旅游与地产双轮驱动下的土地开发走势——以秦皇岛度假区概念性规划为例.doc

本文档由 维维大豆 整理提供 QQ 1410007848旅游与地产双轮驱动下的土地开发走势 刘东宁观点阐述：作为旅游业和房地产业的完美结合、旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性、既满足了旅游度假者的游憩需求、又为部分投资置业者提供了新的投资渠道、成为房地产领域内的新亮点。与住宅市场照应、旅游地产在弱市一下子火了起来、在北京、天津、上海等城市都把“世界级旅游+地产模式”作为手中最重要的一张名片。旅游地产、一个新的投资机会、一个规划的重点问题。案例说明秦皇岛金沙湾旅游度假区概念性规划：金海岸金沙湾沙雕大世界”位于秦皇岛昌黎县黄金海岸旅游区中段、沿海公路东侧、整个景区占地面积0.67平方公里。1990年景区所在地被国务院评为国家级海洋类型自然生态保护区。具有举世罕见的滨海大漠奇观和良好的自然环境。景区内沙质细腻、海岸平滑、海水清澈、具有举世罕见的滨海大漠奇观和良好的自然环境。高大起伏的沙丘、浓密碧绿的树林、蔚蓝浩瀚的大海、宽阔平展的海滩奇妙、和谐地组合在一起、构成一副十分壮美的自然生态景观。海滨休闲度假地产开发呈上升趋势、房子热卖、地产开发通道畅通； 现有海滨休闲度假地产开发均以传统的海滨休闲地产为主、除了环境、交通等大环境之外、主要依托海景资源和海滩资源进行传统地产模式的开发。 第一代海滨地产：开发模式比较简单、依托海景开发小户型、追求看海效果、户型居住功能甚至都不太完善、缺乏良好的社区环境和配套设施、市政设施也不太完善、唯一的卖点就是观海、这种模式无疑是初级形态； 第二代海滨地产：在第一代海滨地产的基础上有所改进和创新、户型更加丰富、不仅有小户型、也开始有很多两居和三居、户型功能也比较完备、由于面积有所增大、观海面宽有所增加、观海效果相对更好、也开始注重社区园林的打造、也配备了一些会所等社区生活设施、纯粹从海滨地产的角度来说、北戴河地区的产品开始步入成熟。 这些产品都局限在海滨地产开发模式领域、对资源的整合具有局限性。北戴河安逸后花园；南戴河娱乐后花园；山海关古典后花园。行业看点：从发展观点来看、旅游地产虽然是个新兴行业、在房地产整体市场疲软的情况下、反而成为一个发展方向开发商躲避战场的方向、这种休闲度假型产品纳入了绿色地产的范畴。旅游地产被看好、更主要的原因在于国内旅游房地产市场已经日渐成熟以及交通改善。飞机班车化、城际高速列车公交化、交通便捷、城际距离正变短或消失、是旅游地产兴起的客观外部条件。旅游地产并非暴利行业。投入多、但收益稳定而持续。所以、有实力的开发商都对旅游地产感兴趣、一定比例的长线投资将很好地完善公司的业务收支。旅游地产的兴旺并非没有道理、令人诧异的却是开发商们的“大手笔”规划。不论这些规划如何“富于想象”、其背后的核心只有一个、就是圈地、囤地是最挣钱的。在此诱惑下、国内很多开发商把旅游地产做得跟大学城似的、以概念拿地、慢慢把土地养活之后再卖房子。” DTZ戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏直言、“旅游地产一定是在比较远的地方、所以它的地价不会很高、这样开发商能够顺利拿到很大一块土地。只有那些先做景观、度假酒店的开发商才是真正想做旅游地产的。”只有正确引导旅游地产的发展、将旅游地产模式正规化、才能让旅游地产可持续发展下去。从政策层面上讲、政府是鼓励旅游地产发展的、“从中央到地方都对旅游地产表示出支持”。卖房子的利润主要归发展商。地价款对于政府而言只是一次性收入、除此的门票、餐饮、住宿、购物等等都将成为当地政府每天的持续地方收入；而且在增加就业机会、稳定生活等各方面还将提供一个综合效益。权威人士提供：“为了防止开发商借机囤地、建议当地政府捆绑销售土地、在合同上明确用地用途、要求先做旅游项目、再做地产。” 当然、政府的想法不一定都对、可以跟政府商量、甚至是引导政府。而对于开发商来说、旅游地产开发周期相对漫长、一旦遇上地方政府换届、该旅游地产就将存在相当大的政策风险。这些需要协调和解决的问题在旅游地产规划当中多加斟酌考虑、更合适协调两房需求、更切实际的规划更有效的规划项目。应当注意：旅游地产的刚性需求弹性过大、过度依赖环境与资源、一旦宏观政策或者经济走势发生逆转、整体项目会面临不小的生存危机。旅游地产没有刚性需求、因精神需求而生。“旅游、一个是看环境、一个是享受资源、一定要选择非常前卫的项目、有创新、千万不能盲从于前人。休闲度假旅游是未来旅游消费主导模式、旅游地产潜力巨大、前景广阔、广阔的发展空间和市场潜力。旅游地产企业必须适应市场需求、理性分析休闲度假的消费趋势、提出科学合理的开发策略。旅游与地产的有