房地产基础专业名词解释与认识.doc

南京朗坤投资顾问有限公司培训资料16一、房地产常用单位认识 公里（）1000公尺（m） 公尺（m）100公分（） 公顷10000平方米（） 公亩100平方米（） 市亩666.66平方米（） 坪0.3025平方米（） 换算110.784呎0.3025坪（台湾使用单位） 二、 面积计算 方型面积计算长宽（） 三角型面积计算（底高）（） 梯型面积计算（上底下底）高） 圆形面积计算（3.1416） 三、房地产常用解释名词 房 屋指具有承重支柱，有顶盖（层面）及围护墙（柱）体的建筑物。 房 产房屋产权的简称，房产包括房屋所有权，共有权以及由此权利所产生的房屋抵押、设典等他项权利。 建筑面积指房屋外墙勒脚以上外围水平投影面积。 使用面积指建筑面积去内、外墙的面积。 格 局单元内分割情况。（又称户型） 动 线行走习惯路线。 技术层指建筑物的自然层内或外，用作水、电暖、卫生等设备安装的局部层次。 地下室指建在地坪（0）面以下的建筑物。有采光窗的为半地下室。 阁 楼指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架梁，加建的使用面积不足该层面积的暗楼。（不超过2.2米的部分不计算面积。） 复式住宅在多层或高层中每户在本层外另在其上层或下层再占半层，或在本层外在其上或其下错开关层，层高占半层或一层。 跃层住宅在多层或高层中每户占两层或三层的住宅。 架空房屋指底层架空，以支撑构件承重的房屋。其空间部位，一般为信道、水域或斜坡。 柱 廊指有顶梁和支柱，供人通行的建筑物（走廊）。 天 棚即天篷，指商场或办公楼内有透明顶篷覆盖的屋面。 挑 廊指挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱的架空信道。 封闭阳台指单元式成套房屋与房屋主体同时建造的全封闭阳台；自行封闭阳台除外。（全封闭阳台面积计入销售面积，半封闭阳台1/2面积计算） 进 深建筑中表示纵向（建筑长向）尺度的名称。 开 间一般把建筑横向（短向）的柱与柱之间，或墙与墙之间的距离称为开间。 承重墙砖混结构住宅中需支撑建筑重和使用荷重的墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体。 非承重墙对整体建筑不起承重力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙体。 弹性空间（可变空间）指在一定程度上有可能改变平面大小开头或可改变净空高度的平面或立体范围。 层 高指地面至上层楼面、下层楼面至上层楼面、下层楼面至上层阳台楼面（不含隔热层）或下层楼面至屋面的垂直高度。指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，一般多层住宅层高在2.8米。 净 高层高减去楼板的厚度的差。（通常楼板厚度为1215cm） 三大一小户型设计中浒的一种做法，大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室。 三表出户是小康住宅标准之一，即水、电、煤气表置于室外。 楼间距建筑物与建筑物之间的距离，一般以间距和楼高度之比表示。 配 套使功能达到完善的措施，建筑中有社会设施配套，小区生活环境配套，住宅内部的生活设施配套等。 容积率建筑总面积与总用地面积之比。 得房率住宅建筑中的得房率指每户可作用的面积或可供住户支配的面积与每户建筑面积之比。 绿化率绿地总面积与总用地面积之比。 户室比又叫户型比，是指各种户型在总户数中所占的百分比。 日 照建筑物能迎受到阳光的程度，住宅一般要求在冬至日至少有1小时的日照。 智能型住宅高新技术在住宅中的体现，随科技发展其程序不断提高内容增多，当前计费以及现代化通讯（电视、电话、上网）技术装备条件。（通常须设有宽带局域网能结合物业保安管理系统平台。） 节能环保建筑采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用、太阳能蓄电、照明、供热、隔热、保温、空气净化、防虫、防霉、空调省电等一系列措施而设计成的（未来）居住建筑。 组 团由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。 居住环境此环境泛指生活、交通、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、环卫等一系列外界条件，是衡量居住水平的总称。 居住小区具有相应规模的生活、交通、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、环卫等设施，为居住建筑群服务的有组织规划的区域。 保修期办理交房手续时，开发商提供的住宅质量保证书对商品房的保修期限和保修范围有明确说明，住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。 物业管理为居住提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构。 四、房地产基本名词 商品房专门用于买卖的房屋，有产权保障，并可自由出租、抵押、继承等。 微利房收益极少之住房，政府为了解决低收入住房者而兴建，又称解困房或住改房。 集资房由单位统一征集各需住房之客户资金，而建造的房屋，通常一栋只有一张产权证，各住户没有单独的产权证。 商住房可用于办公的房屋，亦称写字楼。 工作室小面积办公场所，通常供一人公司所使用。 工 厂生产制造产品之特定场所。 楼中楼上下双层以相连成一户之房屋。 透天厝较别墅低档次之独栋房屋，通常错落于郊区，无规划。 灵骨塔用以安置骨灰，供后代膜拜、祭拜之小面积单塔状之建筑物。 别 墅已超过单纯居住的功能，兼带高级休闲之具有独立楼房，通常为三层。 独 栋独立式房屋。 双 拼两户并连在一起，具有公共楼梯的房屋。 多 层四层至七层的建筑。七层以下，通常不需电梯。 小高层八层以上十八层以下的建筑；规定七层（含七层）以上要设电梯。 高 层十九层以上二十八层以下的建筑，通常需电梯。 超高层超过二十八层，常过100米以上的建筑物，其建造成本较高层为大。 会员证娱乐、休闲之特定项目的俱乐部，通常以金钱购买，作为高身份、高享受并具有一定的保值功能。 封 顶指结构体完成。 交 屋交付房屋钥匙给客户使用。（又称为入伙） 裙 楼指建筑物底部较庞大之建筑物，通常用作商场使用。 塔 楼指除某建筑群体较窄高部分。 开放空间一楼不作任何住家、商场、且将空地用于休闲娱乐空间规划的大楼。 开放式设计无隔断设计、利于空间较广，如餐厅或厨房、客厅。 骑 楼有雨遮的一楼直道部分。 露 台指有脚踏的，没有雨遮的二楼部分。 阳 台指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外的部分。 大 公建筑物每户都会有直接使用或间接使用的公用部分。 小 公本楼层住户直接使用及间接使用的公用部分。 抵押贷款用房产证、土地使用证作抵押，向银行贷款。（又称按揭。） 本息均额摊还将贷款本金额、利息额平均分摊定期定额偿还方式。 “五证” 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。“两书” 住宅质量保证书、住宅使用说明书。 房屋产权证用以证明房屋拥有权所属。 面积误差 销售面积与现状面积差。 滞纳金指因甲方工程延误或乙方交款延误，赔偿之的费用。 座北朝南指大厅的面朝南者。 一次性付款将款项一次性付清的行为（或预留5） 分期付款总款分几次支付的方式。 高总价指购房所需付出的高总金额。 低单价指单价面积价格较低者。 左青龙风水的一处说法，房屋左侧为青龙所在为吉方。 右白虎指房屋右侧为白虎，为凶方。 五、工程建材类 砖 墙用砖砌成的墙。 石膏板用石膏制成，用以装饰天花板的板块。 墙面砖贴于外墙表面装饰用的砖，通常指二丁挂。 马赛克外墙装饰的一种小砖，大约拇指大小（正方形）。 玻璃马赛克用玻璃质地制成的外墙用砖。 玻璃帏幕用玻璃质地制成的大面积外部装饰品。 水泥粉光以水泥为底料，表面加粉刷的一种外墙处理方法。 花岗岩是一种自然岩石，较高级的建筑装饰材料。 大理石是一种自然岩石，高级建材的一种，比花岗岩略逊。 外墙粉刷指整体建筑物体的表面用涂料处理。 水泥磨光铺洒水泥后加工磨成较细致表面。 塑料地板以塑料质地作成的地面铺贴材料。 防滑地砖一种地面砖，表面做凹处理，增加摩擦力，起防滑作用。 底 板三楼之底板，即为二楼的天花板，地板表面的背面。 墙 板二楼外墙砌毕，即为二楼墙板完成。 卫浴三大件洗脸盆、浴盆、坐式马桶。 橱具五大件洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。 通 风空气流动。 二 房二房二厅。 小三房面积在100平方米以下的客厅三房室。 政府对建筑密度绿化率、日照间距的规定：普通多层：建筑密度小于等于35% 市区高层：建筑密度小于等于40-45% 绿化一般要求大于等于45% 日照间距市区0.8:1 新区 1:1 供给量指房屋供人们使用或购买的总量。 需求量指实质需要或购买房屋的总量。 有效客户有意向买房的客户。 销售率指某一段时间内售出的房屋数百分比。 空屋率指一段时间剩余的房屋百分比。 诉求客源主要针对的客户层。 市场区隔指产品不同类型以回避市场供给量的排挤。 折 扣指价格给予的优惠。 议价空间讨价还价的空间。 平面差价平面方位不同，价格的差异。 立体差价（楼层）不同楼层价格差异。 六、广告文案媒体类 主 标主要宣传的简短文词。 副 标次要宣传的简短文词。 文 案仔细说明文词。 广告媒体广告词、词表面上的物体。 主打产品主要推出占绝对多数的产品。 创意重点广告宣传方面的主要内容。 初 稿供选择尚未完成的稿件品。 秀 稿展现于老板或业主看的精致表现稿。 完 稿（黑白稿）印刷前墨线稿，含打字、粘贴及图片示意。 墨线图指建筑物内部结构图等，销售用的墨线图墙柱皆图墨以区隔空间。 家具配置于平面内增给家具摆设，使客户一目了然。 DM 邮寄用的广告用品（印刷品） CF 电视广告 NP 报纸广告 POP 户外广告媒体 MG 杂志广告 SP 销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作，诱使客户产生竞争假象。 占地面积项目用地全部面积。 建筑占地面积建筑物占地实际面积。 绿化率绿化面积/总占地面积 栋 距（楼间距、日照间距）楼间距/南边房楼高 七、建筑工程类 红 线由政府有关部门划定的用地范围。 设计图报送政府审批单位的工程图。 工程图建筑工作方案图。（内容可分为结构图、水电图。） 占地总面积小区占地面积包括用地范围内面积之和（包括绿化道路等）。 建筑占地面积建筑物占用土地的面积。 砖混结构住宅由钢筋混凝土与砖砌的承重墙相结合，建筑而成的住宅（由于建筑规范规定，此种结构房屋总高度小于20米）。 框架结构住宅以钢筋混凝土浇筑成承重梁柱，再用建筑材料隔墙分产装配而成的住宅。 基 础承受建筑物自重及使用荷重和自然因素引起的负荷，使之稳定安全的结构体系。 外 墙与外界直接接触的建筑围护结构部分。 山 墙东西两面的外墙。 0 建筑物道层地坪的相对高度。 建蔽率建筑物底部占工地面积与总面积之比。 容积率总建筑面积与总占地面积之比。（通常不含地下室） 楼层数计算F=容积率/建筑密度=总建筑面积/总建筑占地面积 建筑密度=建筑占地面积/总占地面积*100% 外 墙指建筑物 体表面。 内 墙指建筑物内竖面。， 剪力墙承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。 井 筒指大楼电梯，楼梯，管道，公共厕所，茶社间集中的地方。 消防电梯专门用以消防灭火之电梯，有抽烟排风之功能。 管道间用于安置各类管道的空间。 砖 混以砖为材料砌成的房屋。 钢筋混凝土内部为钢筋，外部用水泥、沙、石搅拌，浇注而成。 钢骨结构柱子、梁脊为钢骨构成，其柱与楼之间跨度大，室内较易设计家具。 基 柱承载建筑物重量的地下支柱。（又稱為基樁。） 挡 土固控地基、恐影响周围土崩而建造的地下室壁墙。 锈 探为了解地下情况而进行的挖土取样工作。 塔 吊工地上用以吊运材料的工具，要左右、前后移动。 工程电梯（临时电梯）只可上下运行运载材料之工具，建筑物建好后即拆除。 钉板模为浇灌混凝土而钉制之木板。 箍钢筋将钢筋以较细小的铁线捆绑固定，不至于在浇灌混凝土时散了。 补充知识1、建筑面积 建筑面积是指外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。 2、计算全部建筑面积有哪些？ （可参看 中华人民共和国建设部 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知）1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总合计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等，其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的信道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影一半计算建筑面积。8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廊、门斗、按起其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 3、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。 4、不计算建筑面积的有哪些？1）突出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、台阶、无柱雨篷、悬挑窗台等。 2）检修、消防等用的室外爬梯。 3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。 4）构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。 5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。 6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。 5、什幺是套内建筑面积？ 房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 6、什幺是公用建筑面积？ 各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分公摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。 7、公用建筑面积的分摊原则是什幺？ 如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。 8、哪些公用面积应分摊？ 应共摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、信道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋搂层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 9、哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公用使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共信道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 10、房屋销售面积有哪些组成？ 房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。 11、各套（单元）应分摊的公用面积怎样计算？ 各套（单元）应分摊的公用建筑面积=该套（单元）内的使用面积应分摊的公用面积各套（单元）使用面积之和。 12、居住小区总用地是包括住宅总用地，公共建筑设备总用地，道路、广场、庭院、绿化用地的总和。 13、住宅总用地指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。 14、公建总用地指小区内部公共建筑占地面积的总和。 15、道路、广场用地指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。 16、庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积之总和。 17、人均总占地面积（平方米/人）=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。 18、人均住宅用地面积（平方米/人）=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。 19、总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。 20、人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷） 21、建筑容积率=小区内总建筑之和/小区总占地面积100%。 22、居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积/小区居住总用地100% 23、居住建筑面积毛密度=小区总居住建筑面积/小区总用地面积。 24、居住建筑面积净密度=小区居住总面积/小区居住总用地 25、住宅间距二栋住宅间距（外墙与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。 26、平均每平方米造价=建筑物总造价/建筑面积. 27、使用面积系数K1（%）=总使用面积/总建筑面积100% 28、居住面积系数K2（%）=总居住面积/总建筑面积100% 29、结构面积系数K3（%）=总结构面积/总建筑面积100% 30、使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。 31、辅助面积是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。 32、结构面积是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。 33、套内使用面积指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。 34、套外使用面积指套外全体住宅的公用使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。 房地产基础知识测试卷姓名1、 使用面积2、 建筑面积3、 进 深4、 开 间5、 承重墙6、 弹性空间7、 层 高8、 净 高9、 容积率10、 得房率11、 日 照12、 组 团13、 保修期14、 物业管理15、 商品房16、 商住房17、 别 墅18、 多 层19、 小高层20、 封 顶21、 抵押贷款22、 “五证”23、 “两书”24、 面积误差25、 DM26、 POP27、 SP28、 栋 距29、 框架结构住宅30、 砖混结构住宅31、 跃层住宅32、 阁 楼33、 红 线34、 建蔽率35、 山 墙36、 剪力墙37、 建筑密度38、 井 筒39、 保修期40、 居住小区1、 请问道路、绿地、水池、游泳池、警卫室、屋顶平台、露台、楼梯间、挑廊、凉亭、小区休闲会所、篮球运动场、喷水池、花园，那些可以列入空地面积计算？2、 请在以下结构中 计算全部建筑面积的后面打“”；不计算建筑面积的后面打“”；计算一半的建筑面积的不做标注。独立烟囱、烟道 有盖无柱的外走廊 露台 屋内的夹层 无柱雨篷 屋内插