某某大厦开发项目可行性研究报告（88页WORD版本　优秀可研报告）

“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 “ 某某 大厦”开发项目 可行性研究报告书 某某大学建筑设计研究院 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 1 第一章 总 论 一、项目名称、项目概况及发展商 1、项目名称：“ 某某 大厦” 2、项目概况 “ 某某 大厦”位于某某沙坪坝区渝碚路街道电台村，某某火车北站以东，紧邻华宇广场，南面为 32 米城市主干道 站东路，与沙区中心三角碑遥相对望，场地交通条件良好车行系统自成循环，地理位置十分优越，是沙坪坝区重点建设及改造的黄金繁华口岸地段，地理位置优越。 “ 某某 大厦”规划用地为不规则多边形，东西宽 62 米，南北长 96 米，场地内最高海 拔标高 263.09 米，最低海拔标高 256.37米，高差 6.72 米。基地现为一块平地，占地面积 5104.4 平方米。 大厦规划布局遵循以人为本，最大限度地提升环境品质。建设内容和建设规模为： 主体分为 A、 B 两个塔楼，消防车道环通自成系统，建筑地下三层，地上四层商业裙房， A 栋塔楼为 29+1 层住宿楼， B 栋塔楼为16+1层住宿楼。总建筑高度为 99.0 米，总建筑面积 48369.8 平方米，为商住楼。整个建筑分为 A 栋住宅区与 B 栋住宅区，总投资人民币8642.31万元。 3、项目开发商简介 本项目开发商某某 某某 实业有限公司成立于 1986 年，注册资金2000 万元人民币，是一家具有二级房地产开发资质，集房地产开发、物业管理和商贸为一体的大型综合实体。至今为止，房地产开发累计“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 2 建筑面积达 40 万平方米，总产值超过 10 亿元。目前正处在开发过程中的项目有：某某 某某 大厦、 某某 文星大厦、 某某 北碚国际商业城、 某某 合川商业城。 二、项目可行性研究的依据 1、某某市规划局重规设（ 2001）沙字第 0031 号某某市建设工程设计条件、要求通知书。 2、某某市规划局重规设（ 2000）沙字第 0044 号关于拆迁还建房工程的选址意见通知书。 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 3 3、某某 市建设委员会渝建函 200268号某某市建设委员会关于某某 等两个项目列入危旧房改造工程的批复。 4、渝府发 200141号某某市人民政府批转市建委关于主城区危旧房改造工程实施意见的通知。 5、某某市 某某 实业发展有限公司提供的红线地形图。 6、某某市 某某 实业发展有限公司关于“ 某某 大厦”项目的有关文件。 7、某某市 某某 实业发展有限公司提供的可行性研究委托书。 8、某某市 某某 实业发展有限公司提供的红线地形图。 9、国家相关的建筑、消防、环保等法规、规范。 10、国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范 和有关规定。“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 4 第二章 市场需求分析 一、某某市房地产市场环境 （一）某某市房地产市场环境 某某是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。近几年某某在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游的经济中心，她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占据着越来越重要的地位。某某市按区域划分为渝中、渝北、南岸、江北、沙坪坝等 13个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。加之受长江、嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通、环境 等几大因素直接影响着楼盘的投资与收益。 1997 年 3 月，某某被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，某某成为新一轮投资的热点地区，大量的国外资金和国内资金涌入某某，寻求投资发展，激活了某某的经济环境，带旺了人气，为某某经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。国际、国内实力雄厚的财团、公司进入某某，国内外驻某某机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富 ，都成为推“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 5 动某某房地产产业发展的强大动力。 此外，随着国家增发国债和西部大开发战略的正式启动，我市继续加大投资力度。 2001 年全 市累计完成固定资产投资 801.82 亿元，比上年净增 146.01 亿元，增长 22.3%。其中基本建设完成投资 328.32 亿元，比上年增长 24.9%，占全市总投资的比重达 40.9%；更新改造投资108.04 亿元，增长 17.4%；房地产开发投资 196.67亿元，增长 40.9%；其他投资 168.79 亿元，增长 21.1%。由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设的顺利进行。经济增长和企业效益的 明显改善，促进了财政收入持续增长。 2001年完成地方预算内财政收入 126.41 亿元，比上年增长 21.0%。 综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，某某市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。 据统计资料， 2001年 1至 9月我市累计完成房地产开发投资 107.26亿元，比上年同期增长 43.1%，其中住宅为 65.28 亿元，比上年同期增长 57.1%，投资增长迅速，住宅投资更为热点。商业营业用房在竣工面积（ 42.84万平方米）同比下降了 19.88%的情况下，施工面积达到 510.81万平方米，同比激增 62.35%。 9 月某某商品住宅新开工面积 66.25 万平方米，施工面积新增 83.27 万平方米，竣工面积 27.39 万平方米，销售面积 38.91万平方米，超过竣工面积 11.52 万平方米。前 3季度，商品房销售面积为 256.35 万平方米，比上年同期增长 26.43%，其中住“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 6 宅销售 215.89 万平方米，占商品房总销售面积的 84.22%。据统计资料，2001年 1 至 9 月我市累计完成房地产开发投资 107.26 亿元，比上年同期增长 43.1%，其中住宅为 65.28 亿元，比上年同期增长 57.1%，投资增长迅速， 住宅投资更为热点。商业营业用房在竣工面积（ 42.84 万平方米）同比下降了 19.88%的情况下，施工面积达到 510.81万平方米，同比激增 62.35%。 9 月某某商品住宅新开工面积 66.25 万平方米，施工面积新增 83.27万平方米，竣工面积 27.39万平方米，销售面积 38.91万平方米，超过竣工面积 11.52 万平方米。 2001 年我市商品住宅建设投资累计达 110.71 亿元，比上年增长 52.1%，占全市房地产开发投资的比重由上年的 52.1%提高到 56.3%。全市累计销售商品房住宅面积635.04 万平方米，较上年增加 143.95万平方米，增长 29.3%。 由此可以得出如下结论，某某市近几年房地产开发量呈上升态势，且增幅较大。开发商对我市房地产市场前景依然看好，特别是加大了住宅的投入，开发资金充裕，为我市进一步改善住房条件创造了良好的条件。 近年来，房地产开发由渝中区向周边地区扩散，南岸区、九龙坡区、沙区近年来成为开发热土。渝中区、江北区多年以来一直是我市房地产开发的重心，近年来开发格局发生了较为明显的变化。 1998 年，我市房地产开发投资量位居前 6 位的依次是渝中区 (31.66 亿元 )、江北区（ 9.29 亿元）、九龙坡区（ 8.83 亿元）、南岸区（ 8.20 亿元）、渝北区（ 7.79 亿元）、沙坪坝区（ 5.71 亿元）。至 2000 年，这种投资排序被打乱，房地产开发由渝中区向周边地区扩散过程中，重心开始偏向“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 7 九龙坡区、南岸区与沙坪坝区。 2000 年，开发投资量位居前 6 位的依次是渝中区（ 28.64 亿元）、九龙坡区（ 15.22 亿元）、南岸区（ 14.03亿元）、沙区（ 13.71 亿元）、渝北区（ 13.41亿元）、江北区（ 13.23 亿元）。九龙坡区、南岸区、沙坪坝区投资量已跃居至第二位、第三位、第四位，今年这种开发投资格局继续维持。这种开发格局的转变是实施本项目开发的一个有利条件。主城区各区商品房的销售状况对比如下图 2-1(a.b.c)所示。 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 8 图 2-1.（ a） 主城区各区商品房的销售件数对比 件数0500100015002000250030003500400045005000渝中区 江北区 南岸区沙坪坝区 九龙坡区 大渡口区高新区 经开区北部新区渝北区 巴南区 北碚区住宅非住宅本季合计当年累计“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 9 图 2-1.(b) 主城区各区商品房的销售面积对比 面积（平方米）0100000200000300000400000500000600000700000渝中区 江北区 南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区经开区北部新区渝北区巴南区北碚区住宅非住宅本季合计当年累计“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 10 图 2-1.(c) 主城区各区商品房的交易金额对比 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 11 交易金额（万元）050000100000150000200000250000300000渝中区江北区 南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区 经开区北部新区渝北区 巴南区 北碚区住宅非住宅本季合计当年累计“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 12 （二） 某某市房地产开发的主要政策环境 房地产开发还应该有一个良好的政策环境支持，简略地说，某某市地方政府为支持某某房地 产的开发出台了如下几条主要政策措施： 1.加大住房制度改革，进一步完善住房公积金制度。为加大住房公积金个人住房贷款的发放力度，在保证资金安全的前提下，用好、用活住房公积金。同时也为进一步加大住房公积金对住房公积金缴存职工的个人住房信贷支持，充分发挥住房公积金社会效益，让广大职工更多的享受到建立住房公积金制度给他们带来的实惠，经市房改领导小组批准（渝住改发 2001 3 号文），某某市住房制度改革办公室、某某市住房资金管理中心决定在 2001年适度调整住房公积金个人住房贷款最高限额、可贷比例、最长期限，主要是：坚 决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款的最高限额，延长公积金贷款的贷款期限。允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。具体为： a、公积金个人住房贷款最高限额由原 6 万元调整为 7万。 b、住房公积金个人住房贷款可贷比例由原不超过购房价款总额的50%调整为 70%。 c、住房公积金个人住房贷款最长期限由原 15 年调整为 20 年。 2. 调整税收政策，鼓励住房消费。 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 13 3. 清理收费项目，降低住宅开发成本。 4. 拓宽空置商品住宅的消化渠道。 5. 加强 管理，完善配套设施。包括： 加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。 加强对房地产开发项目的综合验收工作，凡综合验收不合格者一律不得交付使用。 建立完善房地产交易有形市场，实行“一站式”服务，凡房屋交易所需办理的一切手续，均可在市场内一次完成。 强化开放企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。 各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居 民的生活。 本年初国家再次降低存贷利率。 同时某某市也减少了商品房屋买卖的交易费用。 以上的 一些政策措施虽然与房地产的具体开发关联不大，但是这些政策的实施却极大地刺激了我市的住房消费，从而拉动了房地产业的发展。 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 14 （三） 某某市房地产现状 某某市房地产的市场发育程度和价格水平与沿海城市相比存在着较大的差距，但发展速度较快，特别是 97年 3 月设立直辖市以来，持续增长的需求极大地刺激了某某市房地产的发展。中房指数显示，1997-2001 年某某市保持了最大的涨幅，从分类物业指数看，某某市也显现了较大的涨幅 。 某某市的房地产现在处于一个转型时期，她已具有相当厚实的基础，但是房地产开发商的实力及水平，楼盘的品质，居民的消费水平一直影响和制约本产业的发展。近两年国家取消住房实物分配转为货币化分配后，某某市房地产业发生了根本的变化，从而开发企业性质及市民的住宅消费观念都随之改变。 按目前某某市楼价指数分析，某某市住宅价格分三个层次，以下列出沙坪坝区住宅价格与渝中区、江北区相比表，以便作为本报告待分析楼盘的定价参照，如表 2-2 所示。 另据市地房局信息，按“十五”规划，今后 10 年某某市人均居住面积将由目前的 9平方米上升 14 平方米，换算之，每年竣工的住宅应该有 700万平方米，且同时消化，因而投资资金量将超过 70亿元。这说明某某市房地产市场需求量较大，且潜力可挖，每年可消费的商品房屋面积 900 万平方米 ,按某某市现行的市场均价 1800 元 /m2估算，销售总量应在 162 亿元。根据某某市目前的居住条件和环境及政治经济环境，住房的潜在需求在未来 5-10 年内将保持强劲的势头。在某某市“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 15 政府进一步加快改革和发展的步伐的同时，确定要完善城市功能，不断提高城市品位，在开发大西部的大形势下，争取树立“龙头”形象地位，因而加大城市基础设施的建设，深 化住房制度和土地使用制度改革，促进城市建设管理的全面发展，充分提升房地产业在某某各物业的突出地位，这一切都给某某市的房地产业创造了好的时机和环境。 表 2-2 某某市住宅价格层次表（以沙坪坝、渝中区、江北区为例） 地区 项目名称 面 积（ m2） 起 价（元 /m2） 位 置 沙坪坝 华宇广场 37-240 2600 小新街 29号 学林雅园 95-270 2400 学府路 榕湖国际花园 105-220 2200 沙坪公园 千竹景苑 32-126 1500 上土湾 隆庆楼 30-126 1350 小龙坎正街 渝中区 帝王广场名仕阁 131-228 7000 民族路 天伦华苑 120-160 3800 大同路 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 16 巴渝世家 60-138 3300 民生路 某某森林 30-67 2700 民生路 华富大厦 52-123 1900 人和街 江北区 龙湖花园西苑 120-230 2500 龙溪镇 黄金堡芷苑 105-157 2100 松树桥 岭秀锦园 91-240 1980 红金路 阳光丽景 85 2-150 62 1450 黄泥磅 二、某某市沙坪坝区房地产状况及 特征 (一 ) 某某市沙坪坝区概况 沙坪坝区地处某某主城区西部，是某某主城区的重要组成部分。沙区下辖 13个街道办事处、 12个镇和 1 个经济园区，全区总面积 383平方公里，其中城区面积 35 平方公里。 2000 年末总人口 66.45 万人，其中城市人口 41 万人。由于历史等原因，沙区遗留了众多的人文景观，如渣滓洞、白公馆等，成为了全国人民忆苦思甜、教育子孙后代的基“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 17 地之一。同时，某某绝大多数的高等学府、重点中学、小学也坐落于此，文化气氛十分浓厚，故此，新的某某市城市总体规划将沙区定位为全市科教文化中心。跨入二十一世纪，沙 坪坝人正抓住西部大开发的历史机遇，坚持“改善城市形象，增加财政收入、加快经济发展”的工作思路，大搞城市建设，城市焕然一新：现代化的住宅小区、宽阔明亮的步行街、环境优美的名人广场、四通发达的交通网络。如此大好的形势吸引了众多的商家来此投资，成为各商家的必争之地。目前区内正出现勃勃生机、人生鼎沸、车流川息的景象。全区人民正在区委、区政府的领导下、团结奋进、加快发展，力争早日把沙区建成主城中心区、中心商务区、风景旅游区和对外开发之“窗”。力争在二十一世纪之初跨入中国中西部先进区行列。下面是对其经济和人文环境的一些 介绍，从中我们可以获得对本项目开发有用的讯息。 1. 经济建设 建国以来，特别是改革开放以来，沙坪坝区经济建设有了长足的发展。 2000 年全区国内生产总值完成 83.7 亿元，其中第一产业增加值3.9 亿元、第二产业增加值 48.5亿元、第三产业增加值 30.6 亿元。固定资产投资完成 32.99 亿元，社会消费品零售总额完成 54.17 亿元，地方预算内财政收入达到 4.06 亿元，城市居民人均可支配收入 6421元，农民人均纯收入 2861 元。 2. 城市建设 近几年来，沙坪坝新区建设和旧城改造规模不断扩大。城市综合“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 18 能力日益增强，城市形象和 投资环境不断改善。“九五”期间，共建成车行道 51.56 万平方米，人行道 9.12 万平方米，下水道 5970 米，安装路灯 610 盏，新建、改建公共厕所 12 座，垃圾站 10 座，新增和更新环卫专用车 30 辆；人均公共绿化现以达到 3.97 平方米，建城区绿化覆盖率 36%。城市交通事业稳步发展，新批一条旅游专线，改造、延伸公交路线 21 条、新增和更新公共交通运营车辆 220辆。城市供水、电、气能力进一步提高， 2000 年月供水能力 43.87 万吨，全年用电量16.33 亿千瓦时，城市用天然气人口 38.58 人。并强化环境监督管理和执法力度， 加快了老污染源治理步伐，严格控制新污染源产生。到 2000年底，改造、关停燃煤锅炉、茶水炉 309 台， 51 家重点污染源基本作到达标排放， 22 家医院建成污水治理设施，五年来否决不利于环境保的新建项目 40 余件，取缔关停“十五小”污染企业 17 家。 3.工业 工业在沙坪坝区经济中起着支撑作用，工业门类齐全，基础雄厚。工业生产继续快速增长，民营和个体私营工业企业规模不断壮大。 2000年完成工业增加值 39.13 亿元，按可比价计算增长 10.05%，其中民营和个体私营企业完成工业增加值 12.35 亿元，增长 36.24%，占区属工业增加值的 58%，占区域工业增加值的 31.57%。工业产品出口大幅增加，全年出口 11.86 亿元，增长 82.12%。工业经济效益明显好转。按区报市口径，工业整体减亏 4.37 亿元，亏损企业亏损额下降 54.62%。工业经济效益综合指数 9.45 亿元，上升 24.83个百分点。 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 19 4.交通 沙区实施建设年发展战略，狠抓城市道路等基础设施建设，打开了交通“颈瓶”。全区形成了以三角碑为中心、以三条国道、两条高速公路为骨架、乡镇为接点、辐射城乡、四通发达的交通网络。近几年来，沙区多渠道筹集资金 23亿元，新建了滨江路、风天路、龙 泉路、磁童路；拓宽改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙杨路、天陈路、沙梨路、烈歌路；乡村公路建设同时也加快， 1997 年实现了镇、村通公路的目标，到 2000 年有 70%的社通公路， 2000 年底全区公路总里程966.82 公里，比 95 年增长 53.71%。目前，沙区是主城区交通条件最好，最不堵车的地区。为进一步发挥交通枢纽作用，沙区已形成了较为完善的交通运输网络，便利的交通极大地吸引着外来客商、居民落户沙区。 5.金融保险 沙区自身环境的改善，吸引了众多的客商来投资。同时也带动了金融保险业的发展。目前， 沙区已形成了以国有商业银行为主体，其他商业银行、非银行金融机构相结合的金融组织体系。金融网络遍及城乡。工、农、中、交、建五家专业银行机构并肩发展；光大、招商、上海浦东发展等银行设置分支机构参与竞争；华夏证券公司、东北证券公司等分别在沙区设立经营部、开展证券交易业务；中国人民保险公司、中国人寿保险公司、太平洋保险公司、平安保险公司分别在沙区设立支公司和办事处，积极拓展保险业务，增加险种，规范运作。 2000 年 末，全区金融机构网点 200 个，金融机构贷款余额 75.41“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 20 亿元，金融机构存款余额 114.41 亿元；保险业务 发展迅速， 2000年保险承保额突破百亿元大关，保险费收入 1.22 亿元，赔款给付 0.29 亿元。 6.商业 九五 ” 期间，沙坪坝区着眼于 “ 发展大商贸、建设大市场、搞好大流通 ” 。 在已有某某大酒店、沙坪坝百货总公司、南开步行街等金融商贸业的基础上，构建中心商贸区，先后建成绿色艺术广场、商业文化广场和历史文化名人广场，引进重百沙坪商场、明日百货、恒鑫观景餐厅、芬斯特大酒楼等商贸企业，带动了周边商业零售、餐饮、2000 年，结合 “ 结 构调整年 ” ，大力进行商贸结构调整，引进了肯德基快餐、国美家电城等新型商贸企业，继金诚服装广场，新世纪超市和融信商店街开业，马家岩装饰建材市场等五大专业市场也渐成规模。 3 月，商业文化广场被国家六部委评为 “ 百城万店无假货 ” 示范街，重百沙坪商场、明日百货、银贸商厦被评为市级示范店。年底，商业文化广场又被国家质量技术监督局评为 “ 全国首批购物放心一条街 ” 。全区社会消费品零售总额五年累计突破 120 亿元，比“八五” 增长了 1.33 倍。商贸销售总额 2000 年达到 53.20亿元 （二） 沙坪坝区房 地产市场现状 自某某直辖以来，一方面由于国家政策的倾斜，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续实行扩大内需刺激消费的政策，西“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 21 部开发战略亦进入实施阶段。另一方面由于市政府出台了相关的优惠政策支持本地区房地产业的发展，所以某某市房地产近几年持续升温，呈现购销两旺的良好势头，并且经过了近几年的摸索和发展，某某市的房地产业已经逐步走向成熟和规范，并慢慢地形成了自己的特色，营造出一个良好的房地产开发和发展的氛围。在这个阶段实施房地产开发具有天时、地利、人气旺的三大优越条件，胜数较大，这是在其他城市做房地产开发不 可具有的优越条件。沙坪坝区作为某某市的经济和旅游重点区域，房地产发展甚为迅猛， 固定资产投资继续在国家增加投资、扩大内需政策的支持下保持增长。全年完成全社会固定资产投资 32.99 亿元，增长 23.51%。其中，基本建设投资 8.8下降 14.49%；更新改造投资 3.80 亿元，增长 9.84%；房地产开发投资13.64 亿元，增长 146.48%；其他投资 6.74 亿元，增长 9.14%。新增固定资产 13.20 亿元，增长 30.73%；竣工房屋面积 98.76 万平方米，增长 21.38%。沙坪坝区成为某某市住宅建设和消费的热 点区域，在 2001下表 2-3 给出各个区位的房地产价格的对比情况，以获得对某某沙坪坝区房地产在某某中的地位及其发展势头有一个直观的了解。 从此图可以看出：虽然沙区住宅销售均价有起有落，但从总的趋势来看是上升的。到 2001 年年底达到最高水平 1895 元 /平方米。 为了获得沙坪坝区的行情更为确切、详实的资料，我们还对沙坪坝区的楼盘进行了抽样调查，抽样调查楼盘共 16 个，并制成了下表“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 22 2-4。表中所列是沙坪坝区各个区位房地产的价格对比，从中可以获得我们 在对拟建楼盘进行定价时一些有用的数据，并以此为依据。 表 2-3 主城区 2001年上半年房价对比表（单位：元 /m2） 区 位 今年1-6 月商品房 去年1-6 月商品房 今年 1-6月商品房住宅 去年 1-6月商品房住宅 同期房价涨落 所有商品房 商品住宅 均价 2056.73 1923.89 1679.07 1510.61 涨幅 6.90% 11.15% 渝中 3248.14 3117.68 2264.40 1966.09 130.46 298.31 江北 2033.26 2528.59 1905.20 2268.38 495.33 363.18 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 23 沙坪坝 1479.97 2346.84 1346.97 1300.83 866.87 46.14 大渡口 1107.00 921.78 1057.42 849.34 185.22 208.08 九龙坡 1646.64 1701.24 1238.68 1470.87 54.60 232.19 南岸 1737.55 1483.22 1466.28 1330.65 254.33 135.65 北碚 1072.58 962.04 734.30 746.01 110.54 11.71 渝北 2053.13 2050.18 1947.44 1992.79 2.95 45.35 （注：表列数据来源于市统计局有关资料） “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 24 2 0 0 1 年 沙 区 住 宅 成 交 均 价 走 势 （ 元 / 平 方 米 ）11281606129118691333189505001000150020002 0 0 0 年 3 季 度 4 季 度 2 0 0 1 年 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度（三）周边楼盘个案调研分析： 1.沙龙广场 （ l）开发商：某某勇智实业有限开发公司 （ 2）位 置：沙区政府旧址 （ 3）道路与交通：沙龙广场位于沙坪坝小龙坎新街与北站东路交汇处，其对面为四路公交车站，通往牛角沱与石桥铺、中梁山的中巴车均经过于此，交 通十分方便。 （ 4）社区环境及配套：地处成熟社区，附近有各种商场、大中小学、医院、图书馆、文化馆、广场。 表 2-4 沙坪坝区楼盘 2001年抽样调查表 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 25 楼盘名 物业地址 面 积 起 价 （元 /平方米） 华宇龙泉大厦 小龙坎 143-190 m2 1410 华宇都市家园 天星桥 88.91-144.23 m2 1450 鑫源大厦 渝碚路 50-120 m2 1790 芳草地 凤天路 55.94-326 m2 1980 融信商务公寓 双巷子 9号 129-244 m2 1999 金港大厦 沙南 街 4号 104-109 m2 2100 知联大厦 正街 37 号 90-150 m2 2020 紫荆花园 天陈路 31 号 38-231m2 1800 龙泉新苑 小龙坎龙泉路 62-130 m2 1400 兴宇花园 天马支路 1 号 40-203 m2 1450 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 26 千竹景苑 上土湾 32-125 m2 1500 天鑫花园 天星桥都市花园 D区 53-108 m2 1350 隆庆楼 小龙坎正街 2-28号大公巷 1-35 号 30-126 m2 1350 雾都大厦 小龙坎正街 139号 94-163 m2 2000 三凌大厦 教院路 26 号 70-250 m2 1600 榕湖国际花园 沙坪公园 105-220 m2 2200 （ 5）规模：项目占地 10189 平方米，建筑面积 9236 平方米，由九层群楼和三层塔楼组成，停车位多达 245 个。 （ 6）工程进度： 目前已修建到群楼以上 9 层，交房时间为 2003 年 3 月。 （ 7）起价： 2100元 /m2 均价： 2700 元 /m2 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 27 （ 8）物业定位 中青年人士，成功人士，二次置业者 （ 9）户型结构： 一房一厅（ 61.62 m2） 二房二厅（ 86.62 m2 、 99.30 m2） 、 二房三厅（ 113.93 m2） 三卧一房三厅（ 143.46 m2） （ 10）项目特色： 1）地段具有决定性的竞争优势 2）对文化进行了重点炒作，较为符合本区域消费者心态 3）价格优势及所体现的性价比较为明显 （ 11）项目抗性 1）目标客户群不够明确 2）周边楼盘众多，竞争激烈，客户分流严重 3）开发商实力及操作经验有限。 （ 12）项目简评 沙坪坝区的房地产有个特别的现象，单体住宅一般都比小区的销售业绩要好，而且单体住宅中的小户型销售尤其好卖。主要原因是沙坪坝是全市的文化重地，在沙坪坝区购房可以 获得当地户口，为孩子就读某某的一流学校创造条件；同时，还有众多的在沙坪坝读书毕业后留在某某工作的学子，这些学子很多都具有一种“母校情结”，希望“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 28 在沙坪坝区域内置业购房。这些现象的存在，造成了沙坪坝的单体住宅销售情况较好。沙龙广场是沙坪坝区众多单体住宅的代表，也着力打文化牌吸引具有“沙区情结”购房者，而且沙龙广场优越的地理位置是吸引这些潜在客户最有力的武器，加上对文化氛围着力宣传和较高的性价比，使沙龙广场的销售朝者良好的方向发展。 2.学林雅园 （ 1）开发商：某某同创置业有限公司。 （ 2）位 置：沙坪坝学府路 （ 3）道路与交通：位于沙坪坝区步行街与千年古镇磁器口之间，上有学府路，下有 319 国道，交通方便。 （ 4）社区环境及配套： 学林雅园位居某某大学国家大学科技园区，毗邻某某大学、某某七中，周边有银行、邮局、农贸市场、商场、酒店娱乐、餐饮。 （ 5）规模： 占地面积 70000m2，总建筑面积 209799m2，绿化率 42.07%，容积率3。小区依山而建，共分三大台阶、四个组团，由 34 栋 9至 18层小高层建筑组成。 （ 6）工程进度及销售状况： 一期交房时间为 2002 年 8 月，二期交房时间 2003 年 3 月，三期交房时间为 2003 年 8 月。一、二期销售业绩较佳，现三期也销售过半，“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 29 销售率达到总建筑面积的 70%。 （ 7）价格 起价： 2150元 /平方米 （ 8）物业定位 成功人士，二次置业者，主要针对沙区大学的教师群体。 （ 9）户型结构： 户型类型较多，有一般的平层，有跃层，错层。面积从 77.82-191.08平方米。 （ 10）项目特色： 1）全板式结构，户型设计新颖。 2）聘请品牌的规划设计公司、品牌的景观设计公司、品牌的物业管理顾问公司打造品牌物业形象。 3）浓厚的文化氛围。 4）样板间和现场包装较好。 （ 11）项目抗性： 1）单 价相对偏高，总价偏高，消费群体范围受到一定限制。 2）容积率偏高，房屋较密。 （ 12）项目简评 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 30 学林雅园自 2001 年春交会推出以来，一期、二期迅速取得理想的销售业绩，现三期也销售过半，是沙坪坝区最成功的房地产项目之一，销售率达到总建筑面积的 70%。随着学林雅园项目的成功，开发商同创集团迅速成为某某房地产界的新贵。 学林雅园的成功首先是产品定位的成功，主要针对沙坪坝区众多学校教师，推出“琴、棋、书、画”等具有浓厚文化色彩的主题景观和针对教师所选定的地段，开盘时既迅速吸引重大、建院、西政、川外等有较强购买力的教 师购房，形成良好的社会影响。在这些教师的带动下，学林雅园销售迅速取得成功。其次，学林雅园在入市时机上也把握较好，在天骄年华还没有正式开盘销售之前既迅速推出，抢占市场先机。 3、华宇广场 （ 1）开发商：某某华宇物业（集团）有限公司 （ 2）位置：小龙坎新街 （ 3）道路与交通 华宇广场东连沙坪坝区交通咽喉三角碑转盘，南隔 32 米宽的城市次干道站东路与某某火车北站为邻，北面跨 48 米宽城市主干道渝碚路与双巷子相对。在时代星空大门西侧是规划中的市地铁沙坪坝站。地理位置优越，交通顺畅便捷。 （ 4）社区环境及配套 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 31 华宇广场独 享周边成熟社区，宽阔的商业步行街、名人文化广场、重百、新世纪超市、明日百货、邮局、银行、学校等星罗棋布分布在其周围，西南医院等知名医院更可便捷到达。 （ 5）规模 华宇广场总用地面积 46332平方米，总建筑面积 40 万平方米，绿地率 26.61%，容积率 6.55，建筑覆盖率 34.1%，停车位 856 个。由 11栋高层建筑（时代星空、世纪银河、逸景楼、尔雅楼、三味楼、诗韵楼、五文楼、巴雨楼等）围合大型中央广场而成的超大型建筑群体。 （ 6）工程进度及销售情况 一期工程交房时间为 2002 年 7 月，二期交房时间为 2003 年 6月。一期基本已售完，二期销售也过半。 （ 7）价格： 2500 元 /平方米 -3430 元 /平方米。 （ 8）户型 从一室一厅到去七室二厅四卫，从 37平方米到 252 平方米以中小型为主，以适应多样化的要求 （ 9）特点： 1）地段具有决定性的竞争优势 2）户型多样，采光、通风俱佳 3）规划设计先进，小区整体环境处理较好 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 32 （ 10）简评： 由于该项目独一无二的地理优势，户型多样，很好的抓住了沙区的消费群体。加上开发商雄厚的实力和大力的宣传。自开盘以来销售一直呈上升趋势，销售业绩较好。 4天骄年华 （ 1）开发商：某某协信 城市建设发展公司 （ 2）位置：沙坪坝南部新城凤天路 （ 3）道路与交通：该项目处于凤天路与天马路交会处，交通较为方便。 （ 4）社区环境及配套：社区配套设施较为齐全，沙区政府、西南医院、第三医大就在其附近，其周围也即将建成一座小学和大型农贸市场。 （ 5）规模：占地面积 160 亩，总建筑面积 27 万平方米，容积率2.53，绿化率 58.8%，先期建设 A 区，占地面积 100 亩，建筑面积 17万平方米。 （ 6）工程进度： 一期梅园、兰园交房时间为 2002 年 4月到 6 月，二期松园、竹园交房时间为 2003 年 3 月到 4月。 （ 7）价格： 起价 2180 元 /平方米 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 33 （ 8）物业定位：成功人士、二次置业者 （ 9）户型结构 ：主要户型为二房二厅、三房二厅 （ 10）项目特色： 1）规划设计先进，小区整体环境处理较好 2）户型选择多样，采光、通风俱佳 3）开发商实力雄厚，给业主以信心 4）品牌物业，物管较完善 （ 10）项目抗性： 1）小区所在地凤天路属新兴开发区域，还不成熟，居家生活略有不便 。 2）单价相对偏高，使部分消费者望而止步 。 3）周边楼盘众多，竞争激烈 。 （ 11）简评： 从品质上讲，天骄年华是沙坪坝区南部新城凤天路的第一楼盘，而且，天骄年华的户型 配比（二室、三室为主）也符合现在市场上的需求主流。在广告推广上，天骄年华借助协信集团建立的天骄系列品牌迅速建立物业品牌。但是，为什么天骄年华的销售业绩迟迟没有起色呢？主要是由于凤天路整个大环境不景气的原因造成的，当然天骄年华偏高的单价也对销售造成一定的影响，但不是最主要的决定因素。“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 34 同时，沙坪坝区的另一个高品质楼盘 学林雅园的竞争也对天骄年华的销售带来影响。 2002 年春节前，由于上客量得不到保证，天骄年华的销售推广速度很慢。 A 区自 2001 年 4 月 1 日开盘销售以来，销售率为 30%-40%左右。春节后，随着项目工 程形象的初步确立和广大购房者对凤天路认知度的加深，天骄年华的销售进度有加快的趋势。 三、项目综合分析 （一） 项目背景分析 由于沙坪坝是某某市的行政、经济、金融商贸、文化、信息、高科技中心及交通枢纽，再加上自身环境的改善，目前沙坪坝区的房地产以成为全市的热点，据调查统计，欲购区域在北部新城的比例最大，占总量的 31%，其次为沙坪坝区占 22%，再次为渝中区占 20%。因此，沙坪坝房地产市场潜力巨大。项目所在地为沙坪坝区渝碚路街道电台村，场地位于火车北站以东，紧邻华宇广场与沙区中心三角碑遥相对望，地理位置十分优越 。是沙坪坝区重点建设及改造的黄金口岸地段，具有得天独厚的优势：一 .附近商圈成熟，有重百、新世纪超市、明日百货等知名商场，购物极其方便；二 .商业步行街、名人文化广场、绿色艺术广场和正在修建的三峡广场进在咫尺，必将带来巨大的人气；三 .沙坪坝作为全国知名的科技文化区，重大、师院、西政、川外、三军医大等知名大学，全市 1/3 的科研机构和国家新批建设面积为 2.2“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 35 平方公里的重大科技圆区都集中于此，科研工作者逾 5 万，具有稳定强劲的消费市场 ；四 .为鼓励中外商家来本区投资，某某市政府、沙区政府制定了一系列相关的财政税收、工商 登记、金融信贷、土地房产等诸多方面的优惠政策，为投资者创造了制胜优势。 但我们同时也应该看到，近年来沙区出现了不少有名的楼盘：学林雅园、华宇广场、天骄年华、芳草地等。且随着沙区政府的迁移，从而引起的沙区南部新城的热潮，必将抢夺该盘的市场份额。生产市场的激增和消费市场的有限让沙区市场争夺战在所难免。竞争肯定也不会停留在价格的层面，那将是来自品质、特色、细节等全面的竞争。所以，对沙区房地产严峻形式有所了解的房地产商也应该感受到，要想本相目开发成功不仅仅要有前期成功的策划，还要有后续建设的控制、管理与协调，并且跟 随市场及时的变化作出反馈，规避风险，不断调整，只有这样本项目所作的种种预测才能充分为项目发挥作用，才更贴近实际。 （二）项目优势分析 1. 本项目位于某某市火车北站以东，侧紧 华宇广场，南面为 32米城市主干道 站东路，地理位置优越，交通方便。 2.本项目处于沙坪坝中心区，社会环境比较成熟，附近有商业步行街、名人文化广场、山峡广场（正在修建）、重百沙坪商场、新世纪超市、明日百货、邮局、银行、重点大、中、小学等。 3 项目周边环境较好，紧临华宇小区，与沙龙广场对望，环境较好。 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 36 4.设计户型多样化，能满足城市不同消费层 次的需要。价格定位适中，易于为中青年这一主要购买群体所接受。 5好地段 +好产品 =优秀的单体楼盘 （三） 项目劣势分析 1由于沙区房地产近年来非常红火，同时竞争也非常激烈，就其周围销售良好的华宇小区与单体楼 沙龙广场就会对其销售带来极大的对抗。 2.三峡广场的修建可能会分走一部分人流。 （四）对本项目的建议及结论 1.消费者群体走访调查结论 据近期对沙区主要地段实地走访居民及楼盘走访调查分析总结以下几点： （ 1） 沙坪坝区家庭人口数量和结构特点是：“以 3人（占 70%）或4 人（占 20%）为主的夫妻二人居住（占 60%）”；因此，反映在该区的消费市场对于户型的需求上面，同样是着重与 80-125 的二室二厅或三室二厅（占被访者的 73.34%）； （ 2）沙坪坝区家庭年收入上同样呈现出“中档约偏高”的水平，即，在 3-5 万元的占被访者的 90%，在 5-7 万元的占被访者的 3.33%，但该区消费群体对住宅均价的接受却呈现出偏高的态势，即，能承受2000元 -2200 元的占被访者的 13.3%，能承受 2200-2500元的占被访者“某大厦” 开发项目可行性研究报告书 37 的 50%，能承受 2500-3000 元的占被访者的 26。 67%，能承受 3000 元以上的占被访者的 10%。形成这一现 象的主要原因是：第一，该区住宅供市场因为土地成本构成等诸多因素定价相对偏高；第二，该区消费市场多以收入具有相对稳定的国家机关和凄事业工作人员、教师等构成，对支付价位较高但可实行银行按揭的项目有相对较强的承受能力。 （ 3）沙坪坝区的消费者在对于购房目的的选择上面，与其他各区最具差别性的就是：该区消费群体具有明显的多元化倾向：其中，对于“解决人口增加的居住问题”、“追求更为宽松 的居住面积”、“追求更好的居住环境”、“对目前的午夜管理不满意”、“为 解决子女的入学问题”、“投资”、和“其他目的”等，均有从 4%-20%不等的选择率；这一方面表明该区正在日益成为一个以教育为核心、以商贸为资助的复合性区域发展趋势，另一方面也表明该区的房地产消费市场构成多元性和复杂性；因此可以看出该区进行房地产综合项目的开发有一定的市场前景的。 （ 4）沙坪坝房地产消费市场对住宅建筑类型的取向具有两个明显的特点：其一就是对“高层”和“小高层”表现出相对其他各区较大的兴趣，分别有 23.33%和 25.42%的被访者选择这两类住宅；其二就是对住宅建筑类型的不关注程度相对其他各区较高，有 26.67%的被访者选择“无所谓”；造成这种原因是该区消费市 场尚未完全激活，住宅项目的发展并未进入高峰阶段，并且在该区房地产市场占主要地位的住宅项目多以高层为主，因此形成上述消费市场特点；该区在消费市场多元化发展方面具有进一步挖掘潜力的趋势。 “某大厦” 开发项目可行性研究报告书 38 2.户型定位及建议 根据本项目组对市场的调查并分析后可以得到如下数据：客户的购房面积主要集中在 70-150 m2这个范围内，其中面积在 80-125 m2的住房成为客户关注的热点，占总体的 73.34 %，这说明客户还是比较注重实用型 因此，本报告建议本拟建项目的户型定位如下： 80-125 m2（两室两厅或三室两 厅）为主占 75%； 80 以下（一室一厅）占 10%； 125 以上（四室两厅及跃层）占 15%。 3.转换层功能定位 在裙楼与住宅转换处设置休闲区或物管，以供居民休憩，成为一个亮点，以吸引消费者。 4.根据以上数据的综合分析，并考虑到区位的