某商住小区建设工程项目申请报告（88页，住宅小区、商业、住宅）

1 定兴县名仕文苑住宅小区 项目申请报告 2 第一章 申报单位及项目概况 一、项目基本情况 （一）项目概况 1、项 目 名 称： 定兴县名仕 文苑住宅小区 2、项目建设地点： 3 项目建设单位： 4、项目负责人： 5、项目联系人： 职务： 联系电话： 6、项目建设内容： 项目总占地 2.97 亩（折合 1980平方米 ） ，总建（构）筑面积 9432m2。（详细内容见下表）。 内 容 单 位 数 量 工程用地面积 1980 工程建筑面积 9432 住宅楼 6700 低层商业楼 1340 人防工程（地下室） 1392 居住户数 户 80 居住人口 人 280 3 容积率 % 476.36 建筑密度 % 70.3 绿地率 % 利用原有绿地 7、项目主要财务经济指标（见下表） 序 号 指标名称 单 位 指标值 备 注 一 主要经济数据 1 固定资产投资总额 万元 1300 2 资金来源 万元 1300 申请贷款 100万元其余自筹 3 销售收入 万元 1775.04 4 总成本费用 万元 1300 5 销售税金及附加 万元 98.52 6 利润总额 万元 334.96 7 所得税 万元 83.74 8 净利润 万元 251.22 二 财务评价指标 1 投资利润率 % 25.77 2 投资利税率 % 36.54 3 投资净利润率 % 19.32 4 盈亏平衡点 % 77.65 （二）项目报告编制的依据： 4 1、编制依据 （ 1）建设项目经济评价方法与参数 （ 2）建设项目经济咨询评估指南 （ 3）投资项目可行性研究 指南（试用版） （ 4）项目申请报告通用文本及说明 （ 5） 房地产开发项目经济评价方法 （ 6）定兴县 名仕文苑住宅小区 规划总平面图 （ 7）定兴县国民社会和社会发展“十一五”规划 （ 8）定兴县土地利用总体规划（ 1997-2010） （ 9）委托单位提供的其它有关资料 （三）项目申请报告研究的范围 报告 主要依据国家有关政策、法律、法规、规范等，及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性、工程建设条件、工程规划设计方案、工程建设内容进行分析、研究确定拟建规模、工程建设总投资、工程实施进度 安排、招投标方式，环境保护及节能措施、拆迁安置方案。综合分析预测房地产市场价格，对项目进行财务分析、社会经济评价以及风险能力分析，以确定项目的可行性。 （四）编制说明 1、严格贯彻国家和地方有关法规，执行有关标准和规范。 2、以城市总体规划为依据，充分考虑项目身特征，使二 者紧密结合，相互统一。 5 3、以人为本，运用现代科学的规划、设计手法，结合项目实际状况，进行的合理布局建设，提升居住品味作为根本宗旨和最终目的；最大程度便利人们的生活、购物、商务。倡导高雅的人居文化内涵，体现定兴县的建设特征。 4、充分利用先进建筑技术和材料，提高项目科技含量，充分利用场址区位和规模优势，使项目建成后，成为定兴县城一道亮丽的风景，为定兴县的城市改造增添光彩。 （五）项目建设背景 在定兴县委、县政府的正确领导下，定兴县的住宅建设 也发生了巨大的变化，在县区新增了众多的住宅小区，改善了市民的居住条件。随着新建小区的迅速增加，城区周边的土地在急剧减少。 为了落实党中央构建和谐社会和省政府城镇面貌“三年大变样”的指示精神， 河北 华鲁 房地产开发有限公司积极响应县委、县政府号召，为改变城区的城市面貌贡献出一份自己的力量，按 照城市总体规划，选择了 占地 1980 平方米的 三中废弃地块 进行改造。本项目既符合国家产业政策，又符合当前县委、县政府规划改造的范围区域。 为了使项目建设得以顺利进行，公司在前期论证的基础上，现已就人员配备、拆迁安置、资金调度、规划设计做了大量工作。负责该项目的人员已进驻现场，就地办公。在设计上已请具有甲级资质的规划设计公司规划设计队伍及评估公司方面也已进入洽商阶段。 6 二、项目单位概况 河北 华鲁 房地产开发有限公司 注册资金 1010 万元，于 2007年 7 月经河北定兴县工商行政管理局注册登记，具有 保定市建设局 颁发的房地 产开发 暂定 资质 。经营范围：房地产经营开发。已成功开发了一系列项目，有着一定的商业房地产开发经验。 公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划、建设、营销、财务、质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争上岗的用人机制，追求社会效益、经济效益双赢及可持续发展战略已成为公司的经营理念。 公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人、注册规划师一人、土建工程师五人、注册会计师一人、注册造价师一人，以及市场营销、统计等技术人员 22人。 三、 结论及建议 1、结论 项目的建设对促进定兴县房地产业健康持续发展起 到至关重要的作用，而且可有效拉大城市框架，对定兴县实现发展目标有着重大的战略意义。本项目拥有良好的市场前景，建设条件优越，建设规模适宜，方案合理，建筑造型独特，功能完善，水、电、燃气等外部建设条件良好，建设资金筹措有保证，并且项目建设得到了定兴县政府的大力支持。项目建成后将以优越的地理位置，齐全的功能设施，独特的造型，吸引众多的业主入驻，成为一个多元化、全方位、高档次的现代化商业住宅社区，充分展 7 示定兴县的现代都市形象。同时，本项目的建设还可带动周边及定兴县商贸、旅游、餐饮、建筑等相关行业的发展，增加就业机会 ，促进经济发展，具有极好的社会效益。 因此， 建设项目是可行的，本项目的建设和投入使用将为企业和城市带来巨大的经济效益和良好的社会效益。 2、建议 为保证项目能够顺利、稳妥地建设和发展，应注意以下几点： (1)集中力量抓紧完成项目的规划和报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能尽快开工建设。 （ 2）及早办理项目预售许可手续。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。 （ 3）以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率， 并降低建造成本。 （ 4）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。 （ 5）制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。 （ 6）运用预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成楼盘的旺盛人气。 （ 7）资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作， 8 加大预售款和现房款的使用比例，进而降低资本金需要量。 （ 8）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意 向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。 9 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 一、发展规划 河北省城市化“十一五”发展规划 提出了加快城镇住宅建设。规划指出要保持适当住宅建设规模，切实保障住宅供应。进一步规范经济适用住房和集资合作建房管理，适度提高经济适用住房和其他普通商品住宅建设比例，满足中低收入家庭的住房需求。在大中小城市和小城镇，采取各具特色的住宅建设组织形式，建设功能配套、环境优美的居住环境。积极采 用新技术、新工艺、新材料、新产品，大力发展节能、节水、节地、节材型住宅和公共建筑，加快既有建筑节能改造，努力建设资源节约型城镇。 保定市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 也提出了 加快发展新兴中等城市和小城市的举措 。 提出了 以挖掘潜力、增强实力、扩大规模为目标，推动涞源、易县、曲阳、蠡县、高阳、雄县、定兴、唐县等县城发展成为 10-15万人口的具有各自风貌和特色的现代化小城市，使其尽快发展成配套齐全、功能完善、特色突出的区域次中心。 定兴县国民经济和社会发展十一五规划结合定兴县区位条件、资源基础、经济 结构和社会发展特点，以及面临的机遇和挑战， 经济社会发展的战略定位为： 1、进入河北省综合排位 50 强； 2、打造实力定兴、品位定兴、和谐定兴； 3、成为京、津、冀都市圈中的重要县（市）之一； 4、成为全省“一线两厢”战略中南北两厢重要传导纽带。根据定兴未来发展的战略定位，结合经济和社会发展的客 10 观实际，“十一五”期间，我县实施“农业强县、工业富县、商贸活县、开放立县、科教兴县、城乡统筹互动”六大战略。其中实施“商贸活县”战略既加快第三产业发展，大力发展商贸流通服务行业，加强市场体系建设，活跃城乡消费市场，扩大服务领域 。 综上所述，该项目符合国家省 、市、 县发展规划。 二、产业政策 从 2003 年起，国家推出了新一轮房地产宏观调控政策。 特 别是2005年国务院下发了 “ 国八条 ”“ 新八条 ”， 房地产宏观调控开始由政策层面向操作层面转化。 2006年由“国六条”开始各种细化的调控政策陆续出台，从土地 、 税收 、 外资准入 、 信贷 、 住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位 对房地产市场进行了全面调控。 2007年国家又从建立完善的住房保障制度角度出发，在住宅调控思路上又发生了具有重要意义的标志性转变，即加快建立、健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城 市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。至此国家房地产的宏观格局基本形成， 河北省也制定了一系列相关配套政策， 宏观调控政策通过步步落实初见成效，定兴县的房地产 局势 从产品结构到产品价格都发生了变化。 对本项目有影响的房地产行业的产业政策有以下几个： （ 1） 2003 年 8 月 12 日，关于促进房地产市场持续健康发展的通知国务院发布 (国发 2003 18号 )，提出要控制高档商品房建设。 （ 2） 2005 年 3 月 26 日，关于切实稳定住房价格的通知由国务院办公厅下发，通知要求控制房价涨 幅过快，首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度，即“老国八条”。 11 （ 3） 2005 年 4 月 28 日，加强房地产市场引导和调控的八条措施国务院出台，具体的硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，重在具体执行的实操性，即“新国八条”。 （ 4） 2005年 5月 11日，关于做好稳定住房价格工作的意见。 （ 5） 5 月 29 日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出 90 平方米、双 70的标准。 （ 6）国务院办 公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见就加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化等方面提出了具体措施。 （ 7） 2009 年 2 月 ，为促进房地产业的发展，河北省出台了关于提高行政审批效能优化房地产业发展环境的意见，省政府办公厅印发关于公布保留的房地产开发行政审批和备案项目目录的通知和关于公布取消、停收、降低收费标准、放开收费标准和下放权限的 41项涉及房地产开发收费和基金项目的通知，为加快房地产开发建设提供了可靠的政策保障。 根据河北省出台的河北 省城市住房建设规划编制暂行办法，套型建筑面积 90 平方米以下的住房面积达到开发建设总面积 70%以上。同时 普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设用地各地块的容积率应当在 1.0以上。 本项目为 房地产 项目，符合省委 、 省政府的相关要求，同时该小区 90 平米以下套型占总开发面积的 70%以上，容积率为 476.36 %，符合国家政策。 12 三、行业准入标准 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，一九九五年一月一日起施行了中华人民共和国城市房地产管理法，一 九九八年七月二十日实施了城市房地产开发经营管理条例同时 河北省城市房地产开发经营管理规定 也继之出台。法律法规对房地产行业准入规定规定如下： 1、房地产开发经营定义：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 2、房地产开发经营的原则：应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 3、房地产开发企业资质等级：房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营 业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。 河北省城市房地产开发经营管理规定 规定房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目 。 其中 四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。 4、房地产开发建设 （ 1）明确的房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准， 13 并纳入 年度固定资产投资计划。 （ 2）确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。 （ 3）房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。 土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一： 房地产开发项目的性质、规模和开发期限； 城市规划设计条件； 基 础设施和公共设施的建设要求； 基础设施建成后的产权界定； 项目拆迁补偿、安置要求。 5、项目资本金。 房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。 6、房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。 定兴县名仕花园住宅小区项目 开发面 积 9432 平米，其开发商 河北 14 华鲁 房地产开发 有限公司 房地产开发资质为 暂定 资质，开发土地为规划住宅用地 ， 项目资本金 为 1200 万 元，占总投资的 92.3 %， 90平米以下户型占总面积的 100 %， 开发的目的是为改善城镇居民居住环境和生活条件，该项目在开发企业注册资金、项目资本金、开发面积、取得土地使用权等方面均符合中华人民共和国城市房地产管理法和城市房地产开发经营管理条例、 河北省城市房地产开发经营管理规定 的相关规定，符合行业准入要求。 15 第三章 项目选址 一、选址原则 在建设选址上，应充分考虑提供完 善功能和提高工作效率的特点，使本项目建成后，各项设施更加完善，居住条件、生活环境达到较高水平。为此项目的选址应符合以下原则： 1.应与 周边环境 融为一个整体。 2.所建地点地质条件理想，同时，自然条件及周围环境应符合洁净、安全、卫生的要求，为员工提供良好的工作、生活氛围。 3.建设地点的选择应不破坏周边的整体环境，并且应不影响其他设施使用，不挤占场区道路沿线绿地。 二、 选址方案 项目选址位于 定兴县兴华 东 路 南 侧。选址 北 临兴华路。 东 侧临 新 107 国道 。 用地性质为住宅规划用地， 占地面积 2.97 亩 。 （ 1980平米 ） 三 、选址条件 （一）地理位置 定兴县位于河北中部，华北平原西侧，保定北部，处京津保三角地带。西倚太行山，东南方向是白洋淀，北距北京 89公里，东距天津 136 公里，南距保定 56 公里，地处渤海湾腹地。是河北省“环京津都市圈”县市之一。 全县面积 713.97 平方公里，耕地 74 万亩，人口 55 万，辖 16 16 个乡镇， 274 个行政村。 京广铁路，京深高速公路， 107 国道贯穿南北，交通便利，地理位置优越。 （二）自然条件 1、地址条件。定兴自然条件得天独厚。该区域地势平坦， 属冲击平原，场地海拔标高 18.39 18.45米 ，（黄海高成系）地貌单一，厂区地质为轻亚粘土和亚粘土，地质条件单一，地震烈度为 7 度。 2、气候条件。定兴县地理位置在东经 115.31 度，北纬 38.51度， 县境地处中纬度地带，属暖温带季风气候，四季分明，为半干旱地区，春季降水少，空气干燥，雨雪较少，主导风向西南风和东北风，平均速为 1.9m/s，最大风速为 29m/s。 年均气温11.7，最高月（月）平均气温 26，最低月（ 1 月）平均气温 4.9；年平均相对温度 63%，年日照 2685 小时，年平均降雨量 566.6mm毫米， 6 至 9月份占 80%。日最大降水量 185.6mm，历年最大积雪深度 16cm，最浅冻土深度 41cm，最大冻土深度 62cm。 3、水文条件。境内河流有南拒马河、北易水河、中易水 河，属大清河水系，常年流水，沿岸风景秀丽。地表水和地下水资源丰富。地下水质属全国最好的地下水类型之一。 （三）文化资源 定兴县历史悠久。秦置范阳县，属上谷郡，治所在今固城。金大定 6 年（公元 1166 年）始置定兴县，取大定兴盛之意，治所在今定兴城内，沿用至今。定兴文化底蕴丰厚，人杰地灵。境 17 内名胜古迹丰富。公元前 310年，燕昭王在此筑黄金台被后人广为传颂。 “义慈惠石柱” 距今已有 1400多年历史。 （四）、基础设施 定兴县城基础设施完备，服务功能完善。邮电、通讯事业发达，邮政快捷便利；电话交换能力达到 6 万门，移动通讯无缝隙覆盖；电力供应充足，拥有 110KVA 输变电站两座， 35KVA输变电站六座，年供电量达 2.5 亿千瓦时；定兴县交通便利。京广铁路、京深高速和 107国道纵穿南北，定津、定易公路与 112国道东西贯通。境内有定兴、北河、固城三个火车站，交通运输十分方便。 （五）社会经济条件 定兴经济建设突飞猛进，各项事业蓬勃发展，人民生活水平显著提高。 2006年完成县域生产总值 43.5亿元，同比增长 12%。其中：一、二、三产分别完成增加值 11.7亿元、 26.1 亿元、 19.7亿元，分别增长 5.4、 17.9%、 14.3%，三次产业比为 29： 48： 23。 1、农村经济 农业结构进一步优化，农村经济稳步发展。粮食播种面积 93万亩，产量 39.2万吨。蔬菜种植面积 12.7万亩，产量 35万吨。油料面积 8.8万亩，产量 2.3万吨。无公害农产品产地认证种植业达到 4.15 万亩，林果业达到 3万亩。畜牧业 :肉类总产达到 4.8万吨。禽蛋产量 2.1万吨，与去年持平。畜牧业占大农业的比重达到 39%。 2、工业经济 18 全县实现工业增加值 18.6 亿元，占地区生产总值的比重达到 43%，同比增长 16.5%。其中：入统工业实现增加值 10.1亿元，增长 16.9%。工业结构调整成效开始显现。汽车制造业的快速发展有力地带动了全县工业的快速增长，全年生产发动机 6.5万台，汽车产量突破 1.6 万辆，实现产值 20 亿元。工业经济效益明显改善，入统工业企业实现利税 5.4 亿元，增长 26%，工业经济综合效益指数同比提高 1.2 个百分点，汽车及配件、高科制药、食品加工、精细化工、轻工纺织、建筑建材六大支柱产业带动作用日渐凸显。 3、固定资产投资，重点项目建设 2006年，该县项目建设力度进一步加大。完成全社会固定资产投资 22.3 亿元，增长 16.1%，占年计划的 101.2%，一批续建和新建项目的顺利进展成为该县投资快速增长的重要因素。 4、财政金融 2006年，全县完成财政收入 23656 万元，地方一般预算收入完成 8335 万元。全县各项存款总额为 32 亿元，比年初增加 3.8亿元，其中储蓄存款 28 亿元，比年初增加 3.6 亿元。贷款余额15.4亿元，比年初增加 2.3亿元。定兴工业初具规模。已形成化工、建材、机械、铸造、礼帽、酿酒、生物制药 、工艺美术等诸多行业。 5、定兴农业条件良好。 土地肥沃，水质优良。盛产小麦、玉米、花生和各种蔬菜水 19 果。全县年产小麦 15万吨、玉米 20万吨、花生 2 万吨、蔬菜 40万吨。另外，红薯、怀参（麻山药）、小辣椒、四季鲜桃、三季西瓜、深冬茄子等是全县的特产。鲜桃远销全国各地。有养牛基地，养猪基地，养鸡基地，有 2 万亩优质桃园，禽蛋肉奶总产 6万吨，有多种农副产品，可供外销加工和出口。是省政府命名的“粮食基地县”和“蔬菜基地县”，是远近闻名的“华北茄子基地县”。 由此可见，不论从选址区的自然资源状况，经济和社会环 境状况综合分析，均对本项目的建设具有保障和促进作用。 第四章 项目 规划方案 20 一 、 规划编制依据 1、城市居住区规划设计规范（ GB50180-93） 2、建设工程质量管理条例 3、中华人民共和国建筑法 4、 河北省无障碍设施建设使用管理规定 二、规划的基本原则 本项目的规划设计，应遵循下列基本原则： 1、符合城市总体规划的要求； 2、符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则； 3、综合考虑 定兴县 的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等到地方特点和规划用 地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划； 4、适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境； 5、为儿童和老年人的生活和社会活动提供条件； 6、为商品化经营、社会化管理创造条件； 7、充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。 三、总体平面布置设计 21 1、技术经济指标 内 容 单 位 数 量 工程用地面积 1980 工程建筑面积 9432 住宅楼 6700 商业 门脸 楼 1340 人防工程（地下室） 1392 居住户数 户 80 居住人口 人 280 容积率 % 476.36 建筑密度 % 70.3 绿地率 % 利用原有绿地 2、 住宅楼户型设计及目标消费者 户 型 面积（平米） 目标消费者 户型配比 总面积 总户数 三室两厅 88平米 企业中层技术管理人员、政府工作人员 50% 3350 38 两室两厅 80平米 城市生活的服务性行业人员 50% 3350 42 合 计 100% 80 三、项目的总体设计方案 1、平面功能设计 本项目共建筑 住宅 楼 2 栋 。 住宅 楼呈 东西并 列布置。 两 栋 住 22 宅 楼均为 6层。 地上一层为商业，层高 3.3 米，地上二层至 6层为住宅。层高 2.9 米。 总建筑面积 9432 平方米。 住宅在套型比例和户型上，主要根据 不同目标消费者 建设要求，本项目设有 88 m2、 及 80 m2两 种户型。 共有 两室两厅 、 三室两厅 两 种户型 结构， 能满足 不同目标消费者 需求。 2、立面设计 小区内所有建筑立面均采用现代风格，追求简约、明快、亮丽、现代的高雅格调，充分体现时代特色，美化城市空间。在融于城市空间的条件下，力争通过新颖别致的建筑语言来显示整体建筑风格。阳台采用塑钢封闭，栏板高低错落与悬挑构架及铁艺相结合，形成特色鲜明的立面主体。住宅外窗采用“飘窗”，使居住的室内空间得到了延伸。建筑的顶部采用穿插的构架、飘板、波浪形轻钢构件，造型新颖独特，成为社区的标志和城市天际线的一个亮点。小区建筑外墙采用温馨的暖色系列色彩搭配，使整个社区的建筑具有一种迷人的风采。另外对女儿墙、檐口、墙角或建筑的适当位置采用色彩、造型等不同的手法进行专门化处理，使小区建筑形成具有家园氛围和人情味的性格特点。 住宅的空调机 位结合阳台或雨蓬板，在立面上统筹布置，力争外立面整洁美观。 3、住宅套内设计 套内分区：住宅套内分区明确，以起居厅为中心，家庭内部 23 公私分离、动静分离、寝居分离、干湿分离。室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度。住宅套内适应现代生活方式，在保证经济实用的原则上，力求套内做到全明设计。 起居室与主卧室：强调起居厅的活动空间和良好视野，主卧室与起居室均朝南，最大限度地利用冬季南向的直射太阳能，增加室内温度，并在夏季能有效地组织室内穿堂风，降低室内温度。 厨卫设计：在 厨房、卫生间设计上综合考虑现代生活用品设备的布置，满足现代使用功能要求，采用整合设计方法，综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置及通风的要求。厨房具良好的自然通风和直接采光，争取冰箱入厨，按操作程序布置厨房器具与冰箱机位，同时设置排烟道，集中处理厨房内排出的油烟废气；在卫生间内设置内隔断，将便溺、洗浴与洗漱、洗衣等功能应适当分离与组合 ，以减少使用干扰。 阳台：各房型除朝南设生活阳台外，在厨房外均布置服务阳台 。储藏 ： 套内尽可能在卧室内留有壁柜的空间。 4、 公建设计 公建外观造型与小区其它建筑物相协调，内装修采用 中高档标准以满足与周围环境协调 。各出入口位置有利于人流组织和疏散，并尽量设置于建筑物的显著部位。 5、无障碍设计 小区设计要充分考虑无障碍通道，方便残疾人出行。道路路 24 牙处设计无障碍通道。人行道铺装预制残疾人步道砖。公共建筑和住宅底层门厅均考虑残疾人坡道。其他设施均考虑残障人士的使用。 第五章 建设工程方案 一、建设规模 25 本项目由 2栋住宅楼组成，总建筑面积 9432平方米。其中：地上建筑面积为 9432平米，地下建筑面积 1392 平米。 二、结构设计 本工程总建筑面积 9432平方米，均为 框架 建筑结构体系。 工程结构严格按照国家现行有关设计规范执行，保证工程达到安全、经济、适用、合理。 三 、给排水及消防设计 （一）给水设计 (1)水源 该项目供水由 定兴县自来水公司 供给。 (2)供水系统 四层及以下楼层由市政直接供水，五层以上由无负压设备供水，泵房设置在地下一层。 采用生活、消防联合供水系统。 根据建设规模，同一时间内火灾按 1 次设计。室外沿供水管网设埋地式消火栓、间距 120m、保护半径 150m。室内消火栓用水量为 20L/S，室外消火栓用水量为 15L/S，自动喷水灭火用量为 22L/S。 （二）排水 该小区废水排放采用雨、污分流制。 该项目室内卫生间排水采用带独立透气管的枝状排水系统，各室内排水由立管收集后，排至室外检查井经化粪池处理后排入市政污水管网。 26 小区内设单独的雨水管道，路边设雨水箅子。雨水经地面径流汇入雨水管道，最终排至 定兴县 污水处理厂。 （三）消防措施 l、防火等级 项目建筑物耐火等级均为二级，各建筑物构件耐火等级、疏散距离、 安全出口数目等均严格按照建筑设计防火规范设计，室内装饰材料均满足建设内部装修设计防火规范要求。 2、建筑设计及施工消防 (1)采用 TN S保护接 地系统； (2)项目主干道宽 度 6米 ，沿住宅区四周和主要建筑物呈环状布置，转弯半径 S 米，以满足消防车辆通行要求。 (3)住宅楼的位置、耐火等级等必须符合建筑设计防火规范等法律法规要求。 (4)小区内住宅的一切出入口和通往消防设施通道，不得占用堵塞，安全门不得加锁。 (5)施工中使用过的油棉纱等沾油纤维物品要存放在安全地带，并及时处理。 (6) 严禁违规进行焊割、油漆、烘烤等作业。 (7) 电器设备及线路的安装和使用必须符合安全要求。 3、消防设备 (1)消防水量 根据建筑设计防火规范消防用水量为：室 外 15L S； 27 (2) 设室外消火栓 2 个，最大保护半径不大于 150m，间距不大于 120m，消防给水由供水管网供给，水时、水质、水压均满足要求，消防给水与生活用水管网合一，住宅区内给水管网与市政管网连接。 四、电气设计 （一）强电部分 （ 1）供电负荷等级 重要设备、消防系统设施电源、应急照明等用电为一级负荷，其余为二级、三级负荷。 （ 2）负荷估算 按建筑面积 9432 估算，用电指标 40w/m2，设备容量总计40KW。 规划区内须设 1 台 40kvW变压器。 （ 3）供配电系统： 供电电源：电源为利用该场独立 10KV电源。 低压系统： 进线主断路器设有过电流三段保护（长延时 5-30 秒连续可调；短延时 0.05-0.8 秒连续可调；瞬动）及单相接地与欠电压保护（脱扣器 0-5 秒延时可调）。 馈出线断路器设二段过电流保护（长延时，瞬动）并附分离脱扣。 低压电气设备的安全保护方式采用 TN-S系统。 低压开关柜采用抽出式组合开关柜，进口开关。 28 电容补偿：在每台变压低压侧装设一组低压干式电容器，控制方式采用负荷无功率变化自动循环投切，并设有过电压自动切除保护装置，实际运行功率因数不小于 0.9。 低压配电系统：一级负荷及重 要设备采用双路电源供电末端互投方式供电，其它负荷根据容量及使用特性采用放射式或树干式供电。 （ 4）照明 一般照明：光源采用三基色荧光灯和稀土节能荧光灯，灯具带无功补偿；对某些突出部位的局部照明，可选用低压卤钨灯和小容量金属卤化物灯。光源的显色指数 Ra 80，色温在2500K4500K 之间。一般房间的灯具就地控制。 照度标准：设备机房为 150 Lx 。 夜景照明：待建筑物立面效果形成后，按建筑艺术立体感要求实施。 事故照明：疏散楼梯间、走廊等部位均设事故照明，并可作为正常照明的一部分经常点亮；事故时 ，可由消防中心控制柜强制点亮；对主要出入口、走廊及重要部位加装带蓄电池的灯具，电源停止供电后，其连续点亮时间应不小于 90分钟。 （ 5）动力系统 根据工艺要求对水系统等动力设备进行配电、控制和保护。 （ 6）防雷与接地 本工程所有建筑均属于三类防雷建筑。 29 采用 TN-C-S 与 TN-S 相结合接地方式，并进行总等电位联结。防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，综合接地电阻值要求 1，本工程利用建筑物基础作为接地体。在屋顶设避雷带，沿建筑物四周设避雷引下线，所有避雷系统均利用建筑物钢筋构成。 （二）弱电部分 弱电系统设计遵循先进性、开放性、安全性、需求与服务的功能性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国标标准，从适用和管理的目标出发，为用户提供通信网络、有线电视网络、计算机网络（含 Internet/Intranet）、楼宇管理集成网络等通用平台。 电话通讯系统 本小区从镇电话通讯系统引进回路进线，分别在小区内设两个通讯机房，住宅每户设二个电话插孔。 有线电视系统 本小区分两路从有线电视系统引进信号，分别在小区内设两个有线电视前端机房，住宅每户 设 2 个信号端口，其余功能用房按需设置。 小区智能化 为满足现代舒 适的家居要求，本小区需被设计成新型智能住宅小区，将通信、计算机和自控等技术运用于住宅小区，通过有效的信息传输网络、各系统的优化配置和综合应用，向住户提供 30 先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的内容，从而为居住者创造安全、便捷、高效的生活空间。 信息通信方面：小区内部每户居民提供电话、宽带局域网、宽带双向有线电视及卫星电视端口，充分利用公共信息资源，向住户提供话音通信、视频广播和宽带信息服务。 安全防范方面：在生活城周界，重点部位设置红外微波报警器，并使用电视监控摄像机实施监视，并联动控制。在每栋楼宇入口处 ，设带电控门锁的防盗门和可视楼宇访客对讲主机，每户设可视对讲机，并由安保中心设管理机。电控门锁可由小区一卡通的智能卡开锁，在小区相应地点设置巡更信息点，在小区室外公共场所设置背景音乐及广播系统，同时对各车辆采用统一的智能卡进行管理。室内安全方面可采用可视对讲门铃，紧急求救系统，防火、防煤气泄露系统。 物业管理方面：采用先进的、成熟的网络技术和计算机技术，充分利用小区的网络，向住户提供高效、优质的服务。如自动抄表系统，小区内部消费、管理、出入一卡通等。住户能在网上查询小区物业管理信息、安全防范、消防、建筑设备 监控系统，实现信息集成管理，并与物业管理系统互连。 在智能化水平或技术路线的选择上，既要考虑技术的先进性、稳定性，又要考虑使用过程中的实用性、维护性，更要注意客户的消费习惯和消费水平，以最佳性价比进行配置。智能化水平不应片面理解为“硬件一流”，小区的服务更重要的在于管理 31 服务水平，尤其是人的服务而不是技术的可达性，管家式的人性化的服务应该和设施更好地结合。在应用智能化的服务时，要考虑到专业化服务的社会分工，尽可能地实现资源整合。 在综合考虑 定兴县 同类项目的智能化水平和物业管理费用水平、以及发达地区经验的基础上 ，建议对小区的安保系统高标准建设，包括防盗系统、门禁系统、室内安保系统等。对于Internet的接入系统，可以在预置端口的前提下，由开发商联系电信服务商提供接入服务，而无须自行搭建小区网络接入中心平台。 五、暖通设计 本工程性质为居民住宅楼，冬季取暖使用时间为 24 小时。根据各层平面布置， 建筑物内冬季运行采暖系统，热源采用 集中供热 采暖。 第六章 项目实施进度与组织管理 32 一、项目进度安排 （一）工期规划依据和原则 项目实施过程中重点突出以下几个原则： 1、项目从开工建设直至完工共需 16个月 。 2、 项目建设各部分内容同时开工。 3、项目审批部门要统筹工作计划 ，严格按照房地产项目审批流程操作 。项目核准、规划审批、工程初设及项目资金筹措同步。 4、注重实施计划的实用性，设备采购与基础同步进行，提高工作效率。 5、充分考虑项目建设的季节性，尽量缩短工期。 （二）项目实施计划 该项目拟分二个阶段进行，第一阶段为前期工作，包括项目申请报告的编制和审批、初步设计、资金筹措等；第二阶段为施工阶段，为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定交叉，尽量做好一切前期的准备 工作。（详细内容见下表） 2009 年 9月 -10月 建筑方案设计、规划方案报批 2009 年 11 12月 施工图纸设计。报建、领取建设规划许可证 33 2010年 1月 -2010年 3月 招投标、施工前期准备 2010 年 4 月 -2010 年 10月 工程开工、 住宅楼主体工程完工 2010年 11月 设备安装、外管网铺设 2010 年 12月 道路完工、 工程验收 、入住 （三）项目施工计划 项目建设应文明施工，并减少避免扰民事件。按照先主体，后附属建筑，最后公共设施的建筑原则施工。 二、组织管理 项目的建设单 位为 河北 华鲁 房地产开发有限公司 ，该项目施工管理应严格按照中华人民共和国建设部、国家发改委等有关部门规定 ,强化工程质量管理 ,切实保证工程质量和工期。本项目建设期组织机构框架如图所示 。 项目经理 总工程师 项目副经理 总会计师 34 三、项目管理 本项目属于房地产项目，资金来源主要由 华鲁房地产开发有限公司自筹及申请银行贷款 解决。项目建设资金必须要做到专款专储、专款专用，保证资金足额到位，不得拖欠农民工工资，并严格执行“六制”，确保工程质量和按期完工。 1、项目法人制 项目申请报告核准同时组建项目法人筹建组，项目申请报 告核准后，正式成立项目法人。按有关规定确保资金按时到位。同时，项目法人应严格按照关于实行建设项目法人责任制的暂行规定 履行自己的职责，制订严格的考核及奖惩制度。 本项目法人由中国农大教学实验场指定，然后行使权利。 2、工程监理制 本项目的实施过程中，项目法人应通过招标选定有相关监理资质的单位进行工程监理，监理程序严格按照工程建设监理规定和河北省工程建设监理规定有关内容执行。 工程建设监理的主要内容是控制工程建设的投资、建设工期 35 和工程质 量；进行工程建 设合同管理，协调有关单位间的工作关系。 项目法人一般 通过招标投标方式择优选定监理单位。监理单位承担监理业务，应当与项目法人签订书面工程建设监理合同。工程建设监理合同的主要条款是：监理的范围和内容、双方的权利与义务、监理费的计取与支付、违约责任、双方约定的其它事项。监理费从工程概算中列支，并核减建设单位的管理费。监理单位应根据所承担的监理任务，组建工程建设监理机构。监理机构一般由总监理工程师、监理工程师和其它监理人员组成。承担工程施工阶段的监理，监理机构应进驻施工现场。 工程建设监理一般应按下列程序进行：编制工程建设监理规划；按工程建设进度、分专业编制工程建设 监理细则；按照建设监理细则进行建设监理；参与工程竣工预验收，签署建设监理意见；建设监理业务完成后，向项目法人提交工程建设监理档案资料。实施监理前，项目法人应当将委托的监理单位、监理内容、总监理工程师姓名及所赋予的权限，书面通知被监理单位。总监理工程师应当将其授予监理工程师的权限、 书面通知被监理单位。工程建设监理过程中，被监理单位 应当按照与项目法人签订的工程建设合同的规定接受监理。 3、项目审计制 河北省建设项目审计暂行办法规定：已经具备竣工验收条件的建设项目，项目法人或者建设单位应当初步验收结束后，向审 计机关提出决算审计申请。列入审计机关年度审计计划的建 36 设项目的决算，由审计机关进行审计；未列入审计机关年度审计计划的建设项目的决算，由项目法人或者建设单位委托具有相应资质的社会审计组织进行审计，并将审计结果报审计机关和发展改革部门备案。 4、项目合同制 本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目 的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。 5、项目招投标制 根据中华人民共和国招标投标法， 项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标 底，选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位施工，并及时将中标通知书送至中标单位，签订施工合同。 6、项目资本金制 投资项目资金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资比例依法享有所有者权益，也可转 让出资，但不得以任何方式抽回。本项目资本金 92.3%，符合国家要求。 37 第 七 章 资源开发及利用分析 一、资源开发分析 38 因本项目不属于资源开发项目，因此本章不对资源开发进行说明。 二、 项目资源利用方案 1、占用土地资源 本项目位于 定兴县城 ，总占地面积为 2.97亩 ，拟建总建筑面积 9432平方米，居住人口规模为 80户、约 280 人。 规划部门制定了 该地块 相关规划控制要求。区域内主要拟建住宅以及配套辅助设施。 容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度均按规划要求严格控制，通过良好 的总图布置规划，充分利用土地资源。 建成后提供住宅数 套左右，能够解决约 280人的住房需求，周边设施配套基本齐全，能够为居民提供一个舒适、完善的生活场所。 2、建筑材料耗用。 所需材料为钢材、水泥、木材、加气块砖、商品砼等。项目建筑面积为 9432 平方米，估算原材料总消耗量约为：钢材 707.4吨、木材 16.98 立方米、 水泥 1886.4吨 。 钢材计划向首钢按工程进度分批订购，项目地处 定兴县 ，距京珠高速和京广公路、铁路较近，运输便利。首钢钢材年产量完全可以满足项目用钢的时间和数量要求。 木材主要为模板，模板属于周转 型耗材，是大多数施工单位必备的建筑材料，在招标过程中会注重考察这一点，确保模板数 量满足工程需要。 39 关于水泥的供应 ， 北京市琉璃河水泥厂据项目选址地较近 ，完全能够满足项目供应需要 。 建材用量（供参考） 序号 材料名称 建筑面积（ ） 单位 平方米含量 总量 供应商 1 钢材 9432 kg 75 707.4吨 首钢 2 水泥 9432 T 0.200 1886.4吨 琉璃河 3 木材 9432 M3 0.018 16.98 M3 定兴县 4 墙体砖 9432 块 150 141.48万块 定兴县 3、项目水资源耗用 住宅楼用水由兴华东路市政给水管网供给，耗水量按人均用水 120L/日计；冲洗道路用水按 1L/m2.d 计。未预见用水量按总用水量的 15%计。 用水量测算根据河北省用水定额（试行）的用水标准测算，用水部位、用水定额见下表。 项目运营期用水一览表 用水部位 用水定额 数 量 用水量（吨 /年） 生活用水 120L/人 /天 280人 12264 喷洒道路 1L/平米 .天 300平米 109.5 未预见用水量 1856 合 计 14229.5 40 四、资源节约措施 1、钢材 据测算，在建筑用钢方面，用 HRB400替代 HRB335 就可以节省 14%钢材，替代 HRB235 则可节省 40%以上的钢材。本项目所有建筑物总面积 9432 平方米，平均用钢量在 75 千克 /平方米左右，总用钢量 707.4 吨，若采用 HRB400 高强度钢筋替代HRB335，则可节约用钢量 282.96 吨。 2、水泥 在水泥与混凝土的应用中，建筑市场 上 65%的水泥是 32.5级，42.5 级 及其以上的仅为水泥总量