中国铁建国际城地块商业策划方案

1 中国铁建 国际城（ 1-1）地块 商业策划方案 2 报 告 目 录 Part1 项目分析 Part2 项目定位及业态选择 Part3 项目规划 Part4 其它事项 3 项目分析 Part1 4 中国铁建 国际城 项目概况 项目位于朝阳区来广营地块，南侧为地铁十三号线北苑站，西临北苑路，东邻北苑东路，北接清河营中路。 项目占地 195000平方米，总建筑面积610000平方米，住户共计约 2000户。 清河营中路 项目地块 5 中国铁建 国际城 区域关系 天通苑片区 亚奥板块 望京板块 中关村板块 北苑片区 立水桥 片区 项目地块 北苑站 立水桥站 北五环 项目周边分布有天通苑片区、立水桥片区、北苑片区等住宅生活区，紧邻亚奥板块、望京板块、中关村板块。区域发展较为成熟，商业配套相对齐全。 6 中国铁建 国际城 规划指标 1-1 1-2 1-6 1-3 1-5 1-4 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 项目建设用地包含公共设施用地、住宅用地及商业用地三种用途土地。 其中公建设施面积 4.82万平米，住宅面积 28.37万平米，商业面积 33.03万平米。 商业部分包括 1-1、 1-10两地块 。 7 中国铁建 国际城 功能 地块 宗地面积 (万 ) 总占地面积 （万 ） 所占比例 容积率 规划建面 （万 ) 公建设施用地 1-3 0.65 22.23 53% 0.8 0.52 1-4 2.37 0.5 1.19 1-5 0.99 0.6 0.59 1-7 1.40 1.8 2.52 1-8 4.48 1-9 1.37 1-11 3.98 道路 6.99 住宅用地 1-2 4.15 12.16 29% 2.4 9.96 1-6 8.01 2.3 18.41 商业用地 1-1 1.61 7.42 18% 4.3 6.92 1-10 5.81 4.5 26.11 合计 41.81 41.81 100% 66.22 地块细分 8 中国铁建 国际城 1-10地块 该地块未来将建成为 26万平米大型商业综合体 地块名称 占地面积 建筑面积 1-1o商业地块 5.81万平米 26.11万平米 9 中国铁建 国际城 1-1地块 地块北临清河营中路，隔路为北京市对外贸易学校。 地块西临北苑路，隔路为天润福熙大道项目住宅社区 。 地块名称 占地面积 建筑面积 1-1商业地块 1.61万平米 6.92万平米 10 亚奥商圈 区域商业布局 本 案 11 中国铁建 国际城 项目商圈示意 核心商圈 距离项目最近、消费群密度最高，能吸引 55%-70%的顾客 次级商圈 核心商圈外围，顾客相对分散，偶然消费的概率比较大 异地商圈 多为偶发性和流动性消费的顾客，在有促销和表演时前来消费 润泽公园居住区 世华泊郡 北京 华贸城 天润福熙 本 案 北京对外贸易学校 核心商圈 次级商圈 异地商圈 12 中国铁建 国际城 核心消费群 在本地块商业楼上部居住、办公的人群； 本住宅项目未来近 2000户业主； 地块北侧北京对外贸易学校内的教育群体； 天润福熙大道住宅区内靠近本地块商业的部 分住户。 13 中国铁建 国际城 周边 -对外贸易学校 北京市对外贸易学校是北京市商务委员会直属的一所全日制中等职业学校。 北京地区唯一一所既培养内贸从业人员，又培养对外经贸初、中级从业人员的中专学校。目前在读学生在 1800人左右。 14 中国铁建 国际城 周边 -现状 15 中国铁建 国际城 竞品 北京华贸城 开 发 商：北京国华置业有限 公司 物业管理：第一太平戴维斯 物业 地址：朝阳北苑站北 300米 占地面积： 40万平方米 建筑面积： 55万平方米 容 积 率 : 2.72 绿 化 率： 30.03% 产品 类型：高板公寓和叠拼别墅 均 价： 26000元 /平方米 总 户 数： 6000户 配套设施：自建 7万平米商业街 16 中国铁建 国际城 竞品 北京华贸城 华贸城自建 7万平米华贸新天地商街商业配套 17 中国铁建 国际城 竞品 天润福熙大道 开 发 商： 天润公司 物业管理： 均豪物业有限公司 物业 地址： 朝阳北五环红军营东 路轻轨 13号线北苑站北 200米 占地面积： 30万平方米 建筑面积： 67万平方米 容 积 率 : 2.63 绿 化 率： 50% 产品 类型：低密城市别墅和薄板 高层景观公寓 总 户 数： 3500户 配套设施：规划有部分商业街 18 中国铁建 国际城 竞品 天润福熙大道 天润项目社区内商业配套设施 天润项目社区会所及下沉广场 19 中国铁建 国际城 竞品 润泽悦溪 开 发 商： 北京润泽庄苑房地产 开发有限公司 物业管理： 北京润泽浩博物业管 理有限公司 物业 地址：朝阳北五环 ,距城铁 13 号线北苑站向北 600米 ,顾家庄桥 正北 2600米 占地面积： 13万平方米 建筑面积： 37万平方米 容 积 率 : 1.60 绿 化 率： 30.20% 产品 类型： 7-11层景观公寓 总 户 数： 2094户 配套设施： 内部教育机构、邮局 银行、商业、便利超市等配套设 施齐全 20 中国铁建 国际城 竞品 润泽悦溪 项目内部配套 润泽悦溪公寓内部教育机构、邮局、银行、 商业 、 便利超市 等配套设施齐全。悦溪公寓由润泽庄园英式私人管家团队 “ 润泽浩博 ” 进行管理，虽为公寓业主，在这里却可独享别墅级待遇，全天 24小时随时满足业主的生活需求。 21 中国铁建 国际城 竞品 润泽公馆 开 发 商： 北京润泽庄苑房地产 开发有限公司 物业 地址：朝阳北五环顾家庄桥 正北 2600米 占地面积： 8.9万平方米 建筑面积： 25.7万平方米 容 积 率 : 2.88 绿 化 率： 32.50% 产品 类型：板式公寓 总 户 数： 1994户 配套设施：会所、学校、商业 22 中国铁建 国际城 竞品 润泽公馆 润泽公馆定位于别墅级城市公园华宅，与润泽悦溪、润泽庄园共同组成润泽公园居住区，润泽公馆位于润泽公园居住区东南地块。 在润泽公园居住区内开发商润泽地产建造了 40万平米的生态园林。居住区内配有润泽会所，会所中拥有网球场、足球场、瑜伽馆、健身器械室、棋牌室、酒吧、法式餐厅等各种高档完备配套。 社区内有小学、幼儿园教育配套。开发商与朝阳实验小学、知名双语幼儿园签约入驻。 社区七万平米特色商街配套 。润泽公园居住区坐拥七万平米高端商业配套，华润万家超市、福奈特洗衣等现 已入驻，成熟商业氛围初现端倪。 23 中国铁建 国际城 竞品 北京城建 世华泊郡 开 发 商：北京世纪鸿城置业有 限公司 投 资 商：北京城建投资发展股 份有限公司 物业管理：北京城承物业管理有 限责任公司 物业 地址：朝阳清河东岸，北苑 家园公园 2008北侧 占地面积： 12万平方米 建筑面积： 40万平方米 容 积 率 : 2.4 绿 化 率： 30.02% 产品 类型：板式高层公寓 均 价： 25000元 /平方米 总 户 数： 2412户 配套设施：会所、托幼、小学、 商业配套 24 中国铁建 国际城 竞品 北京城建 世华泊郡 世华泊郡项目内建有会所、托幼、小学、商业等配套设施，定位于水岸宜居社区，其中商业金融面积占到47800平方米。 小 学 商 业 25 中国铁建 国际城 竞品分析 项目 规模（平米） 户数 商业配套 北京华贸城 55万 6000户 7万平米商业街 天润福熙大道 67万 3500户 商业街 润泽悦溪 37万 2094户 共享润泽公园居住区内 7万平米特色商街配套 润泽公馆 25.7万 1994户 世华泊郡 40万 2412户 近 5万平米商业金融配套 来广营片区为国奥区域唯一集中大规模住宅开发区，总建面达 300万平米，住宅面积 200万平米。本案周边各项目社区内均配有一定规模的商业配套设施，以满足各小区内住户的日常需求。但近 16000户， 48000人次的日消费量仍旧拥有巨大商业市场，成为本案商业项目的潜在市场机会。 26 中国铁建 国际城 项目属性界定 新建社区配建商业 交通便利，昭示性较好 兼具社区会所功能 临近区域商业中心 27 中国铁建 国际城 SWOT分析 S（优势） W（劣势） O（机会） T（威胁） 所在区域为大规模住宅社区，市场覆盖面广； 东侧和北侧紧邻天润住宅社区和北京对外贸易学校，核心商圈辐射范围大； 项目大量业主对公司品牌具有强烈的亲切感和忠诚度 项目体量相对较小； 周边社区内均配有不同规模的商业配套，存在竞争； 本案另建有 26平米大型商业综合体，将分流部分客流； 区域人口总量的不断增加和消费水平不断提高为商业发展提供的动力，发展趋势利好； 区域开发项目集中，总体规模大，是未来居住热点区域； 随着建设不断推进，区域未来商业经营环境渐好，商业氛围渐浓； 周边社区商业配建与本项目在客户和商铺租户资源上存在竞争； 房地产市场发展快速，概念层出不穷，在建设期内市场竞争环境存在变数，同类型商业入市等使项目面临一定的风险和压力； 28 项目定位及业态选择 Part2 29 中国铁建 国际城 S-C-Q结构化分析 我们应该怎么办 情境（ Situation） （公认事实） 冲突（ Complication） （推动情境发展并引发矛盾的因素） 疑问（ Question ） (分析存在的问题) 需要完成某项任务 发生了防碍我们完成任务的事情 存在某个问题 存在某个问题 采取了某项行 动 知道解决的方法 有人提出一项解 决方案 行动未能奏效 我们如何实施解决方案 该方案是否正确 为什么没能奏效 30 中国铁建 国际城 分析模型 ？ R1 非期望结果 由特定情境导致的特定结果 R2 期望结果 不喜欢某一结果，想得到其它结果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何从 R1到 R2 31 中国铁建 国际城 S：情境（ situation） 规模 交通 位置 区域现状 市场现状 工程进度 从属于中铁 国际城 26万平方米的大型综合商业建筑； 商业总建筑面积近 2万平方米，规划有地下广场； 项目紧邻清河营东路和清河营中路，南侧位地铁十三号线北苑站， 交通便利快捷； 项目位于国际城西北地块，相关政策的牵引性不强，也无产业经济的发展带动； 项目目前处于施工前期阶段； 周边聚集总量近 300万平方米在建及待建的住宅项目，为项目带来大量的消费群体； 周边住宅社区内均不同程度配建商业设施； 区域为大规模建设区，成熟度较低，商业氛围不太成熟； 片区周边经营品种混杂，档次不高，经营状况一般； 区域商业处于初级发展阶段，未来项目建成后将可能面临严峻的市场竞争 ; 周边板块各区域发展相对成熟，商业配套完善，基本满足各区域消费需求。 32 中国铁建 国际城 S：情境（ situation） 甲方关于本项目已明确的几点事项： 设计格局基本不变 项目商业地上部分以销售为主 地下商业部分中短期考虑阶段性自持 主要是明确商业部分的适合业态 33 中国铁建 国际城 C：矛盾或冲突 （ complication） R1：非期望结果 由特定情境导致的特定结果 项目 26万大综合体成为地区购物中心，分散大部份客流； 周边社区客群被其他商业截留； 区域商业同质化竞争严重 R2：期望结果 我们的期望目标 依附 26万大综合体发展带动效应，成为具备区域影响商业体； 同周边商业形成差异化； 销售及经营可操性强； C：矛盾或冲突 （ complication） VS 34 中国铁建 国际城 Q：提出问题 （ question） 要实现从 R1到 R2必须面临的核心问题 如何合理布局商业，使各部分业态达到最佳组合，最大提升项目价值，增强商业氛围，吸引租户与消费群体 项目需要怎样的定位，提高商业内涵，突破投资者心理界限，将本项目与其他商业产品区别开 35 中国铁建 国际城 商业划分 商业级别 城市中心区商业 区域型商业 社区型商业 邻里型商业 规模（ M2） 30万以上 3.6-18万 9000-36000 1800-9000 区位 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 居民聚居区，人流集中交通便利 住宅小区自发形成，配套物业 客流量 日人流量 50万以上 日人流量 10万以上 5万以上 核心客户 内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者 区域 15分钟车程内居民，以及外来消费者 步行 15分钟内的居民 小区内部及周边居民 商业形态 集中商业为主 商业街集中商业 商业街为主，个别集中商业 小型商业店铺 本项目属于社区型商业 36 中国铁建 国际城 商业定位 辐射周边的社区服务型商业 37 中国铁建 国际城 商业定位 何谓社区商业 ？ 社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的 住宅区； 社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务如上门维修服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业； 它的服务人口一般在 5万人以下，服务半径一般在 2公里以内； 38 中国铁建 国际城 市场定位 类型 描述 便利级商业 面积一般在 3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在 3000人以下； 邻里级商业 面积一般在 3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在 3000-50000人； 社区级商业 面积一般在 20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在 50000-150000人。 中 间 型 社 区 商 业 39 中国铁建 国际城 功能定位 项目整体 商业功能 休闲功能 文化功能 娱乐功能 保健功能 餐饮功能 社区公共 服务功能 购物功能 作为综合性的社区服务主题的商业区，应满足社区居民日常生活及周边市民特定的消费两方面的需求，因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。 40 中国铁建 国际城 经营档次定位 项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动街区的整体形象及影响力，但更多的以中档消费为主，来满足周边住宅社区客户更为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。 中档 局部高档 41 中国铁建 国际城 客户定位 目标客户群 主力消费群 主要居住在项目所界定的核心商圈内 收入水平好、较强的消费能力 周边企业白领，临近社区住户，临街学校学生群体为主力消费群体之一 本项目业主为其主要消费群体之一 表现为经常性消费为主 次消费群 居住在核心商圈之外的次级商圈和异地商圈的次辐射地带 消费能力强 以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人，同时可能吸引部分外来人口 非持续间断性消费，在有商业活动或其他促销时前来消费 42 中国铁建 国际城 业态选择 餐饮、健身、娱乐、超市、儿童相关、教育、生活家居、便民配套八大类业态构成了社区商业的基础业态。 社区商业业态选取原则 社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社 区商业三大基本业态； 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 符合商铺建筑设计技术指标。 43 中国铁建 国际城 业态选择 租户角色定位 租户特点 租金承受能力 租金模式 人流贡献 型租户 一般零售主力店、次主力店如 百货、大卖场，娱乐业态如影 院、电玩、冰场等 通常承受租金能力相 对最低 以纯租金方式居多， 也有可 控租户采取扣率租金（有保底 营业额）的方式 租金贡献 型租户 部分品牌店、一般专卖店、中 西快餐、花车租户 承租能力相对最高 零售类以扣率租金或两者取高 为主，而中西快餐则以纯租金 模式为主 提升形象 型租户 各业态业种中的旗舰品牌，如 休闲运动服饰中的 NIKE，快餐 中的必胜客 承租能力相对一般， 视地段、客流、交通 等情况 以扣率租金为主 功能配套 型租户 以服务类机构为主，以满足购 物中心的一站式消费 除了个别租赁面积小 或银行、展示等机构 外，一般承租能力较 低 以纯租金为主 填空补漏 型租户 以消化购物中心富裕楼层或面 积为考虑 一般很低 纯租金为主 44 中国铁建 国际城 美容养生 健身 电玩 45 中国铁建 国际城 儿童产品 46 中国铁建 国际城 音像制品 餐饮 服饰 47 中国铁建 国际城 业态选择 48 中国铁建 国际城 业态选择 49 中国铁建 国际城 业态选择 11、小型餐饮 城乡结合部、交通要道 目标顾客以临近 经营面积100平方米以下 家常菜、普通常规菜系 较差 12、中型餐饮 城、区级商业中心 目标顾客以中高档次消费者 经营面积100-300平方米 特色菜、或高档次 每百平米 5个车位 一般 13、大型餐饮 城、区级商业中心 目标顾客以中高档次消费者和追求饮食要求的中年人 经营面积300平方米以上 每百平米 5个车位 较高 14、网吧 城、区级商业中心、交通要道 目标顾客以青年人为主 经营面积200-1000平方米 散区，包房， vip室 多为 24小时，电力要求高， 一般 15、台球室 城、区级商业中心、交通要道 目标顾客以青年人为主 经营面积200-800平方米 散区， vip区 多为 24小时，人流量较大， 一般 16、影院 城、区级商业中心、交通要道 目标顾客以青年人为主，及对文化信息向往的人 经营面积1000平方米以上 大厅、小厅、包厅 层高要求明显 一般 16、 KTV 城、区级商业中心、交通要道 目标顾客以青年人为主 经营面积800平方米以上 大厅、中厅、小厅 层高要求明显 一般 50 项目规划 Part3 51 中国铁建 国际城 C A级区： 27号楼西侧、 28号楼西侧 1、 2铺、 B级区： 28号辅楼 C级区 :28号楼内临广场 D级区 :28号楼东侧 E级区 :28号楼北侧内街 A A B E C D 北 苑 路 一 .商业经营价值分区 52 中国铁建 国际城 一层和地下商业业态布局 F F级区 :地下负一层 53 中国铁建 国际城 开发商方案（一）业态布局 方案一商业面积 15000平方米左右，包括地下负一层，地上一层 27号楼 28号楼和 28号辅楼。 规划重点： 考虑规划业态的合理性。 一层和负一层商业上下动线的解决问题。 建议增加二层为商业，使项目价值最大化。 业态的组合和配比问题 二 .业态分布 54 中国铁建 国际城 1） 27号楼西侧临街部分是最具价值的 A级区。我们项目周边分布的都是大型社区，项目本身还有一个大型商业，国有大型金融机构有可能入驻大型商业体，中小型金融机构则更多选择临近大型商业体的社区。 27号楼西侧临街部分，从体量及其交通属性来看，都极其适合做中小型金融的进驻。 A 北 苑 路 55 中国铁建 国际城 图片 56 中国铁建 国际城 目前一层有 600平方米左右的面积只满足小型储蓄所，我们认为其商业面积应该扩大到二层。从而形成一二层联动，一层可以作为金融机构办理前台业务及形象展示，二楼可以用于其行政办公，VIP客户专有接待区，后台业务处理等等。销售时，我们建议其目标客户明确为中小型金融机构，带产权一楼 600平方米面积和二楼整体（或大部分）打包销售，与其他商业区别对待。这样 既可为本社区服务，又可服务于整体区域，与 1-10地块业态也不冲突的同时又使物业价值最大化，企业利润最大化。 二层 一层 最优质的区域入驻最优质的业态，发挥其最优质的价值。 57 中国铁建 国际城 C A 2） 28号楼西侧临街部分也是最具价值的 A级区。它与 27号楼西侧部分构成了整个社区的“ 脸面 ”是社区整体商业定位档次的“ 标杆 ”。 由于其位置的显著性和交通的便捷性以及赋予它对整体社区商业的提升性，我们将其定位于洋快餐（如肯德基，麦当劳等）或高档西餐高档咖啡馆（如上岛 咖啡，星巴克咖啡等）。 北 苑 路 58 中国铁建 国际城 图片 59 中国铁建 国际城 由于 28号楼西侧临街门面更小，就更需要采用以小托大的方式进行商业实操，以规避底层面积过小和价格较高的问题。在销售的时候也可进行一二层联动销售。 二层 一层 60 中国铁建 国际城 C A B 北 苑 路 3） 28号辅楼是仅次于 A级区的高价值区，清河营中路位居其前，能为其带来大量客源，路对面是高等院校，是一个比较稳定的消费群体，“ 吃” 和 “ 玩” 是这个稳定消费群体的主诉求。 28号辅楼上下两层近 1000平方米，无论从其位置，体量的本体条件，还是客群，交通的外部条件来看，它都适合做一个中型餐饮或拆分成两个小型餐饮。 61 中国铁建 国际城 62 中国铁建 国际城 C 4） 28号楼内侧临广场我们认为其商业价值相对也比较高。 由于广场的存在，广场本身就形成一个人流聚集区，而这些人流百分之八十都属于长时间停留客群，极大地增加了商业的成交几率。 针对这些长时间停留的客群，以中档精品百货（如精品女装） ,茶室，咖啡厅，茶艺馆，商务中心，票务中心为宜。 C 北 苑 路 63 中国铁建 国际城 64 中国铁建 国际城 C 5） 28号楼东侧的 D级区，也是临街店铺，而且是进入小区的慢车道。但由于其路面较窄，展示面只能针对国际城内居民，主要为步行消费者。 且东西两地块存在高差，极大影响了商铺的商业价值。 此区域 考虑社区配套小型业态。原因是东侧道路无法停车，业态包含（小型便利店、烟酒、干洗、鲜花礼品、中介公司、药店、 打字复印 、 照片冲洗 、食品日杂 、 美容美发等） D 北 苑 路 65 中国铁建 国际城 66 中国铁建 国际城 C 6） 28号楼北侧内街我司认为在地上一层中是价值最差区块。 北面门面全被 28号辅楼遮挡，无商业形象展示面。 西面入口被外置楼梯遮挡，由明街转为暗街。入口动线不能直达。 E 北 苑 路 67 中国铁建 国际城 布局方法一 纯内街设计， 28号楼一层需设小型商铺，“淘宝街”，强调精品特色的概念，业态包含（服装、眼镜、特色礼物、特色水吧、美容美发等。） 68 中国铁建 国际城 C E C 北 苑 路 布局方法二 E区域 C区域北面作为一个整体，形成南北双门面，形成南北互动局面。业态与 C区一致。 69 1-2层商业解决方案，规避传统 1： 1双层店铺面积大、单价低、总价高的问题，科学的提出 1:3-1:5双层商业店铺，以小一层拖大二层，使二层首层化，最大限度发挥二层价值，同时增加首层黄金店铺价值。 传统 1： 1 一拖二商业 创新 1： 3 一拖二商业 2层 1层 2层 1层 传统一拖二商业的弊端： 1.变现能力差 -单套面积较大 ， 为满足销售要求， 一般销售价格较低 ，但总价较高 ， 因此变现能力差； 2.适应业态有限 -传统一拖二商业面积较大 ， 适应此面积业态有限 ， 从而制约销售； 3.商业价值减低 -以一层商业来解决二层商业销售及使用问题 ， 但损失一层价值 。 创意一拖二商业的优势： 1.变现能力增强 -单套面积较小 ， 总价降低 ， 变现能力增强； 2.二层首层化 -商业价值增加； 3.适用业态增加 -二层使用费用减低 ， 适用业态增加； 4.增加独立商业 -开发商利润最大化 。 首层商业展示面 独立黄金商业，提升项目价值 二层商业首层化 对于开发商方案一，我司建议二层也做成商业，以小拖大，二层首层化，在解决二层商业的同时也使项目价值最大化。 70 中国铁建 国际城 27号楼一二层商业业态联动示意图 一层 内部楼梯 二层由一层金融内部楼梯或公共楼梯进入，进行商业联动 71 中国铁建 国际城 28号楼一二层商业业态联动示意图 28号楼一层四种颜色的店面，可以拖楼上相同颜色的区域，上下动线以室内楼梯结合公共楼梯解决。 存在问题： 首层面积过大，不利于安排安排小型业态（建议铺位切割，由北向小铺上楼）。 北侧增加 2个门脸用于通达地下，形成负一层与首层的联动。 销售时根据拟进驻业态进行灵活调整销售。 72 中国铁建 国际城 7） 地下商业 业态划分三个区域： 餐饮区 超市区 娱乐休闲区 餐饮区 超市区 娱乐休闲区 73 中国铁建 国际城 餐饮区：位于地下一层北侧，可利用 28号楼地上一层作前厅引导，双向出入。便于安排配套设施。以风味美食广场、知名连锁中型餐饮为主干，小型特色中西餐为辅的餐饮城。面积为2500-4000平方米。 餐饮区 74 中国铁建 国际城 超市：位于地下一层东侧。方便国际城居民进出。与地下车库入口相邻，便于卸货。定位中高档，配备主食厨房、精品蔬菜肉类、进口食品、海鲜水产等区域。地下与餐饮区风味美食广场相连。面积为 2500-3500平方米。 超市区 75 中国铁建 国际城 超市业态布局及其动线组织图 76 中国铁建 国际城 娱乐 休闲 区：位于地下一层南侧 ,业态包含网吧、台球、电玩城、健身、KTV等。如开发商考虑还建，可压缩该区域面积 ，面积为 2500-3200平方米。 娱乐休闲区 77 中国铁建 国际城 下沉广场规划 下沉广场应该发挥的作用是： A. 上下通道的动线组织 B. 商业形象的立面展示 C. 定期型商业的活动场所（如促销，新品推广） D. 自然通风采光 E. 社区的一大特色景观 78 中国铁建 国际城 由于下沉广场位于地块中央，造成了下沉广场的功能发挥受到很大限制。现在下沉广场的设计，不能完全发挥下沉广场的作用。 位置相对于西侧主干道北苑路偏远，不能最佳展示项目商业形象的同时也人为拉长了进入地下商业的动线，影响了购物的便捷性。 由于广场处于中间位置，破坏了一层广场的整体性和连贯性，极大地降低了一层广场的品质。 极大影响了 27号楼北向和 28号楼商铺的人流动线和互相联动的作用。 一层广场的活动组织力降低，不能组织大型主题活动。 79 中国铁建 国际城 解决方法 : 下沉广场西移至临近北苑路 下沉广场处于中间位置时，理论上可以实现项目负一层单面四向采光，实际由于西面要建进入负一层的商业动线（建议使用无障碍自动扶梯），西面采光并不是很理想。 下沉广场西移，不但利于负一层的动线组织，也使一层地面广场形成一个整体的，连贯的，互动性强的真正意义上的广场。从而实现项目形象，价值，使用等多种综合效益的提升。 80 中国铁建 国际城 在满足下沉广场使用功能的同时，因着重考虑其附加值 a) 强调景观概念，打造景观艺术通道。 b) 满足主功能的同时，增加其附加功能。（如休憩，消夏） c) 地下商业的布局指示功能 d) 地下商业小型活动的举办功能（如车展，促销） 81 中国铁建 国际城 地下负一层交通动线的组织 地下负一层由于都是大的业态，这里只描绘出主要的动线，在后期实际操作中，要根据具体实体店组织辅助动线。 在平面动线充分循环化的同时，要利用好立体动线（及连接一层与负一层的楼梯），使负一层商业也能首层化，形成一层和负一层的联动。从而达到效益最大。 健身房 台球室 电玩 特色酒吧 美食广场 特色餐厅 连锁餐饮 82 中国铁建 国际城 开发商方案一规划要点： 根据价值分区，发挥每个区块的最大价值 建议二层也做成商业（多增加 4000平方米左右的商业面积） 充分利用一层的“门脸”作用，采用一拖二，一拖地下等分割方式，使二层和负一层商业一层化，提升项目经济效益 下沉广场西移 下沉广场和一层广场景观化 83 中国铁建 国际城 开发商方案（二）业态布局 方案二是开放商在与政府部门沟通后，根据政府建议增加商业面积而相应作出的调整。其规划难度是，商业面积在原方案一的基础上增加了 27， 28号楼二到四层的面积，商业面积增加了近 12000平方米。商业总面积达到近 27000平方米。 规划重点： 考虑规划业态的合理性。 三四层商业上下动线的解决问题。 商业增加体量的消化问题。 业态的重新组合和配比问题 84 中国铁建 国际城 27号楼南面地块是规划中的学校，因此学生家长的认知性很强，楼层格局很方正，我司认为很适合做教育培训业态，三四两层近 4000平方米，即使二层有剩余加上 1000平方米此业态也能消化。 85 中国铁建 国际城 此地区人口密集度大，消费质量而高，人口构成以中青年白领为主，根据其消费习惯最大需求点在于餐饮 餐饮的商业拉动作用也相对较大，对高楼层的抗性不大 三四层位于地上，有可以展示商业形象的空间。 地上建筑相对于地下建筑有天然的通风采光，经营环境大大优于地下。 综合以上因素，方案一中 地下负一层餐饮应该放置 于环境相对较好的 28号楼 三四层。 86 本方案通过 先解决三四层业态；再将 2层业态首层化。 技巧： 27号楼和 28号楼各增加两部观光电梯，盘活三四层，一层给出部分小铺，带活二层。 观光建议安装在广场一侧。 观光电梯 87 观光电梯的