关于拆迁还建的问答(小修厂)_制度规范_工作范文_实用文档.doc

拆迁还建安置问答一、如何还建？拆迁还建比例是多少？ 根据苍溪县旧城改造管理办法规定，拆迁还比例住房不得超过1：1.3还建（含装修）。我们根据实际情况，没有装修的按1：1.3还建；装修评估折价20000元以下的含装修按1：1.35的面积还建（也就是装修赔偿折算按1：0.05补偿）或按评估金额补偿；装修评估折价20000元至40000元以下的含装修按1：1.40还建（也就是装修赔偿按1：0.1补偿）或按评估金额补偿；装修评估折价40000元-60000元以下的含装修按1：1.45还建（也就是装修赔偿折算按1：0.15补偿）或按评估金额补偿；装修评估折价60000元以上的含装修按1：1.5还建（也就是装修赔偿折算按1：0.2补偿）或按评估金额补偿。门面按1:1还建，装修赔偿按评估补偿。楼层高度为2.8米，还建不得超过1：1.5还建。二、还建的拆迁面积如何确定？ 按照有房地产面积测绘资质的并在苍溪县房管局备案的公司测绘的面积作为拆迁还建基数（即实际建筑面积）。三、本片区政府旧城改造新方案与联合改建有什么区别吗？当然有区别，一是性质上的区别，我们在本片区上的区别是开发性质与联合改建的区别，2013年以前苍溪的旧城改造是走的联合建房的道路，从2013年1月1日实施的苍溪县旧城改造管理办法规定了只能走正规统一规划的房地产开发道路；联合建房的其实就是与小产权相似，政府对各种手续的办理不按房地产开发性质去监督，其实就是业主出地，自己与投资方合作建房，是一体的，也就是其实投资方与业主是共同的开发商，利益一致的；而正规统筹规划的房地产开发的所有手续办理与施工完全按照建设部门的相关规定办理和受建设部门的监管。二是土地性质上的差异，现在土地在完成旧房拆迁后国土局要将原土地进行收储，然后再将土地转让给开发商，以前不走土地收储与出让这个程序，这时候已就为工程完成后两证手续不能办埋下了伏笔。三是与政府有无签订协议的区别，现在我们做旧城改造要与政府签订协议，而以前的联合改建不与政府签订协议，一经与政府签订协议后，我们与政府之间完全要按协议完成开发。四、会不会出现搬迁户无房住或一房多售的情况？拆迁户有优先选房的权利，在拆迁公告公布并在你们收到各项款项时你们就开始选房。一房多售或将你们拆迁户所选房屋重复销售不可能，你们一经选房，你们所选的房屋就要在房管所备案。五、如何能保障完成旧城改造？ 现在旧城改造有三个保障，一是法规流程做保证，二是开发性质变化的保证，三是资金保证。六、资金保证有哪些具体规定？房屋地产开发项目最重要的是资金问题，解决了此问题，其他问题则可迎刃而解，所以苍溪县旧城改造管理办法的第五章第二十四条第（二）款的规定“提供不低于项目总投资额20的资本金证明；”这是旧城改造完成的第一个资金保障。第二个资金保障就是第六章第（九）规定“经竞得土地或确认的房地产开发企业按照旧城改造项目总投资额的30%交纳履约保证金，存入指定的银行账户。项目正式启动建设时履约保证金按程序转入房地产开发项目资本金和第（十）款经确认或竞得土地的房地产开发企业足额交纳房屋征收与补偿安置等资金，存入指定的银行共管账户后，由房屋征收实施单位按已签订的协议开展征收与补偿安置的具体工作。七、法规流程有哪些保证政府监管流程，每一步都在政府监控之下，一切按法规操作。八、会不会出现停工停建现象？不会出现停工停建的现象，第一期出现停工的原因：一是无政策保证，二是无资金保证，三是无资质保证。苍溪县在2013年以前没有规范的旧城改造政策及地方性指导意见，就产生了以下现象：一是旧城改造的所有行为相关职能部门均无法依法规范监管；二是不管哪个开发商有无资质都可以修建，都去乱整；三是开发商或所谓叫做开发商的企业不管有无资金，均可去搞旧城改造。现在我们开发此项目，严格按照苍溪县旧城改造管理办法规定的流程，完全在政府各职能部门的监管下按房地产开发项目开发，并注入足够的保证金，来完成项目的开发，因此不会出现停工停建的现象。九、为什么没有政府的有关拆迁手续？政府拆迁批建手续要在我们收集到所有拆迁户资料后，并将资料上报后才能批复手续。在资料未上报前，未付清过渡安置费和搬家费前，土地使用权和产权属于您们，政府无法办理相关旧城改造手续，只有把拆迁户的旧城改造意愿和旧城改造协议完成后，将两证交于有关部门登记后才能办理开发手续，政府也才能根据协议办理拆迁开发手续。十、什么时候收缴房屋产权证和土地使用证？“两证”在我们签订合同时收缴，交由拆迁代表保管，在我公司或在政府的监管下将拆迁过渡费、搬家费等支付给拆迁户后，经有关部门核实协议后，才将“两证”交给开发商到主管部门办理注消手续。十一、本楼幢会不会安装自备电源？本楼幢会安装自备电源。十二、为什么现在只能叫初设方案，也以后的方案有什么大的差异吗？一是我们拆迁合同未签订完成，二是按政府流程还不能交土地出金，在此情况下我们做的方案只能叫初设方案，在我们完成了拆迁合同与土地出让金后，按照政府给我们的规划设计并将方案报给建设局审批确认后，才能叫终审方案。我们现有初设方案是据红线图来做的，以的终审方案与现有差异不会太大，而且我们目前的初设还在收集各方面的意见进行优化，只能在此基础上做的更好，也望大家多提意见，让我们做成名副其实的精品工程。十三、拆迁搬迁费标准如何给付？ 拆迁安置费用分搬家费和过渡安置费，搬家费按每户1000元给付，过渡安置费按每平方米12元/月给付。并在政府公布的拆迁公告规定时间内支付。十四、我们拆迁户什么时候选房？我们可以选哪些楼层的房屋？选房是在图纸完成后，在审图最终方案最终确定后，根据协议顺利进行选房。我们住房选房在任何位置的房屋都可自由选择，以合同签订时间顺序优先选房。十五、现在拆迁户签订了拆迁协议，对我们业主有什么不利吗？业主（或居民）什么时候搬家？各位业主（或居民）现在签订的协议对你们没有什么不利影响，我们现签订的协议是一个我们开发商履行协议约定的义务在前，你们在我们履行义务在后，也就是我们根据与你们拆迁户协议约定，在政府公布拆迁公告和协议内容在支付过渡费、搬家费等款项后才能搬离。十六、本旧城改造完成后，将给各位业主带来几