姜堰市大型高端项目策划报告（高端版）.ppt

姜堰项目市场调查报告 全有文档 前言 经前期与贵司初步沟通 我司对姜堰项目地块进行了实地考察 对地块所在区域的国民经济与社会发展情况进行了调查 对当地房地产市场进行了研究 此次调研旨在揭示项目地块价值 作出初步市场判断 为项目的发展定位以及后续规划奠定基础 目录 第一部分城市投资环境分析 城市发展现状分析 未来城市发展规划 城市发展前景 第三部分项目地块分析 项目概况 周边房地产项目 地块SWOT分析及价值梳理 第二部分房地产市场分析 房地产市场概况 典型项目介绍 市场结论分析 第四部分消费者调查 调查方法 主要结论 第五部分定位与规划 定位分析 规划分析 姜堰市地处美丽富饶的长江三角洲 位于江苏省中部 隶属泰州市管辖 总面积1044平方公里 全市辖省级姜堰经济开发区 国家AAAA级旅游景观溱湖风景区 18个镇 63个居委会 298个村委会 从1995年开始 姜堰市跻身于全国综合实力百强市 县 全国科技实力百强市 县 以及江苏省小康市 县 行列 一 城市发展现状分析 一 城市概况 根据2006年 姜堰统计年鉴 数据 全市户籍总人口90 14万人 其中城镇人口38 13万人 占42 3 乡村人口52 02万人 占57 7 常住人口83 01万人 从2005年到2006年 城镇人口大幅度增加 同期乡村人口则减少较多 2006年 全社会从业人数49 19万人 从2005年到2006年 三大产业结构人口构成中 第二产业和第三产业人口的数量和比重都在增加 而同期第一产业人口的数量和比重都在下降 二 城市人口 从右图可以看出 2005年到2006年 姜堰市城区市属镇人口增加速度远远快于同期总人口的增长速度 在总人口中的比重提高了近1个百分点 从姜堰市城市人口的发展规划来看 到2010年 城区人口将比2006年新增5万人 平均每年增长1万多人 2006年姜堰市地区生产总值161 66亿元 人均地区生产总值达19365元 全年实现财政收入19 22亿元 总体经济发展形势良好 与2005年相比 按照可变价格计算 2006年姜堰市地区生产总值增长了20 3 按不变价格计算 增长了16 5 保持了较快的增长势头 三大产业结构中 第二产业和第三产业比重进一步增加 第一产业所占比例降低 三 城市经济 2006年全市工业总产值达到423亿元 增长33 9 工业产品销售收入实现407亿元 实现工业增加值75 5亿元 已形成机电 医药化工 纺织服装 农产品加工四大支柱产业 随着以华东五金城为龙头的 七大中心 工程的建设 五金产业将成为推动全市工业经济发展的重要增长极 2006年末 全市私营个体经济注册资本达到93 9亿元 私营企业数为4633户 增长16 3 个体工商户27967户 增长2 6 全年民营经济税收9 06亿元 比上年增长22 6 实现民营经济增加值81 26亿元 占全市GDP比重达50 3 2006年 城镇在岗职工工资总额80124万元 比2005年增长13 4 在岗职工年平均工资16245元 比2005年增长12 7 全市农民人均纯收入5549元 比上年增长11 8 城乡居民储蓄存款余额112 36亿元 比上年增长12 0 城镇居民人均消费支出为7413元 城市住户人均可支配收入为5590 43元 自2003年以来 姜堰先后投资70多亿元进行城市建设 并取得了一系列成果 城市主干道完成了总长76公里的 两环七纵七横 城市主干道建设 城市规模城区面积由原来的8 35平方公里扩充到现在的18 20平方公里 城区人口由10 98万人增加到18万人 住房建设累计拆迁房屋146 4万平方米 房地产开发总面积233万平方米 城市绿化亮化工程累计投入1 5亿元 新建了步行街 金湖湾滨河风光带 陈庄路滨河风光带 水韵广场以及部分街头游园 从姜堰人口结构 经济结构变化以及城市建设发展的情况可以看出 近年来 姜堰的城市化进程正在加快 一个全新面貌的城市正在形成 四 城市建设 城市以西 南为主要发展方向 与泰州相呼应 旧城区以内涵发展为主 新建居住用地主要以西 南发展 规划形成中干河东 西两大片区 中干河以东主要以居住 商业服务 文化 教育为主 属老城区 是城市商业文化中心所在地 中干河以西为城市新区及开发区 包含城市行政中心及开发区服务中心等重要城市功能 二 未来城市发展规划 一 城市发展方向 二 主要功能区布局 规划公共汽车拥有量达到10 12辆 万人 规划公交线路11条 其中市区线7条 郊区线4条 城市公交线网密度达到2 4公里 平方公里以上 其中中心区达到3公里 平方公里以上 三 公共交通规划 四 四个特色风貌区 根据姜堰 十一 五 计划 姜堰市发展的前景如下 预计到2010年 全市地区生产总值将达到280亿元 年均可比增长14 以上 全社会固定资产投资五年累计700亿元 城镇居民人均可支配收入超过16000元 城镇均住房建筑面积达到32平方米 预计到2010年 城区面积将增加到23 51平方公里 人口扩充到23万人 城市化率达到50 以上 城市绿化覆盖率达39 以上 人均公共绿地达到10平方米 三 城市发展前景与趋势 一 发展前景 二 发展趋势 综合目前人口 经济 建设发展的情况 结合姜堰市城市发展计划 预计姜堰市未来发展趋势是 经济将持续快速发展 工业和第三产业发展尤为迅速 居民收入将不断提高 高收入人群增加很快 城市规模逐渐扩大 基础设施日渐完善 市区人口增长迅速 经济发展 人民收入提高和城市化进程加快带来了旺盛的住房需求 住房需求将由简单满足居住需要向舒适化 生态化 高档化发展 目录 第一部分城市投资环境分析 城市发展现状分析 未来城市发展规划 城市发展前景 第三部分项目地块分析 项目概况 周边房地产项目 地块SWOT分析及价值梳理 第二部分房地产市场分析 房地产市场概况 典型项目介绍 市场结论分析 第四部分消费者调查 调查方法 主要结论 第五部分定位与规划 定位分析 规划分析 由上可知 姜堰市房地产处在一个稳步上升的阶段 市场消化能力强 未来房地产前景可观 数据项 时间 一 姜堰房地产市场概况 一 年开发量与销售量 本案 府西人家 新都铭园 尚城 壹品 祥生 世纪新城 尚城国际 锦都 国际花园 金湖湾 老城区 老城区的新楼盘有5个 其中 祥生 世纪新城 的占地面积为1300亩 是姜堰市目前在建的最大楼盘 府西人家 和 金湖湾 是近年来新城区开发建设的两个较大的房地产项目 老城区仍为购房区域的首选 同时新城区也有着巨大的发展潜力 新城区 二 典型楼盘分布状况 二 典型项目介绍 重点楼盘汇总表 一 重点楼盘汇总表 二 多层主力户型以3房为主 面积在113 142平方米之间 销售价格在2800 3450元 之间 1 多层概况 2 小高层概况 小高层畅销户型以3房为主 面积在107 120平方米之间 销售价格在2600 3300元 平方米之间 别墅主力户型为5房2厅3卫 面积在205 280平方米之间 销售价格集中在70 100万元 套之间 3 别墅概况 10060302010 姜堰市在售的房地产项目 建筑规模大都集中在10万 20万平方米之间 老城区的祥生 世纪新城达到121 21万平方米 三 市场分析 一 项目规模 在售房地产项目的容积率普遍不高 集中在1 3 1 6之间 而绿化率在30 40 之间 这也与大多数项目以多层为主的产品形态相吻合 二 容积率与绿化率 三 销售速度 从销售速度来看 姜堰房地产市场目前还比较火爆 供需两旺 消费能力强劲 姜堰市的在售楼盘 以多层物业为主 普遍能占到项目开发总面积的70 左右 小高层的开发量在15 左右 临街商铺的开发量在3 13 之间 别墅的开发量在5 20 之间 独立商业的开发量在2 17 之间 写字楼的开发量为2 四 各产品形态的开发比例 目前楼盘营销推广方式 主要有情景营销 如售楼处的包装 开盘事件营销 媒体宣传等 在广告媒介上 主要选择现场围墙广告 路牌 立柱广告等形式 手法相对比较单一 五 营销推广手法 目录 第一部分城市投资环境分析 城市发展现状分析 未来城市发展规划 城市发展前景 第三部分项目地块分析 项目概况 周边房地产项目 地块SWOT分析及价值梳理 第二部分房地产市场分析 房地产市场概况 典型项目介绍 市场结论分析 第四部分消费者调查 调查方法 主要结论第五部分定位与规划 定位分析 规划分析 老城区 新城区 本案 一 项目概况 姜堰东邻南通海安 盐城东台 西连泰州海陵 高港两区和扬州江都 南北分别与泰兴 兴化接壤 是苏南联系苏北的纽带 姜堰地处苏中腹地 南接长江 北枕淮河 东近黄海 西临京杭大运河 水运便利 基础设施完善 328国道横穿东西 宁靖盐高速公路纵贯南北 随着宁启铁路建成通车 基本形成了 铁 公 水 相结合的综合交通网络 区位优势更加突出 姜堰距上海230公里 距南京180公里 距无锡120公里 距泰州12公里 从姜堰到南京 上海均不超过3小时车程 与泰州 上海 南京等地便捷的交通 为本地经济的发展奠定了良好基础 为住房需求市场创造了必要的物质条件 这是支撑本地房地产市场迅速发展的重要因素之一 一 姜堰市交通环境分析 1 城市间的交通联系 姜堰市距离泰州市区约20分钟车程 距泰州火车站约10分钟车程 道路宽敞 行车便利 随着本地经济的快速增长和城市向西发展的规划 将来有可能撤市建区 可开通泰州至姜堰市区直达公交 姜堰市区到各乡镇都有高等级公路相通 并已开通中巴车辆运营 由此可见 姜堰与泰州及本市乡镇的交通十分便利 2 与泰州市区及本市乡镇的交通联系 姜堰市区内公共汽车线路目前有8条 基本覆盖了全城区 开发区以及部分乡镇 其中3 6 7 8路车经过项目所在地 另外 还有大量出租车和人力三轮车可供乘坐 区内便捷的交通 为本项目连接城市中心区 开发区 车站创造了良好条件 3 市区内交通联系 老城区集政治 经济 文化中心 集金融 商贸 信息 文化 教育于一体 交通便利 配套齐全 城市功能完善 城市新区是新兴的城市行政中心和开发区服务中心 作为姜堰政府 向西发展 与泰州相呼应 的主要功能区 将集行政 信息 工业和居住于一体 成为姜堰市新的聚焦点 在本项目的西面 经济开发区及华东五金城发展迅速 新的工业中心正在形成 大量城市人口将聚集于此 在本项目的南面 政府规划为体育 文化 教育中心 配套设施的逐渐完善 必将推动周边住宅市场的高速发展 本项目位于老城区和城市新区的结合部 与老城区仅一河之隔 既可利用老城区成熟 完善的城市功能 又可依托城西区迅速增长的经济与逐渐完善的配套设施 发展成为新区居住建设的核心地带 二 项目属性分析 本项目地块总面积为444亩 整体上呈长方形 以罗塘西路为界 可分为南北两块 北块272亩 呈长方形 位置较好 南块172亩 呈正方形 位置稍远 内有中干河支流横贯而过 地块内无明显的高差 地势较为平坦 项目地块位于城市新老城区分界线 中干河的西侧 地理上属于新城区 北依姜堰大道 处于市政府的正南面 西临经济开发区 稍远为华东五金城 东靠中干河及河滨广场 河以东为老城区 南近古田西路 周围为农田 三 项目地形及周边环境分析 1 地形及四至 姜堰大道 交通主干道之一市民广场 大型群众文化活动中心市政府 新城区发展建设中心政府机关 各政府职能部门 靠近市政府 处于未来城市发展的中心地带 附近政府机关密集 公务员团队将成为购房客户重要来源 临近城市主干道 交通便利 市政府 市民广场 2 地块北面状况 地块西面接近经济开发区 临近华东五金城 该区域聚集了大量工业 商业人口 是目前姜堰市招商引资重点发展的区域之一 开发区距离本项目不足1000米 并有公共汽车相通 交通的便利 可吸引该区域人群前来此休闲 购物或居住 成为本项目将来重要的客户来源地之一 上海路 华东五金城 3 地块西面状况 本项目南面临近古田西路 最南端与最北端距离较远 约一公里左右 本项目南面为政府规划新城区的体育 文化 教育中心及居民区 从长远来看 仍可视为利好因素 由于目前南面附近均为农田 居住氛围不够 南块土地开发时间应稍晚于北块 姜堰中学 4 地块南面状况 老城区 人口密集 城市商业 文化中心中干河 有水有树有草地 自然环境优美河滨广场 自发形成了夜市 夜晚人流量较大 由于东面靠近老城区 罗塘西路和老城区步行街紧密相连 加上中干河及河滨广场的优美环境 因此 东面可为本项目带来重要的利好因素 河滨广场 步行街 5 地块东面状况 金湖湾与本项目地块隔河相望 总建筑面积20万平方米 共分为三期开发 第一期以沿河临街商铺为主 现已基本售完 第二期在售 主要是多层及少量独立别墅 第三期准备在10月份开始拆迁 2008年开始项目动工 府西人家位于本项目地块西北侧 占地约230亩 是目前周边开发较大的楼盘之一 规划建成为新城区高档居住区和新型商业区 以地块内府前河为界 南侧为商业金融用地 北侧为住宅用地 布局合理 规划齐全 对本项目有较大的借鉴意义 金湖湾 府西人家 二 周边房地产项目 优势地理位置上比本项目更靠近老城区 沿河步行街开发较早 并已形成一定人气 劣势地形上被分割为三块 难以统一规划 除东面外 周边环境总体欠佳 自建景观少 楼盘档次不高 状元塔 罗塘八仙 一 金湖湾与本项目比较 优势项目开发较早 宣传时间长 在姜堰房地产市场已形成一定影响力 劣势地段上更为偏僻 周边环境不如本项目 配套设施薄弱 二 府西人家与本项目比较 从宏观上看 三个楼盘聚集在市政府周围 集体发力 有利于形成较好的居住氛围 从而促进城西版块的价值提升 城西版块居住氛围形成后 本项目位于城西版块的中心地段 地理位置和周围环境处于独一无二的优越地位 无疑将是最大的受益者 从商业氛围角度看 金湖湾和府西人家众多的居民也有利于本项目商业街及超市的发展 从竞争角度看 以中高端客户为目标客群的府西人家与本项目可能形成客户争夺 三 对本项目的影响 内部因素 strength 市政府及市民广场正对面 地理位置优越 紧靠中干河及河滨广场 自然环境优美 夜晚人流量大 紧临连接其它城市以及市区的交通主干道 交通便利 weakness 与老城区相比 目前城西版块的居住氛围尚不浓厚 地块内有公路通过 整体规划有一定影响 周边配套设施仍显不足 opportunity 随着当地经济快速发展 人民收入水平不断提高 住房需求迅速增长 城市往西发展 项目正处于城西建设的中心地带 姜堰市大型高档楼盘较少 姜堰市政府对本项目非常重视 并给予大力支持 金湖湾 府西人家前期的宣传推广 提高了客户在本区置业的热情与信心 threat 府西人家已经开盘 预计销售时间与本项目有一定重叠 可能会分流部分客户 外部因素 抓住机会 化解威胁 规避劣势 发挥优势 三 地块SWOT分析及价值梳理 1 土地价值土地价值是项目地块本身的基本价值 是其它价值的载体与根基 本项目地势平坦 地形规则 便于规划设计 地块内有河流支流可以利用 这些都可以增加项目的附加价值 地块价值梳理 2 区位价值区位价值是项目外部环境赋予的价值 是项目定位方向的重要参考依据 也是后续营销传播的重要内容 我们对项目区位价值的判断和理解如下 城西区核心地段按照姜堰市的发展规划 城西将是未来的居住 工业中心 将发展成为姜堰市新兴的重点生活区 本项目位于姜堰市政府正对面 处在城西区的核心地段上 交通便利本项目紧靠老城区 与泰州市及周边乡镇之间的交通也非常便利 环境优良本项目地块紧邻中干河及河滨公园 水景 公园风景近在咫尺 良好的自然环境是客户购买决策中的重要考虑因素 目录 第一部分城市投资环境分析 城市发展现状分析 未来城市发展规划 城市发展前景 第三部分项目地块分析 项目概况 周边房地产项目 地块SWOT分析及价值梳理 第二部分房地产市场分析 房地产市场概况 典型项目介绍 市场结论分析 第四部分消费者调查 调查方法 主要结论第五部分定位与规划 定位分析 规划分析 根据本项目需要 选取 一对一 访问的形式进行问卷调查 调查对象主要集中在30 50岁之间 具有稳定收入的群体 问卷调查为项目初期的定位规划提供一定的参考数据 一 调研方法及结果 调查对象多为姜堰市中高收入者 这部分人群目前居住房屋以自有产权为主 62 的人购买了商品房 23 的人是自建住宅 一 住房现状及住用状况 64 的调查对象目前居住的房屋类型是多层 当时购买价格多在3000元 以下 51 的人购买价格在2000 3000元 元之间 41 的人购买价格在2000元 以下 二 房屋类型和售价 73 的家庭目前只拥有一套住房 购房原因 57 的人认为现有住房满足不了需求 房产投资比例较小 只有11 购房以自住为主 三 住房套数及购房原因 30 的人愿意购买三房以上的大户型 23 的人愿意购买三房住宅 43 的人选择面积110 140 左右的住宅 中等偏大户型是未来购房的主要选择 44 的人愿意购买多层 30 的人愿意购买独立住宅 有16 的人想要购买小高层 四 购买户型 面积和类型 40 的购房者能承受的总价在20 30万之间 28 的购房者承受的总价在40 50万之间 在能承受的单价里 2000 3000元 占59 3000 4000元 占24 只有2 人能承受4000元 以上的价格 五 承受总价和单价 调查对象中 94 的家庭都是两代或三代同堂 93 的家庭人口都在3人以上 这也是住房选择中等偏大户型的主要原因之一 六 家体结构和人口 调查对象中 从事职业主要有两大类 自营职业者 36 与企业 公司管理人员及普通员工 33 有42 的家庭年收入在5 10万元 26 的家庭年收入在10万元以上 可见姜堰人民收入水平还是比较高的 住房的潜在购买能力很强 七 职业和家庭年收入 重点 二 调查结论 目录 第一部分城市投资环境分析 城市发展现状分析 未来城市发展规划 城市发展前景 第三部分项目地块分析 项目概况 周边房地产项目 地块SWOT分析及价值梳理 第二部分房地产市场分析 房地产市场概况 典型项目介绍 市场结论分析 第四部分消费者调查 调查方法 主要结论 第五部分定位与规划 定位分析 规划分析 依据本项目优越的地理位置和鹏基公司雄厚的实力 可将本项目在战略上定位为姜堰甚至泰州市的四个工程 城市形象工程 城市设计样板工程 城市人居文化工程 城市价值提升工程 一 战略定位 本项目要为姜堰做的应当是现代的 充满人文关怀的人居价值主张和实践 主要包括 新城市居住观 舒适 生态 文化新城市生活方式 生活 工作 学习各安其所新居住环境 优美的自然环境 具备标杆性及经典性的建筑空间 良好的文化氛围 高素质的邻里 一 居住理念 二 项目开发的远景构想 新兴之城 区位特征通过项目的开工建设 在城西区新建一座大规模的高档生活小区 生态之城 环境特征充分利用姜堰新区的自然生态环境 通过和谐而富有特色的建筑语言实现生态的保护和自然景观的临