项目建筑规划设计任务书（HP）.doc

电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 1 紫薇紫薇809项目建筑规划设计任务书项目建筑规划设计任务书 3 第一部分 市场定位 3 一 项目用地指标及要求 3 二 项目产品市场定位 3 第二部分 总体规划设计 3 一 停车场设计 3 二 道路规划与交通组织 3 目目 录录 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 2 三 建筑单体风格及色彩建议 3 四 景观设计建议 3 五 公建配套设置 3 第三部分 住宅单体户型设计 3 一 住宅单体设计 3 二 产品户型设定 3 附件 市场分析与概念设计 3 一 西安东部房地产市场状况评估分析 3 二 对项目地块的评估 3 三 项目市场机会分析 3 四 项目命名建议 3 五 项目产品主题概念设定 3 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 3 紫薇紫薇809809项目建筑规划设计任务书项目建筑规划设计任务书 第一部分 市场定位第一部分 市场定位 一 项目用地指标及要求一 项目用地指标及要求 总占地 约78亩 其中 东部平坦地块 约30亩 返还 约20亩 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 4 返还地块规划要求 电器商场 15000 限2层 局部可三层 写 字 楼 10000 住 宅 5000 容积率要求 2 1 2 5 二 项目产品市场定位二 项目产品市场定位 基于对区域市场的分析和对项目地块价值的总体把握 我们提出如下市场定位建议 一一 项项目目目目标标客客户户群群定定位位 该地段缺乏跨区域号召力 目标销售范围主要锁定于金花路以东地区 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 5 1 周边各大企业中 高级管理人员 部分渴望改善居住环境的企业职工 2 浐河经济开发区内各公司 企业白领员工 幅射东开发区员工 3 周边区域内空军工程学院等院校教职员工 4 周边各私营业主 5 周边原有居民中追求较高生活品质 对紫薇品牌追崇的人群 6 周边各单位的集团购买 二二 项项目目市市场场定定位位 1 项目产品档次设定 区域相对中档或稍偏高档楼盘 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 6 2 项目产品类型设定 方案一 方案一 综合考虑项目容积率要求和市场运作空间的大小 并考虑项目投入成本与经济效益的关系 我们设定 项目产品以小高层为主 少部分高层为辅 在能满足容积率情况下 尽量减少高层 初步设定 小高层 约85 11层半 高层 约15 16 18层 层高2 9米 框架剪力墙结构 方案二 方案二 全部小高层设计 返还区建筑 返还区建筑 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 7 电器商场 2层商场 局部可三层 建筑面积约15000 写字楼 高层建筑 建筑面积约10000 住宅 板式小高层 约5000 写字楼 住宅全部建在商场之上 第二部分 总体规划设计第二部分 总体规划设计 一 停车场设计一 停车场设计 1 机动车停车位标准 凹地小高层 高层组团车位率 45 坡台地小高层组团车位率 30 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 8 2 机动车停车形式 凹地组团 1 利用局部区域设立地面立体式停车场 2 部分地下停车 结合人防工程 坡台地组团 1 地面道旁停车 2 部分地下停车 结合人防工程 二 道路规划与交通组织二 道路规划与交通组织 一一 道道路路规规划划 设三级路网 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 9 一级路网 车行道 东西两组团分别设置 东部凹地组团沿地块外围设置双车道 考虑路边停车需 要 设路宽7 5米 路侧自然路牙设计 路面铺设黑色改性沥青 降噪且与路旁景观相对应 色彩鲜明 西部坡台地组团周边设置车行道 二级路网 组团间人行道路 沟通组团内外关系 联通各住宅单元 通过廊桥 梯道 联通东西两 个不同高差层面组团 三级路网 小区内部绿地小路 赏景步道 路网规划设计考虑预留消防通道 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 10 二二 交交通通组组织织 1 机动车停车位的设置 其动线要方便住户 2 住宅区内部做到局部人车分流 三 建筑单体风格及色彩建议三 建筑单体风格及色彩建议 一一 建建筑筑单单体体风风格格 建筑设计以简洁明快 富有时代气息的现代风格为主要概念 建筑造型尽量体现建筑材料及构件本身 的逻辑美 材料美 形成整体上的简洁大方的现代风格 与周围环境脱颖而出 形成小区的独特建筑格调 平屋顶设计 典雅 时尚 个性 从周边单调 灰暗的建筑环境中 跳 出来 形成长乐东路进入西 安市区门户视觉亮点 建筑体量板塔结合设计处理 以期提高容积率 板楼可做到一梯三户 塔楼可做到 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 11 一梯四户 二二 立立面面及及色色彩彩建建议议 色相以冷色调为主 主色为白色 铁灰相间 辅助色以木质色与暗红色搭配 主要用于建筑细部 明 度以中明度为主 彩色以中彩度为主 不超过三种色种的色块组合 沿街立面空间以块状为主 强调变化 背街面以线条为主 强调建筑平面肌里 使其丰富而跳跃 立面上规律的装饰线条 可将局部塔楼立面进行分层设计 使住宅各不同户型的零碎构件如 凸窗 阳台 空调机板 栏杆 栏板等均统一于井然有序的立面线条中 避免普通住宅设计中小构件的琐碎感 使立面整体化 设计上特别考虑了空调室外机的设置 使之成为立面构件的有机组成部分 三三 间间距距 日日照照 方方位位 朝朝向向 根据西安市规定 小高层间距 1 1 0 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 12 高层间距 1 1 0 在满足规划 规范 环境和容积率的前提下 住宅间距尽可能大 日照时间尽可能长 住宅建筑尽可 能南北朝向 允许部分东西向 不超过10 四四 群群体体自自然然通通风风组组织织 住宅的布局要有利于通风 避免住宅区局部气候的恶化 有利于风环境的改善和再生风环境的创造 使空气污染能迅速排除 并尽可能追求环境的均好性 四 景观设计建议四 景观设计建议 一一 自自然然条条件件的的利利用用与与改改造造 住宅及环境景观的组织充分利用自然条件 如高差约8 12米的坡台地等 最大限度地减少土方工程 量 节约投资 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 13 二二 配配置置及及居居民民活活动动场场地地设设计计 1 社区总体绿地率 30 2 社区景观绿地设置围绕 文明新生活 概念主题 富于文化内涵 分布于各小组团节点 载体 小品 塑雕 碑刻 绿化等 富于知识性 趣味性 可读 可想 3 小区入口设计 小区设两个主要出入口 均面向长乐东路 东入口位于凹地中部 广告化柱廊式设计 西入口位于商 场西侧 开放式设计 五 公建配套设置五 公建配套设置 一一 商商铺铺设设置置 沿长乐东路东部退红线5米 可根据需要设1 2层底商 上层住宅部分退台处理 南向进入 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 14 西部坡台地北面沿长乐东路退红线5米 设计底商两层与坡上小高层浑然一体 南边与 地主 红线 接壤处的建筑 建议一层底商设计 可作返还面积之用 与社区不贯通 这样 可使返还商业面积缩小 有利于提高容积率 二二 物物业业办办公公 充分利用地形 于受限制角落设置 三三 方方便便残残疾疾人人设设计计 本小区的设计充分考虑了方便残疾人使用的设施 住宅电梯可靠地上地下各层 在公建服务配套等公 共场所设置残疾人卫生间 电梯设计考虑残疾人的使用 在各主要出入口或通道地面有高差之处均设有坡 道 方便母婴车和残疾人士出入 各种出入口之宽及其它各种设施均按照 方便残疾人使用的城市道路和 建筑设计规范 JGJ50 88而设计 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 15 四四 保保安安设设施施 各分区的保安措施沿小区周边设有围墙或围栏 在小区各入口皆设保安亭看守 24小时运作 区内设 有保安监控中心 监控整个小区内的治安状况 建议设可视防盗对讲系统 住户通过防盗保安对讲系统可 与来客直接进行可视对讲 第三部分 住宅单体户型设计第三部分 住宅单体户型设计 一 住宅单体设计一 住宅单体设计 一一 住住宅宅层层数数与与层层高高要要求求 1 小高层 层数9 11层半 部分可做阶梯式退台 以形成跌宕起伏的优美天际效果 层高 2 9米 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 16 2 高层 层数16 18层 层高2 9米 二二 结结构构 框架剪力墙结构 采用平屋顶 三三 住住宅宅单单体体设设计计 住宅单体设计外立面造型 力求简洁平整 减少琐碎凹凸面 一则美观大方 二则凹凸面少则节能 南向主要厅房设有落地推拉门 绿化阳台和大面积玻璃窗 设计以保证最大的视野和充足的日照 北 向为次要房间 门窗相对较小 较封闭 平面布局上客饭厅的动空间和卧房等静空间 以及后勤等用房 互相独立 交通流线互不干扰 但很 便捷 室内交通面积适宜 各房间尺度良好 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 17 二 产品户型设定二 产品户型设定 考虑到西安东郊房市状况 潜在客户群体购房的心理趋向 以及项目规划布局要求 为占据市场空间 赢得市场主动 户型设定以面积适中 功能较全 设计紧凑的精致实用户型为主 一一 项项目目小小高高层层户户型型设设定定 1 主力户型 三室两厅两卫 115 130 40 左右 2 次主力户型 三室两厅一卫 110 125 30 左右 二室两厅一卫 85 左右 22 左右 3 辅助户型 一居室 55 左右 8 左右 东西向布置 单身 两口之家 投资型客户 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 18 二二 户户型型设设计计要要求求及及建建议议 1 部分户型建议厨房导入 双厨 概念 即厨房分油烟区 烹调区 和非油烟区 配菜 煮饭区 其中油烟区置于阴台位置 以玻璃推拉门与非油烟区隔离 2 面积较大的户型的公共卫生间 含一卫户型 建议设计为干湿区 其中干区配置梳妆台 洗脸台 洗衣机 湿区配置马桶 浴缸 沐浴器材等 具体配置内容应根据卫生间面积大小设定 3 建议设计储藏室 4 力求做到动静分离 干湿分区 餐厅完整 减少面积浪费 提高得房率 要解决好朝向 通风 自然采光等基本功能问题 5 每户均在厨房侧设置了工作阳台 供处理日常杂务之用 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 19 创新设计 引入公共会客室设计 小高层 创新设计 引入公共会客室设计 小高层 引入生态阳台设计 小高层 引入生态阳台设计 小高层 附件 市场分析与概念设计附件 市场分析与概念设计 一 西安东部房地产市场状况评估分析一 西安东部房地产市场状况评估分析 受消费者购房需求量增加 住宅郊区化 市区土地可开发面积的缩减诸因素的影响 东郊房地产市场 由冷趋热 目前在西安市房地产市场中占据约10 的市场分额 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 20 一一 东东郊郊房房地地产产市市场场开开发发水水平平状状况况 东郊房地产市场开发水平处于低水平向高水平过渡阶段 东郊房地产市场整体开发水平略低于西安市房地产平均开发水平 近城地区 以中 高挡楼盘为主 远郊地区 楼盘开发质次价低 去年以来 景观360 东方星座等楼盘的入市 大大提高了东郊房地产 开发整体水平 市场表现较为活跃 二二 市市场场价价格格特特征征 东郊房地产市场价格分区明显 根据楼盘价格状况 可将东郊楼盘分为三个板块 1 兴庆宫公园板块 平均价格3000元 左右 以环境 交通优势 高校文化 与市中心的近距离为卖点和价格依据 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 21 2 动物园板块 平均价格大多在3500元 以上 以繁华商业地段 环境 周边配套等为卖点和价格依据 3 浐河板块 平均价格大多在1300元 偏上 以低价位产品为竞争优势 三三 消消费费群群体体状状况况 东郊地区经济发展水平相对偏低 对楼盘档次要求较低 对小户型需求量相对较大 东部大环境状况 并不理想 并非西安最佳居住 投资地段 项目开发市场目标应锁定城东原生居民 1 商贸小业主 此类消费群体具备一定购买力 成为中高档楼盘及大户型的主流客户 2 军工企业和众多国有企业管理层干部 此类消费群具有 藏富心理 在企业内大多已有住房 购 房目的主要为投资 第二居所 为子女置业等 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 22 3 国家公务员 高校教职工 其中省直机构 国家部属院校改革较快 取消福利分房相对较早 形成 一定量潜在客户 4 父母为城东老企业职工 子女对城东老社区怀有恋旧情结或为照顾父母 在城东置业 5 金融 电信等新兴产业从业人员 6 以此物流仓储相关联的企业单位或个人 四四 市市场场需需求求状状况况 目前西安东郊市场需求潜力较大 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 23 1 着西安市大区域房地产市场发展 带动城东小区域房地产市场需求量的增加 2 城东旧 脏 乱 差的形象逐步改观 楼盘档次逐步提升加上其环境优势 文化优势 近城地区 商业优势 规模开发一旦形成 终将成为一块购房投资热地 3 长期以来 房地产开发商忽视城东居民购房能力 在城东形成较大的潜在市场拓展空间 五五 市市场场竞竞争争状状况况 据调查 目前西安东郊市场竞争强度由低向高过渡 东郊楼盘数量相对较少 规模较小 开发商政府性行为色彩较浓 缺乏先进经营理念的指导 产品结 构单一 高层 小高层除长信世纪园等极少数楼盘外 均为塔式布局 营销手法落后 销售道具馈乏 市 场创新空间较大 但近期出现的楼盘在产品和营销手段等方面有所突破 另外 在东郊尚有大量待开发项 目地块 市场竞争态势逐渐走强 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 24 二 对项目地块的评估二 对项目地块的评估 一一 优优势势分分析析 1 项目地块处于西安东大门长乐路南侧 长乐路经市政改造之后 路面开阔平坦 路况良好 有多 路公交经过 交通便利 2 毗邻西安周边唯一较大水系 浐河 具有一定的环境景观支持 3 周边原为黄河 华山 西光等大中型企业聚集区 市政 生活配套较为成熟 4 地块原为大型库区用地 地块内有多排多年原生树木 可利用生态资源丰富 5 地块东部约30亩地因土方转让 形成平坦空地 东边地块及沿长乐东路一线与西部坡台地存在 8 12米高差 利于小区规划出丰富的地形特色 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广州市中山四路广州图书馆东后座2 4楼 Page 25 二二 劣劣势势分分析析 1 整个地形 特别是地块东部取土后 形成南高北低 最大高差达到12米 影响地块的满负荷规划 2 处于东部工业聚集区域 心理价位较低 但随着浐河经济开发区的发展 空军工程学院等工程的 建设 前景将较为看好 3 地形南北窄 东西宽 不易出容积率 4 返回地主方商业面积1 5万平米 要求苛刻 三 项目市场机会分析三 项目市场机会分析 项目处于西安东部门户位置 具有较强的展示效应 紫薇的介入 使该项目成为东部区域紫薇品牌的 展示名片 紫薇的介入可改善区域单调 灰暗的建筑环境 形成区域亮点 但是 过高的容积率要求 造 电话 020 83875220 83875212 广广 州州 T T U U T T 本本 日日 市市 场场 策策 略略 设设 计计 有有 限限 公公 司司 传真 020 83880517 邮编 510055 Market Strategy Design Co Ltd地址 广