房源少，导致未购买；价格较心理预期偏高。国贸天琴湾（成交客户）：成交客户职业分析：春节期间成交客户为以教育、医疗等事业单位客户为主，共6人，占55%，其次为国家机关及私营业主，各18%；成交客户居住区域分析：春节期间成交客户为省内外地位客户为主，共4人，主要为安徽北部城市，占36%，其次为蜀山区、经开区及省外其他城市，各18%，其中省外其他