开题报告武汉十里新城项目营销方案设计

e本科毕业论文（设计）开题报告论文(设计)题目： 武汉十里新城项目营销方案设计 院 系： 建筑与材料工程学院 专 业 名 称： 工程管理 年 级： 2012级 姓名： 学 号： 指导教师姓名： 指导教师职称： 副教授、助教 填表时间： 2013 年11 月 25 日填表说明：1开题报告须由指导教师和指导教师小组集中开题指导并修改后由学生本人填写。指导教师、指导教师小组及院（系）负责人在学生填写后，应在相应栏目里填写意见。最后由院(系)盖章备案保存。2学生须按栏目填写开题报告，不得作实质性改变，填写应详细完整。 3本表由教务处统一制作，做到填写整洁、正确。拟选题目武汉十里新城项目营销方案设计选题依据及研究意义目前我国正处于全面建设小康社会的经济发展高速时期，作为经济先导的房地产行业无疑将成为拉动国民经济的支柱产业。在需求有限的竞争市场中，没有成功的市场定位和销售宣传的楼盘，再好也不能销售出去，也就不可能为企业盈利。房地产项目营销策划必将成为今后房地产企业赢得市场份额的最重要的竞争手段。本文正是基于这一点，对武汉十里新城项目营销策划方案做了系统性的研究。本课题运用营销学、策划学、管理学、房地产经济学、管理经济学、市场学等学科的相关理论研究了武汉十里新城项目营销策划方案的战略意义和工作流程。系统总结了产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略的实施特点，提出了房地产项目市场定位的新理念，并把市场地位扩展到品牌定位和形象定位，指出了以往项目策划中只重视销售不重视营销反馈与控制的策划理念的基础。并将“顾客满意”引入营销策划当中，建立了房地产项目的顾客满意度模糊综合评判模型，并根据项目产品满意度测评的高低分分析顾客需求的差异性从而为项目市场定位和规划设计提供决策依据。选题的研究现状近年来，随着国家宏观调控作用的逐步显现和房地产业的逐步成熟，房地产营销面临新的形势。当前，我国的房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产产品不同于一般的消费品，其物业的不可移动性、价值的高额性、生产周期的长期性、消费需求的层次性和多样性，无不影响着销售的成功。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，越来越受到开发商们的重视。但是，由于中国的房地产营销理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销理论体系尚未在房地产业内形成，房地产市场营销还存在不少值得探索的问题。我国房地产营销主要存在的问题 1.市场调查缺乏真实性。一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行实地调研，从目前可见的营销报告中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴经验等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直接影响了到房地产企业经济效益和社会效益。 2.价格策略单一陈旧。从定价角度看，大多是以低价开盘，逐步提高，缺少有机的调节和合理的升降。从价格策略看，如折扣价格策略、变动价格策略等都基本类同，虽然普遍懂得时间变动的价格策略，有些楼盘也推出个案变动策略，但大多停留在实际操作过程，缺少先期的理论定位。 3.促销策略单一。从表面上看，房地产营销气氛比较浓烈，但深入分析便不难发现问题不少。从广告策略方面看，仅仅局限于一般的信息发布广告，最多在编排形式上作些处理，至于广告目标、针对性、物业命名及形象、媒体运作、文案处理等方面都远远滞后于行业对房地产营销的要求。 4.营销近视症。急于求成的“营销近视症”，左右了房地产营销的发展。营销的过程是一个产品推销、引导过程，是一种提炼。急于求成的心理追求，使发展商常常把营销和热销等同。这是一种十分明显的误区，或者说是“营销近视症”！跟踪一些项目的销售过程，不难发现大多数企业都存在着深浅不一的营销近视症：价格近视症，为了得到利润最大化，忽略了房地产的增值空间；节奏近视症，整个楼盘同时上市，结果剩下的“死角房”无人问津；效应近视症，片面地运用营销技巧来产生效应，项目面市无计划，前后矛盾。拟研究的主要内容和思路（一） 主要内容我国的经济发展和人们对于住房条件要求的不断提高，推动了房地产业逐步入鼎盛阶段，并成为国民经济的重要支柱产业。伴随着房地产的发展，在日趋激烈的市场竞争中，花样繁多的营销策划方案应运而生，营销策划方案如何恰当的设计和实施决定了市场竞争的成与败，本文结合武汉十里新城项目的各项各时期营销策划为例，旨在让房地产营销者们了解到营销策划的重要意义，为今后项目的营销策划做好充分准备，取得成功。（二）研究思路摘要 第一章 市场研究分析 1.市场研究分析的目的与重要性2.宏观经济环境分析3.新政对区域的影响4.区域环境分析5.区域项目分析6.项目分析第二章 市场调研与定位分析 1.市场调研分析的作用与内容2.市场定位分析的目的与意义3.项目SWOT 分析4.项目的对策第三章 销售推广1.销售推广的作用与意义2.目标客户3.销售价格分析4.营销组合策略5.价格制定 6.销售控制 7.销售管理 第四章 结束语研究的创新点及重、难点随着房地产市场的快速发展壮大,房地产企业之间的竞争也会愈加激烈。尤其是国家宏观调控政策的频频出台,开发商们纷纷意识到了房地产营销作为开发中的一个重要环节和手段的重要性。因此,他们费尽心思,策划方案,以促进房地产产品销售量的大幅提升。1、重难点1.1市场调研不充分,定位不准确一些房地产企业不够重视市场调研工作,还有一些即使做了调研也是流于形式,不去做深入细致的调研,只是根据以往的经验、个人的喜好,做项目的可行性分析,造成对市场投资判断失误,没有做到准确定位,使开发的产品与市场需求相脱节,使产品出现销售时间拖延或阶段性滞销。另有房地产企业不注重前期调研等,只重视开工后的阶段,一旦完工或销售时,才发现问题不断,劣势多多,导致销售不畅,造成边销售边解决问题的局面,不仅影响了销售时间和进度,还给整个项目运营带来一定风险。1.2 营销缺少诚信,广告存有虚假房地产广告随时可听,随处可见,的确起到了宣传推广的作用,也给广大消费者提供了方便。但当顾客通过广告宣传购买了房子之后,才发现房子与广告宣传的内容差距甚大,比如广告中对教育、文化、商业等设施配套和对绿地、树木面积都夸大其词,销售中的承诺与实际脱节,隐瞒实情。再有交房日期一推再推,产权证一拖再拖,甚至多少年都办不下来等。一些广告成了虚假信息和欺诈行为的代言。引发出不少问题,甚至产生法律纠纷,极大降低了企业的诚信度,损害了企业在消费者心中的形象。1.3营销观念落伍,品牌意识不足在现行房地产营销中,由于出现资金周转市场竞争等问题,使得一些房地产商不注重品牌效应的积累,只瞄准个别楼盘,借助媒体或广告的力量进行大肆炒作,往往因小失大。或只追求为楼盘起一个好听的名字,想以此成为品牌营销的重点,吸引顾客。2、创新点2.1 直接销售策略这是房地产企业利用自己的销售部门和销售人员,在一个固定的场所现场售房,即将房地产商品直接销售给顾客,该策略的优点是销售渠道短,反应迅速,控制效果好。2.2 委托代理销售策略房地产开发企业委托房地产代理机构找寻顾客群,代理商作为中间人,通过多方面多渠道的宣传、介绍、推荐,以使顾客前来购买房产的另一种销售方式。由于房地产代理机构比较熟悉市场情况,具有信息、经验、销售渠道多、专职销售人员多的优势,是买卖双方都愿光顾的地方,所以销售效果很好。与直销相比,委托代销还会在一定程度上降低开发企业的风险,而这种服务性质也更有利于把握房地产市场的时机,尽快销售房产。2.3 网络销售策略这是房地产开发企业通过互联网与顾客交互,完成房地产销售的一个较便捷的方式。网络式与传统式相比,网销的低成本特点,为房地产的宣传做了很好的铺垫,因为网销不仅节省资金,还能保持零距离和全天候的销售服务。多媒体的特点就是让用户更清晰地、多方面地了解房地产产品情况,令顾客满意,同时能更好地提升房地产企业的服务意识和服务理念,树立该企业的良好形象。笔者相信,随着电子商务的快速更新发展,房地产业的网络销售会具有更大的发展潜力和空间。研究进程安排1、2015年11月初2015年11月底：确定选题，收集相关资料，阅读相关文献，提交开题报告。2、2015年12月初2015年12月底：进一步收集相关资料，确定论文的基本框架，制定研究计划。3、2016年1月初2016年1月底：积极开展有关研究，完成初稿，并向导师提交初稿。4、2016年2月初2016年2月底：根据导师对初稿提出的修改意见，对论文初稿进行修改，并向导师提交论文第二稿。5、2016年3月初2014年6月底：根据导师对论文第二稿提出的修改意见，对论文进行再次修改，并向导师提交论文第三稿。6、2016年4月初2016年4月底：进一步修改后，最终定稿，并准备论文答辩。2016年5月：论文答辩。主要参考文献叶剑平编著.房地产市场营销M.北京:中国人民大学出版社，2000.杜伟.房地产营销策划十要点.杨秀娟. 房地产市场营销应注意的问题及对策J. 时代金融, 2008.常正非. 房地产企业网络营销研究D. 武汉理工大学, 2002.朱红英. “金地绿洲花园”房地产项目营销方案设计D. 中南大学, 2012.卢秀丽. 房地产项目营销策划与小区规划设计浅谈J. 山西建筑, 2010, 第9期(9):233-234.杨娟. 株洲翠堤湾房产开发项目营销策略方案设计D. 中南大学, 2010.周妍. 香河房地产项目前期策划方案设计研究D. 西北大学, 2009.冉战锋. ZF房地产公司城市花园项目营销方案的设计研究D. 西北大学, 2012.冯利巍. 恒基地产集团葛天源项目营销策划研究D. 西北大学, 2013.冯亚军. 房地产投资项目系统策划研究D. 南京农业大学, 2003.王莹. 长春市房地产项目全程营销策划研究D. 西安建筑科技大学, 2005.姚俊. 房地产开发项目策划研究D. 华中师范大学, 2014.廖云志. 长沙红城壹号商品房项目营销定位设计方案D. 中南大学, 2008.聂政. COCO时代房地产项目开发方案设计研究D. 西南石油大学, 2015.曾彬. 兰州C房地产公司H项目营销策划方案D. 兰州大学, 2009.杨梅. HB房地产公司JD项目营销战略设计D. 华中科技大学, 2012.张庚全. 论房地产营销策划方案的设计与实施J. 商业经济, 2011, 05期(5):30-31.李慧琴. 房地产项目前期策划D. 西南交通大学, 2006.刘源. 论房地产营销策划方案的设计与实施J. 江苏商论, 2012, 第1