总投资估算.doc

恒昌项目一、说明：（1） 本投资报告为模拟分析，基本数据基于一般市场数据，贵司提供以及敝司策略设定，最终投资分析则在开发方案确定后，另行计算；（2） 本部分主要以静态方式对本案投资进行效益分析，并提出项目投资风险控制初步建议。（3） 本报告涉及的年，为时间间隔上的年，第一年从项目基础施工时算起。（4） 结合南昌市房地产市场交易及销售速度，一般项目开发现状综合设定。1、项目技术指标设定指标名称指标数据项目总用地面积11741.6m2（17.63亩）容积率2.5项目总建筑面积29354 m2住宅用地面积1850 m2建筑面积29420 m2会所（商业物业）用地面积500m2建筑面积500m2车位100个，地下车库指标名称指标数据住宅均价2500元/ m2车位价格50000元/个2、项目价格指标设定二、总投资估算总投资估算表项目名称工程量（m2）单价（元/m2）总投资额（万元）备注一、成本4917.4（一）开发前期成本1、土地出让金11741.6750881以50万元/亩计2、契税18以出让金的2计3、规费、报建费2942045132.44、方案设计费59施工图设计费294201544园林景观设计费4696.6158按用地面积的40计5、地质勘测费11741.6566、策划方案157、排污接管等费用11741.656（二）工程成本1、建安工程29420100029422、招投标质检、鉴定59建安工程费的2计3、人防工程2942030884、电梯费10025万每部4部5、水电增容费294建安成本的10计6、消防设施费用1307、园林绿化及道路工程4696.610047用地面积的40计8、智能化设施294203088二、管理费用48成本的1三、财务费用144成本3052年，（资本金年利率的5）四、营销费用1861、公关及广告费78销售额的1左右2、销售代理费78销售额的1左右3、售楼处建设及装修30五、不可预见费300总投资合计5595.4.三、项目总收入估算： 本案为中高档项目，结合市场同类物业情况以及本区域未来升值潜力，本项目价格可低开高走，设定住宅均价为2500元/m2,可用于销售的住宅面积为29420平方米，（会所及商业物业收入暂不计算在内，地下车位100个，净收入（扣除各项税费）预计为7383.25万元。总收入估算表项目名称面积（m2）单价（元/m2）总销售额（万元）备注销售额1、住宅29420250073552、车位100个5万元/个500以地下车位出售小计：7855销售税费1、营业税392.75销售额5计2、城建税28营业税7计3、教育费附加12营业税3计4、印花税39销售额0.05计合计471.75净收入7383.25四、项目效益分析 本案预定开发与销售周期总共为2年，结合本案特点，.预计建设期第一年即可开始回笼资金，除此之外，贵司还可获得商用物业、会所等长期经营收入 项目效益分析表项目名称金额（万元）备注总收入7855总投资5595.4总成本6067.15总投资上缴税费上缴税费471.75税前利润2259.6税后利润1787.85税后投资利润率：31.95%税后利润总投资税前投资利润率：40.38%税前利润总投资税后成本利率：29.46税后利润总成本注：仅按一般运作方式给出一个估算值，实际运作按不同经营方式会有不同的结果。总结：（1）本案纯利润为1787.85万元，税后投资利润率31.95%，上缴税金471.75万元，投资效益可观，社会效益显著。（2）用管理会计投资控制方法计算，该项目内部收益率高达31