xx食品公司地块项目前期研究策划建议书doc65

xx食品公司地块项目前期研究策划建议书 目 录 投 资 环 境 篇 2 一、 区域概述 二、 城市总体规划 三、 市政工程建设及拆迁改造 房 产 大 市 篇 12 一、 2004 年溧阳市房地产发展现状 二、 2005 年下半年溧阳房地产市场展望 竞 争 市 场 篇 17 项 目 分 析 篇 29 开 发 建 议 篇 35 一、建筑风格 二、总体规划 三、物业配比 四、客源定位 五、价格定位 投 资 环 境 篇 一、区域概述 1、区域地理： 溧阳位于苏浙皖三省交界处，长江三角洲西部，江苏省南部，常州市西南角，属大上海经济区范围，是著名的“丝府茶乡” 。距上海、杭州 仅有 200 公里， 距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场 80公里，距常州机场 60 多公里。 2、行政区划： 溧阳 古称平陵 , 秦建县制 ,至今已有 2200 多年历史 。1990 年 8 月 ,经国务院批准 ,撤县设市 ,是常州市重要组成部分 。 溧阳现辖制 18 个镇、 2 个省级开发区 ,总面积 1535.87 平方公里。处于 北纬 311 -314，东经11908 -11936 之间 。 溧阳市是常州境内唯一山水兼得的城市，自然环境优美，尤其是南部区域，群山环绕，并有著名的 AAAA 级国家旅游区 天目湖旅游度假区。 3、悠久历史： 全市总人口 79 万 余人，其中非农业人口约 35 万人，占总人口的 44%,市区人口 18 万左右。 溧阳历史悠久，人杰地灵。经中外科学家联合考证，地处溧阳上黄水母山发现的 “中华曙猿 ”等大量古生物化石，距今已有4500 万年，是包括人类在内的高级灵长类动物的共同祖先。溧阳是革命老区 , 陈毅、粟裕等老一辈革命家曾在这里开辟创建了以茅山为中心的苏南抗日根据地， 新四军江南指挥部就设在溧阳的水西村。 4、经济概况： a、综合实力 溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业，这些产业在 2003 年获得了较大发展， 2003 年末，溧阳市有 15 家工 业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的 27.8%，提高 1.3 个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在 5 亿元以上。 2004 年全市统计实现工业销售收入 258.02 亿元 ,实现利税 22.57 亿 ,实现利润 9.55 亿 ,其中年销售超过 500万以上企业实现产品销售收入 187.27 亿元 ,利税 17.15 亿元 ,利润 8.21 亿元 . 1978 年以来，溧阳市国内生产总值以年均 17.5%的高速度增长。 2003 年溧阳市国民生产总值较上年增长18.6%，略高于全国水平；国民生产总值增长远高于全市职工 和农民收入水平，社会财富增长明显。社会财富强有力的增长必然带动新一轮的城市建设高速发展，进而促进房地产业的进一步繁荣。 2003 年全市居民储蓄存款较上年增长 18.8 亿元，银行存款余额增加 19.5 亿元，经济发展基本良性。从过去走过的道路来看，溧阳市经济发展成绩显著，人民群众生活水平得到较大提高，人均收入、消费以 及储蓄等指标显著增长。溧阳市经济综合实力的壮大，为该市进一步发展打下了良好的经济基础。从后期走势来看，预计溧阳市经济增长幅度仍将保持两位数以上的经济发展速度，这种持续快速的经济增长水平，为该市房地产业的发 展奠定了较强的投资信心以及稳定的利润保障。 溧 阳 市 近 年 来 G D P 增 长 走 势 图102.1121.191.180901001101201302001 2002 2003项目 2003 年数值 与 2002 年比较 全市人口 78.7 万人 同比增长 0.31% 国 民 生 产 总值 121.1 亿元 同比增长 18.6% 人均 GDP 15415 元 同比增长 18.5% 职 工 平 均 工资 17365 元 同比增长 5.5% 农 民 人 均 纯收入 4722.96元 同比增长 7.9% 银 行 存 款 余 85.2 亿元 同比增长 22.9% 额 人 均 储 蓄 存款 10831 元 同比增长 22.0% b、产业结构 从近 年来溧阳市产业结构布局变化走势来看，该市三次产业结构相继实现了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的两次历史性突破。 2003 年溧阳市经济结构更趋合理，三次产业比重由2002 年的 13.0： 52.3： 34.7 调整为 11.6： 55.3： 33.1。 目前溧阳市第二产业结构所占比例过半，其中主要是地方工业、机械加工、建筑业等；第三产业占据国民生产总值的三分之一以上，其中内外贸易十分活跃、旅游业对经济发展的推动作用更显突出；溧阳有山有第一产业11.6%第二产业55.3% 第三产业33.1% 水，是有名的丝茶之乡，其第一产业的发展贡献率也相对较高，达到 11.6%。 从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。 c、经济形态 第三产业发展速度加快。 2003年完成第三产业总值 401000万元，其中以批发和零售贸易业、参饮业、社会服务业发展较快。分别完成总值为 115000 万元、 25000 万元和 35900万元，同比都 有较大幅度提高。 近年来，溧阳市的开放型经济取得了长足的进步，招商引资取得了新突破。全市进出口总额突破 1 亿美元大关，达10254 万美元，其中出口额 8153万美元，进出口总额 2101万美元，在出口额中，一般贸易出口 6821 万美元，加工贸易出口 1332万美元。 溧阳市 2003年新批外商投资企业 58家，新增 28家；其中 500万美元以上项目 18个，合同利用外资 2.8亿元，实际利用外资 9998万美元，年末全市已投产开业的 三资 企业25 家；其中销售超 5000 万元的 三资 企业 4 家，利税在1000 万元以上 三资 企业 1 家。 正昌集团、上 上集团、华朋集团、力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。同时全市外向型经济也得到了较大发展。 d、经济实力对比 项目 溧阳市 2003年数值 宜兴市 2003年数值 江苏省第一名数值 全市人口 78.7 万人 107 万人 国民生产总值 121.1 亿元 224.01 亿元 江阴市410.03 亿元 人均 GDP 15415 元 20905 元 昆山市 52078元 农民人均纯收入 4722.96 元 5040 元 江阴 市 6266元 财政收入 8.8 亿元 21.01 亿元 江阴市 45.09亿元 人均储蓄存 10831 元 12787 元 常熟市 22608 款 元 在江苏省 54 个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于 20-30 名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相对较低。 就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的 20-40%之间。 过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面溧阳市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面 也说明溧阳市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的 21 世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。 e、旅游产业状况 2003 年溧阳市积极实施大旅游战略，增强旅游支柱产业竞争力，全市旅游业加快发展，全年接待国内外游客 206.4 万人次，比 2001 年增长 40.7%，其中接待海外旅游者 2910 人次，增长 88.5%；接待国内旅游者 206.12 万人次，增长 40.6%。 2003 年全市旅游总收入 18.61 亿元，全社会实现旅游增加值 8.93 亿元，增长 48.9%。 随着天目湖旅游度假区的整体开发规划 实施，预计天目湖旅游区的知名度将进一步扩大，吸引前来观光旅游度假的游客数量将大幅度增加，区域发展前景良好。 天目湖旅游度假区全年共接待游客达 161.1 万人次，比上年增长 6.7%。 f、关于开发区建设 江苏省溧阳经济开发区于 1992 年始建，是江苏省首批 16 个省级经济开发区之一，原规划面积为 5.02 平方公里， 2000 年原杨庄乡划归开发区，加上新增宁杭高速公路以南开发建设区，区域面积增至 41.6 平方公里。 溧阳经济开发区经过十年的开发建设，截至目前，开发区内共有各类企业 183 家，总投资 16.8 亿元。其中外商投资项 目 46 个，外商独资项目 31 家，合同利用外资 1.3 亿美元，实际利用外资 7309 万美元。 溧阳经济开发区的南拓配合了城市整体发展规划布局，为该市带状城市发展和产业布局指明了方向，预计后期开发区的开发建设将主要集中在宁杭高速公路以南区域，这也为本区域的整体开发和发展奠定了坚实的基础。 g、济发展目标 2007 年市区人均生产总值 2.4 万元，全面实现小康；2020 年人均地区生产总值达到 13 万元，基本实现现代化。 经济发展目标 项目 现状（ 2002） 2007 2020 市域 市区 市域 市区 市域 市区 地区生产总值（亿元） 102.12 48.87 200 105 708 436 人均地区生产总值（万元） 1.3 2.44 2.64 4.2 9.7 13.0 三大产业构成 13.11：52.29： 34.6 4.7：53.7：41.6 8：55：37 4：53：43 4：54：42 2：48：50 经济 12.1 7.5 14. 16 11 12 增长速度 （ %） 4 二、 城市总体规划 1、城市性质 苏、浙、皖边界地区具有山水特色的现代化工贸、旅游城市 。 2、 城市结构 规划城市结构形态为星状布局结构，城市主要交通轴线向北、向西、向南延伸，适当向东拓展，由西北、东南两片楔 形绿地系统，城郊风景区以及规划主干道分隔成五个片区：中心片区、昆仑片区、燕山片区、城西片区、城南片区，在城市北、南、西部布置三个工业区；沿平陵路、西大街形成 “十 ”字型城市中心。 3、 发展战略及目标 提高城市规划、建设、管理水平。继续深化城市总体规划、镇（区）和中心村规划、各项专业规划和控制性详规的编制完善工作。 完成建设路西延伸、钱家路、龙亭路、体育路延伸段、昆仑北路改造和清溪路沿线景观带、 燕鸣北路等市政工程，启动南片区公园、燕山风景区、西郊风景区以及码头街滨河绿地工程。 继续加大城市拆迁力度，实施老住宅小区三期综合整治，完成新垃圾填埋场、清溪水厂 5 万吨级扩能建设，实施宜兴至溧阳天然气管道铺设工程。 加快构建城市绿色生态系统，争创江苏省园林城市。加大城管执法力度，积极开展专项执法监察。进一步完善城市管理体制，加强住宅小区物业管理，提高综合服务功能。 加强国土资源管理，依法保护耕地，大力推进集约化用地，努力做好土地复垦整理工作，确保耕地动态平衡和占补平衡。严格规范土地出让 “招、拍、挂 ”制度，最大 限度利用土地资源筹措建设资金。 4、 城市主要分区 老城区：凤凰路与建设路之间，是溧阳老城区所在地，作为溧阳城区发展的核心城区，城市功能较为齐全，设施较为完善，是全市的商业服务、文化教育中心。 现状公共设施主要沿东、西大街与平陵中路两侧布置。由于人口密度大，工业用地的置换力度较小，造成老城区内居民居住生活环境较差。该区现状建设用地 8.51 平方公里。 南部新区：建设路以南，溧阳行政中心所在地，是上一轮规划以来的重点建设地区之一。随着行政中心的建成，该区已经显现出溧阳新兴城市的发展风貌，成为溧阳市发展的重要载体。现状行 政中心沿南环路、燕苑路布置建设，其他公共设施沿燕山路、天目路布置。该片区现状建设用地 4.93 平方公里。 市经济开发区：凤凰路以北，是溧阳市城区新一轮工业发展的主要集聚区域，该区发展态势良好，工业门类齐全，基础设施齐全；随着新港钢铁工业园和芜太运河以北 2.8 平方公里的第三期工程建设全面启动，将进一步拓展开发区发展空间，该区现状建设用地2.45 平方公里。 中心片区：位于北环河、湾溪河、宁杭公路、东环路所组成的内环圈以内，是溧阳城市发展的核心区域，规划为全市的政治、文化、商贸中心和生活居住区。 昆仑片区：位于北环 河以北区域，以工业用地为主。 燕山片区：位于宁杭公路片区南侧、宁杭铁路以北区域，是以交通集散、物流、文化教育为主的多功能综 合片区。 城西片区：位于湾溪河西侧、宁杭公路以北、团结路两侧区域，以工业用地、商贸、体育、居住及近郊风景区为主的综合片区。 城西片区：位于湾溪河西侧、宁杭公路以北、团结路两侧区域，以工业用地、商贸、体育、居住及近郊风景区为主的综合片区。 5、城市近期建设规划 指导思想：拓展城市框架，构筑山水城市格局。完善城市基础建设设施，增强城市功能，提升城市品位。衔接近期规划，科学合理规定土地 供应量，明确近期建设项目，增强规划的可操作性。 发展的目标和重点：初步形成中等城市格局，城市建设用地向南、西拓展，生活性用地重点完善、建设中心片区、燕山南区。 用地布局：主城片区南部 新发展居住用地以南环路、南大街、宁杭公路、燕山路为界，新增居住用地约 124.59 公顷。 三、 市政工程建设及拆迁改造 2004 年城市基础建设 2004 年溧阳 完成城镇体系规划和城市总体规划修编，建立城市规划设计公开招投标机制。城区新增和改造绿化面积 18.2 万平方米。市政工程建设投入资金 8000多万元。完成房地 产开发面积 22.2 万平方米。实施 7个老住宅小区总面积 47 万平方米的综合改造，完成谢婆园地块等 25 万平方米的拆迁任务。 以市政道路、景观带建设和老小区改造为重点，拉开城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民广场二期、昆仑南路绿化岛改造以及平陵西路两侧景观带、南环路东延伸段建设等工程，实施了东门新村等 8 个总面积达 32 万平方米的老住宅区综合整治，城区新增道路面积 28 万平方米，新增绿地 47.2公顷，拆迁房屋 18 万平方米。 溧阳市建设目标 到 2007 年，城市面貌得到较大的改善，投资环境不断改善，旅游业和物 流业获得迅速的发展，逐步成为苏浙皖三省交界处重要的休闲度假旅游目的地和物资集散地。到 2020 年，城区社会经济发展水平达到中等发达国家水平，基本形成经济繁荣、文化发达的中等城市，成为苏浙皖三省交界处的商贸中心城市，具有山水特色的旅游城市。 城市建设目标 现状（ 2002） 近期（ 2007） 远期（ 2020） 人 均 住房 使 用面积（/人） 20 25 30 人 均 道路 面 积（ /人） 10.34 15.87 14.21 人 均 公共 绿 地（ /人） 2.09 6.33 12.03 人 均 年生 活 用电量（度） 3288 4560 6000 城 市 燃气 普 及率（ %） 80 95 100 人 均 综合 生 活180 230 280 用 水 量（升 /日） 城 市 供水 普 及率（ %） 100 100 100 城 市 排水 服 务面 积 普及率（ %） 60 80 100 污 水 集中 处 理率（ %） 50 60 80 溧阳市域城镇建设用地需求与配置 现状（ 2002 年） 规划末期（ 2020 年） 指标 城镇名称 城镇人口（万） 总面积（ ha） 人均用地（ /人） 城镇人口（万） 城镇建设用地（ ha） 人均建设用地（ /人） 总面积）（ ha） 城区 15.84 1479 145.57 48.5 5311 - 9150 综上所述，溧阳市总体经济运行情况良好，在市政府大力发展经济的政策导向支持下，经济将会向更为健康的方向发展。按照市政府拟定的“十五”计划发展目标，在经济景气的大背景下，市民的收入增长预期乐观。相对于目前城市价格水平，居民的购买力已达到一定水准，已经有条件形成对住宅等高额商品的有效需求，而需求能否与供应相平衡以促进市场的发展，将取决于有无合理的市场供应和市场 秩序。鉴于此，下面我们将就溧阳市目前房地产市场进行分析。 房 产 大 市 篇 2004 年，溧阳房地产市场在“过热”与“泡沫的争议中，度过了持续高温、快速发展的一年，虽然信贷的紧缩、加息对房地产市场的发展带来了一定的影响，但全市房地产开发投资依然保持了快速增长，特别是商品房建设规模进一步扩大，市场供需总量和供求结构基本保持平衡，住房空置面积持续减少，市场销售价格稳中略升，经济适用房建设速度有所加快，表明房地产市场正沿着快速、有序的轨道健康运行。 一、 2004 年溧阳市房地产发展现状： 2004 年溧阳市房 地产开发企业房屋施工与竣工建筑面积 城市 施工面积 （万平方米） 本年新开工 （万平方米） 竣工面积 （万平方米） 溧阳 58.5 45 14 2004 年溧阳市房地产开发企业房屋销售与空置建筑面积 城市 实际销售 （万平方米） 住宅销售 （万平方米） 空置 （万平方米） 溧阳 37 33 3.25 2004 年度溧阳房地产开发完成实际投资额为 10.5，商品房施工建筑面积为 58.5 万平方米，其中住宅为 49.5万平方米；新开工建筑面积为 万平方米；竣工房屋建筑面积为 14 万平方米，销售面积为 37 万平方米 ，其中住宅为 33 万平方米，空置面积为 3.25 万平方米。目前，市区普通住宅房价格平均为 2800 元平方米，最高价已经达到 3200 元 /平方米，别墅一般为 5000 7000 元 /平方米，营业房价格为 8000 12000 元 /平方米。 溧阳市近年商品房施竣工面积比较17140013058414000034870024747558500001000002000003000004000005000006000007000002002 2003 2004年份平方米竣工面积施工面积 从溧阳市近三年的商品房施工情况来看，并没有象大部分地区一样出现面积逐年递增现象， 2003年商品房施工面积较 2000年商品房施工面积下降了约 10万平方米，与此同时 2003 年的房地产市场在国内出现了持续高速的成长，在溧阳一方面是强大的 需求能力，一方面是相对不足的供应量，这在一定程度更加刺激了溧阳房家的攀升。 2004 年施工面积成倍的放量有利于缓和市场供需严重失调现象，有利于房地产平稳长期的发展。2004 施工面积比 2003 增加 136%，而实际竣工的面积和 2003年差不多，这预示着将来集中竣工的可能很大，对地产市场有潜在的冲击。 溧阳市近年商品销售面积与空置面积比较211100286069270000870015130325000500001000001500002000002500003000003500002002 2003 2004年份平方米销售面积空置面积 从图分析 2004 的销售量小于 2003 年，主要是以下两个原因造成的，一方面是由于 2004 年房价高于 2003 年，一部分消费者采取的观望的态度；另一方面市场上在售楼盘少 ，整体供应量有限，消费者选择余地小。与 2002年相比还算 不错。 在市场持续增长的情况了，空置率一般呈下降趋势，然而溧阳 2000-2004 年空置率连年上升，虽然空置面积还没有达到对市场构成危害的程度，但却在一定程度上提醒我们房地产市场可能存在的风险，尽快进入项目的销售，缩短项目开发周期是项目开发的重中之重 二、 2005 年下半年溧阳房地产市场展望 2005 年下半年 溧阳 房地产市场将会延续良好的发展势头，保持平稳、活跃的运行状态，同时随着政府调控力度逐步加大，市场日趋成熟和购房者日趋理性，局部的结构性调整将在所 难免，排队买房现象将逐步减少，虚拟需求将逐步被删除。 1、 宏观政策调控将进一步加强 随着 18 号文件、新八条、，规范拆迁，增加经济适用房，加息等一系列令人眼花缭乱措施的深入贯彻执行，针对如何使房地产业更加持续健康发展，有效发挥地方经济发展支柱产业的重要作用，政府将会继续出台一系列相关政策，从土地供应到商品房开发等各方面进一步规范房地产业稳步、持续、健康发展，甚至会将房地产业的发展纳入到城市发展规划、城市功能布局、城市基础设施建设等工作意见中去，使房地产业更好的为地方城市建设服务。 由于目前房地产业已经发展 成为国家和地方经济发展的重要支柱，但是为了使该产业更加规范、健康的发展，从国家到地方政府，将进一步加强宏观调控力度，以解决在房地产开发过程中所涉及的相关产业问题及相关社会问题，特别是针对土地出让价格问题、限价出让土地问题、土地出让区域问题、开发信贷问题、房产交易问题、现房销售或成品房销售问题、房价问题和拆迁问题等，将是宏观调控的主要内容。预计 2005 年下半年国家将继续坚定贯彻已颁布的政策，同时可能会出台新的相关政策，保持房地产市场规范、健康的发展。 2、 投资激增，销售放缓，后市保持谨慎乐观 2004 年溧阳房地 产投资额达到 10.5 亿元，较 2002 年增长 3倍有余，相比之下销售额远低于投资额，未来的几年内必将有大量商品房涌入市场，对溧阳房地产市场的消化能力是个不小的考验。考虑到国家可能会继续出台相关政策稳定房地产市场的发展，我们仍对后市保持谨慎乐观。 3、 老城区改造力度加大。 2002-2004 年新建房屋所需要土地主要靠征用农业用地提供，但是随着国家土地政策的严格推行以及旧城区的老化严重影响城市形象，旧城改造力度将有所加大，市区拆迁量也将近一步扩大。根据 2005 年溧阳土地的招商计划我们可以发现老城区改 造地块占总量 的 60%。老城区的改造将扩大市场的钢性需求，促进市场的发展。 4、 商品房放量推案 2005 年下半年，预计全市住宅商品房推案总量将达到 25 万平方米，相对于溧阳目前商品房的消化速度仍稍显大，部分楼盘会出现销售速度明显减缓的现象，个案之间竞争进一步加强。 5、洗牌悄悄进行 2005 年下半年，为规避风险，银行货币信贷政策，特别是针对商品房个人按揭贷款、开发企业购买土地贷款、商品房工程建设贷款等方面的政策将依然紧缩。和金融门槛一样产品门槛也在提高，随着竞争的加剧，商品房正告别简单建筑时代进入产品时代。一些开发企 业，最终会因为拿不到土地或者开发不出好的产品，被迫默默退出市场，相反那些实力雄厚、信誉度好的开发企业则会在这次洗牌过程中变的更加强大。 竞 争 市 场 篇 在本竞争分析中，我们剔除掉商业项目和办公楼项目以及天目湖 版块，仅以目前市场在售或即将发售的市区及郊区住宅项目为主进行分析。 目前溧阳市在售住宅项目有天目国际村、天目星城、龙泉山庄、嘉丰新城（一期）、景鸿花园、水韵华庭、桃源里、南大街广场、金谷五金机电城住宅部分等，即将销售的项目有嘉丰新城（二期）、龙泉山庄（普通住宅部分）。 在这些楼盘项目中 ，属于高端住宅市场对本案形成直接产品竞争的（平均单价在 3000 元 /平方米以上的有嘉丰新城（一期小高层）、南大街广场、龙泉山庄叠加别墅以及即将开盘的嘉丰新城（二期）等项目；另外在本案周边将会对本项目产生一定竞争力或是借鉴意义的楼盘有南大街广场，下面将对这些楼盘进行各方面的竞争分析。 竞争楼盘分布图 一、总体分析 溧阳市住宅市场市调总表 楼盘名 开发商 占地面积 总建规模 产品形态 总户数 规划面积 主力房型 主力面积 销售价格 工程进度 联系电话 天目国际村 江苏金燕房地产开发有限公司 347000 110000 别墅 400 170 400 独栋 310 3304000-5000一期交付 7260763 天目星城 溧阳联盛房地产开发有限公司 150000 酒店、公寓、商业 未公开待定 未公开待定 未公开待定 未公开待定 未公开待定 场地平整 7278999 龙泉山庄 溧阳龙宇房地产开发公司 170000 80000 公寓、别墅 467 180 400 三房 300 400 3080（叠加） 2005/12 7279888 嘉丰新城 溧阳市嘉丰房地产有限公司 342500 380600 多层、高层公寓 2300（一 期722） 87 190 三房 120-138 高层3080 多层2950 2005/9 7278888 景鸿花园 溧阳申大置业有限公司 126400 120390 公寓、双拼别墅 别墅：38 公寓：1100 别墅： 190 210 公寓：85-135 三房 114 131 别墅：3850 公寓：2580 准现房 7296881 水韵华庭 常州广安房地产有限公司 41000 40700 公寓、联排别墅 266( 联排 20) 115 150 三房 120 140 公寓：2650 别墅：4000 结构封顶 2005/11 7100999 桃源里 溧阳昆仑房地产开发有限公司 20000 20000 公寓 168 78 160 二房、三房 95 123 均价：2680 2005底 7301845 南大街广场 武进兰新房地产开发有限公司 40000 60000 公寓 260 90 160 三房 99 135 均价：3400 2005底 7288188 合计 - 1086900 961690 - 4999 78 400 三房 99 140 2580-3080 - - 1、开发企业： 从竞争市场的开发商来看，溧阳本地的开发商与外地开发商平分秋色，溧阳本地开发商如：江苏金燕房地产开发有限公司、溧阳昆仑房地产开发有限公司在溧阳已经拥有了数年以上的经营，在当地的企业知名度较高，口碑和信誉都比较不错，能够吸引一部分购房消费者。外地开发商中主要以常武地区的为主如：常州广安房地产有限公司、常州金谷房地产开发有限公司、武进兰新房地产开发有限公司，这类公司因在经济相对发达地区有成功开发经验，在市场上较为活跃。这说明也有外地开发商看好溧阳 房地产市场，并前来投资。随着溧阳市国有土地出让转让招投标政策的实施，相信会有更多的知名企业和外地发展商前来，这将在一定程度上提升溧阳市房地产市场的发展水平，使市场竞争合理化、规范化，但另一方面，众多实力开发商的介入却也激化了市场竞争。 2、社区规划 在社区规划上，溧阳市仍以多层为主，小高层作为一种发展趋势，正慢慢被市场接受，除此之外，在开发区和市区近郊 也会有一部分低密度别墅项目且别墅产品呈放量走势，后市供应量偏高。预计后期高端市场将主要集中在别墅和小高层住宅。 在社区规模上，市场规模不等，既有占地 34.7 公顷的天目国际村和占地 34.25 公顷的嘉丰新城，也有占地仅 4 万平方米的南大街广场和水韵华庭。由于地段不同，取得土地时间各异，故在规划容积率上，也有一定的区别，容积率最低的为天目国际村， 500 多亩土地上，仅规划建造 11 万平方米住宅，容积率仅为 0.3，这种规划提高了土地利用成本，但也提升了产品品质，因而该小区别墅售价高达 5000 元 /平方米以上，开创了溧阳住宅销售价格在溧阳市住宅中也是最高。这说明，溧阳市场上，产品价格与地理位置及产品品质息息相关，相互影响极大。 3、产品形态 溧阳高端住宅市场上，以别墅占据绝 大多数，除了以有两个真正意义上的别墅物业项目外市区其他住宅项目几乎都规划有少量别墅，别墅占市场供应量比例如此高，这是溧阳住宅市场的一个显著特征。市场上的高档公寓没有明显的卖点特征，仅仅是以其户型面积来区分与别的住宅产品，说明目前溧阳市场的高档公寓市场并不成熟，产品没有特点，这恰恰是我们项目的机会点。小高层、高层住宅相对较少，仅有嘉 丰新城一期有为数不多三栋高层，但从住宅的发展趋势上看，小高层、高层具有较为先进的建筑形态及其抗震性、视野开阔等多层不可比拟的优点，将是今后溧阳是高档房地产物业发展的主要方向。 4、产品设计 在产品设计上，房型差异较不大，没有什么突出的特点。但无论是多层住宅还是小高层、高层住宅，无一例外的都是以三房为主力房型，说明溧阳市场上大多数购房者对房型方面的要求仍然以实用性和自用型为主，追求舒适、宽阔。一方面资金方面力有不逮，另一方面消费引导也较少。以主力三房来看，三房二厅二卫房型较三房二厅一卫数量更多，说明二卫的设计更适合现代都市家庭的生活方式和习惯。 高端市场主力三房面积比较表（单位：平方米） 115138115130125139105 124110135100 120 140嘉丰 新城景鸿花园水韵华庭桃源里南大街广场 从上图可以看出，溧阳市高端住宅市场主力三房面积差别不大，虽然有高达 200 平方米以上的豪华三房，但也有 100 平方米以下的经济型三房，但这两种都是一种特别现象，在市场上仅占有机少量的比例。通过上图我们可以得出结论，市场上的主力三房面积峰值在 115-135 平方米之间，这种房型设计客厅面宽一般在 4 米以上，各个卧室面宽一般在 3.6 米左右，居住较为舒适、宽敞。 5、销售价格 2950308024802650 268034003000285005001000150020002500300035004000嘉丰新城多层 嘉丰新城高层 景鸿花园 水韵华庭 桃源里 南大街广场 龙泉山庄叠加 龙泉山庄多层溧阳市高档公寓竞争市场平均销售价格在 3000-3400 元 /平方米之间（别墅暂不计算在内），其中均价最高者为南大街广场，其次为嘉丰新城高层和龙泉山庄叠加，一 般价格在 3000 元 /平方米以上；另外，水韵华庭、桃源里、景鸿花园等普通多层住宅的销售均价也达到了 2480-2850 元 /平方米之间。 从以上价格分布中可以看出，市场平均单价呈现了两个峰值区间，其一是相对看好的南部区域和市中心住宅，均价一般在 3000元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均价一般在 2500 2600 元 /平方米左右。综合这两类住宅，从我们对嘉丰新城项目的调研可以看出其小高层定价高出多层住宅幅度不到 5%，尽管两种类型物业的定价落差不大，但这并没有增强客户对小高层住宅的购买兴趣，小高层去化相对较 慢，因此可以看出小高层住宅在溧阳市场的接受度仍有待改善。 从目前的市场表现来看，小高层住宅销售一般是在开盘之初能够吸引一部分积累客户，但受景观因素影响，客户大多看好较高楼层，后期 1-7 层在景观、得房率及使用成本与多层相比并不具优势，因此销售不尽如人意。 溧阳住宅市场主力总价分布区间（单位：万元） 住宅主力总价受主力面积和销售单价的影响，从上图可以看出，主力总价区间在 46 万元以上的项目只有一个龙泉山庄叠加别墅，其产品与其他普通住宅项目有区别可比性不强，但如我项目规划花园洋房时在价格上可作参考，且从上表 中可以看出目前市场上主力总价在 46 万 65 万的产品空缺，而花园洋房介于别墅37 433 2 . 52 6 . 567 7529 3432 3734 462 5 . 5 334 1 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉丰新城高层嘉丰新城多层龙泉山庄叠加景鸿花园水韵华庭南大街广场桃源里 与公寓之间的产品刚好可填补此空白，因此对于本项目来讲这将是绝好机会。 主力总价在 35 46 万元之间的有水韵华庭、嘉丰新城高层、南大街广场，这三个项目对目前的溧阳市高端住宅市场较有代表性，是高端住宅供应的主力军，这几个项目的成败与否直接关系溧阳市高端市场的兴衰。 除此之外，处于主力总价处于三十五万元以下的项目有景鸿花园、嘉丰新城多层、桃源里等，这类项目都为多层住宅小区，其相对较低的购房总价将会对中高收入购房者产生较大的吸引力，从高端市场 中分的一杯羹。 6、工程进度 从工程进度上看，除了景鸿花园属于准现房外，其他项目大都处为施工阶段（南大街广场、嘉丰新城、龙泉山庄等）或刚刚开工（天目星城），已经结构封顶的有（水韵华庭），但大部分为多层建筑，施工进度快。所以预计今年第四季度将是一个交房高峰。 除了目前市场上在售的楼盘外，西区临近台港路南、清泓路东占地 60010 平方米，总建 63000 平方米的西片区 4 号地块预计年内即将动工，该项目预计将在明年上市销售。另外位于护城河南、东大街北占地 32960 平方米，总建 43480 平方米的缫丝厂地块于今年 4 月 26 日拍卖成交，但由于该地块属毛地出让，受拆迁影响预计施工、销售时间靠后。据市场调 研嘉丰新城（二期）将于今年 6 月份推出，其产品中包括 3栋小高层物业，预计将于明年底后年初交付使用。 7、销售状况 溧阳市高端竞争市场销售周期与销售率比较图 12 月交付12 月交付11 月交付结构封顶9 月交付9 月交付12 月交付60%90%70%80%85%65%90%02468101214嘉丰新城高层 嘉丰新城多层 龙泉山庄叠加 景鸿花园 水韵华庭 南大街广场 桃源里40%50%60%70%80%90%100%上图左纵坐标轴指明销售时间，右纵坐标轴表示销售率。 结合以上分析和上面的比较图，我们可以看到，溧阳市的住宅供应量几乎都为期房，仅景鸿花园项目目前为准现房销售，虽然现房给购房者的可信度较高，但从上表看其对期房的销售率并无影 响；水韵华庭作为期房其销售率也达到 80%以上。 小高层、高层与多层住宅相比，其销售率比多层房稍微有些差别，多层住宅的销售率普遍要高于高层住宅销售率。这一 方面主要是由于溧阳消费者对多层住宅较为青睐， 小高层住宅在溧阳市场的接受度仍有待改善。另据市场调研溧阳高层住宅项目 7 层以下去化阻力大，以嘉丰新城为例其小高层 7楼以上住宅几乎售罄，但 7 楼以下 90%滞销。因此我项目高层 7 层以下部分去化问题应深思。 高总价住宅的销售也基本达到了总量体的 2/3 左右，这说明区域内购房者以收入较高合资企业、私营企业和个体营业者为主。中高档 住宅仍有一定的市场。 销售中，发展商一般协助办理银行按揭手续，多数楼盘首付款为三成其余七成银行按揭。 另针对我项目规划有花园洋房的初步设想，也对联排别墅产品的销售情况加以阐述：目前溧阳市场上联排别墅销售情况不太理想，简单的从现在龙泉山庄把已经规划的联排别墅调整为目前的多层公寓就可看出。据分析有二个主要原因；一方面是市场上几乎各项目中都规划有联排或双拼别墅，产品同质化严重、竞争激烈。另一方面是溧阳属于三、四线城市，市场容量小，市区区域面积较小且天目湖旅游渡假区离市中心仅 20 分钟车程。与该区域规划的别墅产品相比 竞争力明显不足。 8、客源状况 目前溧阳市收入较高人员一般为效益较好的企事业单位，公 务员、医生、律师以及数量较多的合资企业中高层领导和私营业主和个体营业者。溧阳市高端住宅市场销售中，主要面向的客源为市区和开发区内的收入较高的合资企业、私营业主以及个体营业者，工薪阶层相对较少，也有少量集一家三代收入置业者，另有一部分效益较好的企事业单位包括政府机关公务员。 9、市调楼盘配套设施汇总表 表一、会所配套 分类 项目 南大街广场 龙泉山庄 嘉丰新城 水韵华庭 景鸿花园 桃源里 天目国际村 中高级生活配套 游泳 池 无会所 无 无 无 有会所 有会所 有 网球场 无 有 商务中心 有 有 桑拿 有 有 表二、社区配套 分类 项目 南大街广场 龙泉山庄 嘉丰新城（一期） 水韵华庭 景鸿花园 桃源里 天目国际村 智 能 化 管 理 门禁“一卡通” 有 有 分户对讲 有 有 有 有 有 有 有 小区报警装置 有 有 有 有 有 有 有 宽带入网 有 有 有 有 有 有 有 周届红外防护 有 有 有 有 有 有 有 园艺 喷泉及水景 有 有 有 有 中心休闲广场 有 有 有 有 有 有 有 集中绿地 有 有 有 有 有 有 有 教育 幼儿园 有 有 有 有 有 小学 表三、物业管理收费标准 分类项目 南大街广场 龙泉山庄 嘉丰新城 水韵华庭 景鸿花园 桃源里 天目国际村 收费标准 （元 /平方米 .月） 待定 1.00 待定 待定 0.25 0.20 2.00 溧阳市住宅产品市场上，小区内配备有会所的项目较少，约占1/2 左右；而且在配备有会所的几个项目中，就天目国际村和龙泉山庄的会所中设置有健身房 、桑拿室、网球场、游泳池等配套设施，其余设有会所的住宅项目大多都主要将其作为物业管理用房使用，而会所内这些生活配套设施配置基本上没有。说明目前溧阳市大多数住宅项目中还没有考虑到小区居民的娱乐休闲生活。 在智能化硬